REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 22/07941 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JVPX

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 26 Juin 2024

[P] c/ S.C.I. REGENCE

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [E] [P]

né le 26 Avril 1977 à [Localité 5] (MOSELLE)

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

S.C.I. REGENCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Delphine CHESNEAU-MOUKARZEL, avocat au barreau de PARIS

COPIES DÉLIVRÉES LE 26 Juin 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Simon AZOULAY, M^e Delphine CHESNEAU-MOUKARZEL

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 2020, la SCI REGENCE a consenti un bail à Monsieur [E] [P], portant sur une villa individuelle d’ habitation sise [Adresse 4] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 800 euros hors charges.

Monsieur [E] [P] soutient avoir dû changer le chauffe-eau défectueux et réparer la fuite en toiture face au refus du gérant de la SCI REGENCE, Monsieur [I] [U]. En contrepartie, il n’a pas payé les loyers de décembre 2021 et janvier 2022 en règlement de la prise en charge de ces travaux.

Le 16 janvier 2022, Monsieur [P] s’est vu notifier un procès verbal de saisie-attribution des loyers qui n’a été annulée par le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Draguignan et dont mainlevée a été ordonnée que le 2 août 2022.

La SCI REGENCE a fait délivrer un commandement de payer les loyers le 12 mai 2022 soit pendant la période même durant laquelle il était fait interdiction au locataire de se libérer entre les mains de la SCI REGENCE. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire du 29 septembre 2022 la SCI REGENCE a fait assigner son locataire Monsieur [E] [P] aux fins d’expulsion et de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice du 29 septembre 2022, la SCI REGENCE a fait délivrer à Monsieur [E] [P] un congé pour vente au prix de 800 000 € .

Soutenant le caractère frauduleux et non valide du congé, Monsieur [E] [P] a fait assigner par exploit de Commissaire de Justice du 24 novembre 2022, la SCI REGENCE devant le juge des contentieux de la protection de Draguignan aux fins de :

— prononcer la nullité du congé aux fins de vente délivré par la SCP ODIN MELIQUE PINTO commissaire de Justice à Draguignan le 29 septembre 2022 compte tenu du caractère frauduleux dudit congé

— condamner la SCI REGENCE à lui payer 2500 € de dommages et intérêts

— Condamner la SCI REGENCE à lui verser la somme de 1200 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 15 mai 2024.

Monsieur [E] [P] était représenté par son avocat qui a repris oralement le contenu de ses conclusions au terme desquelles il formule les mêmes prétentions que dans son acte introductif d’instance.

Il fait valoir que le prix de vente est excessif car un compromis de vente, dressé avant même que le bien soit loué au demandeur, avait fixé le prix à 450 000 € en 2019 . Ce prix s’explique par le fait que le bien n’est pas en conformité avec le permis de construire délivré pour une surface de 104m² alors que la partie habitable est de 164m². Aucune régularisation du permis de construire n’a été accordée par les services de la mairie. Il explique que c’est la raison pour laquelle le bien a été loué seulement 800 €. Monsieur [P] affirme que le bien a été estimé entre 490 000 et 530 000 € par une agence immobilière. Il soutient donc que le congé de vente au prix de 800 000 € n’a d’autre but que de le dissuader d’acheter et de se débarrasser de lui. En réplique aux moyens adverses, il explique que la valeur du bien est de 50 % moins importante que l’offre de vente fixée à 800 000 €.

A l’audience, la SCI REGENCE était représentée par son avocat qui a également développé oralement ses moyens et prétentions contenues dans ses conclusions écrites n°3 aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— Débouter Monsieur [E] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Valider le congé pour vente délivré le 29 septembre 2022 à Monsieur [E] [P] ;

— Juger que le congé prendre effet à l’expiration du délai de préavis de six mois visé à l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989, soit le 29 mars 2023 ;

— Juger qu’à l’expiration du préavis, Monsieur [E] [P] sera déchu de plein droit de tout titre d’occupation ;

En conséquence :

— Ordonner la libération des lieux par Monsieur [E] [P] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— Ordonner à défaut de libération spontanée, l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [E] [P] et de tout occupant introduit de son chef en la forme accoutumée et si besoin est, avec le recours de la force publique et l’aide d’un serrurier à l’expiration du délai de préavis ;

— Condamner Monsieur [E] [P] à régler à la SCI REGENCE une indemnité d’occupation de 800 € par mois, jusqu’à la libération des locaux et remise des clés ;

— Condamner Monsieur [E] [P] à régler à la SCI REGENCE la somme de 2400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [E] [P] aux entiers dépens.

En substance, la SCI REGENCE fait valoir que le compromis de vente communiqué en demande n’est pas daté, pas signé, incomplet et inexact. Elle explique que Monsieur [E] [P] n’a pas permis l’accès à la maison permettant d’évaluer ledit bien si bien qu’elle a dû fixer le prix de vente au prix du marché, en se basant notamment sur les prix moyens de vente au m² du site « se loger.com » qui permet d’établir un prix moyen de 4204 € le m². Quant au site « étalab.gouv », ce dernier permet de retenir un prix moyen de 4 680 € le m². Elle fait valoir que le commissaire de Justice lui même, au moment de la mise aux enchères des parts sociales de la SCI REGENCE, s’est fondé sur les moyennes du prix au m² consultable sur internet et notamment les sites « meilleurs agents », « efficity », « le figaro immobilier » qui indiquent des fourchettes de prix entre 4097 € et 4330 €. Elle rajoute que la société CLAFIM qui a racheté 80 % des parts de la SCI REGENCE a elle-même fait réaliser un avis de valeur qui s’élève à 708 000 €. Elle affirme que le refus de permis modificatif était lié à la non-conformité de la borne incendie PI TRS au règlement DECI et qu’il résulte d’un courrier du 18 décembre 2019 qu’elle est conforme dorénavant si bien qu’aucune raison ne s’oppose désormais à l’acceptation de la demande de permis de construire de la SCI REGENCE. Elle conclut que l’intention frauduleuse de la bailleresse ne peut être déduite de sa volonté de réaliser un profit en vendant son bien.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014, 15 dispose que :

« I – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité le congé doit indiquer le motif allégué (….) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. ( …)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [P] le 15 mars 2020 avec effet au 1er avril 2020 pour une durée de 3 ans expirait le 31 mars 2023.

Le congé pour vendre délivré par exploit de commissaire de Justice du 29 septembre 2022 pour le 31 mars 2023 à minuit a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. En outre, le congé pour vente délivré le 29 septembre 2022 à Monsieur [E] [P] précise le prix de vente, à savoir 800 000 euros net vendeur, ainsi que les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé est donc régulier, lesdites formalités ci-avant mentionnées ayant été respectées.

Cependant, le locataire soutient que le congé pour vente doit être annulé en raison de son caractère frauduleux le prix demandé pour l’achat de la maison étant exorbitant et au delà de la valeur du marché.

En effet, il est constant que l’offre de vente notifiée par le bailleur à un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant la validité du congé. Ainsi, le juge du fond doit contrôler que le prix n’est pas fixé à un niveau volontairement dissuasif, ce qui donnerait au congé un caractère frauduleux, dissuadant le locataire de faire valoir son droit de préemption.

Toutefois, la charge de la preuve du caractère excessif du prix incombe au preneur.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] [P] produit aux débats une offre d’achat entre Monsieur [G] [C] et Madame [O] [K] et la SCI REGENCE portant sur le bien querellé de l’espèce sis [Adresse 3] au prix de 450 000 € signés contradictoirement le 02/07/2019. Il est également versé un avant-contrat de vente entre les mêmes parties pour le même bien et au même prix. Si cet acte n’est pas signé, il n’est pourtant pas permis de douter de son authenticité et il a valeur de commencement de preuve par écrit.

En revanche, Monsieur [E] [P] ne démontre nullement que le compromis de vente n’a pas abouti à la vente définitive car le bien ne serait pas conforme au permis de construire déposé. Bien plus, et contrairement à ce qu’il affirme, le permis de construire modificatif n’a pas été rejeté à cause de la superficie déclarée à 104 m² pour une partie habitable effective de 164 m² mais parce que la longueur de la colonne d’air du poteau incendie est trop importante et qu’il n’est pas possible d’assurer la DECI. Il est par ailleurs démontré par la partie défenderesse que ce poteau est désormais conforme, de sorte que la non conformité du logement en matière de permis de construire ne saurait être utilisée pour en diminuer la valeur.

Pour autant, le compromis de vente produit ne revêt pas de force probante suffisante dans la mesure où il date de juillet 2019 soit plus de trois ans avant le congé pour vente du 29 septembre 2022, étant précisé que le marché de l’immobilier a connu depuis des bouleversements importants et notamment après la période de la crise sanitaire liée au COVID.

Enfin, Monsieur [E] [P] verse une estimation du bien réalisée le 21/11/2022 par l’agence LAFORET évaluant le prix entre 490 000 € et 530 000 € (soit une valeur au m² de 3231 € dans sa fourchette haute). S’y ajoutent des annonces de vente de maison sur la commune de [Localité 6] pour des prix de 480 000 € (160 m² +578 m² de terrain), 499 000 € (138 m² +1000m²), 620 000 € (221 m² habitable +terrain de 4600 m²). Il s’en dégage un prix moyen au m² de 3 427 €. Pour autant, ces estimations ne revêtent pas de force probante suffisante puisqu’elles ne comportent aucune date permettant de connaître la date des estimations. Elles ne pourront qu’être écartées pour ce motif.

En réplique, la SCI REGENCE produit en pièce 6 une estimation « se loger.com » selon des données de décembre 2022 évaluant le prix moyen des maisons à TOURETTES à 4 204 € et des annonces de vente de maison à TOURRETTES datant toutes de mars 2023 au prix de 780 000 € (175 m² sur terrain de 2803 m²), 699 000 € (145 m² sur terrain de 3270 m²), de 1 380 000 € (300 m² sur terrain de 2 000m²), 169 000 € (36m² sur terrain de 62 m²), 790 000 € (villa de 150 m² ), maison de 36 m² sur terrain de 80m² au prix de 170 000 €.

Toutefois, il n’y a pas lieu de tenir compte des annonces pour des villas de petits volumes puisqu’il est avéré que plus un bien dispose d’une surface petite, plus la valeur du mètre carré augmente. De même, l’annonce pour un bien de 300 m² sera écartée pour les raisons inverses (plus une surface est importante, plus diminue le prix du m²) et d’autant plus qu’elle ne correspond pas aux caractéristiques du bien de l’espèce. Ainsi, en considération des autres annonces produites, il peut être retenu une moyenne de 4 846 € le m² évaluée en mars 2023.

Il est également versé deux extraits du site « étalab.gouv » référençant les dernières transactions immobilières en 2021 chemin de la mine à [Localité 6] dont il ressort une moyenne de 4 680,50 €.

En outre, la SCI REGENCE a cédé une grande partie de ses parts sociales à la société CLAFIM et une estimation de la villa querellée avait ainsi été réalisée dans le cahier des charges dressé le 7 février 2023 dans la perspective de la mise aux enchères des biens de la SCI REGENCE. Il y est établi un prix moyen au m² de 4 001 € (meilleurs agents) , 4 330 € (efficity), 4 150 € (le figaro immobilier) et 4 097 € (se loger), ce qui permet de retenir une moyenne de 4 144,50 €.

Enfin, la société CLAFIM a fait estimer le bien par la société ELITE PROPERTIES qui a évalué le 11 mai 2024 la propriété à la somme de 708 000 € (soit une valeur de 4 317 € le m²). L’estimation indique également une évolution des prix sur [Localité 6] à la hausse depuis 2021, de + 2,85 % chaque année.

Cependant, il convient de se placer à la date de signification dudit congé pour apprécier le caractère frauduleux ou non de l’offre d’achat incluse. Or, il est constant que la dernière estimation produite, celle de ELITE PROPERTIES, date de mai 2024 alors qu’il convient de se placer au plus près à la date du congé, soit au 29 septembre 2022 pour évaluer la valeur du bien. En outre, les pièces du dossier établissent que depuis cette date, le prix de l’immobilier a repris à la hausse si bien qu’il convient de prendre en compte réellement les estimations réalisées au plus près de la date du congé pour vente.

Compte tenu des différentes estimations des prix communiqués aux débats et de leur date, il sera retenu une évaluation à 3 231 € le m² en novembre 2022, celle à 4 204 € le m² en décembre 2022, celle de 4 144,50 € (moyenne établie dans le cahier des charges de février 2023) et la moyenne de 4 846 € en mars 2023. Dès lors, on peut estimer la valeur moyenne du bien à 4 106 € le m², ce qui permettrait de fixer la valeur du bien à 673 384 €. Or, ce bien a été proposé à 800 000 € dans le congé pour vente.

Mais il est admis que la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d’une intention frauduleuse, que la surestimation du prix peut être la simple résultante d’une ambition excessive qui n’est pas en elle-même prohibée car on ne peut reprocher à un bailleur de rechercher le meilleur prix de son bien.

Ainsi n’est pas frauduleux en lui même le prix demandé qui s’avère supérieur à celui du marché sauf à démontrer qu’il est manifestement excessif, voire exorbitant. Or un prix est considéré comme excessif lorsqu’il n’est susceptible de n’intéresser personne, ce qui est généralement le cas lorsqu’il dépasse de plus de 30 % la valeur du marché.

En conséquence, le prix de 800 000 € (supérieur de moins de 19 % à la valeur estimée ci-dessus) visé au congé ne peut être tenu pour excessif et consister en une fraude à ses droits pour le locataire alors que ce montant n’est pas dissuasif mais réserve une légitime marge de négociation à la propriétaire, la SCI REGENCE.

En conséquence, le congé délivré le 29 septembre 2022 sera jugé valide. Ce congé prend donc effet au 31 mars 2023 minuit.

Monsieur [E] [P] est, par conséquent, déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 1er avril 2023.

Il y a lieu dès lors d’ordonner son expulsion.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [E] [P] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2023 d’un montant de 800 euros égal à celui du loyer avec charges selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

Monsieur [E] [P] succombant à l’instance, il n’est pas fondé à se voir allouer une somme au titre de dommages et intérêts.

En conséquence, sa demande sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Monsieur [E] [P] succombant et l’indemnité due par la partie perdante au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à la somme de 700 euros. Corrélativement, ce dernier verra sa demande rejetée sur le même fondement juridique.

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 29 septembre 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [E] [P] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 31 mars 2023 minuit ;

ORDONNE à Monsieur [E] [P] de quitter les lieux loués situés [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à la SCI REGENCE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2023 et ce jusqu’à la libération des locaux par remise des clés ;

REJETTE toutes les demandes présentées par Monsieur [E] [P] dont celle au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à la SCI REGENCE la somme de 700 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [P] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire;

Ainsi jugé et prononcé à Draguignan, aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER , LE PRESIDENT,