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N° RG 22/06683 – N° Portalis DBVX-V-B7G-ORMQ

Décision du Tribunal de proximité de Lyon au fond du 02 septembre 2022

RG : 11-21-0002

S.A.R.L. IMMOAINVEST

C/

[N]

[J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 27 Novembre 2024

APPELANTE :

La société IMMOAINVEST, SARL au capital de 100.000 €, inscrite au RCS de Lyon sous le numéro 534 681 275, dont le siège est [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

INTIMÉS :

M. [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [Z] [J] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 359

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 23 Octobre 2024 prorogée au 27 Novembre 2024

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 1969, M. [W] [E] a donné à bail à M. [G] [N] un local à usage d’habitation portant sur un appartement de 6 pièces au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée initiale jusqu’au 30 juin 1970 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7'200 francs (1'097,63 €) payable par trimestre.

Ce bail a été renouvelé par des actes sous seing privé successifs, notamment pour reconnaître Mme [Z] [J] épouse [N] cotitulaire du bail, et et en dernier lieu par acte du 3 septembre 1993 précisant que la loi du 6 juillet 1989 était applicable.

Le 26 juillet 2019, la SARL Immoainvest a fait l’acquisition de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] et, venant aux droits du bailleur, elle a, par courrier du 5 septembre 2019, informé M. et Mme [N] qu’elle allait faire procéder à l’évacuation et au nettoyage des caves et greniers, leur demandant de débarrasser ces lieux de tout objet qu’ils y auraient entreposé.

En réponse à l’opposition exprimée par les locataires, la société Immoainvest a, par courrier de son conseil du 18 novembre 2019, estimé que l’occupation ancienne d’une cave et d’un grenier, en l’absence de prévision des contrats de bail successifs et à défaut de paiement d’un loyer s’y rapportant, l’autorisait à leur délivrer congé en application de l’article 1736 du Code civil et elle les a en conséquence invités à libérer la cave et le grenier concernés dans un délai de 3 mois expirant le 15 février 2020.

En l’absence de libération des lieux, la SARL Immoainvest a, par exploit d’huissier de justice du 30 septembre 2020, fait assigner M. [G] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement contradictoire du 2 septembre 2022, statué ainsi :

Déboute la SARL Immoainvest de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL Immoainvest à payer à M. [G] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] la somme de 1 800 € (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute M. [G] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Immoainvest aux dépens,

Dit n’y avoir lieu de faire bénéficier la présente décision de l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu en substance :

Que si le contrat de bail initial comme les actes de renouvellement ne mentionnent pas la cave et le grenier au titre des locaux donnés à bail, leur localisation dans l’enceinte du même immeuble, leur appartenance au même propriétaire et leur utilité évidente pour les locataires, emportent qu’il était de la commune intention des parties de leur conférer un caractère accessoire à l’habitation donnée à bail';

Que cette intention a été confirmée en cours de bail puisqu’il est établi que l’occupation de la cave et du grenier s’est faite avec l’accord du bailleur qui, à la demande des locataires de l’immeuble, les a fait sécuriser et a remis à M. [N] une clé'; qu’en outre, pour le calcul de la valeur locative, le propriétaire a inclus ces espaces de 12 mètres carrés chacun dans la déclaration faite aux services cadastraux';

Qu’en conséquence, l’usage de la cave et du grenier ne peut être appréhendé de manière divisible avec la jouissance de l’appartement et que ces locaux en constituent l’accessoire, sans qu’il ne soit nécessaire, ni d’établir un bail distinct, ni de donner lieu à un loyer supplémentaire'; que dès lors, le contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [Z] [J] épouse [N] pour les risques liés à l’occupation de l’appartement inclut nécessairement la cave et le grenier litigieux qui constituent des accessoires au logement assuré';

Que rien au dossier ne permet de retenir que la partie demanderesse ait voulu causé un préjudice moral aux locataires qui sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Par déclaration du 6 octobre 202, la SARL Immoainvest a formé appel de cette décision.

***

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 9 juin 2023 (conclusions n°2 et conclusions d’incident), la SARL Immoainvest demande à la cour :

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1709 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1865 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

Déclarer la SARL Immoainvest recevable et bien fondée en son appel,

Confirmer les dispositions du jugement rendu le 2 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a : Débouté M. [G] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts,

Infirmer les dispositions du jugement rendu le 2 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

Débouté la SARL Immoainvest de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la SARL Immoainvest à payer à M. [G] [N] et à Mme [Z] [J] épouse [N] la somme de 1800 € (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la SARL Immoainvest aux dépens,

Et statuant à nouveau :

À titre principal :

Juger que le bail initial et les baux renouvelés ne comportent aucune mention écrite dans la désignation des lieux loués s’agissant de la cave n°4 et du grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2],

Juger que le bail d’habitation donné aux époux [N] n’inclut ni la cave n°4, ni le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2],

Juger que le dépôt et stockage dans cave n°4 et du grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] sont une violation des clauses du bail,

Juger que l’accès et le dépôt d’affaires à la cave n°4 et au grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] par les époux [N] est qualifié de tolérance de la part du bailleur,

Constater l’occupation sans droit ni titre de M. [G] [N] et de Mme [Z] [N] sur la cave n°4 et le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2], propriété de la requérante,

Constater que les époux [N], qui revendiquent l’application d’un bail verbal sur la cave n°4 et le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] qu’ils occupent, n’ont acquitté le moindre loyer, ni justifié d’une attestation d’assurance pour la cave et le grenier,

Rejeter l’existence d’un bail verbal au profit des époux [N] la cave n°4 et le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2],

Condamner les époux [N] à verser à la Société Immoainvest, une indemnité d’occupation de 50,00 € mensuels pour la cave n°4 et de 50,00 € mensuels pour le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] à compter du 16 février 2020 ; condamnation à parfaire au jour du prononcé du jugement,

À titre subsidiaire :

Constater que les époux [N], occupent la cave n°4 et le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] en vertu d’un prêt à usage/commodat,

Constater que le préavis en date du 18 novembre 2019 est valable et probant,

Constater l’existence que les époux [N] ont été sommés de libérer la cave n°4 et le grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] pour le 15 février 2020 au plus tard,

Les Condamner à verser à la Société Immoainvest, une indemnité d’occupation de 50,00 € mensuels pour la cave n°4 et de 50,00 € mensuels pour le grenier n°10 à compter du 16 février 2020, condamnation à parfaire au jour du prononcé du jugement,

En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion des époux [N] de la cave n°4 et du grenier n°10 de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que tous occupants de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la Force Publique,

Condamner M. [G] [N] et Mme [Z] [N] à procéder à l’évacuation totale dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 500,00 € par jour de retard selon infraction constatée par huissier, de l’ensemble des matériels, ustensiles, éléments et autres qui occupent et encombrent la cave et le grenier litigieux,

Débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner les époux [N] à payer à la Société Immoainvest une indemnité de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les époux [N] aux entiers dépens de la première instance et de la présente instance en appel.

A titre principal, elle invoque une occupation sans droit ni de la cave et du grenier puisque ces locaux n’ont pas été donné à bail, ni par écrit, ni verbalement.

Concernant l’absence de bail écrit, elle estime que le premier juge n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations selon lesquelles aucun des baux successifs ne mentionne de cave ou de grenier. Elle estime que les locataires ne rapportent pas la preuve que la clé de ces locaux leur aurait été remise lors de la signature du premier contrat de bail et elle estime que l’appartement loué n’est pas indivisible de la cave et du grenier puisque situé à un étage différent. Elle rappelle qu’aucune disposition n’impose au bailleur d’un appartement de louer une cave et un grenier en sus du logement. Elle affirme que si telle avait été l’intention des parties, ces locaux seraient mentionnés dans le bail, en précisant leurs numéros et leur contenance. Elle souligne qu’il n’existe aucun état des lieux d’entrée se rapportant à ces locaux. Elle affirme qu’en réalité, les locataires utilisent le fait que le bailleur ait changé pour occuper des locaux sans loyer supplémentaire et elle estime que la tolérance du bailleur à leur laisser y entreposer des objets mobiliers n’est pas créatrice de droit. Elle invoque une clause rappelant cette règle dans le contrat de bail de 1993, ainsi qu’une autre qui prohibe en outre le stockage d’objet dans les caves et greniers en raison du risque de cambriolage ou de détérioration par les eaux, ce qui invalide l’argument retenu par le premier juge d’une utilité de ces locaux pour les locataires. Elle considère dès lors qu’une violation des stipulations du bail ne peut conférer un droit au profit du locataire en infraction. Elle ajoute que les déclarations faites à l’assurance ou aux impôts pour la taxe d’habitation par les locataires ne lui sont pas opposables. Elle conteste la portée que le premier juge a donné aux doléances des locataires concernant l’éclairage et la sécurisation des caves et greniers, sauf à extrapoler ces documents.

En réponse à l’argumentation adverse, elle relève que la clé remise aux locataires ne concerne que le portillon d’accès aux caves et non la clé d’une cave en particulier. Elle considère que ce changement de serrure atteste que les locaux litigieux n’ont pas été donné à bail et que leur occupation ne constitue qu’une tolérance. Elle invoque en conséquence la violation de son droit de propriété puisqu’elle se retrouve dépossédée, sans contrepartie, violation que le premier juge ne pouvait pas légitimer.

Concernant l’absence de bail verbal, elle conteste l’analyse faite par les locataires d’un courrier de son conseil. Elle rappelle qu’elle n’a fait que répondre aux allégations des intéressés se rapportant à un bail verbal, sans en reconnaître l’existence puisque, au contraire, ce bail n’est pas prouvé. Elle souligne en particulier que les intimés ne justifient pas de la remise de clés qu’ils invoquent, l’attestation d’un voisin concernant les propres clés de ce dernier n’étant pas susceptible de rapporter cette preuve. Elle relève en outre que les époux [N] ne rapportent pas la preuve du montant du loyer qui aurait été fixé.

Elle en conclut que l’occupation sans droit ni titre de la cave et du grenier justifie sa demande d’expulsion sous astreinte.

A titre subsidiaire, elle estime que l’occupation des lieux par les époux [N] ne peut résulter que d’un commodat et que, en l’absence de contrepartie, elle peut en application d’une règle jurisprudentielle y mettre fin en respectant un délai raisonnable. Elle rappelle que tel était le sens du congé délivré par courrier de son conseil qui, malgré le délai laissé, n’a pas été suivi d’effet.

En tout état de cause, elle réclame la condamnation des époux [N] à payer une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour toute occupation postérieure au 15 février 2020 et elle s’oppose aux demandes indemnitaires des intéressés puisqu’elle n’a fait que faire valoir ses droits en l’absence de solution amiable possible. Elle rappelle qu’elle a même proposé aux locataires leur relogement pendant le temps des travaux de rénovation l’immeuble, jugeant leur refus incompréhensible. Elle s’oppose à l’appel incident des locataires puisqu’elle n’est en rien responsable des problèmes de santé de M. [N].

***

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 1er septembre 2023 (conclusions n°2), M. [G] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] demandent à la cour :

Vu les articles 2 et suivants et l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Confirmer les dispositions du jugement rendu le 2 septembre 2022 par le Juge des Contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

Débouté la SARL Immoainvest de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la SARL Immoainvest à payer à M. [G] [N] et Mme [Z] [J], épouse [N], la somme de 1 800 € (mille huit cent €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la SARL Immoainvest aux dépens,

Dire Et Juger que les locaux loués et occupés par M. [G] [N] et Mme [Z] [J], épouse [N], depuis le 24 février 1969 sont des locaux accessoires à l’appartement qui leur est loué par la société Immoainvest,

En conséquence,

Dire Et Juger que le congé adressé à M. [G] [N] et Mme [Z] [N] le 18 novembre 2019 est nul et de nul effet,

En conséquence,

REJETER l’intégralité des demandes de la société Immoainvest,

Infirmer les dispositions du jugement rendu le 2 septembre 2022 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a débouté M. [G] [N] et Mme [Z] [J], épouse [N], de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau

Condamner la société Immoainvest au paiement d’une somme de 10'000 € à M. [G] [N] et Mme [Z] [N], à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral et d’anxiété,

Condamner la société Immoainvest au paiement d’une somme de 8'000 € à M. [G] [N] et Mme [Z] [N], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Immoainvest aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils estiment qu’il n’est pas discutable qu’ils sont locataires de la cave et du grenier mis à leur disposition lors de la prise de possession du logement et ils considèrent que la société Immoainvest a reconnu, bien qu’elle s’en défende, l’existence d’un bail verbal puisqu’elle a indiqué délivrer congé. Ils soulignent que le bailleur a utilisé le terme de congé qui s’applique au bail et non au commodat et ils considèrent que ce congé n’est pas valable puisque la cave et le grenier sont des accessoires du logement.

Ils affirment qu’ils ne sont pas les seuls locataires de l’immeuble à avoir bénéficié de la location d’une cave et d’un grenier, comme leur voisin, M. [H] en atteste et ils affirment qu’en cours de bail, de nouvelles clés leur ont régulièrement été adressées par le mandataire de leur bailleur. Ils font valoir que s’ils s’étaient introduits par voie de fait dans la cave et le grenier, le bailleur ne leur aurait pas fourni de clés d’accès à ces locaux. Ils rappellent s’être toujours comporter comme des locataires en demandant au propriétaire la réparation des dégradations constatées ou le renforcement de la sécurité suite à des cambriolages. Ils affirment que la fiche de calcul d’évaluation foncière des locaux occupés par M. [N] datée de novembre 1971 a été établie par le propriétaire de l’époque et qu’elle prend en compte deux dépendances de l’appartement qui ne peuvent correspondre qu’à la cave et au grenier. Ils contestent dès lors que leur occupation ne procède que d’une tolérance.

Ils fondent leur argumentation sur l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que cette loi s’applique aux logements d’habitation et à leurs accessoires. Ils rappellent que cette notion d’accessoire résulte de l’intention des parties et de la complémentarité du local concerné avec le logement. Ils en concluent que le congé délivré, pour partie seulement des locaux donnés à bail, n’est pas valable et qu’aucun loyer complémentaire ne peut leur être réclamé.

Ils contestent ensuite l’argumentation de l’appelant au titre du commodat, en l’absence de preuve d’une intention libérale du bailleur.

Ils forment appel incident du chef du jugement ayant rejeté leur demande indemnitaire, déplorant subir l’insistance de la société Immoainvest et de ses représentants qui ont multiplié les courriers et appels pour obtenir leur accord sur le débarras du grenier et de la cave dans lesquelles ils entreposent en toute légalité des objets depuis 53 ans. Ils soulignent qu’ils vivent cette lourde insistance comme un véritable harcèlement, d’autant que le propriétaire est informé des problèmes de santé de M. [N]. Ils ajoutent qu’il existe bien un lien de causalité entre l’attitude de la société Immoainvest et le préjudice qu’ils subissent comme en attestent leurs échanges et les certificats médicaux produits, outre que le premier juge, qui a reconnu le stress et l’angoisse généré, devait en tirer les conséquences en condamnant le demandeur à les indemniser.

***

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» «'constater'», «'rejeter'» ou «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation fondées sur l’absence de titre d’occupation':

Aux termes de l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Selon les articles 1192 et 1194, si on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, les baux successifs régularisés par M. [C], s’ils mentionnent uniquement l’appartement de 6 pièces situé au 3ème étage de l’immeuble, en précisant parfois le degré de confort de ce logement, n’excluent pas pour autant l’existence de dépendances associées à ce même logement qui seraient également données à bail.

Dès lors, la société appelante n’est pas fondée à reprocher au premier juge une dénaturation des termes des conventions successivement conclues puisque celui-ci n’a fait que rechercher la commune intention des parties, sans dénaturation de leurs accords écrits et sans retenir de mises à disposition de locaux qui auraient été expressément écartées par les stipulations contractuelles.

Au contraire, c’est à juste titre que, retenant qu’il est d’usage que la location d’un local d’habitation comporte des dépendances types garages, jardins, caves ou greniers, loués accessoirement au local principal lorsqu’elles appartiennent au même bailleur et qui sont alors soumises à la loi du 6 juillet 1989 comme le rappelle l’article 2 de cette loi, le premier juge s’est interrogé sur le caractère accessoire de la cave et du grenier litigieux par rapport au logement donné à bail.

Outre l’utilité évidente de ces deux dépendances pour les occupants de l’appartement, le premier juge a justement décelé la commune intention des parties dans la remise d’une clé pour l’accès aux caves en 2004 qui, si elle ne concerne pas la porte d’une cave précisément désignée mais d’une grille d’accès à l’espace «'caves'» de l’immeuble, a fait l’objet d’une lettre circulaire du mandataire du bailleur invitant «'les personnes louant une cave'» à «'s’adresser à la régie'» pour cette remise. Il n’est pas contesté que M. [N] a répondu à cette invitation en se faisant remettre ladite clé. Dès lors, cette lettre circulaire, suivie de la remise d’une clé, constitue de la part du bailleur via son mandataire une reconnaissance du titre d’occupation de M. [N] portant sur une cave accessoire à l’appartement loué.

Les intimés justifient que cette reconnaissance de leur titre d’occupation a été réitérée 13 ans plus tard dans les mêmes circonstances en produisant la photocopie de la clé pour l’accès à l’espace «'caves'» de l’immeuble qui leur a à nouveau été remise par le mandataire du bailleur.

Enfin M. et Mme [C] produisent une fiche de calcul adressée aux services fiscaux pour l’établissement de la taxe d’habitation mentionnant M. [W] [E] comme bailleur et ils soutiennent, sans être démentis, que ce dernier a lui même renseigné en 1971 cette fiche dont la rubrique «'dépendances'» mentionnent deux locaux de 12 mètres carrés. Ainsi, la reconnaissance de leur occupation de la part du bailleur dans cette fiche de calcul portait à la fois sur la cave et le grenier.

Il s’ensuit que, même en l’absence de mentions spécifiques des contrats de baux successifs signés par M. et Mme [N], la mise à disposition d’une cave et d’un grenier, accessoires au logement donné à bail, correspond à un usage en matière de baux d’habitation mais surtout, que les intéressés rapportent régulièrement la preuve que, par trois fois, leur bailleur a reconnu leur titre d’occupation en qualité de locataires de ces deux dépendances. La société Immoainvest n’est en conséquence pas fondée à prétendre que l’occupation de la cave n°4 et du grenier n°10 par les intimés ne résulterait que d’une tolérance de sa part, ni à invoquer des stipulations contractuelles prohibant d’y entreposer des objets puisque, au contraire, elle est tenue contractuellement, dès lors sans violation de son droit de propriété, de mettre à disposition de M. et Mme [N] ces deux dépendances, accessoires du logement et dès lors assurés comme tels.

Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a décelé dans la commune intention des parties aux contrats de bail leur volonté de louer ces dépendances à titre de locaux accessoires à l’appartement.

Le jugement attaqué, qui a rejeté les demandes de la société Immoainvest fondées sur l’absence de titre d’occupation de M. et Mme [N] sur la cave n°4 et le grenier n°10, est confirmé.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation fondées sur le congé donné dans le cadre d’un prêt à usage':

En vertu des articles 1875 et suivants du Code civil, le prêt à usage, encore désigné commodat, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit.

Les articles 1888 et 1889 précisent que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

Ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer lorsque aucun terme n’a été convenu et que, s’agissant du prêt d’une chose d’un usage permanent, aucun terme naturel ne soit prévisible. Dans cette hypothèse, le prêteur est en droit de mettre fin au prêt à usage à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l’espèce, dès lors qu’il a été retenu ci-avant que la cave n°4 et le grenier n°10 constituaient des accessoires de l’habitation donnée à bail, régie en cela par la loi du 6 juillet 1989, la société Immoainvest n’invoque pas utilement l’existence d’un prêt à usage auquel elle aurait mis un terme, par un courrier du 18 novembre 2019 improprement qualifié de congé et en respectant un délai de préavis raisonnable.

Le jugement attaqué, qui a rejeté ses demandes fondées sur la résiliation unilatérale d’un commodat notifiée par courrier du 18 novembre 2019, est en conséquence confirmé.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts':

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi ou de légèreté blâmable caractérisant une intention de nuire de son auteur.

En l’espèce, la circonstance que la société Immoainvest se soit méprise sur l’étendue de ses droits en intentant la présente action en justice ne suffit pas à caractériser l’abus de procédure alléguée en l’absence de tout élément permettant de penser qu’elle était animée d’une intention de nuire à l’endroit de M. et Mme [N]. Le premier juge a exactement relevé que l’existence d’un préjudice moral souffert par les intimés ne suffit pas à accueillir leur demande indemnitaire en l’absence de preuve d’une faute qui serait imputable au bailleur.

La décision attaquée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [N].

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société Immoainvest, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à M. et Mme [N] la somme de 1'800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité.

La société Immoainvest, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel la société Immoainvest à payer à M. et Mme [N] la somme de 4'000 € à valoir sur l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 2 septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Immoainvest, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SARL Immoainvest, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [G] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] la somme de 4'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT