Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 3 mars 2016, n° 15/05277

TGI Grasse 12 février 2014

CA Aix-en-Provence
Confirmation 3 mars 2016

Arguments

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Rejeté
Droit de jouissance privative sur la terrasse
La cour a jugé que la terrasse est une partie commune selon le règlement de copropriété et que l'usage privatif ne peut être établi que par une décision de l'assemblée générale, ce qui n'a pas été le cas.
Rejeté
Absence de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que l'installation sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, indépendamment de la visibilité de l'appareil.
Rejeté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé que l'appelante ne pouvait prétendre à une indemnité au titre de l'article 700, ayant succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel confirme l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse. Le Syndicat des copropriétaires demandait à Madame X de retirer un appareil de climatisation installé sur la terrasse de son appartement, qui est une partie commune. La cour d'appel a confirmé cette demande en se basant sur les dispositions du règlement de copropriété et de la loi sur la copropriété. Elle a considéré que l'installation de l'appareil sans autorisation constituait une appropriation de parties communes et un trouble manifestement illicite aux droits de la copropriété. Madame X a été condamnée à enlever l'appareil et à remettre les lieux en leur état d'origine, et elle devra également verser une indemnité au syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 3 mars 2016, n° 15/05277
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/05277
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 12 février 2014, N° 14/49

Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick LEROUXClaude LAUGAFrank SFEZDavid LAIKAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re chambre C

ARRÊT

DU 3 MARS 2016

N° 2016/282

Rôle N° 15/05277

Z X

Syndicat des copropriétaires de la copropriété XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e LIBERAS

M^e ERMENEUX

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse en date du 12 février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 14/49.

APPELANTE

Madame Z X

née le XXX à Paris

demeurant 207 boulevard du Faubourg Saint-Martin – XXX

représentée par M^e Pierre LIBERAS, avocat au barreau de Marseille

assistée par M^e Patrick LEROUX substitué par M^e David LAIK, avocats au barreau de Grasse, plaidant

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 4 BOULEVARD ALEXANDRE III XXX

représenté par son syndic en exercice, la Centrale des bailleurs et des copropriétaires CBC Gestion SARL

dont le siège est XXX

représenté par M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

assisté par M^e Claude LAUGA substitué par M^e SFEZ, avocat au barreau de Grasse, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 2 février 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Pascale Pochic, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Monsieur Serge KERRAUDREN, président

M^me Danielle DEMONT, conseiller

Madame Pascale POCHIC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 mars 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2016,

Signé par Monsieur Serge KERRAUDREN, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame Z X est propriétaire d’un appartement situé au 8^e étage de l’ensemble immobilier XXX, sis XXX, qui a fait l’objet d’un règlement de copropriété rédigé par Maître GRIMALDI, notaire, le 11 octobre 1926, publié au service de la publicité foncière de Grasse le 13 janvier 1927.

Par exploit du 17 décembre 2013 le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame X devant le président du tribunal de grande instance de Grasse, statuant en référé, à l’effet au visa du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2013, des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 809 du code de procédure civile, qu’elle soit, notamment, condamnée à enlever tous les objets encombrants dont un appareil de climatisation, qu’elle a entreposés sur la terrasse/coursive, parties communes, jouxtant son appartement.

Selon ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 18 mars 2014, le magistrat saisi a

condamné Madame Z X à procéder à l’enlèvement de l’appareil de climatisation, de tout objet, décoration, revêtements, construction sur la terrasse de son appartement et à remettre les lieux en leur état d’origine sous astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, pendant 2 mois, passé lequel il pourrait être à nouveau statué.

Par déclaration enregistrée le 24 mars 2014, Madame X a relevé appel général de cette décision.

L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle suivant arrêt du 12 mars 2015 et a été réenrôlée à la demande de Madame X le 23 mars 2015.

Par dernières conclusions transmises le 15 janvier 2016, l’appelante conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée et au rejet des demandes de le syndicat des copropriétaires, faute de justifier d’un trouble manifestement illicite, dès lors en substance, qu’il ne démontre pas clairement que les terrasses du 8^e étage sont des parties communes au sens donné par le règlement de copropriété. Elle ajoute que depuis trente ans les propriétaires successifs des appartements du 8^e (et dernier) étage se sont toujours comportés , sans opposition des syndics, comme les véritables propriétaires de ces terrasses ou à tout le moins comme bénéficiaires d’un droit de jouissance privatif et que depuis cette époque des systèmes de climatisation ont été installés par des voisins sans que cela soulève la moindre contestation, sachant que la terrasse sur laquelle est installée cet appareil ne dessert que son lot et que l’appareil incriminé n’est visible ni de l’immeuble ni de la rue et n’occasionne aucune nuisance sonore susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite.

L’appelante sollicite une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le 25 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter purement et simplement Madame X de l’ensemble de ses demandes et

prétentions.

— confirmer l’ordonnance du 12 février 2014 en toutes ses dispositions.

— y ajoutant,

— condamner Madame X d’avoir à verser au Syndicat des copropriétaires, pris en la

personne de son syndic, la somme de 5 .000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens distraits au profit de la SCP ERMENEUX & Associés, sous sa due affirmation de droit, en ce compris les frais d’Huissier de Justice de 350 euros et les honoraires du Syndic relatifs a la gestion du présent contentieux, d’un montant de 250 euros T.T.C.

L’intimé fait valoir essentiellement que le règlement de copropriété rappelle que l’ensemble des terrasses de l’immeuble constituent des parties communes, ainsi que l’a d’ailleurs reconnu Madame X qui par courrier du 27 décembre 2013 adressé au syndic indiquait, avec d’autres co-propriétaires, qu’ils n’entendaient « pas revendiquer la propriété de ces terrasses et coursives privatives, mais faire confirmer par l’assemblée générale, leur droit de jouissance privative en contre partie d’une augmentation de leurs tantièmes de charges » . Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’intéressée ne peut se prévaloir d’un usage privatif sur la coursive et que lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juillet 2014, la majorité des copropriétaires ont rejeté la résolution visant à lui accorder notamment la jouissance privative de la coursive attenante à son appartement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile ,la cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Suivant les dispositions de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires fonde son action sur le trouble manifestement illicite résultant de l’installation par Madame X d’un climatiseur sur la terrasse, partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété.

L’article 2 du règlement de copropriété de l’immeuble prévoit l’interdiction pour les copropriétaires d’encombrer les entrées, vestibules, paliers, escaliers , couloirs, ascenseur, et d’y laisser séjourner des objets quelconques et dispose que les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de la maison ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la majorité des 2/3 des copropriétaires de l’immeuble .

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

La répartition faite dans le règlement de copropriété entre parties communes et parties privatives a un caractère définitif en ce sens que sa modification ultérieure ne peut intervenir qu’avec le consentement de tous les copropriétaires.

Par ailleurs l’usage exclusif par un copropriétaire d’une partie commune lui est conféré par le règlement de copropriété ou par une décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut en aucun cas résulter d’un état de fait tel que la disposition matérielle des lieux.

En l’espèce l’article 1 du règlement de copropriété du 11 octobre 1926 de cet immeuble stipule que : « Les parties communes au groupe d’immeubles à édifier, sur le terrain dont s’agit, comprendront:

Les gros murs des façades, ainsi que les murs séparatifs , les ornements de façade, les entrées, les portes d’entrée, le vestibule, les escaliers, les cages d’escalier, les ascenseurs de maîtres et de domestiques, les paliers, les couloirs et corridors du sous-sol et du 8^e étage, leur tapis et paillasson, la terrasse, la cave, les prises d’eau et conduite de ventilation, les canalisations de toute nature pour l’eau les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales à l’exception toutefois des parties de ces diverses canalisations et tuyaux se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local et affecté à leur usage exclusif, et en général toutes choses servant à l’usage commun de l’immeuble(…),

Enfin en général toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires et qui sont déclarés communes par la loi et par les usages.

Les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de la maison ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la majorité des 2/3 des copropriétaires de l’immeuble.»;

Ainsi la seule terrasse qui figure audit règlement de copropriété est une partie commune.

D’ailleurs la consistance du lot n°1126 dont Madame X est propriétaire au sein de l’immeuble est décrite dans l’acte de vente reçu le 20 décembre 2011 par Maître B C comme suit « Au 8^e étage lot n° 1129 un appartement portant le n° 4 au plan composé de : entrée, cuisine, dressing, un appartement (…) composé : de entrée , salle d’eau, cuisine, salle de séjour, deux chambres avec salle de bains et des 150 /1000èmes des parties communes générales » ;

Ce lot ne comprend aucune terrasse, balcon, ou balconnet .

D’autre part Madame X ne démontre pas qu’un droit d’usage privatif de cette terrasse ait été concédé au profit de son lot dans le règlement de copropriété ou postérieurement par l’assemblée générale, le jugement rendu en 1962 par le tribunal de grande instance de Grasse produit par l’appelante qui, pour rejeter une demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de remise en état, retient qu’une délibération de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété qui s’était tenue le 15 mars 1943 avait autorisé des modifications d’aspect résultant des travaux qu’une dame Siriez avait fait effectuer sur la toiture-terrasse, est insuffisant à cet égard, de même que la consultation juridique du conseil de la copropriété en date du 2 novembre 2010 sur la qualification des terrasses situées en droit des appartements du 8^e étage de cet ensemble immobilier.

Madame X avait d’ailleurs sollicité, avec d’autres copropriétaires, par lettre du 27 décembre 2013 que soit mise aux voix à un ordre du jour complémentaire un projet de résolution visant à « confirmer que les terrasses privatives des appartements ainsi que les coursives du 8^e étage sont des parties communes à jouissance privative et commettre, à la charge exclusive des copropriétaires concernés, un géomètre qui proposera une augmentation des tantièmes correspondants à la qualification des terrasses et des coursives en partie commune à jouissance privative et proposera également une modification de l’état descriptif de division qui sera soumise à une assemblée générale ultérieure » ;

Cette résolution mise aux voix lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2014 a été rejetée à une très forte majorité.

Le caractère commun de cette terrasse n’était donc pas contesté par Madame X qui s’est vue refuser un droit d’usage privatif .

En méconnaissance de l’article 2 du règlement de copropriété précité et en violation de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Madame X a installé sur la terrasse, sans autorisation préalable, une climatisation dont il n’est pas contesté que cet appareil est vissé dans le sol et que ses goulottes et conduits d’alimentation traversent la façade.

Il est indifférent que l’appareil ne soit pas visible de l’extérieur, l’illicéité, telle que conçue par l’article 809 du code de procédure civile, procédant de la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire, que son origine soit délictuelle, ou comme en l’espèce, contractuelle.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à faire cesser l’appropriation de parties communes qui n’a pas été autorisée préalablement et à faire supprimer les atteintes à l’harmonie de l’immeuble et le percement irrégulier du mur pour installer une climatisation générant un trouble manifestement illicite aux droits de la copropriété ;

L’ordonnance déférée sera donc confirmée dans toutes ses dispositions;

L’appelante succombant devra supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles qu’il a du exposer en cause d’appel incluant les honoraires du syndic et les frais du constat dressé le 9 septembre 2013 par Maître Y huissier de justice associé à Cannes , Madame X ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Ajoutant ,

Condamne Madame Z X à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du 4 boulevard Alexandre III la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame Z X de sa demande fondée sur ces dispositions,

Condamne Madame X aux dépens d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,