Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 14 septembre 2017, n° 16/04595

TGI Avesnes-sur-Helpe 21 juin 2016

CA Douai
Infirmation partielle 14 septembre 2017

Arguments

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Accepté
Existence de vices cachés
La cour a constaté que les vices cachés affectaient l'immeuble et que les vendeurs n'avaient pas démontré qu'ils n'avaient pas connaissance de ces vices.
Accepté
Mauvaise foi des vendeurs
La cour a relevé que la clause d'exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a connaissance des vices, ce qui a été établi par l'expert.
Accepté
Montant des travaux nécessaires
La cour a retenu que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés s'élevaient à 6 017 euros, justifiant ainsi l'indemnisation.
Accepté
Dépenses engagées en raison de l'appel
La cour a condamné les appelants à payer une somme pour les frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 1, 14 sept. 2017, n° 16/04595
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	16/04595
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Avesnes-sur-Helpe, 21 juin 2016, N° 15/01358
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Maurice ZAVARO, président
Avocat(s) :	Jean-Benoît MOREAUMyriam MAZE
Cabinet(s) :	HAINAUTJURIS

Texte intégral

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 14/09/2017

***

N° de MINUTE : 503/2017

N° RG : 16/04595

Jugement (N° 15/01358)

rendu le 21 juin 2016 par le tribunal de grande instance d’Avesnes sur Helpe

APPELANTS

M. G A

né le […] à […]

M^me H A

née le […] à […]

[…]

représentés par M^e Myriam Maze, membre du cabinet Espace Vauban Avocats, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

INTIMÉS

M. I Y

né le […] à le […]

M^me J Z

née le […] à Cambrai

demeurant ensemble […]

[…]

bénéficient d’une aide juridictionnelle partielle de 25 % numéro 59178002/16/08571 du 11/10/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai représentés par M^e Jean-Benoît F, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

DÉBATS à l’audience publique du 15 juin 2017 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : K L

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Maurice Zavaro, président de chambre

M N, conseiller

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Maurice Zavaro, président et K L, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mai 2017

***

Par acte authentique en date du 21 mai 2013, M. I Y et M^me J Z ont acquis auprès de M. G A et M^me H A un immeuble sis […] à Preux au Sart (59) pour un prix de 200 000 euros.

Invoquant des désordres, ils ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Avesnes sur Helpe qui a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. X, par ordonnance en date du 12 décembre 2013.

Le rapport d’expertise a été déposé le 09 février 2015.

Par acte d’huissier en date du 16 juillet 2015, M. Y et M^me Z ont fait assigner M et M^me A sur le fondement de la garantie des vices cachés aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 22 732,70 euros outre celle de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e F.

Par jugement en date du 21 juin 2016, le tribunal de grande instance d’Avesnes sur Helpe a condamné solidairement M et M^me A au paiement de la somme de 10 734 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2015, date de l’assignation outre celle de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Le tribunal a rejeté l’ensemble des autres demandes.

Par déclaration en date du 20 juillet 2016, M et M^me A ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 03 mars 2017, M et M^me A sollicitent l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de déclarer irrecevable la pièce adverse n° 27, de débouter les intimés en toutes leurs prétentions et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M et M^me A font valoir que :

— l’affaissement de la toiture était visible au moment de la vente et les acquéreurs qui ont visité le bien litigieux à trois reprises n’ont pu que le constater, étant accompagnés de M. B, artisan ;

— la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte trouve à s’appliquer dans la mesure où les consorts Y – Z ne démontrent pas que les époux A avaient connaissance de ces vices au moment de la vente ;

— l’expert judiciaire n’a pas mis en évidence une connaissance des désordres par les époux A au moment de la vente ou une volonté délibérée de leur part de cacher des vices ;

— les diagnostics techniques obligatoires avaient été réalisés avant la vente et n’avaient révélé aucune anomalie ;

— ils n’ont pas été conviés aux constatations réalisées par M^e D, huissier de justice à Bavay, et ces dernières ne leur sont dès lors pas opposables ;

— les acquéreurs ont réalisé des travaux dans l’immeuble avant la réalisation d’une expertise contradictoire, ce qui a gêné l’expert dans la réalisation de sa mission ;

— l’attestation de M. C, ancien propriétaire de l’immeuble est irrecevable dans la mesure où elle ne répond pas aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile ;

— la validité de la clause d’exonération des vices cachés n’est pas contestable en l’absence de toute mauvaise foi de la part des vendeurs ;

— les intimés ne sollicitant pas la résolution de la vente, ils ne peuvent valablement solliciter l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 10 mai 2017, M. Y et M^me Z sollicitent la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement les époux A à leur payer la somme de 10 734, 70 euros. Ils demandent à la cour de statuer à nouveau sur la dépréciation de l’immeuble et de condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 12 000 euros outre celle de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de M^e F.

M. Y et M^me Z soutiennent que :

— l’expert indique dans son rapport que les désordres n’étaient pas détectables lors de la vente du bien ;

— les frais exposés au titre du toit terrasse ne figurent pas dans le chiffrage réalisé par l’expert, les vices cachés invoqués affectant le plafond du séjour et non la terrasse ;

— les vices affectant le plafond de la salle à manger n’étaient pas apparents puisque dissimulés derrière un faux plafond que les vendeurs ont reconnu avoir réalisé eux-mêmes ;

— ayant reconnu être à l’origine de la pose du lambris, les vendeurs connaissaient donc nécessairement l’état des poutres et l’existence du mérule ;

— l’affaissement de la toiture n’a jamais été évoqué par les vendeurs avant que l’expert ne le relève ;

— M. B, artisan électricien, n’était présent lors d’une visite que pour chiffrer le montant de la remise en état du système électrique ;

— les travaux réalisés étaient urgents pour mettre fin aux infiltrations et sécuriser la maison où ils s’étaient installés avec deux enfants en bas âge ;

— la clause d’exonération de la garantie des vices cachés n’est pas applicable en l’espèce compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs ;

— l’article 1645 du code civil ne prévoit pas de dommages et intérêts uniquement en cas de restitution du prix ;

— la demande formée au titre de la dépréciation de l’immeuble doit être appréciée indépendamment de la demande indemnitaire correspondant aux travaux à réaliser.

MOTIVATION

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et préexistant à la vente ainsi que de ses différents caractères.

En l’espèce, s’agissant du plafond de la salle à manger, l’expert relève la présence d’humidité dans les murs ainsi que celle du mérule sur les pièces de bois constituant l’ossature du plancher de l’étage, dont la présence était occultée par la pose d’un lambris installé en 2006 par les vendeurs; en outre, il précise que ces travaux 'n’ont pas eu pour but de dissimuler un quelconque vice caché' et que 'la présence du mérule est explicable par l’état de la terrasse, même si cette dernière était régulièrement entretenue par les vendeurs'.

S’agissant du second étage de la maison, la preuve de la réalité des désordres résulte des constations de l’expert et de celles réalisées par M^e D, Huissier de justice à Bavay, dans un procès-verbal de constat établi le 12 juillet 2013.

Si le procès-verbal de constat établi par M^e D ne revêt pas de caractère contradictoire, il n’en demeure pas moins qu’il constitue un élément de preuve sur l’état de l’immeuble, corroboré par les attestations et photographies produites aux débats.

Dans la salle à manger, l’huissier de justice a relevé que la poutre du séjour présentait des coulées blanchâtres et des traces d’humidité et l’expert a précisé que la cause de la présence du mérule et de l’humidité était occultée par la pose d’un lambris posé en 2006 par les vendeurs.

Par ailleurs, s’agissant des désordres constatés au second étage, il résulte du procès-verbal de constat établi par M^e D et des photographies produites aux débats que les chevrons et le contre-lattage sont extrêment dégradé, le bois étant sec etfriable au toucher et menaçant de s’effondrer, le calfeutrement de la sous face de rampant ayant été exécuté à l’aide de laine de verre non habillée de plaques de plâtre; l’expert relève que ces désordres ne posent pas de problèmes de sécurité mais 'des problèmes d’usage', ne permettant pas l’utilisation de la chambre.

Concernant la dépendance, l’expert relève que la toiture présente un affaissement côté rue qui explique les problème d’étanchéité rencontré, ces derniers rendant la dépendance inutilisable; en outre, il précise que la présence de la bassine découverte par M. Y et confirmée par M.

E, fait ' penser à un vice caché'.

En outre, l’expert précise dans son rapport 'qu'aucun des points mis en cause n’était décelable lors de la vente du bien'.

Dès lors, la preuve de l’existence de vices cachés affectant l’immeuble acquis par M. Y et M^me Z est rapportée en l’espèce.

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique régularisé entre les parties comporte la clause suivante 'Autres Charges et conditions’ en sa page 13, 'Vices cachés': 'Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement – Santé Publique'

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur avait déjà connaissance.

Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l’immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dans les dix dernières années''.

Cette clause constitue une clause d’exclusion de garantie des vices cachés qui ne joue qu’à la condition que le vendeur ne connaisse pas les vices de la chose, c’est à dire ne soit pas de mauvaise foi.

La preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à l’acquéreur;

Concernant les infiltrations constatées dans la salle à manger ainsi que la présence du mérule, l’expert précise que 'les travaux de pose ont été réalisés en 2006, par les vendeurs M et M^me A, ce qui tend à dire que ces travaux n’ont pas eu pour but de dissimuler un quelconque vice caché' ; en effet, si les vendeurs ne contestent pas avoir réalisé les travaux de pose du lambris en 2006, il ne résulte pas des éléments du dossier qu’ils avaient connaissance de l’importance des désordres, en grande partie cachés par le lambris ainsi que de l’apparition du mérule.

De la même manière, s’agissant des désordres constatés au second étage de la maison, l’expert a indiqué 'qu’il est difficile de mettre en évidence une volonté de cacher l’état de la sous face de rampant, mis en évidence par la démolition de cette sous face par les acheteurs' ; le seul fait que les époux A aient réalisé en 2006 des travaux de calfeutrement de la sous face du rampant à l’aide de laine de verre non habillée de plaques de plâtre ne suffit pas à justifier de leur connaissance des désordres constatés en l’absence de tout autre élément de preuve produit aux débats.

Néanmoins, concernant la dépendance, l’expert précise que la présence de la bassine découverte par M. Y et dont la présence a été confirmée par M. E dans son attestation, 'faisait penser à un vice caché' ; en outre, il indique que la dépendance n’est pas inutilisable en l’absence de travaux de réfection, la toiture ayant été posée par le précédent propriétaire plus de quinze ans auparavant; dès lors, il résulte de ces éléments que les époux A ne pouvaient ignorer l’état de la toiture et l’existence des infiltrations, la présence matérielle de la bassine confirmant leur connaissance du vice.

En outre, alors que M et M^me A affirment que M. Y et M^me Z ont visité l’immeuble avant la conclusion de la vente avec un artisan couvreur ou un professionnel du bâtiment, ils n’en justifient pas, seule la preuve de la présence de M. B, artisan électricien, lors d’une visite, pour chiffrer le coût de la remise en état du système électrique, étant rapportée en l’espèce.

Il y a donc lieu d’écarter l’application de la clause exonératoire de responsabilité uniquement s’agissant des désordres constatés dans la dépendance, la preuve de la connaissance par les vendeurs des désordres constatés dans l’habitation n’étant pas rapportée en l’espèce.

Aux termes des dispositions de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

En l’espèce, l’expert évalue le montant des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés à 6 017,00 euros concernant la partie dépendance ; M et M^me A seront donc condamnés à payer cette somme aux acquéreurs, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.

Enfin, la cour relève que si l’expert a indiqué dans son rapport que 'lors d’une éventuelle vente de cette habitation, la négociation peut amener à la valeur vénale une dépréciation située entre 10 000 et 15 000 euros', le premier juge a justement relevé qu’une partie des travaux a d’ores et déjà été réalisée par M. Y afin de permettre la sécurisation de l’immeuble, l’indemnisation octroyée ayant en outre pour finalité de financer les travaux complémentaires permettant de remédier aux désordres constatés, l’immeuble ne subissant dès lors aucune dévaluation; la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

M et M^me A qui succombent, seront condamnés aux dépens exposés en cause d’appel dont distraction au profit de M^e F en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M et M^me A qui succombent, seront condamnés à payer à M. Y et M^me Z la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

—  Confirme le jugement rendu le 21 juin 2016 par le tribunal de grande instance d’Avesnes sur Helpe en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il condamne solidairement M. G A et M^me H A à payer à M. I Y et M^me J Z la somme de 10 734, 70 euros ;

Statuant à nouveau sur ce point :

—  Condamne solidairement M. G A et M^me H A à payer à M. I Y et M^me J Z la somme de 6 017 euros au titre de l’indemnisation des travaux de réfection de la toiture de la dépendance ;

—  Déboute M. I Y et M^me J Z de leurs autres demandes ;

—  Déboute M. G A et M^me H A de leurs autres demandes ;

—  Condamne M. G A et M^me H A à payer à M. I Y et M^me J Z la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

—  Condamne M. G A et M^me H A aux dépens exposés en cause d’appel, dont distraction au profit de M^e F en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

K L. Maurice Zavaro.