COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 OCTOBRE 2011

R.G. N° 10/02907

AFFAIRE :

S.A.S. SOFIAM

C/

Z-A X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mars 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 09/1134

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Z-pierre BINOCHE

SCP FIEVET LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. SOFIAM

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Z-Pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 10/233

assistée de M^e Rachel LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

1/ Monsieur Z-A X

2/ Madame C D-E F épouse X

Demeurant tous deux :

16 Rue Z Mermoz

XXX

représentés par la SCP FIEVET LAFON, avoués – N° du dossier 20100514

assistés de M^e Florence HELLY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Septembre 2011 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame E-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Christine SOUCIET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

La S.A.S. SOFIAM est appelante d’un jugement du tribunal de grande instance de NANTERRE, rendu le 12 mars 2010.

*

Le 15 décembre 2007, les époux X ont signé un contrat de réservation avec la S.A.S. SOFIAM portant sur un studio situé à COLOMBES pour un prix de 142.500 €.

Les époux X ont séquestré entre les mains de Maître Y, notaire, une somme de 7.125 à titre de contrepartie de la réservation.

Aux termes du contrat de réservation, le délai prévisionnel d’achèvement des travaux était fixé au deuxième trimestre 2009 et la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement devait intervenir dans les 45 jours de la notification du projet d’acte aux réservataires.

Par lettre reçue par les réservataires le 23 avril 2008, Maître Y a adressé aux époux X le projet d’acte de vente accompagné du règlement de copropriété et de plans du lot n° 16. Mais le 2 juillet 2008, les époux X ont fait connaître à la S.A.S. SOFIAM leur refus de signer l’acte définitif. Ils ne se sont pas présentés le 5 août 2008, en vue de la signature de l’acte authentique de vente. Ils disent en effet avoir découvert que l’appartement se situait contre le monte voiture de l’immeuble.

Par courrier du 29 août 2008, les réservataires ont mis en demeure la S.A.S. SOFIAM d’avoir à leur restituer le montant du dépôt de garantie ce qu’elle a refusé de faire.

Par acte du 5 janvier 2009, les époux X ont assigné la S.A.S. SOFIAM aux fins d’annulation du contrat de réservation, restitution du montant du dépôt de garantie et indemnisation du préjudice subi.

*

Par jugement du 12 mars 2010, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :

— dit le contrat de réservation conclu le 15 décembre 2007 vicié par la réticence dolosive du réservant,

— prononcé la nullité du contrat de réservation,

— condamné la S.A.S. SOFIAM à restituer aux époux X la somme de 7.125 € versée à titre de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2008,

— débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné la S.A.S. SOFIAM à payer aux époux X la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S. SOFIAM a régulièrement interjeté appel de ce jugement, et dans ses dernières conclusions visées le 20 mai 2011, demande à la cour de :

— dire que le contrat de réservation conclu le 15 décembre 2007 n’a nullement été vicié par la réticence dolosive du réservant,

— débouter les époux X de leurs demandes,

— condamner les époux X à lui restituer la somme de 7.125 € représentant le dépôt de garantie que leur a restitué le notaire au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions visées le 18 mai 2011, les époux X demandent à la cour :

— de condamner la S.A.S. SOFIAM à leur payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

— de condamner la S.A.S. SOFIAM à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour renvoie à ces conclusions déposées et soutenues à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux X ont signé avec la S.A.S. SOFIAM le 15 décembre 2007 un contrat de réservation sur un studio ; il s’agissait donc d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Ce type de vente requiert une information particulièrement précise de la part du vendeur, du fait que seuls les documents écrits ou les plans annexés remis au réservataire peuvent lui donner un aperçu exact de ce qu’il achète.

Or en l’espèce, si la note descriptive remise avec le contrat de réservation, se réfère bien à un monte voiture (c’est le tout dernier paragraphe de la note), elle n’indique en rien où se situe le monte voiture par rapport à l’appartement réservé.

Quant au plan provisoire remis aux époux X, il est parfaitement clair s’agissant de l’appartement lui-même, mais il comporte sur le côté droit, un petit plan situant l’appartement sur la plate-forme rez de chaussée, sans cependant indiquer l’affectation du local où se trouve le monte voiture, situé contre le studio. Une inscription -en si petits caractères qu’aucun membre de la cour n’a pu en prendre connaissance- évoque une entrée.

Ce plan ne peut en aucun cas constituer une information suffisante quant à la situation de l’immeuble réservé.

Aucun autre document n’a été proposé et la consultation des maquettes par les époux X, outre qu’elle n’a pas de valeur contractuelle, n’a été constatée par aucun témoin objectif.

Ce n’est qu’en consultant le plan remis aux réservataires par le notaire le 18 avril 2008 , qu’il est possible d’identifier clairement la présence, mitoyenne du studio réservé par les époux X, d’un monte voiture.

La comparaison des deux plans -celui annexé à la réservation et celui donné pour la réitération de la vente- fait clairement apparaître le défaut d’information.

En effet, en sa qualité de professionnel, le vendeur devait donner aux réservataires une idée parfaitement claire de la situation du studio qu’ils projetaient d’acheter. Le fait que M. X ait été ascensoriste ne lui enlève pas sa qualité d’acheteur immobilier, profane. Ses connaissances en la matière lui ont peut être permis en revanche, de mesurer l’importance de cette circonstance. Il ne peut en effet être contesté qu’un monte voiture génère des bruits et pour le moins des vibrations importantes et fréquentes, des passages incessants de voitures particulièrement perceptibles au rez de chaussée.

La S.A.S. SOFIAM a donc gardé le silence sur une information essentielle compte tenu des nuisances résultant de cette proximité. Cette réticence, eu égard au type de vente intervenu entre les parties, est constitutive d’un dol car les époux X n’auraient pas contracté s’ils en avaient eu connaissance.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement qui a annulé le contrat de réservation en raison de la réticence dolosive du réservant.

— Sur les dommages-intérêts

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et il ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. Les époux X seront déboutés de leur demande. Le surplus du préjudice n’est pas établi par les intimés.

— Sur les frais irrépétibles

Il est inéquitable de laisser à la charge des époux X les frais non compris dans les dépens de l’instance. Il leur sera alloué une somme de 2.000 €.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs prétentions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 12 mars 2010,

Y ajoutant,

Condamne la S.A.S. SOFIAM à payer aux époux X la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la S.A.S. SOFIAM aux dépens d’appel et autorise la SCP FIEVET LAFON, avoués, à procéder à leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame E-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,