XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 11/04/2011

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N° de MINUTE :

N° RG : 10/02174

Jugement (N° 08/03321)

rendu le 26 Février 2010

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

REF : EM/CL

APPELANTE

XXX

Ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP CARLIER REGNIER, avoués à la Cour

Assistée de Maître Héloïse HICTER, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

S.C.I. X

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour

Assistée de Maître BUVAT substituant Maître Jean-louis POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

C D, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : A B

DÉBATS à l’audience publique du 28 Février 2011 après rapport oral de l’affaire par C D Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2011 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par C D, Président, et A B, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 FÉVRIER 2011

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Par acte notarié du 22 septembre 2006 la SCI X a vendu à la SCI FILC, moyennant le prix de 186 000 euros, une maison à usage de commerce et d’habitation située à XXX, composée d’un local commercial et de trois appartements, ainsi que des biens et droits immobiliers situés au 12 de la rue des Feutriers composés d’un appartement et d’un abri en fond de cour.

Exposant qu’à l’occasion des travaux de rénovation des revêtements de sol, elle a découvert la présence dans l’immeuble d’un champignon de type 'mérule', la SCI FILC a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Cambrai aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 14 novembre 2006 le juge des référés a commis Monsieur Y en qualité d’expert.

L’expert a établi son rapport le 26 novembre 2007, confirmant que l’immeuble est atteint par la mérule.

Par acte d’huissier du 11 avril 2008 la SCI FILC a fait assigner la SCI X devant le Tribunal de Grande Instance de Lille pour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, voir prononcer la résolution de la vente pour vice cachés, obtenir la condamnation de la venderesse à lui restituer le prix d’acquisition et les frais ainsi qu’à lui verser des dommages intérêts en application de l’article 1645 du code civil, soutenant que la venderesse avait connaissance du vice puisqu’elle avait décelé la présence de la mérule au cours du premier trimestre 2002.

Par conclusions postérieures, elle a sollicité subsidiairement l’annulation de la vente pour dol.

Lla SCI X a conclu à l’irrecevabilité de la demande au motif que l’assignation n’a pas été publiée au bureau des hypothèques et en tout état de cause à son rejet soutenant que le problème de mérule était inexistant avant la vente et en tout cas ignoré des vendeurs et que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Par jugement du 26 février 2010 le Tribunal de Grande Instance de Lille a rejeté la fin de non recevoir, débouté la SCI FILC de l’ensemble de ses demandes, laissé à la SCI X la charge de ses frais irrépétibles et condamné la SCI FILC aux dépens ;

La SCI FILC a relevé appel de ce jugement le 26 mars 2010.

Par conclusions du 13 janvier 2011, elle demande à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de résolution et d’annulation de la vente.

Elle sollicite à titre principal l’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1116 du code civil invoquant la réticence dolosive du vendeur qui ne lui a pas révélé le traitement de la mérule en 2002 avant la vente. Elle ajoute que la présence de la mérule a été dissimulée par des planches sur l’escalier, par la fermeture par cloison de la cave et par le remplacement de quelques solives pourries sous la cuisine du logement numéro 2. Elle ajoute que Monsieur Z, qui a effectué des travaux pour le compte de la SCI X est un professionnel du bâtiment, capable de reconnaître un champignon.

Elle fait valoir qu’il est surprenant que les premiers juges aient rejeté sa demande de nullité de la vente alors même qu’ils indiquaient qu’il y a bien une réticence sur la présence antérieure de la mérule. Elle soutient que si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait pas pris le risque d’acquérir l’immeuble.

Elle estime que contrairement à ce que prétend la SCI X c’est bien la mérule présente en 2002 qui a connu un nouveau développement et qu’aucune distinction ne doit être faite entre 'une nouvelle offensive du champignon mérule’ et 'le développement de la mérule qui a été traitée'.

A titre subsidiaire elle demande la résolution de la vente pour vice caché soutenant que la mérule constitue un défaut grave rendant l’immeuble impropre à sa destination et qu’il n’existe aucun doute sur la connaissance que la venderesse en avait, les premiers juges ayant à cet égard fait une lecture erronée du rapport d’expertise.

Elle demande à la Cour de condamner la SCI X à lui verser la somme de 208 102,37 euros en remboursement du prix de vente et des frais d’acquisition, celle de 40 753,91 euros en remboursement des frais induits et celle de 5240 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice financier.

Elle sollicite en outre sa condamnation au paiement d’une somme de

10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, d’une indemnité procédurale de 5000 euros et en tous les dépens, y compris ceux de référé et d’expertise.

La SCI X a conclu le 15 octobre 2010 à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation de la SCI FILC au paiement d’une somme de 3000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la réduction des sommes demandées par l’appelante.

Elle observe que la SCI FILC a inversé ses demandes par rapport à la procédure de première instance où elle concluait à titre principal sur le vice caché et à titre subsidiaire sur le dol

Elle soutient que ce n’est pas la mérule qui a été traitée en 2002 qui a été découverte par l’expert judiciaire au cours de la réunion du 26 janvier 2007, que la mérule apparue en 2002 et efficacement éradiquée résultait d’une fuite de canalisation alors que celle découverte par l’expert judiciaire s’est développée dans d’autres zones qui étaient cachées et est liée aux infiltrations d’eau en provenance de la terrasse extérieure, du premier étage et de la couverture.

Elle affirme qu’aucun de ses associés n’est professionnel de l’immobilier et conteste les tentatives de dissimulation qui lui sont reprochées.

SUR CE

Attendu que les biens immobiliers acquis par la SCI FILC le 22 septembre 2006 sont constitués de deux immeubles mitoyens composés d’un rez- de- chaussée et d’un étage, ainsi que de combles aménagés et d’une cave; qu’ils comprennent un local commercial et quatre appartements destinés à la location.

Attendu que dès sa prise de possession des lieux, la SCI a fait procéder à des travaux de rénovation des sols et à cette occasion a mis à nu des éléments de plancher présentant des traces d’humidité ainsi que la présence d’un champignon affectant une solive ;

Attendu que Monsieur Y, expert commis par le juge des référés, a confirmé la présence de mérule dans l’immeuble vendu; qu’il a évalué le coût du traitement et de la remise en état des lieux à 53 408,22 euros.

1) Sur l’action en nullité de la vente pour dol :

Attendu que selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté; qu’il ne se présume pas et doit être prouvé ;

Attendu que l’expert indique dans son rapport que les éléments qui lui ont été communiqués ont permis d’établir que la SCI X avait décelé la présence de la mérule au cours du premier trimestre 2002 dans l’appartement n°3 du premier étage au niveau de la cuisine et au rez-de-chaussée au niveau du plafond du hall d’entrée et du local commercial ; qu’il a précisé que ce désordre a été provoqué par une fuite sur canalisation, très vraisemblablement de l’évier et que le traitement de la SAS ARTOIS CHIMIE à laquelle la SCI X a alors fait appel en avril 2002 pour éradiquer la mérule, a montré son efficacité en préservant l’ossature bois du doublage mis en oeuvre après ce traitement qui ne s’est pas dégradée ;

qu’après le traitement effectué en 2002 la mérule a été éradiquée; que les nouveaux désordres relevés par l’expert dans d’autres zones, (plafond du local poubelles qui est le plancher de la cuisine de l’appartement n°2, cage d’escalier allant du rez-de- chaussée au premier étage et dans le logement n°4 au deuxième étage)et provoqués par d’autres causes (infiltrations d’eau en provenance de la terrasse extérieure du premier étage et de la couverture de l’immeuble) ne sont pas dus au développement de la mérule constatée en 2002 ;

que dans la mesure où la venderesse est parvenue à remédier à l’attaque de la mérule constatée en 2002, elle a pu, en toute bonne foi, considérer qu’il était inutile qu’elle en informe les acquéreurs lors de la vente de l’immeuble quatre ans plus tard ; que la SCI FILC sur qui pèse la charge de la preuve ne démontre pas que la SCI X aurait gardé le silence à ce sujet dans une intention dolosive;

Attendu que s’agissant de nouveaux désordres, l’expert indique que compte tenu de leur nature et de leur étendue il est certain qu’ils existaient avant la vente mais précise que la mérule s’est développée en dégradant essentiellement les bois de charpente, dans des volumes cachés (entre planchers et faux plafonds ou entre doublages et parois intérieures) rendant peu décelable sa présence, même si les traces d’infiltration d’eau étaient apparentes, compte tenu de l’état des encadrements de fenêtres;

qu’il n’est donc pas démontré que la venderesse avait connaissance de la nouvelle attaque de son immeuble par la mérule; que la présence de traces d’infiltrations n’implique pas nécessairement une atteinte par la mérule ;

Attendu que des allégations de la SCI FILC sur la dissimulation de la mérule par des planches et par le remplacement de quelques solives sous la cuisine de l’appartement n° 2 ne sont pas justifiées ; qu’en effet :

— que s’il est exact qu’en 2004 Monsieur X a fait procéder par son beau père, Monsieur Z qui exploitait une entreprise de construction, à des travaux pour remédier à l’affaissement du plancher de la cuisine de l’appartement n° 2, rien ne permet d’affirmer que cet affaissement était dû à un problème de mérule ; que dans son attestation la locataire ne se prononce pas sur cette question et l’expert indique en page 18 de son rapport, que les matériaux utilisés pour procéder à la réparation (chevrons bois et panneaux de bois aggloméré) n’ont pas été attaqués par la mérule et que la pourriture du bois ne suffit pas à caractériser l’existence de la mérule

— que la SCI X indique sans pouvoir être démentie que les planches dans la cage d’escalier existaient depuis 1994 et que lors des travaux de rénovation effectués en 1994 après l’achat de l’immeuble, la cave a été bouchée par une cloison car elle était trop petite pour l’ensemble des locataires, que pour accéder à cette cave il fallait traverser le local poubelles et que cette cave qui figure sur le projet d’acte de vente qu’elle verse aux débats, n’a pas été dissimulée à la SCI FILC ;

Attendu que la SCI FILC n’apportant pas la preuve qui lui incombe de réticence ou manoeuvre dolosive émanant de la SCI X, il convient de confirmer le jugement qui l’a déboutée de sa demande de nullité de la vente ;

2) Sur l’action en résolution de la vente pour vice caché

Attendu que l’immeuble est atteint par la mérule ; que ce vice qui existait déjà lors de la vente était caché et en raison de son caractère évolutif, il rend l’immeuble impropre à son usage ;

Attendu toutefois que l’acte de vente comporte une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés en rappelant cependant que cette exonération ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur avait connaissance ;

Qu’il incombe donc à l’acquéreur de démontrer que la venderesse savait lors de la vente le 22 septembre 2006 que son immeuble était atteint par la mérule ;

Que le débat sur cette question est identique à celui qui s’est instauré sur le dol; que les moyens que la SCI FILC invoque sont les mêmes et il convient, comme précédemment, de constater qu’ils sont insuffisants à établir la connaissance du vice par la SCI X ;

Attendu que la SCI X n’est pas un professionnel de la construction, pas plus que cette qualité ne peut être attribuée à la SCI FILC ;

Que Monsieur E X, gérant de la SCI, est militaire de carrière ; que jusqu’en 2006 il exerçait ses fonctions dans l’armée de l’air où son rôle était de gérer le choix et le financement des projets de l’armée, ce qu’il ne lui donnait aucune compétence technique particulière en matière immobilière ; que ce n’est que par la suite, postérieurement à la vente, qu’il a obtenu un changement d’armée pour s’orienter vers la maîtrise d’oeuvre ; que la SCI FILC ne peut soutenir que de par sa profession et ses activités au sein de plusieurs SCI il avait nécessairement connaissance du vice ;

Attendu qu’en l’absence de preuve de la connaissance par la SCI X du vice caché au moment de la vente, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’action en garantie exercé sur le fondement de l’article 1641 du code civil;

* * *

Attendu que la SCI FILC sera condamnée à verser à l’intimée une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir ses frais irrépétibles d’appel ;

Attendu qu’il y a lieu de préciser que dans les dépens de première instance mis à la charge de la SCI FILC par le Tribunal, sont inclus les frais de la procédure de référé et les honoraires de l’expert ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement ,

Confirme le jugement,

Y ajoutant, dit que dans les dépens de première instance à la charge de la SCI FILC sont inclus ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise;

Condamne la SCI FILC aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP DELEFORGE FRANCHI, Avoués,

La condamne en outre à verser à la SCI X une somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier Le Président

A B C D