XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 08/04/2013

***

N° de MINUTE : 187/2013

N° RG : 11/06362

Jugement (N° 10/02506)

rendu le 29 Mars 2011

par le Tribunal de Grande Instance d’AVESNES SUR HELPE

REF : EM/VD

APPELANTS

Monsieur C Z

né le XXX à MAUBEUGE

Madame G L H épouse Z

née le XXX à MAUBEUGE

Demeurant ensemble

Rue Alfred Tenret 3 – Section MARCHIENNES-AU-PONT

XXX

représentés par M^e Bernard FRANCHI de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI, anciennement avoué

(bénéficient d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 5917800211/012409 du 03/01/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

INTIMÉ

Monsieur I X

né le XXX à MAUBEUGE

Demeurant

Chez M. et M^me X – XXX

XXX

représenté par M^e Marie-Hélène LAURENT, avocat au barreau de DOUAI, constituée aux lieu et place de la SCP THERY-LAURENT, anciennement avoués

assisté de M^e Bertrand MEIGNIE, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

E F, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2013, après rapport oral de l’affaire par E F

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2013 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame E F, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 janvier 2013

***

Par acte notarié du 8 janvier 2008 Monsieur I X a acquis de Monsieur C Z et de Madame G H épouse Z une maison d’habitation située à XXX au prix de 115 000 €.

Soutenant que postérieurement à son entrée dans les lieux il a constaté que l’immeuble était affecté de graves désordres et malfaçons le rendant impropre à sa destination, Monsieur X a fait assigner les époux Z en référé par acte du 18 mars 2009 pour voir ordonner une expertise.

Par ordonnance de référé du 23 avril 2009 le Président du Tribunal de Grande Instance d’Avesnes-sur-Helpe a commis Monsieur Y en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 8 janvier 2010.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2010 Monsieur X a fait assigner Monsieur et Madame Z devant le Tribunal de Grande Instance d’Avesnes-sur-Helpe, au visa des articles 1644 et suivants du code civil, pour voir juger qu’ils sont de mauvaise foi, dire en conséquence que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente n’est pas applicable et les condamner à lui verser le coût des travaux de réfection relatifs à l’humidité, la chaudière, l’installation électrique, la véranda et la couverture ainsi que des dommages et intérêts.

Les époux Z n’ont pas comparu devant le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire du 29 mars 2011 le tribunal a :

— dit que l’exclusion conventionnelle de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application pour les désordres relatifs à l’humidité des murs et aux infiltrations au niveau de la véranda,

— condamné Monsieur et Madame Z à payer à Monsieur X :

* la somme de 9 778 € TTC au titre de la reprise des désordres de la véranda et de l’humidité dans les murs, avec indexation en fonction de l’indice du coût de la construction au jour du jugement,

* la somme de 20 000 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamné Monsieur et Madame Z aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise et à verser à Monsieur X la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame Z ont relevé appel de ce jugement par deux déclarations des 13 et 14 septembre 2011 qui ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 27 septembre 2011.

Ils demandent à la Cour d’infirmer le jugement en ses dispositions prononçant condamnation à leur égard et statuant à nouveau, de débouter Monsieur X de toutes ses demandes et subsidiairement de réduire le montant des condamnations.

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ses dispositions sur l’application de l’exclusion conventionnelle de la garantie des vices cachés.

Ils font valoir :

— que compte tenu de son prix, l’immeuble ne pouvait être exempt de tous travaux de rénovation et de réfection, que Monsieur X en avait parfaitement conscience, que le mauvais état de la couverture, les désordres de la véranda et de l’installation électrique étaient visibles,

— que Monsieur X qui a visité l’immeuble cinq fois avait obtenu les clés pour faire procéder aux devis nécessaires,

— que la chaudière présentait un thermostat et des connexions électriques oxydées, laissant nécessairement envisager son remplacement,

— qu’ils ne sont pas des professionnels et disposent de moyens financiers limités, qu’ils ont procédé en toute bonne foi à de petits travaux pour enrayer le phénomène d’humidité sans intention de masquer les désordres, qu’ils pensaient que le problème relatif à l’humidité des murs était résolu,

— que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit s’appliquer à la présence de l’humidité des murs, au défaut d’étanchéité de la véranda et au dysfonctionnement de la chaudière.

Ils ajoutent que n’ayant pas assisté aux opérations d’expertise ils n’ont pas été en mesure de présenter des contestations sur les devis produits par Monsieur X et retenus par l’expert pour fixer le coût des travaux de remise en état. Ils soutiennent que le préjudice de jouissance n’est pas justifié et que la demande au titre du préjudice moral 'fait double emploi’ avec le préjudice de jouissance précédemment évoqué.

Ils se portent demandeurs d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X a conclu à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame Z à lui verser la somme de 1 632 € au titre des travaux de réfection du défaut d’étanchéité de la véranda, celle de 8 146,04 € pour les travaux de réfection de l’humidité des murs, avec indexation, celle de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Relevant appel incident pour le surplus il demande par infirmation de la décision du tribunal que l’application de la clause d’exclusion de garantie soit écartée pour tous les désordres et en conséquence que les époux Z soient également condamnés à lui verser :

— au titre des travaux de réfection :

* 5 317,23 € pour réparation de la chaudière,

* 2 511,50 € pour non conformité de l’installation électrique,

* 750,00 € pour réparation des dégradations de la véranda,

* 4 225,00 € pour le mauvais état des couvertures,

— au titre du préjudice moral : 10 000 €

— au titre du trouble de jouissance :

* du 8 janvier 2008 au 1^er juillet 2010, 37 950,00 €,

* du 1^er juillet 2010 au 1^er décembre 2012, 17 250,00 €,

* à compter du 1^er décembre 2012, la somme de 575 € par mois jusqu’au parfait paiement du montant des condamnations,

— au titre de l’assurance habitation depuis 2008 : 1 199,48 € à parfaire,

— au titre de la taxe d’habitation : 1 366,70 € à parfaire,

— au titre de la taxe foncière 2011 : 681 €,

— au titre des abonnements gaz électricité : 452,25 € à parfaire,

— au titre des abonnements eau : 159,87 € à parfaire.

Il se porte en outre demandeur d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il conteste avoir eu connaissance des désordres et rappelle que l’expert a indiqué dans son rapport que l’humidité des murs, la défectuosité de la chaudière et les défauts d’étanchéité de la véranda n’étaient pas apparents le jour de la vente mais ne pouvaient être ignorés par les anciens propriétaires.

Il soutient également qu’il n’a pris connaissance de l’ampleur du vice de l’installation électrique que lors du dépôt du rapport d’expertise et qu’il ne pouvait soupçonner le mauvais état de la couverture lors de la visite de l’immeuble puisque les traces d’infiltration se situent sous le plancher du comble.

Il affirme que la dégradation et la déformation de la cornière aluminium de la véranda ont été provoquées lors du déménagement des époux Z qui ont démonté les stores sans précaution en arrachant les supports et prétend que ces stores étaient présents une heure avant la signature du contrat de vente.

Il insiste sur l’importance de son préjudice puisqu’il est dans l’impossibilité d’occuper l’immeuble dans son état actuel.

SUR CE :

Attendu que selon l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

Que l’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ;

Que l’article 1643 prévoit qu’il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;

Attendu que l’acte de vente signé par les époux Z et Monsieur X le 8 janvier 2008 comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ; que les époux Z n’étant pas des vendeurs professionnels cette clause ne peut être écartée que pour les désordres dont ils avaient connaissance avant la vente et dont ils n’ont pas informé l’acquéreur ;

1°) – Sur le droit à garantie

a) – sur la présence d’humidité dans les murs

Attendu que l’expert judiciaire a relevé au rez-de-chaussée du premier immeuble et dans la moitié du second immeuble construit à la suite du précédent, des phénomènes d’humidité importants affectant tous les murs fondés dans le sol, qui se manifestent principalement par des taux d’humidité allant de 60 % à saturation sur des hauteurs d’environ un mètre, puis allant décroissant en remontant dans les murs, à l’exception des murs du salon dont l’humidité est à saturation au-dessus des plaques de fibrociment ; que cette humidité se manifeste aussi par des phénomènes de concrétions de pulvérulence et de dénaturation d’enduits plâtres ;

Que l’expert a illustré ses constations par des photographies ;

Qu’il explique l’humidité par des remontées capillaires dans les murs fondés dans le sol, qui ne sont équipés d’aucune coupure de capillarité comme c’est généralement le cas des ouvrages construits il y a une soixantaine d’années alors qu’ils se situent dans un environnement particulièrement humide ;

Qu’il précise que ces phénomènes qui sont manifestement très anciens avaient amené les précédents propriétaires à installer des cache misère sur les murs tels que l’installation de plaques de fibrociment de 1,25 mètre de hauteur encastrées et collées sur les murs du salon, à l’exception du mur de façade, l’installation de lambris dont l’aspect est celui du neuf, faits de bandes horizontales constituées de bois stratifié sur une hauteur de un mètre en partant du sol, collées sur les murs de l’entrée et de la cuisine et la pose d’une tapisserie épaisse sur une feuille mince d’aluminium sur tous les murs du salon et de la salle à manger ;

Qu’il évalue le coût des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres à 8 146,04 € (création d’une coupure de capillarité, enlèvement des ouvrages détériorés par l’humidité et recouvrement des murs par une plaque de plâtre ou par un enduit plâtre) ;

Attendu que l’expert conclut que ces désordres n’étaient pas apparents lors de l’acquisition mais qu’ils ne pouvaient être inconnus des vendeurs ;

Attendu que les époux Z qui affirment que Monsieur X était présent lors de l’élaboration du rapport de la société Alpha Diagnostic le 27 novembre 2007 et qu’à cette occasion Monsieur A B avait indiqué la présence d’humidité dans le logement ne produisent aucune pièce de nature à justifier de cette affirmation ; qu’ils ne justifient pas davantage que Monsieur X s’était vu remettre les clés de l’immeuble avant la vente ;

Que l’humidité n’a d’ailleurs pu être constatée qu’après enlèvement des revêtements muraux ; que la Cour constate au vu des photographies prises lors de la visite de l’immeuble par Monsieur X et annexées au rapport d’expertise que rien ne permettait à un acquéreur profane en matière de construction de soupçonner ce problème d’humidité qui constitue donc un vice caché ;

Attendu que les époux Z ne contestent pas avoir eu connaissance de l’humidité mais affirment qu’ils pensaient en toute bonne foi que les travaux auxquels ils avaient procédé avaient permis de résoudre le problème ;

Que cependant mêmes profanes ils ne pouvaient ignorer que ces travaux (installation de plaques de fibro-ciment et de lambris et pose d’une tapisserie épaisse) ne pouvaient remédier à l’humidité puisqu’il n’en supprimaient pas la cause mais qu’ils la dissimulaient seulement, l’expert ayant d’ailleurs qualifié ces travaux de 'cache misère’ et relevé que les lambris avaient l’aspect du neuf ;

Que la connaissance par les époux Z de l’existence de cette humidité et de sa persistance au jour de la vente leur interdit de se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés ;

Attendu que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu ce désordre au titre de la garantie ; qu’il n’est pas contesté que l’humidité rend l’immeuble impropre à son usage d’habitation ;

b) – sur les défauts d’étanchéité de la véranda

Attendu que la véranda est constituée d’une ossature en aluminium, de vitrages verticaux et d’une couverture en panneaux alvéolés de méthacrylate ;

Que l’expert a constaté des traces d’infiltrations qui se sont manifestées par des auréoles et par des moisissures à l’intérieur de la véranda sur le mur qui longe la propriété voisine, en particulier au pied de ce mur et sur le pied du mur qui se retourne en façade arrière ainsi que dans toutes les allèges maçonnées ;

Qu’il explique ces désordres par des manquements dans la réalisation des ouvrages (absence de rejointoiement, absence de couvre mur, pose directe des allèges en blocs de béton sur le sol, absence d’étanchéité entre ces allèges et les poteaux de la véranda, débordement des eaux du chéneau de la véranda par forte pluie) ;

Qu’il évalue le coût des remèdes à y apporter à 1 632 € ;

Attendu qu’il considère que ce désordre n’était pas apparent pour l’acquéreur mais que s’agissant d’infiltrations anciennes et régulières ainsi que le montrent les traces relevées, elles n’ont pas pu ne pas avoir été remarquées par les vendeurs ;

Que les époux Z n’invoquent aucun élément de nature à remettre en cause la décision du tribunal qui a déduit des constations de l’expert que le défaut d’étanchéité de la véranda était un vice caché pour l’acquéreur mais connu des époux Z qui occupaient l’immeuble depuis novembre 2002 et qui ne pouvaient donc se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie ;

Attendu que ce défaut d’étanchéité de la véranda diminue l’usage qui peut être fait de cette véranda ;

c) – sur le non fonctionnement de la chaudière

Attendu que l’expert déclare que la chaudière n’est pas en état de fonctionner, que le réservoir fuit, que le thermostat oxydé est hors service et que les connexions électriques sont oxydées ;

Qu’il précise qu’il s’agit de la conséquence d’une absence d’entretien de la chaudière qui est en autre située dans un local où l’atmosphère est très humide et que les vendeurs avaient connaissance de cette mise hors service ;

Attendu que l’expert indique qu’il n’existe pas d’autre remède que le remplacement de la chaudière pour un coût de 5 317,23 € ;

Attendu que le tribunal a considéré que les constatations de l’expert ne permettaient toutefois pas d’établir la mauvaise foi des époux Z compte tenu de l’ancienneté du désordre et de son importance et qu’il appartenait à l’acquéreur de se faire remettre le livret d’entretien de la chaudière et de procéder à des tests de mise en marche pour s’assurer de son bon fonctionnement, relevant qu’il avait disposé d’un délai de quatre mois entre la signature du compromis et de l’acte définitif pour procéder à ces vérifications d’usage ;

Attendu qu’au soutien de son appel incident de ce chef Monsieur X déclare que lorsqu’il a visité l’immeuble le gaz était coupé ainsi que l’eau au niveau de la chaudière, de sorte qu’il n’a pas pu vérifier son fonctionnement, ni s’apercevoir de la fuite au niveau du réservoir ; qu’il ajoute que n’étant pas propriétaire il ne pouvait souscrire un abonnement de gaz pour vérifier le fonctionnement ;

Attendu que les époux Z ne peuvent contester qu’ils avaient connaissance du non fonctionnement de la chaudière ; qu’ayant connaissance du vice il leur appartenait d’en informer le vendeur, ce qu’ils ne justifient pas avoir fait ; qu’il ne peuvent donc se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ;

Attendu que l’expert indique que le vice n’était pas apparent pour l’acquéreur ; qu’à l’examen des photographies annexées au rapport d’expertise la chaudière apparaît en effet en bon état ; que l’immeuble n’étant plus alimenté en gaz son fonctionnement ne pouvait être vérifié, ce qui ne saurait être reproché à l’acquéreur à qui il ne peut être imposé de procéder à des investigations particulières lors de la visite de l’immeuble ;

Qu’il convient de réformer le jugement de ce chef et de dire que ce désordre relève de la garantie des vices cachés ; qu’il ne peut être contesté que si Monsieur X avait eu connaissance du non fonctionnement de la chaudière il n’aurait pas acquis l’immeuble ou tout au moins aurait négocié une baisse de son prix de vente ;

d) – sur la non conformité de l’installation électrique

Attendu que l’expert a relevé que l’installation électrique présentait des non conformités aux règles de sécurité : absence de liaison équipotentielle, disjoncteur et tableau sans protection mécanique, fils dénudés ou raccords des dominos accessibles, interrupteurs encastrés sans pot, disjoncteur du jacuzzi dans le périmètre de protection ;

Qu’il a évalué le coût de la réfection à 2 551,50 € mais a indiqué que ce désordre était apparent au jour de l’acquisition de l’immeuble ;

Que le tribunal a jugé qu’il ne pouvait donc être considéré comme un vice caché ;

Attendu qu’au soutien de son appel incident Monsieur X fait valoir que s’il a pu constater les anomalies il n’a pris conscience de l’importance de ce vice qu’après le dépôt du rapport d’expertise, aucun électricien n’acceptant d’intervenir en raison de l’humidité de l’immeuble ;

Que cependant un coût de remise en état de 2 551,50 € ne révèle pas un désordre d’une grande ampleur ; que le problème relatif à l’humidité donnera lieu à indemnité, ce qui permettra de le résoudre et de procéder ensuite, sans aucune difficulté, aux travaux d’électricité ;

Que s’agissant d’un désordre apparent le jugement doit être confirmé en ce qu’il a refusé la garantie des vices cachés ;

e) – le mauvais état des couvertures

Attendu que l’expert a relevé le très mauvais état des couvertures en tuiles dont nombre d’entre elles sont déboîtées, brisées, voire dénaturées par la vétusté, ce qui provoque des infiltrations d’eau dont les traces apparaissent sur les lambris des chambres ; qu’il a également constaté que le chéneau central situé entre les deux premiers corps de bâtiment fuit malgré des réparations de fortune d’un joint transversal au moyen d’un emplâtre et que les couvre murs des wambergues sont incomplets ;

Qu’il indique dans son rapport qu’il s’agit de désordres apparents le jour de l’acquisition de l’immeuble, suivi par le tribunal qui a dit que ces désordres ne relevaient pas de la garantie des vices cachés ;

Attendu que Monsieur X conteste cette décision en invoquant sa qualité de profane et le fait que les infiltrations qui se situaient sous le plancher des combles n’étaient pas visibles ;

Mais attendu qu’il ressort de l’examen des photographies annexées au rapport d’expertise d’une part que les infiltrations sur les lambris des chambres étaient visibles et d’autre part que le mauvais état de la couverture pouvait sans aucune difficulté être constaté par le vélux dans la toiture ;

Que la décision des premiers juges sera confirmée ;

f) – sur la dégradation de la véranda

Attendu que l’expert indique que le démontage sans soin des stores d’occultation a entraîné la dégradation et la déformation de la cornière aluminium dans laquelle les supports des stores avaient été vissés ; qu’il évalue le coût de la remise en état qui consiste à redresser et habiller la cornière dégradée à 750 € ;

Que Monsieur X affirme que ces dégradations ont été faites lors du déménagement des époux Z, sans préciser si ce déménagement a eu lieu avant ou après la signature de l’acte de vente ; qu’il indique seulement que les stores étaient toujours présents une heure avant la signature ;

Attendu qu’en toute hypothèse la Cour observe que le désordre allégué qui peut être réparé pour une somme de 750 € ne présente pas une gravité telle qu’il puisse affecter l’usage de l’immeuble ;

Qu’il ne répond donc pas à la définition de vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, seul fondement juridique invoqué par l’acquéreur ;

Que la décision du tribunal doit être confirmée ;

2°) – Sur l’action estimatoire

Attendu qu’en application de l’article 1644 du code civil Monsieur X a opté pour l’action estimatoire qui lui permet de garder la chose vendue et se faire rendre une partie du prix arbitrée par expert ; que l’action estimatoire permettant de replacer l’acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose n’avait pas été atteinte de vice, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;

Attendu que l’expert a chiffré le coût de la remise en état à 8 146,04 € pour l’humidité dans les murs, 1 632,00 € pour le défaut d’étanchéité de la véranda et 5 317,23 € pour le remplacement de la chaudière, soit au total de 15 095,27 € ;

Attendu que les époux Z ont été assignés aux fins d’expertise devant le juge des référés et régulièrement convoqués par l’expert à ses opérations selon lettres recommandées du 9 mai 2009 qu’ils n’ont pas réclamées ; qu’une copie du pré-rapport leur a été adressée par lettre recommandée du 4 décembre 2009 également non réclamée ;

Qu’ils ne peuvent se prévaloir de leur carence pour soutenir qu’ils n’ont pas été en mesure de contester les devis retenus par l’expert, étant en outre observé que ces devis sont joints au rapport d’expertise et qu’ils n’ont formulé aucune observation à leur sujet dans le cadre de la présente procédure ;

Attendu qu’il convient, réformant partiellement le jugement, de condamner Monsieur et Madame Z à verser cette somme de 15 095,27 € à Monsieur X avec indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par L’INSEE entre le 8 février 2010, date du rapport d’expertise et le jour du paiement ;

3°) – Sur les demandes de dommages et intérêts

Attendu que conformément à l’article 1645 du code civil les époux Z qui connaissaient les vices retenus par la Cour au titre de la garantie doivent être condamnés au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Attendu que Monsieur X indique avoir acquis l’immeuble en 2008 pour y vivre avec sa concubine et ses deux enfants mais que ne disposant pas des fonds nécessaires pour remédier aux vices il n’a pas occupé la maison et continue à résider chez sa mère alors que sa concubine et ses enfants résident en logement HLM ; qu’il demande à la fois réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral ;

Attendu que l’immeuble ne peut effectivement être occupé en l’état en raison de l’importance de l’humidité dans les murs et de l’absence de chauffage ; que la demande est fondée en son principe ; que cependant la valeur locative estimée par Monsieur X de 575 € par mois est nettement excessive compte tenu du prix et de la localisation de la maison ; que Monsieur X est logé gratuitement par sa mère et le tribunal a relevé à juste titre que le préjudice moral invoqué ne se distingue pas du préjudice de jouissance ;

Qu’en considération de l’ensemble de ces éléments il y a lieu d’accorder à Monsieur X à ce titre la somme de 15 000 € à laquelle il convient d’ajouter divers frais qu’il a exposés inutilement pour un immeuble non occupé :

— assurance habitation de 2008 à 2011 1 199,68 €

— abonnement électricité et gaz 452,25 €

— abonnement eau 159,87 €

1 811,80 €

Qu’il ne peut être fait droit à la demande au titre de la taxe d’habitation pour laquelle aucun justificatif n’est produit, ni pour la taxe foncière, s’agissant d’un impôt attaché à la propriété de l’immeuble et non à son occupation ;

Attendu que les époux Z seront donc condamnés à verser à Monsieur X à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 16 811,80 €, le jugement étant réformé sur le montant des dommages et intérêts alloués ;

Attendu que la Cour ne dispose pas des éléments lui permettant de statuer d’ores et déjà sur le préjudice que subira Monsieur X en cas de retard dans le paiement des sommes qui lui sont accordées pour l’exécution des travaux ; qu’il y a lieu de réserver ses droits à ce titre ;

***

Attendu que Monsieur et Madame Z qui succombent pour l’essentiel seront condamnés aux dépens de première instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise et aux dépens d’appel ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X les frais irrépétibles qu’il a dû exposer ; que l’indemnité de 2 000 € qui lui a été accordée par le tribunal sera confirmée ; qu’y ajoutant il y a lieu de condamner les époux Z à lui verser une somme de 1 500 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a accueilli en son principe l’action en garantie des vices cachés exercée par Monsieur I X ainsi qu’en ses dispositions sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le réformant sur le montant des condamnations,

Condamne Monsieur C Z et Madame G H épouse Z à verser à Monsieur X :

— la somme de 15 095,27 euros en principal, avec indexation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE entre le 8 février 2010 et le jour du paiement,

— la somme de 16 811,80 euros à titre de dommages et intérêts,

Réserve le droit à indemnisation de Monsieur X pour la période postérieure à la signification du présent arrêt en cas de retard dans le paiement des sommes allouées pour l’exécution des travaux,

Condamne Monsieur et Madame Z aux dépens d’appel,

Les condamne en outre à verser à Monsieur X une somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE E. F