Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 1^er MARS 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/13609

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS 11^e arrondissement – RG n° 11-14-000131

APPELANTE

Madame H I épouse Z

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée de M^e Mathieu COUEDO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0775

INTIME

Monsieur X K

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assisté de M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0872

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame D E, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Suivant contrat de location en date du 30 juin 2004, à effet du 1^er juillet 2004, Madame H I, épouse Z, représentée par son mandataire, la société de gérance Richelieu, a donné à bail à Monsieur X K un appartement et une cave sise 16/XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 856,14 euros et d’une provision sur charges de 145 euros par mois ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 1 710 euros.

Suivant acte d’huissier en date du 12 mai 2011, Madame H Z a fait délivrer à Monsieur X K un congé pour le 30 juin 2013 avec offre de vente au prix de 550 000 euros.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2014, Madame H Z a fait assigner Monsieur X K devant le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé pour vendre délivré le 12 mai 2011,

— ordonner l’expulsion sans délai, sous astreinte, de Monsieur X K,

— condamner Monsieur X K au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer conventionnel à compter du 1^er juillet 2013 ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement prononcé le 27 mai 2014, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris a :

— constaté que Monsieur X K avait quitté le logement qu’il louait et mis les clefs à dispositions du bailleur le 24 décembre 2013,

— constaté que les demandes en validation du congé pour vente délivré le 12 mai 2011 et d’expulsion du locataire étaient devenues sans objet,

— constaté que le caractère frauduleux du congé n’était pas davantage établi,

— constaté, en revanche, que Monsieur X K restait redevable des indemnités d’occupation sur la période du 1^er septembre 2013 au 24 décembre 2013,

— fixé à 600 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er juillet 2013 en tenant compte du trouble de jouissance subi par Monsieur X K à compter de cette période,

— condamné, en conséquence, Monsieur X K à verser à Madame H Z la somme de 1 048 euros au titre des indemnités d’occupation impayées du 1^er juillet 2013 au 24 décembre 2013,

— ordonné la compensation avec le montant du dépôt de garantie de 1 710 euros conservé par le bailleur,

— condamné, en conséquence, Madame H Z à restituer à Monsieur X K la somme de 662 euros,

— condamné également Madame H Z à verser à Monsieur X K la somme de 2 500 euros en indemnisation de son préjudice matériel,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné Madame H Z à verser à Monsieur X K la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de Madame H Z.

Madame H Z a interjeté appel de ce jugement le 27 juin 2014.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 4 janvier 2016 par le Y, Madame H Z, appelante, demande à la cour de :

— confirmer le jugement prononcé le 27 mai 2014 par le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris en ce qu’il a notamment,

' constaté que Monsieur X K avait quitté le logement qu’il louait,

' constaté que les demandes en validation de congé pour vente délivré le 12 mai 2011 et d’expulsion du locataire étaient devenues sans objet,

' constaté que le caractère frauduleux du congé n’était pas davantage établi,

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a notamment,

' constaté en revanche que Monsieur X K restait redevable des indemnités d’occupation sur la période du 1^er septembre 2013 au 24 décembre 2013,

' fixé à 600 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er juillet 2013 en tenant compte du trouble de jouissance subi par Monsieur X K à compter de cette période,

' condamné Monsieur X K à lui verser la somme de 1 048 euros au titre des indemnités d’occupation impayées du 1^er juillet 2013 au 24 décembre 2013,

' ordonné la compensation avec le montant du dépôt de garantie de 1 710 euros conservé par le bailleur,

' condamné en conséquence la bailleresse à restituer à Monsieur X K la somme de 662 euros,

' condamné également la bailleresse à verser à Monsieur X K la somme de 2 500 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel,

' condamné la bailleresse au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

— déclarer Monsieur X K infondé en l’ensemble de ses demandes et les rejeter,

— rejeter, en particulier, son appel incident tendant à voir déclarer frauduleux le congé,

— condamner Monsieur X K à payer, à compter du 1^er juillet 2013 et jusqu’à complète libération des locaux, le 29 avril 2014, une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer conventionnel (loyer, accessoires et provision sur charges), soit la somme de 9 614,20 euros avec intérêts de retard,

— condamner Monsieur X K à lui payer les sommes suivantes,

' 24 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

' 1 710 euros au titre du dépôt de garantie qui a vocation à être conservé par la bailleresse,

— condamner Monsieur X K au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 11 janvier 2016 par le Y, Monsieur X K, intimé et appelant à titre incident, demande à la cour, sur le fondement des articles 1719 et 1134 du code civil et de l’article 15 -I de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé non établi le caractère frauduleux du congé et fixé à 600 euros l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de juillet 2013 et limité le montant de son préjudice,

— le confirmer pour le surplus,

— dire valable la remise des clefs à la gardienne le 15 décembre 2013, confirmée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 décembre 2013,

— dire que l’indemnité d’occupation doit être chiffrée à un euro par mois depuis juillet 2013, compte tenu du manquement à l’obligation de délivrance et de sécurité de la bailleresse, et jusqu’à décembre 2013,

— dire, en toute hypothèse, que Madame H Z ne rapporte pas la preuve de l’exigibilité depuis juillet, les mois de juillet et août ayant été réglés entre les mains du mandataire,

— ordonner la compensation avec le dépôt de garantie,

— condamner Madame H Z à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1 382 du code civil pour les troubles de jouissance matériels, de santé, professionnels et moraux depuis juillet 2013, outre la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice consécutif au congé frauduleux, et celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— débouter Madame H Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Madame H Z aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2016.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que Madame H Z, qui précise que l’appartement donné à bail à Monsieur X K a été vendu le 14 septembre 2015, soutient que le jugement déféré n’est pas valablement remis en cause en ce qu’il a dit que le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré le 12 mai 2011 pour le 30 juin 2013 n’était pas établi ;

Considérant que Monsieur X K, qui forme sur ce point appel incident, fait valoir qu’il rapporte la preuve du caractère frauduleux du congé à la date de sa délivrance par le fait que l’appartement a été reloué après son départ ;

Qu’il ajoute que le congé délivré s’inscrit dans un contexte particulier, Madame H Z, propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble, ayant fait délivrer à d’autres locataires des congés pour vendre ou occuper, qui ont en réalité été suivis d’une nouvelle mise en location des logements concernés,

Qu’il en veut pour preuve les témoignages qu’il produit émanant notamment de locataires évincés ;

Qu’il précise que, le 18 juillet 2013, un couple s’est présenté à son domicile en son absence en prétendant avoir acquis l’appartement et a menacé l’un de ses fils, âgé de 18 ans, d’employer la force pour les déloger si les lieux n’étaient pas libérés volontairement ainsi qu’il ressort de la main courante qui a été déposée le jour même ;

Qu’il indique que le lendemain, alors qu’il était absent pour cause de déplacement professionnel à l’étranger, les serrures de l’appartement ont été engluées, interdisant à des deux fils et à l’un de leurs amis de pénétrer dans les lieux dans lesquels le chien était enfermé, que ces faits se sont reproduits quelques jours après le contraignant à chaque fois à faire appel à un serrurier pour procéder au changement des serrures, puis à nouveau à son retour de vacances le 1^er septembre 2013 et le 17 septembre 2013, et encore les 12 octobre 2013 et 28 novembre 2013 alors qu’il se trouvait à l’intérieur de l’appartement ;

Qu’il relève, en tout état de cause, que la vente de l’appartement donné à bail est postérieure de plus de deux ans à la date d’effet du congé ;

Considérant qu’il résulte de l’attestation établie le 30 septembre 2014 par Madame B C, voisine de Monsieur X K, que l’appartement donné à bail à ce dernier a été inoccupé durant 9 mois après son départ, que des travaux y ont été effectués en août 2014 et qu’il a été à nouveau occupé à compter de septembre 2014 par trois jeunes gens ;

Qu’il ressort par ailleurs du témoignage fourni le 30 septembre 2014 par Madame T U, gardienne de l’immeuble, que l’appartement qui était loué par Monsieur X K a été occupé depuis le début du mois de septembre 2014 par trois personnes et que l’appartement situé sur le même palier qui était occupé par Monsieur N O, auquel un congé pour vendre avait également été délivré, a été reloué ;

Considérant que, si l’appartement donné à bail à Monsieur X K a été vendu le 14 septembre 2015, Madame H Z ne produit pour autant aucun mandat de vente ni aucune annonce passée en vue de la vente du bien de nature à corroborer la réalité de son intention de vendre l’appartement à la date de délivrance du congé ;

Considérant, en outre et surtout, qu’elle ne fournit aucune explication sur le fait selon lequel le bien immobilier en cause a été reloué en septembre 2014 ;

Considérant qu’il apparaît dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, que la preuve du caractère frauduleux du congé est suffisamment démontrée ;

Qu’il convient, par conséquent, de condamner Madame H Z à payer à Monsieur X K la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi par le locataire évincé qui a été contraint de déménager et de pourvoir à son relogement, le jugement entrepris devant de ce fait être infirmé en ce qu’il a dit que le caractère frauduleux du congé n’était pas établi et en ce qu’il a débouté Monsieur X K de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi de ce chef ;

Considérant que Madame H Z critique la décision dont appel en ce qu’elle a fixé au 24 décembre 2013, la date à compter de laquelle Monsieur X K n’était plus redevable du paiement d’une indemnité d’occupation et en ce qu’elle a fixé à 600 euros le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge ;

Qu’elle fait valoir que la remise des clefs à la gardienne le 15 décembre 2013 n’était nullement libératoire, que Monsieur X K a du reste repris possession des clefs en janvier 2014, et que seule leur remise intervenue à l’audience du 29 avril 2014 doit être retenue comme mettant fin à l’occupation des lieux ;

Qu’elle soutient que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au montant du loyer conventionnel majoré des charges et qu’il ne peut être réduit compte tenu d’agissements dont Monsieur X K prétend avoir été victime qui ne lui sont pas personnellement imputables ainsi que l’a retenu le tribunal ;

Qu’elle relève, à cet égard, qu’il a été fait état de l’existence d’une procédure en cours aux termes de la main courante déposée le 18 juillet 2013 par le fils de Monsieur X K et également aux termes de la plainte déposée par ce dernier le 23 septembre 2013 alors que l’assignation n’a été délivrée que le 19 février 2014 ;

Qu’elle chiffre, en conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X K, à compter du 1^er juillet 2013 et jusqu’au 29 avril 2014, à la somme de 12 030,66 euros dont à déduire la somme de 2 416,46 euros réglée par l’intimé ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites que, par lettre en date du 13 août 2013, la société Service Immobilier Parisien a avisé Monsieur X K de ce qu’elle n’était plus mandatée par Madame H Z pour assurer la gestion de l’appartement donné à bail et l’a invité à correspondre directement avec la propriétaire ;

Que, par lettre en date du 24 décembre 2013, Monsieur X K a informé Madame H Z de ce qu’il avait remis les clefs à la gardienne ;

Que Madame H Z n’ayant pas réclamé les clefs, Monsieur X K les a repris et les lui a adressées par lettre recommandée du 15 février 2014 revenue avec la mention 'non réclamée’ ;

Considérant que Monsieur X K ayant fait le nécessaire pour remettre les clefs du logement à Madame H Z dès le 24 décembre 2013, il convient de dire que l’occupation a cessé à compter de cette date ;

Considérant qu’il est avéré que Monsieur X K a subi des troubles de jouissance postérieurement à la date d’effet du congé, la serrure du logement qu’il occupait ayant notamment été engluée à plusieurs reprises ;

Considérant qu’il apparaît, dès lors, que le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause en fixant à 600 euros le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X K pour la période comprise entre le 1^er juillet 2013 et le 24 décembre 2013 ;

Que Monsieur X K ayant réglé les échéances de juillet et août 2013 pour un montant total de 2 416,46 euros, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit qu’il restait redevable de la somme de 1 048 euros au titre des indemnités d’occupation impayées ;

Considérant que, faisant valoir qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé contradictoirement par Maître F G, huissier de justice associé à Paris, le 23 mai 2014 que le logement est sale et qu’il est affecté de nombreux désordres imputables au locataire, Madame H Z s’oppose à la restitution du dépôt de garantie et sollicite le paiement de la somme de 24 000 euros correspondant au montant de la facture établie par la société Nova Bat en date du 25 août 2014 ;

Considérant qu’aux termes de ce procès-verbal de constat, l’huissier a notamment relevé que les boiseries dans le couloir d’entrée sont endommagées sous le verrou supérieur, que le parquet flottant au sol est à l’état d’usage avec des lattes disjointes, qu’il existe des trous de chevilles non rebouchés, qu’une des trois portes de placard est désolidarisée, que les plinthes sont sales sur le chant, que le papier-peint est endommagé dans le WC, que le siège et l’abattant de WC sont usagés et sales, que le revêtement au sol de la cuisine est usagé et déchiré en entrant, que la peinture du plafond est en très mauvais état avec notamment un dégât des eaux très important sur le mur mitoyen au séjour, que la peinture est grasse en partie supérieure des murs, que la peinture au plafond est dans le même état avec des tâches de graisse et de salissures, que la plaque de cuisson qui appartient à Monsieur X K est usagée avec des traces de graisse, qu’une fenêtre présente des vitrages sales et graisseux, que le stratifié du séjour se décolle, que certaines lattes sont tuilées au niveau du mur mitoyen de la cuisine, que le parquet est dégradé, que le volet roulant manuel de la chambre ne fonctionne plus, et que la baignoire de la salle de bains présente des joints usagés, qu’elle est à nettoyer et que le chrome de la robinetterie présente du tartre ;

Considérant qu’aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée ;

Considérant, quoi qu’il en soit qu’il n’est pas contesté que Monsieur X K, ainsi qu’il le soutient, a procédé à l’installation de la cuisine et à la pose du parquet ;

Considérant que la facture de travaux produite par l’appelante correspond à la remise à neuf de l’appartement puisqu’elle porte sur la réfection de l’installation électrique, la réfection de l’ensemble des peintures, la dépose et le remplacement de l’ancienne installation sanitaire (WC, lavabo, baignoire) et de la cuisine, la pose de carrelage dans la cuisine et les sanitaire, la réparation des portes et placard, la dépose et la pose d’un parquet dans le séjour ainsi que les deux chambres, et le nettoyage de fin de chantier ;

Considérant que Monsieur X K ne saurait être tenu d’assurer le coût de la remise à neuf de l’appartement ;

Qu’il doit, en outre, être tenu compte de l’état d’usure des lieux lié à leur occupation par l’intimé durant près de 10 ans ;

Considérant que la facture produite par Madame H Z ne comporte pas le détail du coût des prestations effectuées poste par poste ;

Considérant qu’il s’ensuit qu’il n’est pas justifié du bien-fondé de la déduction à opérer sur le montant du dépôt de garantie au titre des seules réparations locatives et du défaut d’entretien des lieux par le locataire ;

Qu’il y a lieu, dès lors, de débouter Madame H Z de sa demande en paiement de la somme de 24 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la compensation du montant des indemnités d’occupation impayées avec le montant du dépôt de garantie conservée par la bailleresse et en ce qu’il a condamné Madame H Z à verser à Monsieur X K la somme de 662 euros après compensation ;

Considérant, pour le surplus, qu’il apparaît que les dommages-intérêts dont le paiement est sollicité par Monsieur X K en réparation de son préjudice matériel (remplacement des serrures) et au titre de son préjudice moral, professionnel et de santé fait double emploi avec le préjudice de jouissance subi dont il a déjà été tenu compte au titre de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation ;

Qu’il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame H Z à payer à Monsieur X K la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Qu’il y a lieu, en revanche, de le confirmer en ce qu’il a débouté Monsieur X K de sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, professionnel et de santé ;

Considérant qu’il convient de faire application au profit de Monsieur X K des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il y a lieu, par conséquent, de condamner Madame H Z à lui payer la somme de 3 000 euros de ce chef ;

Considérant que Madame H Z succombant principalement en ses prétentions, il convient, en revanche, de la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement prononcé le 27 mai 2014 par le tribunal d’instance du 11^e arrondissement de Paris, sauf en ce qu’il a dit que le caractère frauduleux du congé délivré le 12 mai 2011 n’était pas établi, en ce qu’il a débouté Monsieur X K de sa demande en paiement de dommages-intérêts à ce titre et en ce qu’il a condamné Madame H Z à payer la somme de 2 500 euros à Monsieur X K la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare frauduleux le congé délivré le 12 mai 2011,

Condamne Madame H Z à payer à Monsieur X K la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la délivrance du congé frauduleux,

Déboute Monsieur X K du surplus de ses demandes en paiement de dommages-intérêts,

Déboute Madame H Z de sa demande en paiement de la somme de 24 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

Condamne Madame H Z à payer à Monsieur X K la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame H Z de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame H Z aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT