[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 18/01/2018

***

N° de MINUTE : 18/

N° RG : 17/01824

Ordonnance (N° 16/00176) rendue le 15 février 2017 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

APPELANTS

M. S D E

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

M^me B C épouse D E

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

représentés par M^e Hervé Leclercq, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉES

M^me F A

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

M^me G A épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

M^me H A veuve Y

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

M^me I A

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

M^me J K épouse Z

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

représentées par M^e Françoise Dekeuwer, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

SELARL WRA ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL l’Opéra Calaisien

[…]

[…]

signification de la déclaration d’appel et des conclusions le 28/04/2017 à personne habilitée

N’ayant pas constitué avocat

DÉBATS à l’audience publique du 07 novembre 2017 tenue par P Q magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils

des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : L M

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

T-Laure Dallery, président de chambre

N O, conseiller

P Q, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par T-Laure Dallery, président et L M, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 octobre 2017

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 1997, avec prise d’effets au 1^er juillet 1997, 'l’indivision Z/A’ a donné à bail à M. S D-E et à M^me R C, son épouse, une 'maison à usage d’habitation', comprenant une 'salle de café’ à usage exclusif de 'commerce de café', située […] à Calais, moyennant un loyer annuel de 33 000 Francs, payable en 4 termes de 8 250 Francs.

Ce bail précisait qu’il portait renouvellement d’un précédent contrat de location ayant pris effet le 1^er juillet 1988.

Par acte authentique en date du 30 décembre 2014, M. et M^me D-E ont cédé à la société L’Opéra Calaisien leur fonds de commerce de 'débit de boissons’ qu’ils exploitaient dans les locaux loués.

Les bailleurs, présents ou représentés, sont intervenus à cet acte, à savoir : M^me F A, M^me G A, épouse X, M^me H A, veuve Y, M^me I A, M^me T U Z et M^me J K, veuve Z (ci-après désignés les consorts A et Z, étant précisé toutefois que, malgré les mentions de l’acte de cession, M^me T U Z n’est pas partie dans la présente procédure).

L’acte de cession précise que l’intervention des bailleurs a, notamment pour objet, d’agréer la cession du droit au bail et d’accepter le cessionnaire comme nouveau locataire 'sans pour autant dégager le CEDANT de son obligation de solidarité au paiement du loyer jusqu’à l’expiration de la période de 9 ans actuellement en cours si elle est stipulée dans le bail'.

Par acte en date du 5 avril 2016, les consorts A et Z ont fait délivrer à la société L’Opéra Calaisien un commandement de payer la somme de 7 139,41 euros visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Puis, par actes en dates des 25 et 31 mai 2016, ils ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer cette société et M. et M^me D-E aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à régler l’arriéré de loyers ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par jugement rendu le 18 août 2016, le tribunal de commerce de Boulogne sur Mer a prononcé la liquidation judiciaire de la société L’Opéra Calaisien.

Dans une ordonnance réputée contradictoire rendue le 15 février 2017, ce juge des référés a :

— fixé à la liquidation judiciaire de la société L’Opéra Calaisien une créance des consorts A et Z d’un montant de 9 142,25 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 5 mai 2016,

— fixé à la liquidation judiciaire de la société L’Opéra Calaisien une créance des consorts A et Z d’un montant de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me D-E à régler aux consorts A et Z une somme de 6 957,17 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 1^er avril 2016, outre la taxe foncière 2015, 'en vertu de la clause de solidarité du paiement des loyers',

— condamné M. et M^me D-E aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à régler aux consorts A et Z une somme de 800 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe en date du 17 mars 2017, M. et M^me D-E ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2017, l’affaire étant plaidée le 7 novembre puis mise en délibéré.

Par message RPVA en date du 11 décembre 2017, il a été demandé aux parties, et plus précisément aux consorts A-Z, de s’expliquer sur l’absence de M^me T-U Z de la présente procédure.

Par message RPVA en réponse, reçu le 21 décembre 2017, le conseil des consorts A-Z a indiqué que cette dernière n’était pas membre de l’indivision et a fourni une attestation sur l’honneur en ce sens.

Le 22 décembre 2017, le conseil de M. et M^me D-E a indiqué n’avoir aucune observations à formuler sur ce point.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions, signifiées par message RPVA en date du 11 août 2017, dans lesquelles M. et M^me D-E demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise,

— à titre principal, dire que la garantie de paiement est inapplicable au regard du non-respect de l’article L145-16-1 du code de commerce,

— à titre subsidiaire, dire que la garantie ne saurait aller au-delà du 30 juin 2015 et qu’aucune dette n’existait à cette date,

— à titre très subsidiaire :

— dire que la date de résiliation du bail au 5 mai 2016 est la date limite de garantie,

— ordonner la mainlevée de l’opposition sur le prix de vente à hauteur de 5 750 euros, au visa des articles L141-15 et L141-16 du code de commerce,

— dire que le notaire devra libérer les fonds entre leurs mains,

— condamner solidairement les consorts A et Z aux dépens ainsi qu’à leur verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions, signifiées par RPVA le 12 septembre 2017, aux termes desquelles les consorts A et Z sollicitent de la cour que :

— elle confirme l’ordonnance entreprise,

— et y ajoute la condamnation de M. et M^me D-E aux dépens ainsi qu’à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Par acte en date du 28 avril 2017, la SELARL WRA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société l’Opéra Calaisien, s’est vu signifier la déclaration d’appel et des conclusions de M. et M^me D-E.

Il n’est justifié par aucune des parties constituées de la signification de leurs dernières écritures au liquidateur judiciaire, qui n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

Il doit être relevé que le présent appel est limité aux dispositions de l’ordonnance du 14 février 2017 concernant M. et M^me D-E.

Aucune des parties ne sollicitent l’infirmation des dispositions concernant la société Opéra Calaisien.

Ainsi, ces dispositions sont confirmées.

Par ailleurs, les mentions de l’acte de cession du fonds de commerce en date du 30 décembre 2014 contiennent une erreur en ce qu’elles mentionnent que M^me T U Z est intervenue à cet acte en son nom personnel et au nom de sa mère.

En effet, celle-ci n’est pas membre de l’indivision, propriétaire des locaux loués, ce qui explique qu’elle ne soit pas présente à la présente procédure.

Sur les demandes en paiement présentées par les consorts A et Z

Se fondant sur les stipulations du bail commercial et de l’acte de cession du fonds de commerce, les consorts A et Z demandent que M. et M^me D-E soient condamnés à leur régler les sommes dues par la société Opéra Calaisien au titre de l’arriéré de loyers ainsi qu’une indemnité d’occupation, due jusqu’à la libération des lieux loués.

Ils estiment non justifiés les arguments opposés en défense par M. et M^me D-E.

En réplique, M. et M^me D-E estiment à titre principal que la garantie à laquelle ils s’étaient engagés dans l’acte de cession du fonds de commerce ne peut être mise en oeuvre, faute

pour les bailleurs d’avoir respecté leur obligation d’information prévue par l’article L145-16-1 du code de commerce.

Ils ajoutent que, si ce moyen était écarté, ils ne sauraient, en tout état de cause, être tenus à garantie que pour les sommes dues au 30 juin 2015, date à laquelle le bail a été renouvelé.

Or, à cette date, aucune dette de loyers n’existait.

Enfin, à titre très subsidiaire, ils soutiennent que leur engagement devait cesser à la date de résiliation du bail, soit au 5 mai 2016.

Ainsi, selon eux, ils ne peuvent être tenus que des sommes dues par le preneur à cette date.

Il doit être rappelé que la cour de céans est saisie d’un appel d’une ordonnance de référé.

Elle n’a donc pas plus de pouvoir que le juge des référés.

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

• sur l’application des dispositions des articles L145-16-1 du code de commerce

L’article L. 145-16-1 du code de commerce, issu de la loi no 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Ces dispositions sont entrées en vigueur au jour de la publication de la loi, soit le 19 juin 2014.

Ainsi, elles sont applicables à la présente espèce, la cession du fonds de commerce étant intervenue le 30 décembre 2014.

Toutefois ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de cette obligation d’informer le cédant de tout incident de paiement des loyers.

En revanche, il doit être rappelé que le bailleur devant mettre en ouvre la garantie en toute bonne foi, le cédant est déchargé de son obligation s’il établit une négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance ayant provoqué un accroissement anormal de la dette.

En l’espèce, il résulte du 'compte locataire’ intégré dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 5 avril 2016, et du 'compte locataire’ arrêté au 1^er septembre 2016 que, si des incidents de paiements sont survenus dans le courant de l’année 2015, ils ont été régularisés, la société Opéra Calaisien réglant ses loyers et sa dette locative par chèque.

En revanche, à compter du mois de décembre 2015, les régularisations, quand elles intervenaient, n’étaient plus que partielles de sorte que la dette locative s’est accrue à compter de ce mois.

Toutefois, il convient de relever que la société Opéra Calaisien n’a jamais cessé de remettre des

chèques pour apurer totalement ou partiellement sa dette.

Et, si beaucoup d’entre eux sont revenus impayés, certains ont été honorés, de sorte qu’il était assez difficile pour les bailleurs de savoir précisément quel était l’état de cette dette avant encaissement des chèques.

Enfin, il est établi et non contesté que les bailleurs ont fait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 avril 2016, soit seulement 4 mois après que la société Opéra Calaisien a cessé de régler en intégralité son loyer courant et tenter d’apurer son dette locative.

Les assignations en référé ont, quant à elles, été délivrées à la société Opéra Calaisien et à M. et M^me D-E les 25 et 31 mai 2016.

Il résulte de ces constatations que les consorts A-Z ne se sont pas montrés négligents dans le recouvrement de leur créance et ont agi dans des délais raisonnables.

Ainsi, ce moyen doit être écarté.

• sur l’éventuel terme de l’obligation de garantie de M. et M^me D-E

Ces derniers estiment que leur obligation de garantie a cessé soit au 30 juin 2015, date à laquelle le bail a été renouvelé, soit au 5 mai 2016, date de sa résiliation.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, seul l’acte de cession régit les rapports entre les bailleurs et M. et M^me D-E, à l’exclusion des actes de procurations, données par certains des consorts A-Z à d’autres pour qu’ils les représentent lors de la signature de l’acte de cession.

Cet acte de cession a été régularisé le 30 décembre 2014.

Il est établi que, quelques jours plus tôt, le 22 décembre 2014, les consorts A-Z ont fait signifier à M^me D-E un 'congé avec offre de renouvellement du bail commercial’ Ce congé devait prendre effet le 30 juin 2015 et l’offre de renouvellement comprenait une augmentation du loyer.

Pour autant, il n’est nullement fait mention de ce congé dans l’acte de cession.

Au contraire, il est expressément stipulé en page 5 qu''aucun congé ou dénonciation du droit à la location n’a été délivré par le bailleur, avec lequel il n’existe aucun différend'.

Et, il est fait mention du bail en cours, du loyer en cours mais aussi de la date à laquelle ce bail a pris effet, soit le 1^er juillet 1997.

Cependant, il doit être relevé que l’acte de cession prévoit également au paragraphe relatif à l''INTERVENTION DU BAILLEUR’ (cf. Page 6) que les consorts A-Z interviennent à cet acte à l’effet, notamment, 'd’agréer la cession du droit au bail et accepter le CESSIONNAIRE comme nouveau locataire sans pour autant dégager le CEDANT de son obligation de solidarité de

paiement du loyer jusqu’à l’expiration de la période de neuf ans actuellement en cours si elle est stipulée dans le bail'.

Or, le bail commercial conclu le 2 mai 1997 prévoit effectivement qu’il est consenti pour une durée de 9 ans.

Ainsi, et sans qu’il y a besoin de se prononcer sur la renonciation ou non des bailleurs au bénéfice du congé qu’ils avaient délivré quelques jours auparavant, il résulte de ces stipulations que l’engagement de garantie conclu par M. et M^me D-E était limité dans le temps à la fin de la période de 9 ans qui avait commencé à courir le 1^er juillet 2006 et s’achevait donc le 30 juin 2015.

Les mentions contenues dans les procurations annexées au contrat de cession ne sont pas entrées dans le champ contractuel, s’agissant d’actes unilatéraux établis dans le seul but de permettre la représentation lors de la signature de l’acte de tous les consorts A-Z, et ne peuvent donc être opposées à M. et M^me D-E quant à la durée de leur obligation au paiement des loyers.

Ainsi, au vu de ces stipulations claires et précises, l’engagement de garantie souscrit par M. et M^me D-E avait un terme fixé au 30 juin 2015.

Force est de constater au vu du décompte produit par les parties intimées qu’à cette date, il existait une dette locative qui a été soldée peu de jours après.

En revanche, les sommes finalement dues et demandés correspondent à des impayés de loyers postérieurs au 30 juin 2015.

Il résulte de tout ceci que l’obligation dont excipent les consorts A-Z est sérieusement contestable.

Ils doivent, en conséquence, être déboutés de leur demande en paiement dirigée contre M. et M^me D-E.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné M. et M^me D-E au paiement des sommes de 6 957,17 euros et 800 euros.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par M. et M^me D-E

Bien que, dans le dispositif de leurs conclusions, M. et M^me D-E les fassent figurer parmi les demandes très subsidiaire, il apparaît à la lecture du corps de leurs conclusions que les demandes tendant à la mainlevée de l’opposition et à la libération des fonds séquestrés par le notaire sont, en réalité, des demandes reconventionnelles.

En réplique, les consorts A-Z, dans des développements confus, évoquent l’absence de lien entre leurs demandes et celles faites par M. et M^me D-E, l’absence de compensation possible entre les diverses créances, puisque l’une d’elle n’est pas exigible, et motivent leur opposition à la libération du prix de vente par le fait qu’ils leur reprochent des dégradations commises dans les locaux loués.

M. et M^me D-E fondent leur demande sur les dispositions des articles L141-15 et L141-16 du code de commerce.

Le premier texte dispose qu’au cas d’opposition au paiement du prix, le vendeur peut, en tout état de cause, après l’expiration du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal de grande instance afin d’obtenir l’autorisation de toucher son prix malgré l’opposition, à la condition de

verser à la Caisse des dépôts et consignations, ou aux mains d’un tiers commis à cet effet, une somme suffisante, fixée par le juge des référés, pour répondre éventuellement des causes de l’opposition dans le cas où il se reconnaîtrait ou serait jugé débiteur. Le dépôt ainsi ordonné est affecté spécialement, aux mains du tiers détenteur, à la garantie des créances pour sûreté desquelles l’opposition aura été faite et privilège exclusif de tout autre leur est attribué sur ledit dépôt, sans que, toutefois, il puisse en résulter transport judiciaire au profit de l’opposant ou des opposants en cause à l’égard des autres créanciers opposants du vendeur, s’il en existe. A partir de l’exécution de l’ordonnance de référé, l’acquéreur est déchargé et les effets de l’opposition sont transportés sur le tiers détenteur.

Le juge des référés n’accorde l’autorisation demandée que s’il lui est justifié par une déclaration formelle de l’acquéreur mis en cause, faite sous sa responsabilité personnelle et dont il est pris acte, qu’il n’existe pas d’autres créanciers opposants que ceux contre lesquels il est procédé. L’acquéreur, en exécutant l’ordonnance, n’est pas libéré de son prix à l’égard des autres créanciers opposants antérieurs à ladite ordonnance s’il en existe.

Aux termes du second texte, si l’opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s’il n’y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal de grande instance, à l’effet d’obtenir l’autorisation de toucher son prix, malgré l’opposition.

Les consorts A-Z indiquent, dans leurs écritures, avoir formé opposition au versement à M. et M^me D-E du prix de cession du fonds de commerce à raison d’une créance née de dégradations locatives.

Ainsi, il résulte de leurs propres écritures que la somme ainsi réclamée par eux ne consistent pas en une dette de loyers, objet de la présente instance.

Or, ils développent longuement un argumentaire sur l’absence de compensation possible entre leur créance et une que détiendrait M. et M^me D-E à leur encontre, sans s’expliquer sur le fait qu’ils ne disposent d’aucune titre établissant la créance dont ils se prévalent.

En effet, ils n’ont rien demandé au titre de dégradations locatives dans le cadre de la présente instance et ne font pas non plus état de la saisine d’une juridiction pour faire établir et évaluer leur créance.

La production d’un devis de travaux n’a jamais constitué un titre exécutoire au sens des textes précités.

De même, le fait que M. et M^me D-E n’aient, semble-t-il, pas contesté l’existence de dégradations ne saurait établir leur ampleur exacte, et ce d’autant les travaux préconisés étaient contestés.

Par ailleurs, la demande de mainlevée de cette opposition a déjà été présentée par M. et M^me D-E devant le premier juge.

En outre, elle a pour objet de faire libérer des fonds revenant à M. et M^me D-E, alors que ceux-ci ont toujours contesté être encore créanciers des consorts A-Z, au titre des loyers impayés ou d’une créance née de dégradations locatives.

Ainsi, cette demande a bien un lien suffisant avec les demandes présentées par les consorts A-Z.

Il résulte de tout ceci que l’opposition formée par les consorts A-Z est mal fondée.

Ainsi, il y a lieu d’en ordonner la mainlevée et de prévoir que le notaire, rédacteur de l’acte de cession, devra remettre les fonds, retenus par lui du fait de cette opposition, à M. et M^me D-E sur présentation d’une copie du présent arrêt revêtu de la formule exécutoire.

L’ordonnance entreprise sera complétée sur ce point, puisqu’elle avait omis de statuer sur ces deux demandes dans son dispositif.

Sur les dépens et l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance entreprise sur la condamnation aux dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts A-Z, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné M. et M^me D E à régler aux consorts A-Z une somme de 6 957,17 euros, une indemnité de 800 euros en application des dispositions du code de procédure civile et en ce qu’elle les a condamnés aux dépens ;

Et statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE les consorts A-Z de toutes leurs demandes présentées à l’encontre de M. et M^me D-E ;

ORDONNE la mainlevée de l’opposition formée par les consorts A-Z au paiement de l’intégralité du prix de cession du fonds de commerce à M. et M^me D-E ;

ORDONNE la libération des fonds retenus par le notaire, rédacteur de l’acte de cession, entre les mains de M. et M^me D-E sur présentation d’une copie du présent arrêt revêtu de la formule exécutoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les consorts A-Z aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le Greffier Le Président

V. M M. L.Dallery