COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIÈME CHAMBRE

ARRÊT DU 30/09/2010

***

N° MINUTE :

N° RG : 08/05500

Jugement (N° 11-07-2011)

rendu le 19 Juin 2008

par le Tribunal d’Instance de VALENCIENNES

REF : MD/VD

APPELANTE

Madame Z Y

née le XXX à XXX

Demeurant

3^e étage – E 4 – XXX

XXX

représentée par M^e QUIGNON, avoué à la Cour

assistée de M^e Jacqueline DELETOILLE, avocat au barreau de VALENCIENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/002/08/10013 du 28/10/2008 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

INTIMÉE

SAS X

Ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour

assistée de M^e Eric TIRY, avocat au barreau de VALENCIENNES

DÉBATS à l’audience publique du 01 Juillet 2010

tenue par Martine DAGNEAUX magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Cécile NOLIN-FAIT

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine DAGNEAUX, Président de chambre

Laurence BERTHIER, Conseiller

Stéphanie BARBOT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2010 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame Martine DAGNEAUX, Président et Cécile NOLIN-FAIT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1^er juillet 2010

*****

Attendu que par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2005 la société X a donné à bail à Z Y un logement situé XXX à Raismes moyennant un loyer de 269,76 euros par mois ;

Attendu que Z Y , se plaignant de désordres affectant les lieux loués, a fait délivrer assignation à la société X par acte en date du 31 janvier 2006 pour obtenir la désignation d’un expert ; que le Président du tribunal d’instance de Valenciennes par ordonnance en date du 4 mai 2006 a rejeté sa demande ; que sur appel de Z Y , la cour d’appel de Douai a par arrêt en date du 2 novembre 2006 ordonné une mesure d’expertise ; qu’après dépôt du rapport d’expertise , Z Y a fait délivrer assignation à la société X pour faire prononcer la résiliation du bail , ordonner la restitution des loyers versés , le paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance , non respect des obligations contractuelles et préjudice moral , outre indemnité pour frais irrépétibles ;

Attendu que par jugement en date du 19 juin 2008 le tribunal d’instance de Valenciennes a :

'prononcé la résolution du bail à compter du 1^er janvier 2008 ,

' débouté Z Y de l’ensemble de ses demandes ,

' condamné Z Y à payer à la société X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

'condamné Z Y aux dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise ;

Attendu que Z Y a interjeté appel par acte du 16 juillet 2008;

Attendu que dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 25 février 2010 , Z Y demande à la cour, vu les articles 1719,1720 du code civil , de :

— entériner le rapport d’expertise ,

— prononcer la résiliation du bail la liant à la société X à compter du 18 novembre 2005,

— condamner en conséquence la société X à lui restituer avec intérêts courant à compter du 18 novembre 2005 les sommes de 5 118 euros , 918,14 euros et 825,78 euros , sous astreinte de 100 euros par jour de retard au titre des loyers indûment perçus et dépôt de garantie à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société X à lui payer les sommes de :

*8 000 euros pour trouble de jouissance ,

*15 000 euros pour non respect des obligations contractuelles et préjudice moral,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société X et faire droit à l’intégralité des demandes sus indiquées,

— condamner la société X au paiement de la somme de 3 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens , en ce compris le coût des constats (634 euros) , de l’assignation en référé (33,29 euros) et la rémunération de l’expert,

— débouter la société X de ses demandes reconventionnelles ;

qu’elle fait valoir que les lieux étaient inhabitables au moment où l’état des lieux a été réalisé , compte tenu de l’incendie qui avait affecté l’immeuble et aucune date n’avait été proposée sérieusement pour remédier aux désordres alors constatés lors de l’état des lieux puis suivant procès verbal d’huissier de justice qu’elle a fait établir; qu’elle n’a jamais pu de ce fait prendre possession du logement ;

qu’elle reproche au premier juge de n’avoir examiné sa demande qu’au regard du critère du logement décent et non par rapport à celui de l’obligation de délivrance ; qu’elle précise que les travaux de rénovation nécessités par l’incendie n’étaient pas achevés ou étaient mal réalisés lors de la signature du bail ; que le premier constat établi le 21 novembre 2005 démontre que l’immeuble n’était pas en état d’être loué ; que l’expert a repris les constatations de l’huissier de justice ; que contrairement aux allégations de la société X , cette dernière disposait de la clé , puisqu’elle a entrepris des travaux en son absence ; qu’elle conteste s’être opposée à laisser libre accès au logement pour effectuer les travaux ;

qu’elle ajoute qu’outre le fait que l’immeuble donné en location était inhabitable puisqu’inachevé , il ne répondait pas aux normes de décence tels que prescrits par le décret du 30 janvier 2002 ;

qu’elle dénie toute responsabilité dans la survenance des vols commis dans l’immeuble après la remise des clés ;

qu’elle demande que le jugement déféré soit réformé en ce qu’il n’a pas fait droit à ses demandes de résolution et d’indemnisation tout en ayant constaté qu’il existait des désordres importants avant même la mise en location ; qu’elle allègue le trouble de jouissance du fait de l’impossibilité d’occuper la maison et demande la restitution des sommes qu’elle a indûment versées ; qu’enfin elle invoque son préjudice moral ;

qu’elle soutient que subsidiairement si la cour estimait ne pas pouvoir prononcer la résolution du bail , elle ne pourra que confirmer la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la résiliation (sic) aux torts exclusifs de la bailleresse ; qu’elle fait sommation à la société X de communiquer le bail par lequel elle a redonné l’immeuble en location à compter de janvier 2008 ;

qu’elle s’oppose aux demandes de la société X (remboursement du coût de remplacement des éléments d’équipements dérobés, rappel de loyers prétendument dûs jusqu’au 25 octobre 2007 ) s’agissant de demandes nouvelles irrecevables en appel et alors que la société X disposait des clés et est ainsi responsable de l’absence de fermeture du logement ;

qu’enfin elle conteste sa condamnation au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;

Attendu que dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 21 avril 2010 , la société X demande à la cour, vu le décret du 30 janvier 2002 , de :

— confirmer le jugement déféré ,

— en conséquence prononcer la résiliation du bail à compter du 25 octobre 2007,

— débouter Z Y de ses prétentions ,

— y ajoutant condamner Z Y au paiement :

* des loyers jusqu’au 25 octobre 2007,

*de la somme de 2 015,05 euros correspondant aux frais de remplacement des éléments d’équipement dérobés,

*de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

qu’elle fait valoir que les désordres allégués sont exclus du champ d’application du décret du 30 janvier 2002 fixant les conditions d’habitabilité des lieux loués ; qu’elle reproche à l’expert d’avoir focalisé son attention sur des désordres exclus des caractéristiques du logement décent ; que Z Y revendique un immeuble en parfait état , ce qui excède manifestement la notion de 'bon état d’usage’ prévue par l’article 6A de la loi du 6 juillet 1989 ;

qu’elle s’oppose à l’indemnisation du préjudice allégué par Z Y , qui provient des propres turpitudes de cette dernière , alors que les lieux ont été dégradés et les éléments d’équipement dérobés après la prise de possession des lieux par Z Y qui avait reçu l’intégralité des clés ; qu’elle précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance ;

qu’elle ajoute que l’immeuble était de nature à satisfaire un locataire 'normalement constitué’ et que malgré les réserves stipulés dans l’état des lieux d’entrée , Z Y a accepté le logement et s’est alors engagée à en assumer la garde et la surveillance ; qu’il s’ensuit qu’elle est bien fondée à lui réclamer les frais de remplacement des éléments d’équipements dérobés ;

que subsidiairement elle conteste l’octroi de dommages et intérêts qui doivent être réduits à leur plus simple expression et réclame le paiement des loyers jusqu’à la restitution des clés soit le 25 juillet 2007 , qui fixe la date de résiliation du bail ;

DISCUSSION

Attendu que dès l’établissement de l’état des lieux le 18 novembre 2005 Z Y a fait part de ses réserves compte tenu du fait que :

— la tuyauterie était apparente dans toutes les pièces,

— le compteur électrique empêchait d’ouvrir la porte,

— il n’y avait pas de carrelage dans les chambres,

— la cave n’était pas nettoyée,

— il n’y avait pas de grillage dans le jardin;

Attendu que le procès verbal de constat dressé le 21 novembre 2005 par Maître Anne Le Fur , Huissier de Justice à Valenciennes , fait effectivement apparaître de nombreux désordres ; que si certains d’entre eux relèvent de finitions (notamment extérieures) qui n’empêchent pas d’habiter l’immeuble, en revanche un certain nombre de ceux-ci rendent l’occupation dangereuse ou impossible ; qu’en effet :

— le terrain tout autour de la maison comporte un bosselage important avec de nombreux trous sur sa surface ,

— sur l’ensemble du terrain il existe de nombreux détritus ,

— une tranchée est encore ouverte dans laquelle passe un tuyau plastique partant des coffrets GDF , tuyau d’ailleurs plié et écrasé ,

— un tuyau de gaz est visible le long d’un mur de l’habitation et est non protégé,

— des gravats sont présents sur les marches d’entrée de l’immeuble ,

— la porte d’entrée de l’immeuble s’ouvre difficilement ,

— la maison est à l’intérieur à l’état de chantier avec de multiples gravats au sol,

— le carrelage est absent dans deux chambres,

— les portes intérieures sont déposées ,

sans parler des gravats dans la cave , de la saleté de plusieurs pièces, des jours entre les fenêtres et les appuis fenêtres ;

Attendu qu’il en résulte que le logement était manifestement inhabitable , quoi qu’en dise la société X ; qu’il ne s’agit pas de savoir s’il répondait aux normes de la décence prévues par le décret du 30 janvier 2002 , mais tout simplement de savoir si Z Y pouvait s’y installer et y poser ses meubles , ce qui était impossible au vu de la description ci-dessus faite ;

Attendu que l’expert désigné par la cour dans son arrêt en date du 2 novembre 2006 a d’ailleurs constaté les mêmes désordres , indépendamment des éléments d’équipement qui avaient entre temps disparu (tels la chaudière et l’évier) par suite de vols commis dans les lieux et a conclu que le chantier n’était pas terminé et que les désordres affectaient l’habitabilité de l’immeuble ;

Attendu qu’il n’est en effet pas admissible qu’un locataire entre dans les lieux alors qu’il devra encore subir des travaux qui ne sont pas simplement de petite finition , mais sont des travaux importants tels la pose d’un carrelage , car cela lui impose nécessairement soit de ne pas occuper les pièces non carrelées soit de les déménager à nouveau pour laisser les travaux s’exécuter ;

Attendu que le bailleur a donc incontestablement manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation comme l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui en fait pourtant l’obligation ; que peu importe qu’éventuellement Z Y n’ait par la suite pas voulu que les entreprises viennent finir le travail , à supposer ce fait établi car l’attestation laconique de l’Association Ajar produite par la société X ne permet pas de dire dans quelles conditions il a été demandé à Z Y de laisser cette entreprise intervenir, car ce travail devait être fait avant la remise des clés au locataire et non pas après et la volonté du bailleur de remédier ensuite aux désordres ne l’exonère pas de ses manquements à l’obligation de délivrer un logement habitable , ce qui n’était pas le cas le 18 novembre 2005 ; qu’il ne s’agit donc pas de trouble apporté par un tiers dont le bailleur ne serait pas responsable , mais bien des manquements de ce dernier ;

Attendu que dans ces conditions c’est à juste titre que Z Y poursuit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur pour manquement de ce dernier à son obligation de délivrance ; que le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à cette demande et seulement prononcé la résolution du bail à effet du 1^er janvier 2008 ;

Attendu que la résolution d’un contrat doit replacer les parties dans l’état qui était le leur avant la conclusion de celui-ci ; que Z Y doit donc normalement restituer le logement , mais ceci est déjà fait puisque la société X a reloué le logement à un autre locataire dès 2008 ; que le bailleur doit restituer au locataire tous les loyers que ce dernier a payés ; que ceux-ci ont été estimés par l’expert à la somme de 3 825,78 euros sans qu’aucune des parties ne fasse d’observations sur ce montant ; qu’il s’y ajoute les frais exposés en pure perte du fait que Z Y n’a jamais pu occuper le logement : ouverture et fermeture des compteurs d’eau et d’électricité (11,72+14,02+33,61+28,70+71,29), cotisations d’assurances (86+125,83), aides personnalisées au logement reçues par la société X (918,14 euros) ; que Z Y sollicite en outre le remboursement du dépôt de garantie (825,78 euros ) qu’elle a versé lors de la signature du bail , sans que la société X soutienne le lui avoir remboursé lorsqu’elle a fait entrer dans les lieux un nouveau locataire ; qu’en revanche les frais de constats d’huissier que Z Y a dû faire dresser pour rapporter la preuve des désordres affectant le logement font partie des frais irrépétibles et seront pris en compte comme tels ; que la société X doit donc être condamnée à rembourser à Z Y ces différentes sommes , outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance en date du 30 octobre 2007 , sans qu’il soit besoin d’ordonner d’astreinte ;

Attendu que le fait que Z Y ne puisse entrer dans les lieux comme prévu lui a causé un trouble de jouissance incontestable puisqu’elle a dû se faire héberger par son fils ; qu’au vu des éléments dont la cour dispose le préjudice ainsi subi peut être réparé par l’octroi d’une somme de 3 000 euros ; que Z Y a par ailleurs subi un préjudice moral lié au non respect de ses obligations par la société X, aux tracas entraînés par le fait qu’elle a dû mener une procédure pour faire reconnaître son bon droit et constituer des preuves de ce qu’elle avançait ; que le préjudice ainsi subi peut , au vu des éléments dont la cour dispose, être réparé par l’octroi d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que du fait du prononcé de la résolution du bail , la demande reconventionnelle de la société X , qui était recevable en appel comme trouvant sa source dans les relations contractuelles dont la cour est saisie, n’a plus d’objet ;

Attendu que si Z Y bénéficie de l’aide juridictionnelle , elle a cependant supporté des frais non pris en charge à ce titre : les trois constats qu’elle a fait établir les 21 novembre 2005(230 euros), 6 décembre 2005 (152 euros), 31 janvier 2006 (230 euros) ; qu’en revanche elle ne démontre pas avoir conservé d’autres frais à sa charge ; que s’il est inéquitable de laisser à la charge de Z Y les frais non compris dans les dépens, il y a lieu de lui allouer la seule somme de 612 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

qu’en revanche la société X qui sera condamnée aux dépens ne saurait obtenir une telle indemnité ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme le jugement rendu le 19 juin 2008 par le tribunal d’instance de Valenciennes dans toutes ses dispositions ,

Statuant à nouveau ,

Prononce à effet du 18 novembre 2005 la résolution du contrat de bail conclu ce jour là entre Z Y et la société X ;

Condamne la société X à payer à Z Y les sommes de :

*3 825,78 euros au titre des loyers versés à la société X,

*371,17 euros au titre des frais d’ouverture et fermeture des compteurs, cotisations d’assurances,

*918,14 euros au titre des aide personnalisée au logement reçues par la société X,

*825,78 euros au titre du dépôt de garantie ,

outre intérêts sur ces sommes au taux légal à compter du 30 octobre 2007 ,

*3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

*2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Déboute Z Y de sa demande d’astreinte ;

Déboute la société X de ses demandes reconventionnelle et d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Condamne la société X à payer à Z Y la somme de 612 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société X aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle (en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise) .

Le Greffier, Le Président,

C. NOLIN-FAIT M. DAGNEAUX