République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 17/10/2019

N° de MINUTE :19/1076

N° RG 18/05241 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R3KK

Jugement (N° 11-16-0217) rendu le 04 Juillet 2018

par le tribunal d’instance de Boulogne sur mer

APPELANTS

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

Madame B Z épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentés par M^e Anne-Sophie Cadart, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer constitué aux lieu et place de M^e François Derouet, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉE

Madame C Y

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Marie-Hélène Calonne, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2019 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Charlotte Dulion

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2019 après prorogation du délibéré du 12 Septembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Emilie Pecqueur, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 2 mai 2019

Suivant acte notarié en date du 30 juillet 1997 et à effet du 1^er août suivant, M. A X et M^me B Z, son épouse, ont donné à bail à M^me C Y un immeuble à usage d’habitation situé parc de la Liane, bâtiment […] à Boulogne sur Mer moyennant un loyer mensuel révisable de 365,88 euros (2 400 francs), outre une provision sur charges de 106,71 euros (700 francs) et un dépôt de garantie d’un montant de 192,99 euros (1 200 francs).

Le logement a été libéré le 13 août 2015.

Par ordonnance portant injonction de payer n°62160/21/15/000647, le juge d’instance de Boulogne sur Mer a condamné M^me Y à payer à M. X et M^me Z la somme de 9 252,62 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2015.

Cette ordonnance signifiée le 16 mars 2016, M^me Y en a formé opposition le 5 avril 2016.

Le tribunal d’instance de Boulogne sur Mer a, par jugement du 27 octobre 2017, déclaré recevable l’opposition et ordonné la réouverture des débats pour que M^me Y puisse débattre des pièces produites en délibéré par M. X et M^me Z.

Le tribunal d’instance de Boulogne sur Mer a, par jugement du 4 juillet 2018, auquel il est référé pour le rappel de la procédure antérieure, constaté la prescription de l’action en paiement des sommes antérieures au 16 mars 2011, débouté M. X et M^me Z de leur demande en paiement et condamné M. X et M^me Z aux dépens.

Par déclaration formée le 19 septembre 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, M. X et M^me Z ont formé appel de l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 avril 2019, M. X et M^me Z demandent à la cour d’infirmer le jugement et de condamner M^me Y à payer à leur payer les sommes de 9 482,44 euros au titre des loyers et charges impayés et de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2019, M^me Y demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner M. X et M^me Z à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 125 du code de procédure civile, 2222 et 2240 du code civil, 7, 7-1, 23 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 695 et 700 du code de procédure civile ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, entré en vigueur le 27 mars 2014, a réduit de cinq années à trois années la durée de la prescription applicables aux actions en paiement des loyers et des charges, lesdites actions se prescrivant auparavant par cinq ans ;

Par application de l’article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, cette nouvelle rédaction de l’article 7-1 est applicable dans les conditions de l’article 2222 du code civil, lequel énonce qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En application de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

L’article 2241 du code civil énonce que la demande en justice interrompt le délai de prescription.

Malgré la résiliation du bail au 13 août 2015, les dispositions de l’article7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sus-visées s’appliquent à la demande en paiement de M. X et M^me Z formée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014.

L’analyse de l’historique de compte locatif dressé le 10 avril 2017 et arrêté au 31 août 2015, fait apparaître que le compte locatif est devenu définitivement débiteur à compter du 1^er décembre 2010. Cet historique mentionne toutefois l’imputation des paiements effectués en retard par M^me Y sur les termes impayés. Il en résulte que les termes les plus anciens impayés sont ceux des mois de févier 2011 à hauteur de 493,14 euros et d’avril 2011 à hauteur de 665,14 euros.

Au soutien de leur demande d’infirmation du jugement, M. X et M^me Z invoquent une correspondance du 13 novembre 2015 émanant de M^me Y laquelle a selon eux interrompu la prescription.

En l’espèce, aux termes de cette correspondance adressée à l’huissier de justice mandaté par M. X et M^me Z pour assurer le recouvrement de la créance, M^me Y énonce 'j’ai bien pris connaissance de votre sommation de payer faite à la demande de M. X, même si j’émets des réserves quant à la somme dûe (je ne reçois plus de quittances ni d’état des charges depuis des mois)' 'j’ai même envoyé par recommandé le 30 juillet 2015 une proposition d’échéancier afin de solder ma dette mais je n’ai reçu aucune réponse. A ce jour je ne peux donc que réitérer ma demande d’échéancier. Selon mes possibilités, il m’est possible de vous proposer: 100 euros au 1^er décembre 2015, 100 euros au 1^er janvier 2016, 500 euros au 1^er février 2016, 500 euros au 1^er mars 2016 puis 1000 euros jusqu’à extinction de ma dette'.

Par ailleurs, dans une correspondance antérieure du 29 juillet 2015, retranscrite partiellement par le premier juge, M^me Y a indiqué 'en difficulté financière, je vais quitter mon logement le 15/08/2015. Or je reste redevable de loyers impayés que je suis dans l’incapacité de régler en totalité à la sortie. J’aimerais donc vous proposer une échéancier de 1000 euros/ mois afin de rembourser comme il se doit ces arriérés et ce, à compter du 31/08/2015. Mais la SO.GES.IL ne semble plus apte à encaisser depuis maintenant deux mois pour des raisons que j’ignore et je ne reçois plus ni quittance, ni avis d’échéance. (…)'

Même si M^me Y émet des réserves sur le total de la somme due, elle reconnaît sans équivoque en proposant un échéancier l’existence de la dette de sorte que cette correspondance a interrompu la prescription.

Ainsi, la demande en paiement de M. X et M^me Z relative à des loyers et charges impayés depuis le mois de février 2011, formée le 16 mars 2016, date de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer, est recevable.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a constaté la prescription d’une partie de l’action de M. X et M^me Z et leur demande en paiement sera déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Les charges récupérables, accessoires au loyer principal, sont déterminées par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 , lequel prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel et que le bailleur doit, un mois avant la régularisation, communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires pendant six mois à compter de l’envoi du décompte, étant précisé que ce dernier délai était auparavant d’une durée d’un mois.

M^me Y conteste l’exigibilité des charges faisant valoir qu’il n’est pas justifié des règles de répartition, ni des justificatifs des dépenses. Elle ajoute que seul la moitié du dépôt de garantie lui a été restitué par inscription au crédit du compte locatif sans qu’une retenu ne soit justifiée, les frais de procédure ne pouvant justifier cette retenue. Elle en déduit que compte tenu des paiements effectués, la demande en paiement doit être rejetée.

En l’espèce, les bailleurs produisent deux procès-verbaux d’assemblée générale des 15 octobre 2010 et 19 octobre 2012, lesquels comme l’a exactement retenu le premier juge ne mentionnent aucunement le mode de réparation des charges ni ne justifient celles-ci.

Par ailleurs, en pièces 8, 11, 12 et 13, M. X et M^me Z produisent les décomptes des régularisations des charges pour les années 2008-2009, 2009-2010, 2011-2012 et 2012-2013 adressés à M^me Y.

Toutefois, ces décomptes ne mentionnent pas le critère de répartition des charges, ni ne mentionnent que les pièces justificatives sont laissées dans le délai légal à la consultation de la locataire. En outre, aucun décompte n’est produit pour les années 2010-2011, 2013-2014 et 2014-2015 et aucune pièce justificative des charges n’est produite, la justification ne pouvant résulter de la seule production du décompte.

Il est vain de prétendre que M^me Y n’a pas contesté les charges alors qu’elle n’a pas été informée de la possibilité de consulter les pièces justificatives et que dans ses correspondances des 13 novembre 2015 et 29 juillet 2015, elle émet des réserves sur les sommes réclamées en l’absence de quittances et d’état des charges.

Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2014 et 2015 inscrites sur le décompte du 3 septembre 2015 ne sont pas justifiées.

Les charges (régularisations et provisions) dont le paiement est sollicité ne sont pas dues en l’absence de preuve de leur exigibilité.

Ensuite, M. X et M^me Z ne s’expliquent pas sur la retenue opérée sur le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux et n’allèguent aucune dégradations ou réparations locatives.

Enfin, les frais de procédure ne peuvent être inclus dans le calcul du principal de la dette.

Il résulte des historiques de compte aux débats et des avis d’échéance des mois de mai 2010 et février 2012 que le montant total des paiements effectués depuis le 1^er mars 2011 à hauteur de 36 720,35 euros sont largement supérieurs au montant des loyers exigibles.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X et M^me Z de leur demande en paiement des loyers et charges dus postérieurement au 16 mars 2011 et M. X et M^me Z seront déboutés de leur demande en paiement portant sur les loyers et charges échus antérieurement.

Sur les mesures accessoires

M. X et M^me Z D, le jugement sera confirmé sur les dépens et ils seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a constaté la prescription de l’action en paiement des sommes antérieures au 16 mars 2011 ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant ;

Déboute M. A X et M^me B Z de leur demande en paiement relative aux loyers et charges échus antérieurement au 16 mars 2011 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. A X et M^me B Z aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

F. Dufossé E. Pecqueur