Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 28 mars 2019, n° 17/03524

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 28/03/2019

***

N° de MINUTE : 19/

N° RG : 17/03524 – N° Portalis DBVT-V-B7B-QXXE

Jugement N° 2016002731 rendu le 25 avril 2017 par le tribunal de commerce de Valenciennes

APPELANTE

SARL Acta Immobilier représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social […]

[…]

représentée et assistée par M^e David Lacroix, avocat au barreau de Douai

INTIMÉE

M^me A X

née le […] à Valenciennes, de nationalité française

demeurant 9 rue I Moulin

[…]

représentée et assistée par M^e Pierre-I Coquelet, avocat au barreau de Valenciennes

en présence de M. X (fils)

DÉBATS à l’audience publique du 26 février 2019 tenue par Marie-Laure Dallery magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : B C

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Laure Dallery, président de chambre

D E, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mars 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Marie-Laure Dallery, président et B C, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 janvier 2019

FAITS ET PROCÉDURE

M^me A X est titulaire d’un bail commercial sur un local sis 1130 avenue I Jaurès La Sentinelle.

Le 6 mars 2015, la SCI Jacmin a donné mandat de vente à la société Acta Immobilier de ces locaux.

Cette dernière a obtenu la signature par l’acquéreur, M. I-J Y, d’une lettre d’achat sous condition suspensive d’obtention de prêt pour un prix de 240.000 euros

outre :

— des frais de négociation de 20.000 euros HT, soit 24.000 euros TTC

— et paiement des droits d’enregistrements et frais de notaire estimatifs provisionnels à hauteur de 17.000 euros.

Cette offre a été expressément acceptée par le vendeur en date du 10 juin 2015.

Ce n’est que postérieurement au 27 novembre 2015 que M^me X a été avisée de la mise en vente du bien.

Par lettre du 24 décembre 2015, usant de la faculté offerte par l’article L 145-46-1 du code de commerce, M^me X a avisé M^e F G H, notaire mandaté pour recevoir l’acte de cession de l’immeuble, qu’elle entendait faire l’acquisition de l’immeuble moyennant le prix de 240 000 euros financé au moyen d’un crédit bancaire.

Par mail du 26 janvier 2016, le notaire a précisé à M^me X les conditions de la vente notamment le montant des frais d’agence, soit 24.000 euros.

La vente a été reçue au profit de M^me X le 22 avril 2016, cette dernière ne s’étant pas acquittée des frais de l’agence immobilière.

Par acte d’huissier du 11 mai 2016, la SARL Acta Immobilier a fait assigner devant le tribunal de commerce de Valenciennes, M^me X aux fins de la voir condamner au paiement de cette somme.

Par jugement du 25 avril 2017, le tribunal de commerce de Valenciennes a :

— rejeté l’exception de nullité soulevée par M^me X,

— débouté la SARL Acta Immobilier de ses demandes, fins et prétentions,

— condamné la SARL Acta Immobilier aux dépens de l’instance et à payer à

M^me X la somme de 1.200 euros pour frais hors dépens.

Par déclaration du 06 juin 2017, la SARL Acta Immobilier a interjeté appel sur l’ensemble des dispositions de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 août 2017, la SARL Acta Immobilier prie la cour d’appel, au visa de l’article L.145-46-1 du code de commerce, de :

— l’accueillir en son appel et réformer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

— juger que la notification au locataire doit indiquer le prix et des conditions de la vente envisagée, qu’elle vaut offre de vente et que ce dernier dispose d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer et qu’il ne peut acquérir qu’au prix et conditions indiquées dans l’offre,

Vu l’engagement d’achat de M. Y et l’acceptation du vendeur la SCI Jacmin,

Vu les conditions de cette vente et en particulier les honoraires de négociation de 24.000 euros au bénéfice de la société Acta Immobilier,

Vu le rappel des conditions de la vente figurant dans le courrier de M^e H à

M^e Froment le 14 octobre 2015,

Vu le rappel figurant encore dans le courrier électronique de M. Z, clerc de M^e H, à M^me X, le 26 janvier 2016, des frais d’agence de la société Acta Immobilier,

— juger que la vente issue de l’exercice par le locataire du droit de préemption ne pouvait se faire qu’au prix et conditions de la vente initialement envisagée,

— juger en conséquence qu’en ne faisant pas appeler la société Acta Immobilier à l’acte, en ne lui versant pas la somme de 24.000 euros, M^me X a causé à la société Acta Immobilier un préjudice,

— la condamner à payer à la société Acta immobilier une somme de 24.000 euros TTC au titre du préjudice matériel, outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi et 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 juillet 2018,

M^me X demande à la cour au visa des articles 145-46 et suivants du code de commerce, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ce faisant,

— débouter la société Acta Immobilier de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

— rejeter la demande indemnitaire formulée par la société Acta Immobilier.

En tout état de cause,

— condamner la société Acta Immobilier au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, sous le visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sans préjudice des entiers frais et dépens de l’instance,

— la condamner aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel.

SUR CE,

Il convient de relever que le chef du jugement qui a rejeté l’exception de nullité du mandat de vente n’étant pas contesté, est confirmé.

Sur la demande de condamnation à paiement de M^me X

Acta Immobilier soutient qu’en vertu de l’article L 145-46-1 du code de commerce, la vente issue de l’exercice par le locataire du droit de préemption ne pouvait se faire qu’au prix et aux conditions de la vente initialement envisagée, ce qui inclut les frais d’agence.

Or, ainsi que le fait justement valoir M^me X, en application de l’alinéa 1^er l’article L 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires de négociation.

Le bailleur ne doit en effet pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l’article L 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut les frais d’agence.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté l’agence immobilière de sa demande en paiement des ses frais au titre de son préjudice matériel.

Acta Immobilier doit de même être déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral, en l’absence de toute faute imputable à M^me X.

L’appelante qui succombe, est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à M^me X la somme de 3 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement,

Condamne la société Acta Immobilier aux dépens d’appel et à payer à M^me A X la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

V. C ML.Dallery