Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 AVRIL 2014

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/15511

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/04081

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, pris en la personne de son syndic, la société FONCIERE IMMOBILIERE DE PARIS, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 112

INTIMES

Monsieur H F

XXX

XXX

Société MACIF, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Patrick BETTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0078

assistés de M^e Charles ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2130

SARL SEY SATELLIT agissant pousuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège sis

XXX

XXX

représentée par M^e Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de M^e Laurence GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R109

SA SADA Société de défense et d’assurances, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

assistée de M^e Agnès PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084

Société B, anciennement dénommée AGF, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de M^e Benoît DE LAPASSE, pour M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocats au barreau de PARIS, toque : E1155

Société MMA IARD venant aux droits de la société AZUR ASSURANCES, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Chantal-Rodene BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque: L0066

assistée de M^e Léa DOMINIQUE, pour M^e Jean-Jacques LETU, avocats au barreau de PARIS, toque : P0120

PARTIES INTERVENANTES

J K, en la personne de M^e P Q ès qualités de mandataire judiciaire de la société SEY SATELLIT

représentée par M^e Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de M^e Laurence GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R109

SARL N Y anciennement dénommée A GÉNÉRALE, représentée par son gérant M. MESSOUS, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0161

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La Société SEY SATELLIT exploitait au rez de chaussée de l’immeuble sis XXX à XXX, un bar musical à l’enseigne « Le Satellite Café » en vertu d’un bail commercial qui lui avait été consenti par la SCI KAMI.

A la suite de plusieurs dégâts des eaux ayant provoqué l’affaissement du plancher du premier étage et la détérioration du dispositif acoustique ainsi que des équipements électriques, la société SEY SATELLIT a obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire (Monsieur E) par ordonnance du 25 février 2005.

Avant même le dépôt du rapport d’expertise (le 22 juillet 2009), la société SEY SATELLIT a assigné dès le 20 janvier 2009, en responsabilité et indemnisation de ses préjudices :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX,

— la Société SADA assureur de l’immeuble,

— la société AREAS DOMMAGES assureur de la copropriété ayant succédé à la société SADA,

— la société L M et Z (GMC), ancien syndic de l’immeuble,

— la J K, liquidateur judiciaire de la Société GMC,

— la société MMA IARD venant aux droits de la société AZUR ASSURANCES, assureur de la société GMC,

— les souscripteurs des Lloyds, garants financiers de la société GMC,

— la SCI KAMI son bailleur,

— la Société AGF aux droits de laquelle se trouve désormais la société B, assureur de la société SEY SATELLIT,

— Monsieur H F, propriétaire de l’appartement du 1^er étage ,

— la Société MACIF, assureur de M. F.

Au cours de la procédure, la SCI KAMI a vendu ses locaux à la société GOLDWYN IMMOBILIER.

Par jugement du 15 juillet 2011, le Tribunal de grande instance de PARIS (8^e chambre) a :

— constaté que la société SEY SATELLIT se désistait de ses demandes formées à l’encontre de la société AREAS et de la SCI KAMI,

— mis hors de cause les souscripteurs du Lloyd’s,

— déclaré irrecevable l’action engagée à l’encontre de la société L M et Z ,

— déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société SADA,

— dit que M. F était responsable des préjudices subis par la société SEY SATELLIT à hauteur de 20% et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris (11^e) à hauteur de 40%,

— dit que la société MMA était tenue à hauteur de 40% du montant de ces préjudices, sous la déduction d’une franchise de 10% prévue au contrat souscrit avec la société L M et Z ,

— dit que la société LA MACIF devrait garantir M. F des condamnations mises à sa charge,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, M. F, la société LA MACIF, la société B à payer à la société SEY SATELLIT la somme de 11973,24 euros portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation; dit que les intérêts dûs pour une année entière seront capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil ; condamné également in solidum la société MMA au paiement à la société SEY SATELLIT à hauteur de 40% de ces sommes, sous la déduction d’une franchise de 10%,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, M. F, la société La MACIF, la société B, la société MMA à payer à la société SEY SATELLIT la somme de 2992,50 euros portant intérêts au taux légal à compter du paiement des factures ; condamné également in solidum la société MMA au paiement à la société SEY SATELLIT à hauteur de 40% de ces sommes, sous la déduction d’une franchise de 10%,

— condamné la société B, le syndicat des copropriétaires du XXX à payer chacun une somme de 2500 euros à la société SEY SATELLIT à titre de dommages et intérêts ; condamné également la société MMA à payer une somme de 2500 euros à la société SEY SATELLIT, sous la déduction d’une franchise de 10% prévue au contrat souscrit avec la société GUIBET M et Z,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, M. F, la société La MACIF, à payer la somme de 80000 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2010, à la société B ; condamné également la société MMA au paiement à la société B à hauteur de 40% de cette somme, sous la déduction d’une franchise de 10%, portant intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2010,

— débouté la société SEY SATELLIT de ses autres demandes,

— débouté les autres parties de leurs autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, M. F, la société LA MACIF, la société B, la société MMA aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et des procédures de référé ; dit qu’entre eux les dépens seront répartis à hauteur de 20% pour M. F et la société LA MACIF, 40% pour le syndicat, et 40% pour la société MMA,

— Vu l’article 699 du code de procédure civile, dit que cette condamnation était assortie au profit de Maître Garnier, avocat, du droit de recouvrer directement ceux des dépens dont elle avait fait l’avance sans avoir reçu provision,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, M. F, la société La MACIF, la société B, la société MMA à payer une somme de 15000 euros à la société SEY SATELLIT ; rejeté toutes les autres demandes présentées de ce chef ; dit qu’entre eux les dépens seront répartis à hauteur de 20% pour M. F et la société La MACIF, 40% pour le syndicat, et 40% pour la société MMA,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société SEY SATELLIT à payer la somme de 1500 euros à la société les Souscripteurs du LLOYD’S,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société SEY SATELLIT à payer la somme de 1500 euros à la société SADA,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société SEY SATELLIT à payer la somme de 1500 euros à la Madame G, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société GUIBET M et Z,

— rejeté toutes les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires du XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 19 août 2011.

Par jugement du 18 septembre 2012, le Tribunal de Commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société SEY SATELLIT CAFE et désigné la J K en qualité de liquidateur. Ce dernier est intervenu volontairement à la procédure. Dans le cadre de cette liquidation, le fonds de commerce de la société SEY SATELLIT a été cédé en novembre 2012 à la Société A GENERALE, aujourd’hui dénommée Société N Y, laquelle bénéficie d’un bail commercial consenti pour une période allant de 2012 au 14 novembre 2021.

La Société N Y, invoquant rapidement son impossibilité d’exploiter les locaux et la nécessité d’entreprendre différents travaux, a tenté d’obtenir en référé la suspension des loyers pour manquements de son bailleur dans l’obligation de délivrance, le paiement d’une provision sur dommages et intérêts et la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 11 juillet 2013, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour statuer sur ces demandes au profit du Conseiller de la mise en état, compte tenu de l’appel en cours.

Par ordonnance du 13 novembre 2013, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de la Société N Y.

Vu les dernières conclusions signifiées par :

— le syndicat des copropriétaires du XXX le XXX,

— Monsieur H F et son assureur la MACIF le 13 janvier 2014,

— la société SEY SATELLIT représentée par son liquidateur la J K prise en la personne de Maître P Q le 18 janvier et 5 juin 2013,

— la société SADA (assureur de la copropriété) le 17 janvier 2011 et 13 juin 2011,

— la société B (assureur de la société SEY SATELLIT) le 29 octobre 2013,

— la société MMA IARD (assureur du syndic GMG) le 6 août 2012et 7 mai 2013,

— la société N Y le 8 janvier 2014 ;

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2014.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

En l’absence de contestation des parties, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté le désistement des demandes formées à l’encontre de la société AREAS et de la SCI KAMI,

— mis hors de cause les souscripteurs du Lloyd’s,

— déclaré irrecevable l’action engagée à l’encontre de la société L M et Z en application de l’article L.622-21 du code de commerce ,

— déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société SADA, assureur de la copropriété.

Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires appelant et Monsieur F contestent tous deux la responsabilité mise à leur charge en première instance :

— le syndicat des copropriétaires en soutenant que les infiltrations en cause ayant affecté les locaux exploités par la société SEY SATELLIT provenaient des installations sanitaires privatives de l’appartement du premier étage dont Monsieur F était propriétaire;

— Monsieur F en soutenant que ces désordres résultaient d’une défaillance intégrale des parties communes de l’immeuble et des installations privatives d’un nombre important d’appartements ; qu’il avait fait procéder à ses frais avancés sans reconnaissance de responsabilité, aux travaux d’évacuation de plomberie de ses installations privatives en avril 2006 et que ces travaux avaient été concluants ; subsidiairement que sa responsabilité ne pouvait être que minime.

Par ailleurs, par le biais de la demande formée par la société SEY SATELLIT à l’encontre des MUTUELLES DU MANS et par le biais de l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des mêmes MUTUELLES DU MANS, il conviendra de se prononcer sur l’éventuelle responsabilité du syndic de l’immeuble, la société L M et Z (GMG) en dépit du fait que l’action dirigée contre cette dernière ait été déclarée irrecevable en application de l’article L.622-21 du code de commerce.

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux de la société SATELLIT CAFE, aujourd’hui exploités par la société N Y, ont été affectés par des désordres successifs s’étant échelonnés de 2003 à 2008 ayant eu pour cause des infiltrations à caractère répétitif altérant les couches de laine de verre constituant le matelas acoustique, ainsi que les feuilles de placoplâtre, puis le faux plafond proprement de l’établissement, l’ensemble constituant le complexe d’isolation acoustique de celui-ci.

L’expert a constaté au niveau de la copropriété des défaillances significatives anciennes et continues affectant les installations de plomberie privatives ou communes (notamment de la chute dans la hauteur du rez-de-chaussée) ayant entraîné des fortes dégradations des éléments en bois composant le plancher haut du rez-de-chaussée à savoir le parquet, les solives et lambourdes, ainsi que la paroi séparative au 1^er étage, entre le logement studio F et le dégagement passerelle donnant l’accès au bâtiment B.

L’expert a précisé que tous les désordres avaient pour origine des installations de plomberie défectueuses, non réglementaires et non conformes aux règles de l’art. Il a relevé une absence flagrante d’entretien en « bon père de famille » des parties communes, telles que les trois verrières localisées sur les 2 cours intérieures, les éléments zinc tels que chéneaux, appuis, ainsi que des chutes et canalisations d’A.

Il a relevé très clairement la défaillance des installations privatives faites au fil du temps par les copropriétaires ou les occupants de leurs logements, sans aucune cohérence et de manière particulièrement hasardeuse.

Il a cependant noté que Monsieur F avait fait procéder à ses frais, par l’entreprise D, aux travaux correspondant à l’évacuation de ses installations privatives en avril 2006 et que cette intervention s’était révélée concluante.

Ces éléments sont suffisants pour établir que la responsabilité des désordres causés aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée autrefois exploités par la société SEY SATELLIT (aujourd’hui en liquidation judiciaire et représentée par son mandataire liquidateur), et actuellement par la société N Y incombe :

— d’une part au syndicat des copropriétaires de l’immeuble tant sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que sur le fondement de l’article 1384 du code civil en sa qualité de gardien des parties communes ainsi que l’ont déterminé les premiers juges.

— d’autre part et dans une moindre mesure, à Monsieur H F, propriétaire d’un studio loué, se trouvant en partie au dessus des installations acoustiques du SATELLIT CAFE, en sa qualité de gardien des canalisations et installations privatives défectueuses.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, et bien que celui-ci soutienne que les premiers juges n’ont pas caractérisé le lien direct existant entre le défaut d’entretien des parties communes qui lui est reproché, avec les désordres subis par la société SEY SATELLIT, ce lien est pourtant directement établi pour les désordres survenus en 2005 (en partie arrière du local de la société SEY SATELLIT, le long d’un poteau), ayant pour origine une descente d’eaux pluviales défectueuses et qui ont cessé après que le syndicat ait fait remplacer la descente coffrée défectueuse.

Le défaut d’entretien est encore directement établi par le fait que le syndicat des copropriétaires n’a exercé aucune surveillance lors de l’exécution des multiples travaux exécutés par les copropriétaires de manière très hasardeuse ainsi que l’a relevé l’expert. Il n’a pas non plus pris les mesures qui s’imposaient pour entreprendre rapidement les travaux nécessaires. L’expert précise dans son rapport qu’une assemblée générale du 16 juin 2006 s’était prononcée à l’unanimité pour la réalisation de travaux préconisés par l’architecte C, mais que rien ne s’était ensuite passé, le projet ayant sombré dans l’oubli ; que le 12 décembre 2007, la Préfecture de police de Paris avait finalement décrété un état de péril.

Il n’a pas entretenu non plus les trois verrières localisées sur des cours intérieures, les chutes et canalisations d’A, ni les éléments en zinc, tels que chéneaux, appuis qui sont des parties communes ou des canalisations communes. Ces éléments qui, selon les plans fournis, surplombent ou cernent le plafond du SATELLIT CAFE, sont clairement à l’origine de la dégradation de la structure du plancher haut séparant les locaux du rez-de-chaussée (exploités par SEY SATELLIT) et le 1^er étage et par voie de conséquence, de la dégradation du dispositif acoustique de l’établissement situé dans le faux plafond. L’expert a notamment constaté l’état très dégradé par l’humidité du couloir passerelle et du plancher du 1^er étage surplombant le lot du « SATELLIT CAFE » et en particulier l’affaissement de 5 cm sur une longueur de 3 mètres environ avec un risque de chute du plafond acoustique de l’établissement.

S’agissant de Monsieur H F, l’expertise a établi que l’évacuation de ses installations sanitaires privatives était défectueuse (douche et lavabo) et inondaient immédiatement une partie du plafond du plafond du SATELLIT CAFE.

Bien que Monsieur F soutienne comme en première instance que la canalisation défectueuse encastrée sous sa salle d’eau était une partie commune, il ressort pourtant du règlement de copropriété comme l’ont noté les premiers juges que « les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, et notamment (…) les canalisations intérieures, (') les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilette et water-closets, les installations de la cuisine, éviers,etc (..) en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux (…) Le règlement de copropriété ne prévoyant pas que les canalisations encastrées à l’intérieur des lots et à l’usage exclusif des copropriétaires soient des parties communes, la canalisation litigieuse constitue bien une partie privative. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point .

S’agissant de la répartition des responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur F, il n’y a pas lieu de revenir sur le pourcentage de 20% retenu par les premiers juges à l’encontre de Monsieur F dont la canalisation défectueuse n’a endommagé qu’une partie des locaux de la société SATELLIT CAFE. Ce pourcentage correspond précisément à la durée pendant laquelle les infiltrations ont eu lieu (plusieurs années) avant que la canalisation d’évacuation ne soit réparée, et à la localisation de ces désordres.

Le syndicat des copropriétaires sera quant à lui déclaré responsable de 80 % des désordres constatés qui sont le résultat tant de la défectuosité des parties communes que du manque de surveillance et d’entretien général de l’immeuble.

Sur la garantie de la MACIF

La MACIF, assureur de Monsieur F ne contestant pas sa garantie, elle devra garantir Monsieur F des condamnations mises à sa charge dans les limites de sa garantie contractuelle (franchise et plafond). Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. La MACIF sera déboutée de sa demande de restitution des sommes versés en exécution du jugement de première instance.

Sur les recours en garantie formés par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande à être garanti des condamnations susceptibles d’être prononcées contre lui par la SADA, Monsieur F et son assureur La MACIF, et par les MUTUELLES DU MANS, assureur du syndic GMG.

Sur la garantie de Monsieur F et de la MACIF

Compte tenu du partage de responsabilité défini ci-dessus, la demande de garantie du syndicat dirigée contre Monsieur F et son assureur, ne peut prospérer, chacun étant tenu à proportion de sa part de responsabilité.

Sur la garantie de la SADA

Le syndicat des copropriétaires demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la garantie de son assureur la SADA en raison de la vétusté et du défaut d’entretien permanent ou de réparation incombant à l’assuré. Il prétend que le Tribunal s’est contenté d’une appréciation générale, en s’appuyant sur le rapport de l’expert sans rechercher si les parties communes en cause souffraient d’un réel défaut manifeste d’entretien.

La compagnie B conclut également à l’infirmation du jugement ayant rejeté la garantie de la SADA, assureur de la copropriété. Elle soutient que le sinistre relatif à la fuite sur partie commune n’a été qu’accidentel et ponctuel ; que si le contrat était effectivement résilié à cette date, cela relèverait de la responsabilité du syndic GMG, garanti par les MUTUELLES DU MANS.

La SADA demande la confirmation du jugement déféré qui a exclu sa garantie au motif de l’absence flagrante d’entretien des parties communes de l’immeuble.

Il ressort des pièces produites que la SADA était l’assureur de l’immeuble du syndicat des copropriétaires en vertu d’un contrat 1H0003092 garantissant notamment les risques dégâts des eaux, responsabilité civile. Ce contrat dont la date d’effet était du 1^er janvier 2001 a été résilié le 31 décembre 2004 ce qui n’est pas contesté.

Etaient formellement exclus de la garantie dégâts des eaux « les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien et de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui , en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages ».

Bien que le syndicat des copropriétaires conteste la vétusté et le défaut d’entretien qui lui est opposé, ce défaut d’entretien résulte de façon évidente des différentes constatations de l’expert ainsi que cela l’a déjà été rappelé plus haut, celui-ci ayant en effet relevé une absence flagrante d’entretien des parties communes (verrières, les éléments zinc tels que chéneaux, et appuis, les chutes et canalisations fuyardes), qui n’ont pas bénéficié pendant des années des réparations nécessaires et qui ôtent aux sinistres tout caractère accidentel. Cette absence d’entretien est flagrant si l’on considère l’état du plancher du couloir du premier étage, affaissé par l’humidité et les infiltrations répétitives.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté la garantie de la SADA.

Sur la garantie des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

Le syndicat des copropriétaires appelle en garantie les MUTUELLES DU MANS en leur qualité d’assureur du syndic de la société GMG aujourd’hui mise en liquidation judiciaire.

Bien que le syndic GMG n’ait pas été attrait en la cause en raison de la procédure de liquidation judiciaire le touchant, son assureur LES MUTUELLES DU MANS a été régulièrement mise en cause.

Le syndicat des copropriétaires relève que l’assureur du syndic demande la confirmation du jugement sur la responsabilité retenue à l’encontre du syndic. Il fait en outre valoir que la société GMG a manqué à ses obligations en laissant la copropriété sans assurance entre le 31 décembre 2004 et le 18 novembre 2005, date de souscription d’une nouvelle police auprès de AREAS. De telle sorte que la copropriété n’était pas assurée pour le sinistre survenu en 2005 sur la colonne d’évacuation.

L’expert dans son rapport a relevé que le syndic GMG avait joué un rôle certain pour avoir « laissé faire » et pour « s’être abstenu de tirer le signal d’alarme à ses mandants ».

Le syndicat des copropriétaires est en principe responsable envers les copropriétaires des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat sur le fondement de l’article 1998 du code civil. En l’espèce, au vu des éléments produits, la négligence fautive du syndic dans la gestion et l’administration de l’immeuble est avérée, celui-ci ayant en effet négligé d’entreprendre les travaux d’entretien et d’étanchéité nécessaires, malgré le vote unanime des copropriétaires exprimé lors de l’assemblée générale du 16 juin 2006, alors que l’immeuble continuait à se dégrader, ce qui a abouti à la prise d’un arrêté de péril en décembre 2007. Le défaut d’assurance de la copropriété pendant près d’un an constitue par ailleurs une faute grave qui justifie l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre l’assureur du syndic, à hauteur de la moitié la part de responsabilité mise à sa charge, mais dans les limites de la garantie contractuelle de l’assureur c’est-à-dire :

— franchise de 10% des dommages restant à la charge de l’assuré. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;

— plafond de garantie à hauteur de 150000 euros par sinistre et année d’assurance, ce qui n’avait pas été précisé en première instance.

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il a dit les MUTUELLES DU MANS tenues à hauteur de 40% du montant des préjudices subis par la société SEY SATELLIT, sous déduction de la franchise contractuelle. Ce jugement sera complété par le rappel de la limite du plafond de garantie de 150000 euros.

Sur l’évaluation des préjudices des sociétés SEY SATELLIT et N Y

La société SEY SATELLIT a obtenu en première instance en réparation de ses divers chefs de préjudices :

—  11973,24 euros HT au titres des travaux réparatoires, déduction faite d’une somme de 80000 euros versée par son assureur, la Compagnie B.

—  2992,50 euros HT au titre des frais d’investigation et de mesures acoustiques.

Elle a été déboutée du surplus de ses demandes notamment de sa demande au titre d’une perte d’exploitation de 35% (perte sur chiffre d’affaires) qu’elle évaluait à 100000 euros.

La société SEY SATELLIT représentée par son liquidateur, revient sur le quantum des travaux de remise en état qu’elle demande à la Cour d’évaluer à 125.870 euros HT en soutenant que le montant retenu par l’expert n’englobait pas le sinistre de 2008. Elle précise qu’elle a fait réaliser des travaux à hauteur de 88.982 euros TTC (74.400 € HT) et qu’il reste encore à exécuter des travaux de reprise du plafond et des travaux annexes qu’elle évalue à 51470 euros HT. Déduction faite de la provision versée par la compagnie B (80000 euros), elle indique qu’il lui reste dû un solde de 45870 euros, somme dont elle demande le versement avec intérêts au taux légal à compter d à compter du jugement entrepris et capitalisation des intérêts.

En ce qui concerne la perte d’exploitation, elle demande une somme de 200000 euros.

La Société N Y demande uniquement en vertu de la subrogation dont elle bénéficie une somme de 45780 euros au titre des travaux de remise en état des locaux restant à réaliser et très subsidiairement les sommes allouées en première instance de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires, Monsieur F et la MACIF et les MUTUELLES DU MANS soulèvent l’irrecevabilité de la demande au titre des travaux de réfection de l’isolation phonique, le fonds de commerce de la société SEY SATELLIT ayant été cédé en novembre 2012 à la société A GENERALE, devenue N Y laquelle a été subrogée dans les droits de SEY SATELLIT « au titre des travaux restant à exécuter ».

Quant au préjudice de la perte d’exploitation, doublé en appel, le syndicat, Monsieur F et la MACIF s’y opposent, ce chef de préjudice n’étant ni justifié ni fondé .

Sur la demande au titre des travaux de remise en état

Il résulte de l’acte du 22 novembre 2012 de cession du fonds de commerce de la société SEY SATELLIT (représentée par ses mandataires judiciaires) au profit de la société A GENERALE, devenue N Y, que la cessionnaire a été subrogée dans les droits de la société SEY SATELLIT pour ce qui concernait les dégradations subies par l’établissement à la suite des dégâts en cause.

La société SEY SATELLIT n’est donc plus recevable à demander une quelconque somme au titre des travaux de réparation, seule la société N Y étant recevable à former une demande à ce titre.

Sur la somme de 45870 euros réclamée, la société N Y ne fournit aucun élément justifiant un tel rehaussement du prix des travaux au regard de l’évaluation retenue par l’expert en 2006, ni d’une aggravation du coût des travaux à la suite du sinistre de 2008, cette aggravation n’étant pas clairement établie ni argumentée (désordres concernés, localisation, étendue) qui ne ne peut résulter de la seule production de devis.

La société N Y sera donc déboutée de sa demande en paiement d’une somme complémentaire de 45870 euros. La décision de première instance sera donc confirmée en ce qui concerne le montant des travaux de remise en état.

Sur la demande au titre du préjudice d’exploitation

La société SEY SATELLIT prétend avoir perdu sa clientèle et avoir dû annuler des concerts à la suite des demandes qui lui ont été faites de limiter le volume sonore de la musique. Elle prétend que les désordres subis faisaient fuir les musiciens et auraient entraîné en définitive sa liquidation judiciaire.

La société B fait observer que selon les termes du bail la société SEY SATELLIT avait une activité de café musical et non de discothèque ou de salle de concert et n’était pas autorisée à exploiter son établissement la nuit.

Par ailleurs, pas plus en appel qu’en première instance, la société SEY SATELLIT n’établit la perte du chiffre d’affaire qu’elle aurait subie entre 2003 et 2010 soit pendant près de 7 ans, ni la réalité des annulations de concerts ou de fuite de musiciens alléguées, ni le fait que les désordres subis auraient à terme entrainé sa mise en liquidation judiciaire. Aucune analyse comptable ou financière et argumentée ne vient le démontrer.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société SEY SATELLIT de sa demande au titre de la perte d’exploitation.

Sur le recours de la compagnie B

Outre les demandes relatives à la garantie de la SADA et subsidiairement des Mutuelles du Mans auxquelles il a déjà été répondu plus haut, la Compagnie B demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à verser à son assurée, la société SEY SATELLIT une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour retard abusif,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

— de lui donner acte de ce qu’elle a versé à son assurée (SEY SATELLIT) la somme de 80000 euros à titre d’indemnité provisionnelle le 17 mars 2010, ainsi qu’une somme de 33415,44 euros en exécution du jugement

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SADA, Monsieur H F et son assureur la MACIF, les MUTUELLES DU MANS IARD en leur qualité d’assureur de la société GMG, à lui payer en vertu de son recours subrogatoire la somme de 80000 euros et celle de 33415,44 euros réglée en exécution du jugement de première instance, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du paiement

— de condamner les mêmes à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

En dépit de la reprise par la société B de son argumentation consistant à dire qu’elle ne pouvait indemniser son assurée, la société SEY SATELLIT, tant que l’origine des désordres n’était pas connue et tant qu’il n’était pas mis un termes aux désordres, la Cour adoptera les motifs pertinents retenus par les premiers juges notant que malgré plusieurs lettres à son assureur le 27 novembre 2003, le 30 juin 2004, le 15 septembre 2005, et une mise en demeure du 4 août 2006, et alors qu’il avait été mis fins à l’origine des fuites en juin 2006, la société X n’avait versé la provision à valoir sur l’indemnité d’assurance que le 22 février 2010. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société B à verser à la société SEY SATELLIT la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation tardive de son assurée.

S’agissant du remboursement de la somme de 80000 euros demandée en vertu du recours subrogatoire de l’assureur, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ayant condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur F et la MACIF, et les MUTUELLES DU MANS au paiement de cette somme, et ce au vu de la quittance subrogative du 22 février 2010 signée par le gérant de la société SATELLIT.

Pour les sommes réglées en vertu du jugement, la compagnie B produit les chèques de versement au compte CARPA de deux sommes :

—  6250 euros correspondant à l’indemnisation de 2500 euros et au quart des frais d’expertise

—  27165,96 euros versés en règlement des termes du jugement,

La compagnie B, qui justifie avoir payé en vertu de sa garantie contractuelle les indemnités dues à la société SEY SATELLIT à la suite des sinistres dont elle a été victime, est en droit de se retourner contre les responsables des dommages pour obtenir le remboursement de ses indemnités. Cependant la somme de 2500 euros, qui est personnelle à la compagnie B et qui concerne une faute dans l’exécution du contrat, ne doit pas être comprise dans le recours contre les responsables. Il y a donc lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur F et la MACIF, et les MUTUELLES DU MANS à payer à la société B la somme de 30915,96 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2011 date du dernier paiement.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

IL y a lieu de confirmer l’indemnité de 15000 euros allouée en première instance à la société SEY SATELLIT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés SEY SATELLIT et N Y les frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur F et la MACIF, et les MUTUELLES DU MANS à leur payer à chacune la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties supporteront la charge de leurs frais irrépétibles.

Les dépens d’appel seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires du XXX, de Monsieur F et la MACIF, et des MUTUELLES DU MANS, et seront répartis entre eux à raison de 20% pour Monsieur F et la MACIF, 40% pour le syndicat des copropriétaires et 40% pour la société des MUTUELLES DU MANS IARD. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris (11^e) est responsable à hauteur de 80%, des désordres subis par la société SEY SATELLIT, dont les locaux sont aujourd’hui exploités par la société N Y,

Condamne la société des MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, en sa qualité d’assureur de la société L M et Z (GMG) à garantir le syndicat des copropriétaires du XXX de la moitié des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de sa garantie contractuelle prévoyant une franchise de 10% à la charge de l’assurée et un plafond de garantie de 150000 euros par an et par sinistre,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur H F et la MACIF, et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à la société B la somme de 30915,96 euros en remboursement des sommes versées à son assurée en exécution du jugement de première instance, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2011,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX, Monsieur F et la MACIF, et les MUTUELLES DU MANS à payer à la société SEY SATELLIT, représentée par son mandataire liquidateur la J K prise en la personne de Maître P Q, et à la société N Y la somme de 1500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX, Monsieur F et la MACIF, et les MUTUELLES DU MANS aux dépens qui seront répartis entre eux à raison de 20% pour Monsieur F et la MACIF, 40% pour le syndicat des copropriétaires et 40% pour la société des MUTUELLES DU MANS IARD,

Dit que ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,