XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 27/03/2014

***

N° MINUTE : 14/229

N° RG : 13/00505

Jugement (N° 11-12-358) rendu le 29 Novembre 2012

par le Tribunal d’Instance de CAMBRAI

REF : FG/CF

APPELANTS

Monsieur Y X

né le XXX à ROUBAIX

demeurant

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Y-Pascal DUFFROY, avocat au barreau de CAMBRAI

Madame G H épouse X

née le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Y-Pascal DUFFROY, avocat au barreau de CAMBRAI

INTIMÉE

Madame K A

née le XXX à XXX

demeurant

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 59178002/13/01887 du 05/03/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

DÉBATS à l’audience publique du 30 Janvier 2014

tenue par Françoise GIROT magistrat chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne DUFOSSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Françoise GIROT, Président de chambre

Cécile ANDRE, Conseiller

Paul BARINCOU, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2014 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Françoise GIROT, Président et Fabienne DUFOSSE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 janvier 2014

*****

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mai 2006 Y X a donné à bail à K A une maison à usage d’habitation située à Villers Outreaux moyennant paiement d’un loyer mensuel de 450 euros et d’une provision sur charges de 6 euros.

Faisant valoir que le logement était en mauvais état K A a, par acte d’huissier en date du 16 mai 2011, fait assigner Y X et G H épouse X devant le tribunal d’instance de Cambrai pour obtenir l’exécution des travaux nécessaires, l’autorisation de suspendre le paiement des loyers et le paiement de dommages et intérêts.

Elle a quitté les lieux loués le 29 août 2011.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation administrative devant le tribunal d’instance et a été réinscrite au rôle le 11 octobre 2012.

Par un jugement rendu le 29 novembre 2012 le tribunal d’instance de Cambrai a :

condamné solidairement Y et G X à payer à K A la somme de 338,88€ au titre du trop perçu sur les loyers avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

condamné solidairement Y et G X à payer à K A les intérêts au taux légal sur la somme de 450 euros du 29 octobre 2011 au 2 avril 2012,

condamné solidairement Y et G X à payer à K A la somme de 6150€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Y et G X aux dépens.

Par une déclaration du 25 janvier 2013 Y et G X ont interjeté appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai non critiquées.

Par conclusions notifiées le 5 septembre 2013 ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, de débouter K A de toutes ses demandes et de la condamner aux dépens.

Ils font valoir que contrairement à ce qui a été indiqué par le tribunal ils ont contesté devoir restituer la somme de 338,88€, que le tribunal s’est contenté d’un décompte produit par K A en cours de procédure, que cependant les versements invoqués par la locataire ne sont pas justifiés.

Ils contestent le trouble de jouissance allégué par K A.

Ils dénient toute pertinence aux photographies produites aux débats et rappellent, s’agissant de la pièce en rez de chaussée, qu’ils ont fait intervenir le couvreur en 2008 pour procéder à une réfection totale de la toiture après une première intervention en 2005.

Ils indiquent n’avoir reçu aucune réclamation entre les mois de mai 2006 et février 2008 et avoir fait établir un constat après avoir reçu l’assignation, l’huissier ayant relevé que si il existait deux trous en plafond ni les lamelles de bois ni les plaques de plâtre n’étaient humides.

Ils observent qu’ils ne pouvaient connaître le mauvais état du plafond sans être avertis.

Ils ajoutent, s’agissant de la chambre du fils de K A, avoir fait intervenir le couvreur dès qu’ils ont été avertis du désordre ( déplacement d’une ardoise en toiture).

Ils s’opposent à la demande nouvelle formée devant la cour par K A qui soutient avoir été insultée contestant le bien fondé de cette demande.

Ils rappellent qu’ils sont âgés de 76 et 80 ans et sont des retraités modestes et honorables et sont scandalisés par les accusations portées à leur encontre.

Par conclusions notifiées le 21 novembre 2013 K A demande à la cour de :

constater les nombreux désordres qui ont affecté le logement qu’elle avait loué aux époux X H ( mauvais état de la toiture et des gouttières, remontées d’eau, inondation, infiltrations, dégâts au niveau du plafond, des peintures et tapisseries),

constater que les appelants ont entravé la jouissance paisible du logement par leur comportement (insultes),

confirmer le jugement sur les dommages et intérêts alloués et sur les condamnations prononcées au titre des loyers versés en trop et des intérêts au taux légal sur le dépôt de garantie,

condamner les époux X H à lui verser la somme de 1500€ à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et dilatoire et aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000€ au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

K A expose que très rapidement après son entrée dans les lieux elle s’est plainte des infiltrations résultant du défaut d’étanchéité de la toiture, que le 18 septembre 2008 le PACT du CAMBRESIS qu’elle avait sollicité a émis un avis concernant le logement de « réhabilitation lourde », relevant notamment le mauvais état de la toiture ou l’absence d’isolation des murs extérieurs, que le bailleur a été mis en demeure mais n’a effectué que des réparations ponctuelles et que ses conditions d’occupation se sont dégradées en sorte qu’après avoir sollicité l’aide juridictionnelle puis engagé une procédure, elle a fini par quitter les lieux.

Sur le trop perçu des loyers elle rappelle que le bailleur a procédé à une augmentation rétroactive du loyer sans justification et n’a jamais transmis le détail des charges ce qui justifie la confirmation.

Sur le trouble de jouissance elle soutient que sa demande est justifiée, que la présomption de bon état des lieux à défaut d’état des lieux établi contradictoirement peut être combattue et qu’elle démontre avoir rencontré des difficultés entravant la jouissance des locaux dès le début du bail.

Elle observe que les pièces qu’elle produit démontrent amplement la réalité de ses affirmations.

Elle ajoute avoir dû subir des injures de la part du bailleur à partir du moment où elle s’est plainte de désordres et lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il y a lieu de relever que le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a condamné Y et G X à payer les intérêts au taux légal sur le montant du dépôt de garantie du 29 octobre 2011 au 2 avril 2012.

Cette disposition mérite confirmation.

* Sur la condamnation des époux X au paiement de la somme de 338€ représentant un trop perçu sur les loyers et charges:

Il convient d’observer que les appelants contestent cette condamnation sans toutefois produire de décompte faisant apparaître qu’ils ne devraient pas restituer cette somme.

K A produit aux débats un décompte manuel des loyers dus et des sommes versées depuis le mois de janvier 2009 tant par elle-même que par la caisse d’allocations familiales.

Les sommes versées sont justifiées par les relevés de compte bancaire produits par K A et par les attestations de la caisse d’allocations familiales.

Les époux Z n’apportent pas de contradiction à ces éléments de preuve.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement de ce chef;

* Sur le trouble de jouissance:

Il est établi par les pièces du dossier que l’immeuble donné à bail présentait des désordres et notamment des fuites en toiture dans au moins deux pièces.

Si les époux X soutiennent n’avoir reçu aucune réclamation à cet égard entre 2006 et 2008 il résulte des correspondances échangées entre les parties au cours de l’année 2008 que K A s’était plainte antérieurement de problèmes d’évacuation des toilettes situées au rez de chaussée et de fuites lors de fortes pluies.

Ainsi dans une lettre du 7 février 2008 Y X écrivait avoir été informé de la difficulté relative à l’évacuation des eaux usées fin septembre 2007 et dans une lettre du 26 mars 2008 il rappelait avoir acheté du matériel fin septembre 2007 en vue de la révision de la toiture par les locataires qui avaient proposé d’exécuter les travaux.

Par ailleurs K A produit une attestation de Madame B, ancienne locataire de 2002 à 2005, qui indique « avoir rencontré d’énormes difficultés sur la vétusté de l’habitation concernant la toiture en très mauvais état, de l’inondation de la véranda quand il pleuvait énormément ».

Ces pièces démontrent l’existence de désordres dès la prise d’effet du bail et leur aggravation au cours de l’année 2008 notamment à la suite du déplacement d’une ardoise au dessus d’une chambre.

Si les propriétaires justifient avoir effectué des travaux en 2008 au mois de mai et au mois de juillet 2008 ces travaux n’ont pas suffi à mettre fin aux problèmes d’infiltrations.

Ainsi le centre d’amélioration du logement PACT DU CAMBRESIS a effectué une visite du logement le 18 septembre 2008 et relevé que la toiture en ardoises amiantées était à remplacer en raison de fuites importantes en repas, que les murs extérieurs n’étaient pas isolés sauf en chambre arrière et salle de bains avec risque d’humidité, que les châssis en simple vitrage et la porte d’entrée n’assuraient plus le clos et le couvert et devaient être remplacés et qu’il y avait de l’humidité en cave.

Par ailleurs K A produit plusieurs attestations dont les auteurs ont constaté des fuites dans la maison au printemps 2011 ce qui démontre la persistance des infiltrations.

L’existence du trouble de jouissance allégué est par conséquent suffisamment démontrée.

Toutefois le tribunal a retenu, outre les inondations, des dégâts causés au mobilier, ce qui n’est pas suffisamment démontré et l’indemnisation allouée à raison de 150€ par mois apparaît excessive au regard du préjudice subi.

La cour trouve dans le dossier les éléments lui permettant d’évaluer ce préjudice à la somme de 4100€, étant observé que les affirmations de K A au soutien de sa demande de dommages et intérêts, selon lesquelles elle aurait été injuriée ou insultée par les époux X ne sont pas établies par la seule attestation de C D qui ne fait que rapporter les dires de K A à ce sujet.

L’appel est partiellement accueilli en sorte qu’il ne peut être retenu que Y et G LEIGNELont commis une faute dans l’exercice de cette voie de recours.

Il n’existe aucune considération d’équité permettant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux X qui supporteront les dépens de la procédure d’appel, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

Y et G X seront condamnés à payer au conseil de K A la somme de 700€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve de sa renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS:

La COUR:

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à K FOURNIEL en réparation du trouble de jouissance.

Statuant à nouveau sur ce seul point:

Condamne Y et G X à payer à K A la somme de 4100€ à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Y ajoutant:

Condamne Y et G X à payer à Maître DELEFORGE, avocat, la somme de 700€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve de sa renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle partielle.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

F.DUFOSSE F.GIROT