COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JANVIER 2012

R.G. N° 10/07589

AFFAIRE :

SAS RESICO

C/

E F A

…

Société Z, venant aux droits du CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2010 par le Tribunal d’Instance de COURBEVOIE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-10-241

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP BOMMART MINAULT

SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD,

SCP GAS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS RESICO

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP BOMMART MINAULT – N° du dossier 00038981 Avoués à la Cour d’Appel de VERSAILLES

assistée de M^e Philippe RENAUD (avocat au barreau de PARIS)

APPELANT

****************

Monsieur E F A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

9-11 I Sainte K

XXX

représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD – N° du dossier 1048288 Avoués à la Cour d’Appel de VERSAILLES

assisté de M^e Cyril HEURTAUX (avocat au barreau de PARIS)

Madame C D épouse A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

9-11 I Sainte K

XXX

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD – N° du dossier 1048288 Avoués à la Cour d’Appel de VERSAILLES

assistée de M^e Cyril HEURTAUX (avocat au barreau de PARIS)

INTIMES

****************

Société Z, venant aux droits du CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP GAS – N° du dossier 20110673 Avoués à la Cour d’Appel de VERSAILLES

assistée de M^e Philippe MOISSET (avocat au barreau de PARIS)

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Novembre 2011, Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Charles LONNE, Président,

Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2009 à effet au 1^er avril 2009, la société RESICO IMEFA 70, représentée par son mandataire la société Z a donné à bail à monsieur et madame A un appartement situé 9/11 rue Sainte K à Neuilly sur Seine au quatrième étage, composé de sept pièces moyennant un loyer mensuel de 4 820 €.

La transaction a été réalisée par l’intermédiaire de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTION aux droits de laquelle vient la société Z qui a perçu la somme de 8 301,20 € à titre d’honoraires.

Monsieur et madame A occupaient auparavant un appartement plus petit dans le même ensemble immobilier géré par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER.

La société RESICO, propriétaire de l’ensemble immobilier composé de six bâtiments qui abrite l’appartement donné à bail a décidé d’engager un programme de réhabilitation des combles situés aux 7^e et 8^e étage des immeubles afin de créer des appartements supplémentaires, simplex ou duplex, du même standing.

L’opération a donné lieu à la désignation d’un expert judiciaire, le 16 juin 2009, dans le cadre d’une procédure dite de 'référé préventif’ à laquelle les locataires n’ont pas été appelés.

Les travaux ont commencé à l’automne 2009.

Dénonçant un trouble de jouissance important résultant de ces travaux d’envergure, un défaut d’information pré-contractuelle sur l’existence de ce programme de travaux et une faute de l’agence immobilière, monsieur et madame A ont fait assigner les sociétés RESICO, Z et CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER devant le tribunal d’instance de Courbevoie afin d’obtenir, principalement, un abattement du loyer pendant la période de travaux , des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d’information, le remboursement des frais de transaction et la publication de la décision à intervenir.

Par un jugement contradictoire rendu le 9 septembre 2010 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, le tribunal d’instance de Courbevoie a :

— dit que la société RESICO a manqué à son obligation d’assurer à monsieur et madame A la jouissance paisible du logement donné à bail,

— condamné la société RESICO à rembourser à monsieur et madame A la somme de 14 460 € avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— autorisé monsieur et madame A à réduire le paiement de leur loyer à la somme de 3 615 € à compter du mois d’octobre 2010 jusqu’au mois de septembre 2011,

— condamné la société RESICO à payer la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 11 octobre 2010, la société RESICO a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions déposées le 4 novembre 2011, elle expose que les travaux de gros oeuvre se sont déroulés entre le mois d’octobre 2009 et le mois de décembre 2010, les travaux de second oeuvre réalisés à compter du mois de décembre 2010 ne provoquant aucune nuisance.

Elle souligne que toutes les précautions ont été prises pour réduire autant que possible la gêne occasionnée par cette opération, que les ascenseurs principaux ont été remis en service au mois d’août 2010, soit au bout de deux mois, que les échafaudages et lifts installés dans les cours d’honneur ont été retirés au mois de décembre 2010.

Elle indique que les locataires ont été informés de l’expertise préventive menée par monsieur Y, expert judiciaire et de la possibilité qui leur était donnée d’adresser leurs observations à l’expert.

Elle ajoute que, saisie de réclamations par trois locataires sur plus d’une centaine, elle a fait appel à monsieur B, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Paris pour donner un avis sur l’évaluation des préjudices allégués.

La société RESICO conteste la réalité du trouble de jouissance allégué en relevant que l’accès à l’immeuble n’a jamais été entravé, que monsieur et madame A ne peuvent se prévaloir d’un droit usage des places de stationnement sur la voie publique qui ont été occupées par des bennes de chantier, que l’usage de l’escalier principal a été maintenu, qu’un ascenseur de service a été remis en fonctionnement pendant l’indisponibilité de l’ascenseur principal, que les ouvriers n’empruntaient pas les zones de circulation des résidents et que l’appartement occupé par monsieur et madame A est au quatrième étage et n’a pas été affecté par les travaux.

Elle invoque l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1724 alinéa 2 du code civil pour conclure à l’absence de préjudice indemnisable, note que l’exception d’inexécution suppose une impossibilité totale d’utiliser le local loué qui n’est pas même alléguée et critique la durée des travaux gênants retenue par le premier juge.

Elle souligne la précision du travail mené par monsieur B qui a pris en compte l’ensemble des gênes occasionnées aux résidents pendant les travaux pour aboutir à un pourcentage d’abattement réel par mois en tenant compte de la durée de chaque poste de nuisance et reproche au premier juge d’avoir fixé arbitrairement un pourcentage supérieur.

La société RESICO conteste les demandes faites au titre d’un manquement à une obligation d’information ou d’une réticence dolosive qui ne sont étayées par aucune pièce et la demande de publication de la décision à venir qui n’est pas fondée en droit.

La société RESICO demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’elle avait manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des locataires, autorisé les intéressés à réduire le paiement de son loyer à 3 615 € à compter du mois d’octobre 2010 et jusqu’au mois de septembre 2011 et condamné la société RESICO à rembourser la somme de 14 460 € outre intérêts,

— statuant à nouveau, débouter monsieur et madame A et mettre la société RESICO hors de cause,

— à titre subsidiaire, retenir l’abattement de 16% évalué par monsieur B sur les loyers en principal pour la période du mois d’octobre 2009 au mois de décembre 2010 au titre de la gêne occasionnée,

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

— lui accorder la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions déposées le 15 novembre 2011, monsieur et madame A rappellent qu’ils ont réalisé des travaux d’aménagement intérieur dès leur entrée dans les locaux litigieux.

Ils indiquent n’avoir été informés qu’au mois de juillet 2009, par une note datée du 22 mai 2009, des travaux d’envergure programmés par le bailleur.

Ils décrivent les troubles subis, consistant principalement en une exposition quotidienne aux risques de chutes d’objets des échafaudages installés dans les zones de chantier qu’ils doivent traverser, en des intrusions d’ouvriers dans les parties privatives qui les ont conduits à installer un système d’alarme, en des nuisances sonores importantes, en un empoussiérement de tout l’immeuble, en une perte de vue et d’ensoleillement en raison des bâches installées autour des échafaudages, en des coupures d’eau, en des arrêts de l’ascenseur.

Ils exposent que des locataires se sont regroupés en un collectif pour dénoncer ces nuisances et que le maire de la commune a dû intervenir.

Ils soulignent qu’il leur est impossible d’envisager un déménagement compte tenu notamment des difficultés d’accès.

Monsieur et madame A font valoir que les travaux entrepris par le bailleur ne sont pas des travaux d’entretien et ne relèvent pas de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ; ils indiquent qu’ils n’ont pas été appelés aux opérations d’expertise préventive.

Ils soutiennent que le rapport établi par monsieur B démontre l’existence d’un droit à indemnisation mais en sous-évalue la mesure et notent qu’un rapport d’expertise demandé par une seule partie ne peut servir de seule base d’appréciation sauf à méconnaître le principe d’égalité des armes.

Ils relèvent des incohérences dans les éléments retenus par monsieur B et font valoir que les travaux ont été poursuivis bien au-delà du mois de décembre 2010.

Ils ajoutent qu’une nouvelle série de travaux a commencé au mois d’avril 2011, provoquant de nouvelles nuisances et qu’ils subissent encore en octobre 2011 divers désagréments notamment sur les évacuations d’eaux vannes.

Monsieur et madame A reprochent au bailleur une dissimulation des travaux projetés, dans le cadre de la négociation pré-contractuelle du bail et indiquent qu’une information loyale les aurait dissuadés de contracter et leur aurait évité le coût de l’aménagement de l’appartement et le préjudice moral lié au fait d’avoir installé leur famille dans un local inadapté.

Ils notent qu’au mois de mars 2010, la société RESICO a fait insérer une clause spécifique d’information d’un nouveau locataire sur les travaux en cours.

Ils ajoutent que la société Z qui vient aux droits de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS, en sa qualité de professionnel a manqué à son devoir de conseil et d’information sur les travaux programmés qu’elle connaissait ou aurait dû connaître.

Les intimés demandent à la cour de réformer la décision entreprise et de :

— condamner la société Z à leur rembourser la somme de 4 150,60 € au titre des frais d’agence indûment perçus, outre intérêts et capitalisation,

— les autoriser à titre indemnitaire à effectuer un abattement de 50 % sur le loyer mensuel hors charges à compter du 1^er septembre 2009 jusqu’au mois de septembre 2011 et, le cas échéant au-delà jusqu’à la fin effective des travaux, c’est à dire à payer la somme de 2 410 € à titre de loyer mensuel,

— condamner en conséquence la société RESICO à leur rembourser le trop perçu de loyers,

— condamner la société RESICO à leur payer la somme de 40 000 € en réparation du préjudice né d’un manque d’information,

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris,

— condamner solidairement les société RESICO et Z à payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions déposées le 27 octobre 2011, la société Z venant aux droits de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS sollicite que monsieur et madame A soient déboutés de leurs demandes à son encontre au motif que la faute qui lui est imputée n’est pas démontrée.

Elle indique qu’elle n’a été informée des travaux projetés par la bailleresse que le 22 mai 2009, soit postérieurement à la signature du bail.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et prétentions.

L’instruction de l’affaire a été close le 17 novembre 2011.

Par des conclusions déposées le 18 novembre 2011, la société RESICO demande que soient écartées des débats les conclusions déposées par monsieur et madame A le 15 novembre 2011, soit 48h avant le prononcé de l’ordonnance de clôture aux motifs qu’elle n’a pu en prendre utilement connaissance et y répliquer avant la clôture des débats alors que les intimés invoquent de nouvelles jurisprudences et font valoir qu’ils aurait pu être informés des travaux projetés s’ils avaient été appelés aux opérations d’expertise préventive.

Par des conclusions déposées le 21 novembre 2011, monsieur et madame A s’opposent à cette demande au motif qu’elle n’a pas été précédée d’une demande de report de la clôture des débats et que leurs dernières écritures ne tendent qu’à commenter la dernière pièce produite par l’appelante et à répliquer aux éléments de fait invoqués par cette dernière le 4 novembre.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet des conclusions signifiées par la société RESICO le 4 novembre 2011 et des deux pièces produites à cette date.

Par des conclusions déposés le 22 novembre 2011, la société RESICO s’oppose à cette demande subsidiaire au motif que la signification de conclusions et la production de deux pièces quinze jours avant la date prévue pour la clôture des débats n’a causé aucun grief avéré aux intimés.

A l’audience tenue le 22 novembre 2011, la cour a joint l’incident au fond.

MOTIFS

Sur les demandes de rejet de conclusions et pièce

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code impose au juge d’observer et de faire observer, en toute circonstance, le principe de la contradiction.

En l’espèce, par un courrier adressé au magistrat de la mise en état le 16 novembre 2011, soit la veille de la date prévue pour la clôture, le conseil de la société RESICO a indiqué que monsieur et madame A avaient signifié de nouvelles écritures le 14 novembre, qu’il n’était pas matériellement en mesure d’y répondre et ajoutait 'je vous remercie donc de clôturer cette affaire et de bien vouloir noter mon opposition.'

Il s’induit qu’ayant pris connaissance des dernières écritures de ses contradicteurs trois jours avant la date prévue pour la clôture, la société RESICO n’a pas demandé le report de cette dernière mais a au contraire sollicité le prononcé de celle-ci.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société RESICO tendant au retrait des débats de ces conclusions.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande présentée par monsieur et madame A à titre subsidiaire.

Sur le fond

— sur les demandes relatives à un trouble de jouissance

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués et renvoie à l’article 1724 du code civil.

Ce dernier texte prévoit que si des réparations urgentes qui ne peuvent être différées à la fin du bail durent plus de quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire est privé.

En l’espèce, il est manifeste et ressort clairement de la lettre de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER en date du 22 mai 2009 que les travaux litigieux ne portent pas sur l’entretien ou l’amélioration des parties communes ou privatives des locaux donnés à bail, mais consistent en la réhabilitation des combles situés aux deux derniers étages de l’immeuble pour y créer des appartements d’un standing équivalent à ceux des autres logements, permettant au bailleur d’accroître son parc locatif.

Cette création de nouveaux logements n’a pas d’incidence sur la qualité des locaux données à bail à monsieur et madame A, si ce n’est une multiplication des occupants de l’immeuble dont l’aspect positif pour le locataire est loin d’être démontré et les travaux entrepris sur les ascenseurs principaux consistent en une extension de leur desserte aux 7^e et 8^e étages et non pas en une simple remise aux normes.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que les dispositions précitées ne pouvaient recevoir application.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’assurer au locataire une jouissance paisible des biens délivrés, pendant la durée du bail.

Il est constant que les travaux litigieux incluant notamment des destructions de gros oeuvre, des opérations de curage, une modification complète du cloisonnement, une reprise de l’isolation thermique de la façade et de la couverture, une réfection complète de l’électricité, de la plomberie et du chauffage pour l’aménagement de plus de 4 500 m2 de logements au sommet d’immeubles occupés sur cinq étages, ont généré les troubles indissociables d’un chantier de construction important mené en site occupé : nuisances sonores et vibrations, poussières, nuisances olfactives, modifications des circulations des personnes, présence de bennes à proximité des accès, échafaudages, présence de bâches occultant les ouvertures des logements, sentiment d’insécurité lié à des incidents de chantier …

Si leur intensité peut varier d’un appartement à l’autre en fonction notamment de la proximité du chantier, ces nuisances, dans leur réalité, sont clairement établies tant par le rapport déposé par monsieur B auquel la société RESICO a fait appel que par la note du cabinet D’AUTHOU en date du 14 janvier 2010 en réponse au dossier élaboré par le 'collectif travaux Sainte K’ le 5 janvier 2010.

Loin de nier ces nuisances, le bailleur souligne qu’il a mis tout en oeuvre pour les réduire autant que faire se peut ou, à tout le moins, pour réduire les doléances prévisibles des occupants ; c’est ainsi qu’il a inclus un lot logistique – nettoyage dans le CCTP prévoyant notamment un nettoyage des parties communes de l’immeuble et des installations de chantier une fois par jour et qu’il a mis en place une permanence sur site d’un architecte susceptible de répondre aux interrogations des locataires.

En conséquence, en faisant procéder à des travaux d’envergure, cause de nuisances, dans un immeuble abritant des locaux donnés à bail, la société RESICO a engagé sa responsabilité contractuelle envers ses locataires à la mesure des troubles effectivement subis par ceux-ci.

Pour évaluer pécuniairement le préjudice subi par le locataire, la cour s’appuie sur l’ensemble des pièces produites par les parties au nombre desquelles notamment, le rapport établi par monsieur B à la demande de la société RESICO, mais aussi divers échanges de courriers, des documents relatifs au suivi et à l’avancement du chantier, des photographies, un constat d’huissier dressé à la demande du collectif travaux Sainte K/Peretti le 3 février 2010, deux constats d’huissier dressés les 27 août 2010 et 22 décembre 2010 à la demande de la société RESICO, un constat d’huissier dressé à la demande de monsieur et madame A, monsieur et madame X et monsieur H le 22 mars 2011.

Il ressort de ces pièces que les travaux se sont déroulés selon le calendrier suivant :

— démarrage du chantier en septembre 2009 avec pose des tours et des lifts dans deux des cours d’honneur, côté I J K jusqu’en décembre,

— démolition et curages des 7^e et 8^e étages de l’ensemble des bâtiments à partir du 23 novembre 2009 jusqu’au 31 mars 2010 pour les immeubles 5/7 et 9/11 I Sainte K ,et toujours en cours au 23 avril 2010 au 15/17 I J K et au XXX et 110 I Achille Peretti,

— rénovation des ascenseurs de service à partir du 11 janvier ; équipement en fonctionnement le 14 juin 2010,

— rénovation et prolongement des ascenseurs principaux à partir du 14 juin 2010 ; équipement en fonctionnement le 27 août 2010,

— au 5 janvier 2011, les appartements du 110 I Achille Peretti étaient réceptionnés, les réserves en cours de levée et les parties communes du 7^e étage étant en 'attente’ de finition ; les appartements du 106 et du 102 I Achille Peretti étaient bien avancés, une réception étant envisagée en janvier, les parties communes des deux étages étaient en attente ou en cours de finition ; côté I J K, les travaux de cloisonnement intérieur étaient avancés de 80 à 95 %, les travaux de carrelage et faïences étaient réalisés à 90% au 5/7 mais tous les autres travaux de second oeuvre restaient à faire et les travaux dans les parties communes étaient en cours, les accès lift n’étaient pas encore bouchés.

Il faut regretter que la société RESICO n’ait pas estimé opportun de justifier de la date de réception de l’ensemble de l’ouvrage et de l’état de levée des réserves, ce qui aurait mis un terme à la discussion sur la durée effective des travaux et des nuisances.

Si monsieur B a, de façon erronée, fait référence à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, il a néanmoins recensé avec précision l’ensemble des nuisances subies par les locataires en les rapportant aux différentes phases du chantier.

Les indications qu’il fournit sur la durée des nuisances peuvent être retenues lorsqu’elles se rapportent à des travaux déjà réalisés à la date de dépôt de son rapport (23 avril 2010) mais ne peuvent être considérées comme suffisamment fiables lorsqu’elles se fondent sur le calendrier prévisionnel avancé par le maître de l’ouvrage.

Elles doivent être rapprochées des éléments d’information issus des constats d’huissier.

A cet égard, il faut noter que si les travaux de rénovation des halls des immeubles mis en oeuvre par le bailleur au mois d’avril 2011relèvent des travaux d’entretien normaux que les locataires doivent supporter (pièce n°41) et qui ne seront pas pris en compte dans l’évaluation du préjudice, le constat d’huissier dressé le 22 mars 2011 montre encore dans les parties communes des immeubles divers stigmates, rattachables aux travaux de valorisation litigieux notamment par leur nature et par des affichettes aux noms des intervenants à l’opération de construction et qui font perdurer la gêne dénoncée.

Le préjudice de jouissance doit être apprécié in concreto par référence à la situation personnelle du locataire concerné.

Le préjudice invoqué par monsieur et madame A porte sur la jouissance d’un appartement situé au 4^e étage du bâtiment 5/7 rue Sainte K occupé par une famille avec enfants dont la mère est au foyer.

Il est principalement constitué :

— de nuisance acoustiques importantes et d’une atteinte à l’intimé de la vie familiale lors de la pose et de la dépose de la tour et des lifts dans la cour d’honneur (octobre 2009 et décembre 2010),

— de nuisances acoustiques importantes pendant les phases de démolition des 7^e et 8^e étages et de construction du gros oeuvre ( six mois),

— de la chute d’objets, notamment d’ardoises avant la mise en place de filets de protection, ce qui a contribué à un sentiment d’insécurité,

— de la gêne occasionnée par la présence de la tour et des lifts en termes de circulation de personnel, bruit de manutention et surtout de vue et d’ensoleillement dans la mesure où la bâche entourant la structure située à quelques mètres des baies de l’appartement de monsieur et madame A a largement occulté les ouvertures de l’appartement qui a subi un fort déficit d’éclairage naturel pendant treize mois (décembre 2009 – décembre 2010),

— de difficultés de circulation pédestre à proximité de l’accès au bâtiment et une aggravation des difficultés de stationnement automobile,

— de l’indisponibilité de l’ascenseur principal pendant plusieurs mois,

— des nuisances acoustiques liées aux travaux réalisées dans les parties communes de l’immeuble et notamment sur les ascenseurs,

— de la circulation de nombreuses personnes à proximité de l’appartement,

— de la poussière et des traces du chantier dans les parties communes,

— des désagréments esthétiques inhérents à tout chantier de construction (bâches, bennes …)

— des nuisances olfactives résultant de l’usage d’une résine d’étanchéité.

L’ensemble de ces éléments justifie une indemnisation correspondant à une réfaction du loyer de 35 % pendant quinze mois (soit du mois d’octobre 2009 au mois de décembre 2010) puis de 10 % pendant trois mois (soit janvier à mars 2011).

En revanche, il n’y a pas lieu à indemnisation au-delà du mois de mars 2011, la persistance d’un préjudice lié aux travaux litigieux n’étant pas avérée.

En conséquence, le jugement doit être réformé quant au montant de l’indemnisation et la société RESICO doit être condamnée à payer à monsieur et madame A la somme de 26 751 € en réparation du préjudice de jouissance subi.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans l’indemnisation le coût de la pose d’un système de surveillance qui résulte d’un choix personnel des locataires.

Monsieur et madame A doivent être déboutés du surplus de leurs demandes relatives au trouble de jouissance subi.

— sur les demandes relatives au défaut d’information

Il n’est pas contesté que, lors de la signature du bail le 19 mars 2009, soit quelques mois seulement avant le démarrage de l’opération de construction, aucune information n’a été donnée à monsieur et madame A sur l’existence de ce programme ni sur ses conséquences sur la jouissance des biens donnés à bail.

Or, à cette date, l’ensemble des dispositions de l’opération était déjà arrêté et tant l’importance de l’opération que le standing du logement que recherchaient monsieur et madame A et que la société RESICO ne pourrait pas fournir, en fait, pendant de nombreux mois, auraient dû conduire cette dernière à veiller à une information complète de son co-contractant.

La société RESICO a ainsi manqué à son devoir de loyauté envers monsieur et madame A.

L’appréciation des conséquences dommageables de cette faute doit tenir compte d’une part du fait que monsieur et madame A qui résidaient déjà sur place étaient dans une situation leur permettant de différer leur déménagement pour prendre le temps de trouver le logement conforme à leur souhait, le cas échéant dans un autre ensemble immobilier, d’autre part du fait que demeurant déjà dans l’immeuble affecté par les travaux, ils en auraient subi les nuisances même s’ils n’avaient pas déménagé.

Distinct du préjudice de jouissance déjà réparé par les dispositions ci-dessus, le préjudice moral résultant de ce défaut d’information et du sentiment d’avoir été induit en erreur justifie en l’espèce l’allocation à monsieur et madame A de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.

En revanche, il n’y a lieu d’inclure dans l’indemnisation le coût des aménagements faits par monsieur et madame A lors de leur entrée dans les lieux dans la mesure où ils jouissent de ces aménagements dans le cadre d’une occupation qui perdure, l’impossibilité pratique ou matérielle de quitter le logement litigieux n’étant pas suffisamment établie.

En conséquence, le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il a débouté monsieur et madame A de leur demande relative à un défaut d’information et la société RESICO doit être condamnée à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.

En outre, il faut rappeler que monsieur et madame A occupait déjà un autre appartement dans le même ensemble immobilier dont la gestion avait été confiée par la société RESICO à la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS aux droits de laquelle vient désormais la société Z.

C’est à la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS que les intéressés se sont adressés lorsqu’ils ont entrepris de rechercher un appartement plus grand.

Il ne peut être sérieusement soutenu que la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS qui assurait la gestion de l’ensemble immobilier pour le compte de la propriétaire et qui a procédé elle-même à l’information des occupants sur les travaux à venir puis leur suivi, par des courriers du 22 mai, 18 août et 1^er décembre 2009, ignorait au mois de mars 2009, la réalité des travaux d’envergure projetés par son mandant.

En proposant dans ces circonstances un logement dans le même ensemble immobilier sans fournir la moindre indication sur les travaux à venir, la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS a manqué au devoir d’information qui incombe à tout professionnel.

La société Z qui vient aux droits de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER TRANSACTIONS mais aussi aux obligations de celle-ci doit répondre de cette faute.

En tenant compte du montant des honoraires versés à l’agence par monsieur et madame A, il doit être fait droit à la demande de ceux-ci à hauteur de la somme de 2 000 €.

Le jugement dont appel doit ainsi être infirmé sur ce point et la société Z condamnée à payer à monsieur et madame A la somme de 2 000 €.

S’agissant d’une indemnité évaluée à la date à laquelle la cour statue, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l’article 1153-1 du code civil.

Les intérêts dus pour une année entière à compter de la même date pourront être capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil.

Les motifs qui précèdent suffisent à débouter la société Z de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les dispositions non contraires du jugement entrepris doivent être confirmées.

L’équité commande que la somme de 3 000 € soit accordée à monsieur et madame A et mise à la charge de la société RESICO en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

Il n’y a lieu à autre application de ce texte.

Il y a lieu, en revanche, de condamner in solidum la société RESICO et la société Z aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rejette la demande de la société RESICO tendant au retrait des débats des conclusions déposées par monsieur et madame A le 15 novembre 2011 ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la société RESICO a manqué à son obligation d’assurer à monsieur et madame A la jouissance paisible du logement donné à bail et a condamné la société RESICO à payer à monsieur et madame A la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau,

Condamne la société RESICO à payer à monsieur et madame A la somme de 26 751 € en réparation du préjudice de jouissance subi du mois d’octobre 2009 au mois de mars 2011 et celle de 5 000 € en réparation du préjudice moral né du défaut d’information au moment de la signature du bail ;

Condamne la société Z à payer à monsieur et madame A la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter de la même date pourront être capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil ;

Y ajoutant,

Condamne la société RESICO à payer à monsieur et madame A la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne in solidum la société RESICO et la société Z aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD, avoués.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,