Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 JUIN 2016

(n° , 05 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/09633

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/12057

APPELANTE

Association COMPAGNIE THEATRALE LES ATHEVAINS prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0823

INTIMÉE

Société PARIS HABITAT-OPH prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 344 810 825

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Damien SIMON DE LA MORTIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, président

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La Reynerie, greffier présent lors du prononcé.

**********

Faits et procédure:

Par acte sous seing privé du 29 avril 1988 l’EPIC Paris Habitat ' OPH anciennement dénommé OPAC a signé avec l’association Compagnie théâtrale les Athevains une convention d’occupation précaire portant sur les lots n°28-35-37-38 pour un total de 112,50 m2 de l’immeuble sis à XXX pour une utilisation d’ « installation temporaire de tableaux, décors et salle de répétitions » et ce pour une durée d’une joumée à compter rétroactivement du ler mars 1987 moyennant une redevance journalière de 62,50 F, ladite convention faisant suite à une précédente convention sous seing privé du 25 février 1985 portant que les lots 28 et 38 d’une superficie respective de 62 m² et 34 m² .

Par un avenant du 30 octobre 1997, l’assiette du contrat a été réduite notamment par le retrait du lot n°28 d’une surface de 62m2.

Suivant jugement du 26 avril 2010, confirmé en appel, l’indemnité due par Paris Habitat OPAC à la Compagnie Les Athévains a été fixée par le juge de l’expropriation au titre de son éviction des locaux à la somme de 75 234€ au cas où la propriété commerciale lui serait reconnue et à 4470€ dans le cas contraire;

Suivant acte du 13 août 2013, l’association Compagnie théâtrale les Athevains a assigné à jour fixe Paris Habitat ' OPH aux fins de restituer à la convention litigieuse sa véritable qualification de bail commercial et de percevoir l’indemnité d’expropriation fixée par jugement du 26 avril 2010 de la chambre des expropriations.

Par un jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Paris a:

— débouté l’association Compagnie théâtrale les Athevains de son action en requalication de la convention d’occupation précaire consentie le 29 avril 1988 par l’EPIC Paris Habitat – OPH anciennement dénommé OPAC sur des locaux sis à XXX, en bail commercial.

— rejeté le surplus des demandes.

— condamné l’ association Compagnie théâtrale les Athevains aux dépens.

L’association Compagnie théâtrale les Athevains a relevé appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions signifiées par X le 11 mars 2016, elle demande à la cour de:

— infirmer le jugement entrepris dans sa totalité

En conséquence,

— déclarer qu’elle était bénéficiaire de la propriété commerciale au jour du jugement rendu par le juge de l’expropriation,

— requalifier la convention dite d’occupation précaire en bail commercial,

— condamner Paris Habitat OPH à lui verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Paris Habitat OPH aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Par ses dernières conclusions signifiées le 25 mars 2016, Paris Habitat OPH demande à la cour de:

— le recevoir en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

— rejeter l’appel interjeté par l’association Les Athevains,

A titre principal :

— confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l’association Les Athevains au versement d’une somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Et, statuant à nouveau sur ce chef,

— condamner l’association Les Athevains à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter l’association Les Athevains de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation :

— dire et juger que la convention d’occupation précaire ayant lié les parties ne peut être requalifiée en bail commercial,

— débouter l’association Les Athevains de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— condamner l’association Les Athevains à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner l’association Les Athevains aux entiers dépens, dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

Sur la qualification de la convention liant les parties :

La compagnie theatrale soutient que suivant un jurisprudence constante, il y a lieu de se placer à la date de la conclusion du contrat pour apprécier si des circonstances particulières, autres que la volonté des parties, justifiaient la conclusion d’un bail précaire, que ni la première convention du 25 février 1985, ni celle du 29 avril 1988 ne donnent de précisions sur les circonstances particulières entourant la conclusion d’une convention précaire, que dés lors, le tribunal, ne pouvait se fonder sur des décisions administratives intervenues plus de 20 ans après la conclusion des conventions litigieuses pour justifier le recours à celles-ci.

Elle fait valoir qu’au moment de la conclusion des conventions, le projet de rénover la zone qu’elle occupait, ne dépendait que de la volonté du bailleur et ne justifiait pas le recours à une convention d’occupation précaire, que la conclusion d’une telle convention a eu pour effet de créer un déséquilibre entre les parties illustré par le fait qu’elle a dû subir une convention d’occupation précaire pendant 23 ans moyennant le paiement d’un loyer correspondant au prix du marché et que le bailleur s’est soustrait à son obligation d’entretien des locaux donnés à bail, que par ailleurs que la convention contenait une clause d’échelle mobile alors même que sa durée était limitée à une journée.

Elle produit au soutien de sa demande un courrier du bailleur en date du 11 mai 1988 indiquant que le bail consenti est d’une «durée de neuf années entières et consécutives» et qui témoigne selon elle de la commune intention des parties quant à la nature des droits accordés au preneur. Elle fait état en outre des écritures du commissaire du gouvernement qui a admis,devant le juge de l’expropriation, que les locaux loués bénéficiaient de la protection des baux commerciaux et que l’association disposait d’un droit au bail. Elle rappelle enfin qu’elle exerce une activité commerciale et qu’elle dispose d’un fonds de commerce puisqu’elle a une clientèle pour les spectacles publics qu’elle organise, de sorte qu’elle peut être titulaire d’un bail commercial et est parfaitement fondée solliciter la requalication des conventions litigieuses en bail commercial et que si les locaux loués ne constituaient pas le siège de son activité, ils en étaient l’accessoires puisqu’ils servaient de salle de répétition pour les spectacles qu’elle organisait, que les exigences de l’article L.145-1 du code de commerce étaient bien respectées.

Une première convention a été signée entre les parties le 25 février 1985 portant sur deux locaux d’une surface de 62m² environ et 38m² environ soit les lots 28 et 38 situés au rez de chaussée dans la cour de l’immeuble sis à XXX, ladite convention précisant que l’occupation des locaux est consentie à titre essentiellement précaire et révocable, en vertu de circonstances exceptionnelles et qu’elle ne pourra donner lieu en aucune manière au bénéfice de la propriété commerciale, qu’elle aura lieu à compter du 1° mars 1985 moyennant une indemnité fixée en fonction du caractère précaire à 39, 45 francs par jour, les locaux devant être utilisés à usage d’atelier de costumes et décors et dépôt de décors et salles de répétition, à l’exclusion de toute autre activité, la convention étant révocable à tout moment par l’une ou l’autre partie, sans que l’occupant puisse prétendre à quelque indemnité ou dédommagement, l’occupant renonçant expressément à se prévaloir de dispositions législatives ou réglementaires relatives à son maintien dans les lieux ou au paiement d’une indemnité .

Une seconde convention a été signée le 29 avril 1988 à titre d’occupation précaire et révocable chaque jour sans congé ni préavis, ni indemnité , ni formalité judiciaire, portant sur les mêmes locaux étendus aux lots 35 et 37 du même immeuble, d’une superficie totale de 112m² 50 lesdits locaux devant être utilisés pour l’installation temporaire de tableaux décors et salle de répétition, la dite convention étant faite pour une durée de une journée prenant fin chaque soir à 22 heures, à compter du 1° mars 1987, moyennant une redevance journalière de 62, 50 francs payable par mois,

En préambule de ladite convention, l’OPAC indique avoir acquis des locaux d’activité au 43/XXX du temple qui seront démolis aux fins de construction d’un ensemble immobilier, mais qu’il ne souhaite pas laisser les locaux inoccupés et que pour cette raison, il informe l’association Les Athevains qu’il l’autorise à les occuper à titre précaire tout en se réservant le droit d’y mettre fin à tout moment sans congé ni préavis, ni formalité judiciaire même si l’occupation dure plusieurs années ( les parties convenant dans l’acte de se référer à la jurisprudence de la cour de cassation 3° chambre civile du 20 décembre 1971) .

Le caractère précaire des conventions était justifié au moment de leurs signatures par le fait indiqué en préambule de celle postérieure de 1988 mais qui vaut pour celle signée en 1985 à laquelle s’est substituée la seconde, que les locaux avaient vocation à être démolis pour y reconstruire un ensemble immobilier, cette circonstance ne dépendant pas de la seule volonté de l’OPAC dans la mesure ou c’est par suite d’arrêtés préfectoraux des 7 février 2007 et 20 mai 2008 que l’opération d’aménagement du secteur Bichat Temple a été déclarée d’utilité publique et cessibles, en vue de cet aménagement, les parcelles 43 à XXX du temple à Paris 10°, où se situent précisément les locaux objet des deux conventions.

Le premier juge a justement souligné que le fait que les conventions aient duré pendant plus de vingt ans n’ôte pas auxdites conventions leur caractère de précarité dans la mesure où les circonstances qui ont présidé à leur signature ont persisté pendant toute cette durée .

Il importe peu dans ces conditions que dans une lettre du 11 mai 1988, le chef du service des affaires commerciales de l’office public d’habitations de la ville de Paris chargé du recouvrement du loyer ait fait mention de l’existence d’un bail d’une durée de neuf années entières et consécutives à la suite d’une erreur manifeste qui ne semble pas s’être reproduite ou encore que les quittances portent l’indication d’ un 'loyer commerce', formule type qui est sans portée pour apprécier la qualification des conventions litigieuses;

Il s’y ajoute que l’association a occupé les lieux, pendant plus de vingt années sans se plaindre des conditions de son occupation dans des locaux sommaires et vétustes ainsi qu’il résulte de la description qui en est faite dans l’arrêt confirmant la décision du juge de l’expropriation, ni revendiquer avant son éviction que les conventions soient autrement qualifiées ;

Il doit être surabondamment souligné que l’association Compagnie Théâtrale des Athevains n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés et n’a pas la qualité de commerçante; elle ne fait pas véritablement la démonstration qu’elle exploite un fonds de commerce et n’établit pas davantage en tout état de cause que les locaux auraient constitué l’accessoire nécessaire à l’exploitation d’un fonds ; la revendication de la qualification de baux commerciaux aux conventions signées n’est donc pas au surplus fondée, l’assujettissement de l’association à l’impôt sur les sociétés, à la TVA ou encore à la contribution économique territoriale étant indifférente et n’opérant pas de ce seul fait soumission des conventions d’occupation au statut des baux commerciaux.

Sur les autres demandes :

L’appelante qui succombe supportera les dépens et paiera à l’OPH Paris Habitat la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Condamne l’association Compagnie Théâtrale des Athevains aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à OPH Paris Habitat la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du même code.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE