[Y] [U]

[W] [J] épouse [U]

C/

S.A. HABELLIS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 06 JANVIER 2026

N° RG 25/00624 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GVPF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 11 avril 2025,

rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 12-24-389

APPELANTS :

Monsieur [Y] [U]

né le 14 Mars 1991 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-5686 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Madame [W] [J] épouse [U]

née le 30 Décembre 1991 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-5684 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentés par M^e Jennifer MARTIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 36

INTIMÉE :

S.A. HABELLIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Cédric SAUNIER, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Faits, procédure et prétentions des parties

Salon bail d’habitation du 15 mars 20023 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SA Habellis a donné en location à M. [Y] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] un appartement de type 3 situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel charges comprises d’un montant de 659,01 euros.

Par ailleurs et par contrat du 9 mars 2023, la même bailleresse a donné en location aux mêmes preneurs une place de stationnement n°22 située à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel sans charges de 25,38 euros.

Suivant commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 janvier 2024, le bailleur a sollicité le règlement de loyers et charges échus impayés chiffrés à la somme de 2 738,12 euros.

Par ordonnance rendu le 11 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté l’acquisition à la date du 4 mars 2024 de la clause résolutoire 'gurant au bail du logement conclu le 15 mars 2023 'et de l’emplacement de stationnement’ ;

— condamné solidairement M. [U] et Mme [J] à payer à la société Habellis la somme provisionnelle de 5 681,76 euros, mois de janvier 2025 inclus, à parfaire ou diminuer et avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— rejeté la demande de délais suspensifs formée par M. [U] et Mme [J] ;

— condamné solidairement ces derniers à verser mensuellement à la société Habellis une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur le logement et ses annexes, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux;

— ordonné à M. [U] et Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés dans ce délai, la société Habellis pourra, après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [U] et Mme [J] aux frais et dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de la noti’cation à la CCAPEX de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilieres par application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 12 mai 2025, M. [U] et Mme [J] ont interjeté appel de cette ordonnance sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon leurs premières et dernières conclusions transmises le 4 juin 2025, ils concluent à son infirmation et demandent à la cour statuant à nouveau de :

— leur accorder la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge ;

— 'dire’ qu’ils s’acquitteront d’une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer sur une période de trente-cinq mois et le solde à la dernière échéance en apurement de l’arriéré locatif ;

— 'dire’ que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si, au terme des délais de paiement accordés, ils ne doivent plus rien à la société Habellis au titre de l’arriéré locatif et sont à jour de leurs loyers courants ;

— débouter la société Habellis du surplus de ses demandes ;

— 'dire’ que chacune des parties conservera ses dépens.

Ils font valoir, au visa de l’article 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989 :

— qu’ils ont repris le paiement régulier de leur loyer depuis le mois de novembre 2024 et bénéficient des allocations logement depuis le mois d’octobre 2024 ;

— que Mme [J] bénéficie de l’allocation d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 1 155,60 euros par mois ;

— qu’ils percoivent en outre l’allocation PAJE au titre de leurs deux enfants en bas âge ;

— qu’ils ont régularisé un contrat de mesure d’accompagnement social personnalisé renforcé.

La société Habellis a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 1er juillet 2025 pour demander à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 6 303,97 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, et de condamner solidairement les appelants à lui verser la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Elle expose :

— que les preneurs n’ont pas repris le paiement régulier des loyers et charges courants, de sorte que la dette n’a cessé d’augmenter ;

— qu’ils sont de mauvaise foi compte tenu de leurs très nombreuses dettes contractées y compris auprès de leurs précédents bailleurs ce qui a conduit à des expulsions ;

— qu’ils ne justifient pas de ressources leur permettant de faire face à leurs engagements, M. [U] n’ayant notamment plus d’emploi.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre suivant et mise en délibéré au 6 janvier 2026.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable au bail verbal, dispose que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de cette même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit e’et que deux mois après un commandement

de payer demeuré infructueux.

Le V de ce même article dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application du VII, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les appelants ne contestent pas avoir constitué des impayés de loyers et charges dans le cadre de l’exécution des baux conclus avec la société Habellis.

Les conditions générales de ces contrats comportent une clause résolutoire de plein droit, en cas de défaut de paiement des sommes dues par le locataire, deux mois après délivrance d’un commandement de payer infructueux visant ladite clause.

A défaut de régularisation dans le délai susvisé de la dette de loyers et charges chiffrée à la somme de 2 738,12 euros dans le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 janvier 2024, le juge de première instance a, par de justes motifs, retenu que les conditions de cette clause étaient réunies à la date du 4 mars suivant.

M. [U] et Mme [J], qui sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, font valoir la reprise du règlement des loyers et charges courantes depuis le mois de novembre 2024. Le décompte à la date du 30 juin 2025 produit par la bailleresse, dans lequel sont intégrés l’intégralité des règlements dont attestent les preneurs, fait apparaître :

— que ces derniers ont réglé une somme de 605 euros au mois de novembre 2024, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 302,65 euros, soit une somme totale de 907,65 euros pour des loyers et charges cumulés de 745,71 euros;

— que ces derniers n’ont réglé aucune somme au mois de décembre 2024, la bailleresse ayant directement perçu des prestations sociales à hauteur de 409,89 euros pour des loyers et charges cumulés de 745,71 euros ;

— que ces derniers ont réglé une somme de 700 euros au mois de janvier 2025, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 411,89 euros, soit une somme totale de 1 111,89 euros pour des loyers et charges cumulés de 765,55 euros ;

— que ces derniers ont réglé une somme de 355 euros au mois de février 2025, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 411,89 euros, soit une somme totale de 766,89 euros pour des loyers et charges cumulés de 765,55 euros ;

— que ces derniers ont réglé une somme de 354 euros au mois de mars 2025, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 422,88 euros, soit une somme totale de 776,88 euros pour des loyers et charges cumulés de 765,55 euros ;

— que ces derniers ont réglé une somme de 345 euros au mois d’avril 2025, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 420,88 euros, soit une somme totale de 765,88 euros pour des loyers et charges cumulés de 765,55 euros ;

— que ces derniers ont réglé une somme de 345 euros au mois de mai 2025, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 422,88 euros, soit une somme totale de 767,88 euros pour des loyers et charges cumulés de 765,55 euros ;

— que ces derniers ont réglé une somme de 350 euros au mois de juin 2025, à laquelle s’ajoutent des prestations sociales directement perçues par la bailleresse à hauteur de 411,89 euros, soit une somme totale de 761,89 euros pour des loyers et charges cumulés de 765,55 euros.

Il en résulte, sur cette seule période, que la somme totale, prestations sociales incluses, de 6 268,85 euros a été versée à la bailleresse pour des loyers et charges échus chiffrés à la somme de 6 084,72 euros.

Cependant, M. [U] et Mme [J], qui supportent la charge de la preuve des conditions légales pour bénéficier de délais suspensifs, ne produisent aucun élément relatif aux versements effectués à la bailleresse à compter du mois de juillet 2025, soit il y a plus de six mois, de sorte que la reprise du versement intégral des loyers et charges courantes depuis le mois de novembre 2024 ne résulte que de leurs seules affirmation pour la période postérieure au 1er juillet 2025.

Par ailleurs, alors qu’ils ne contestent pas leur dette de loyers et charges chiffrée à la somme de 6 303,97 au 30 juin 2025, M. [U] et Mme [J] produisent, concernant leurs ressources :

— leur avis d’imposition sur les revenus de l’année 2023 chiffrés à la somme de 17 960 euros, dépourvu de pertinence en raison de son ancienneté de plus de deux ans ;

— une attestation de la Caisse d’allocations familiales relative au mois d’avril 2025, soit il y a plus de huit mois, mentionnant, indépendamment des sommes versées directement à la bailleresse, une allocation PAJE d’un montant de 196,60 euros et des allocations familiales à hauteur de 151,05 euros, soit un montant total de 347,65 euros susceptible d’être pris en considération pour apprécier leur possibilité d’apurement de leur dette ;

— une attestation délivrée le 11 mai 2025 par France Travail, mentionnant le versement au mois d’avril 2025, soit il y a plus de huit mois, d’une allocation de 1 155,60 euros à Mme [J].

Etant précisé que la signature d’un contrat de mesure d’accompagnement social personnalisé est sans incidence sur leurs capacités contributives, il résulte des seules pièces produites un revenu familial mensuel au mois d’avril 2025 de 1 155,60 + 347,65 = 1 503,25 euros.

Ce revenu disponible est manifestement impropre à permettre aux appelants, parents de deux enfants en bas âge, de faire face à leurs charges courantes ainsi qu’à l’apurement de leur dette étant observé qu’alors que les dispositions susvisées limitent à trois années le délai susceptible d’être octroyé aux débiteurs, l’échéancier qu’ils sollicitent implique le versement mensuel de la somme de 50 euros durant trente-cinq mois, suivi d’un versement du solde au trente-sixième mois qui s’élèverait alors à la somme de 6 303,97 – (50 x 35) = 4 553,97 euros.

Dès lors, à défaut d’établir les conditions leur permettant de bénéficier du dispositif prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locataires de bonne foi, l’ordonnance dont appel sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris en ce qu’elle a écarté leur demande de délai de paiement suspensif, sauf à préciser que le montant actualisé de la condamnation provisionnelle en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus s’élève à la somme de 6 303,97 euros au 30 juin 2025.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

— Confirme, dans les limites de l’appel, en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue entre les parties le 11 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé ;

— Précise que le montant actualisé de la condamnation provisionnelle au paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 6 303,97 euros au 30 juin 2025 ;

— Condamne M. [Y] [U] et Mme [W] [J] épouse [U] aux dépens d’appel ;

— Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la SA Habellis la somme de 500 euros, avec rejet du surplus de la demande.

Le greffier Le président