04/04/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/04767

N° Portalis DBVI-V-B7D-NI3V

MD / RC

Décision déférée du 27 Septembre 2019 Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 17/04075

M^me X

E K L M Y

C/

A Z

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE […]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur E K L M Y

[…]
Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur A Z

[…]

[…]

Représenté par M^e K IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE

S Y N D I C A T D E S C O P R O P R I E T A I R E S D E L ' I M M E U B L E 2 0 R U E D U T A U R A TOULOUSE

Représenté par son syndic en exercice la société RFP GESTION dont le siège social est situé […]

[…]

[…]

[…]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. B, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. B, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

FAITS ' PROCÉDURE ' PRÉTENTIONS

' ''''''''''' M. E Y et M. A Z sont copropriétaires d’un immeuble sis à Toulouse au […] et […].

'

L’immeuble est composé comme suit':

'

- le lot n°1'appartenant à M. A Z’est un local commercial situé aux niveaux rez-de-chaussée et sous-sol,

- le lot n°2 appartenant à M. E Y est un local à usage d’habitation situé sur quatre niveaux.

'

''''''''''' L’article 11, 2° du règlement de copropriété de l’immeuble précise que «'ne pourra être exploité dans le lot n°1 aucun commerce gênant, bruyant ou malodorant, tels que restaurant ou établissement nocturne'».

'

''''''''''' M. A Z a consenti sur son lot un bail précaire le 1er novembre 2016 au profit de la société par action simplifiée (Sas) Kinay. Elle y a exploité une activité de salon de thé avec fabrication de gaufres sur place et à emporter, sous l’enseigne «'Le waffle'» jusqu’en janvier 2018.

'

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'

''''''''''' Suivant actes d’huissier délivrés les 20 et 23 janvier et 16 février 2017, M. Y a saisi le président du tribunal de grande instance de Toulouse de demandes tendant à faire condamner M. Z à produire sous astreinte des plans, documents techniques, devis et factures afférents à des travaux réalisés sur

l’immeuble ainsi qu’à procéder à la fermeture du fonds de commerce exploité par la Sas Kinay.

'

''''''''''' Par ordonnance du 25 avril 2017, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a rejeté ces demandes.

'

-:-:-:-

'

Par acte d’huissier de justice délivré le 6 novembre 2017, M. E Y a fait assigner M. A

Z, la Sas Kinay et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé […] à Toulouse représenté par son syndic en exercice la société Rfp gestion devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins notamment de voir condamner M. Z à cesser toute activité de restauration au sein des locaux sous astreinte, de le condamner à produire une note de calcul attestant de la solidité et de la pérennité de

l’immeuble après réalisation des travaux, et de le condamner à réparer le préjudice de jouissance subi. ' '

''''''''''' M. Y s’est désisté de sa demande à l’encontre de la Sas Kinay du fait de la cessation de l’activité commerciale de cette dernière en janvier 2018.

'

Par jugement rendu le 27 septembre 2019, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de

Toulouse a':

'

- débouté M. Y de sa demande de condamnation vis-à-vis de M. Z à cesser toute activité de restauration au sein des locaux sous astreinte de 1'000 euros par jour de retard à compter du quinzième jour après le jugement,

- débouté M. Y de sa demande de condamnation de M. Z à produire une note de calcul attestant de la solidité et de la pérennité de l’immeuble après réalisation des travaux,

- débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

- condamné M. Y à payer à M. Z la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y à payer à la société Rfp Gestion la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal se fondant sur des pièces antérieures à la cessation d’activité de la société Kinay

a d’abord relevé que si l’activité de 'point snack’ que M. Z entendait exercer constituait bien en soi une activité de restauration, il n’était pas établi par le M. Y que le défendeur exerçait bien, 'effectivement et actuellement’ une quelconque activité de restauration dans son local commercial. Il a, en tout état de cause, jugé que si M. Z avait pu commettre une faute en laissant la société Kinay exercer une activité de restauration, M. Y ne justifiait ni de l’existence ni de la nature, ni de l’ampleur du préjudice qu’il indique avoir subi.

Le tribunal a ensuite considéré que le demandeur ne démontrait pas que les travaux réalisés dans le local commercial appartenant à M. Z entraient dans le champ d’application des dispositions légales et du réglement de copropriété sur les travaux accomplis sur le gros oeuvre ou de nature à compromettre la solidité de l’immeuble.

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'

Suivant déclaration par voie électronique du 4 novembre 2019, M. Y a relevé appel partiel de cette décision en limitant son recours aux dispositions relatives à ses demandes visant à la cessation de l’activité de restauration, l’indemnisation du préjudice découlant des nuisances olfactives, des frais irrépétibles et aux dépens.

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''''''''''' Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 novembre 2020, M. E Y, appelant, demande à la cour, au visa des articles 9, 14, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de':

'

- réformer le jugement attaqué et statuant à nouveau de':

- juger que l’activité de restauration est prohibée sans limitation par le règlement de copropriété de l’immeuble situé au […] et […],

- juger que l’activité exercée par M. Z dans le local dont il est propriétaire contrevient au règlement de copropriété de l’immeuble,

'

En conséquence,

- condamner M. Z à cesser toute activité de restauration soit directement soit par le truchement du locataire sous astreinte de 1'000 euros par infraction constatée,

- condamner M. Z à lui payer la somme forfaitaire de 10'000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamner M. Z à lui payer une somme de 8'000 euros par application des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en appel et

à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel,

- condamner M. Z à supporter les sommes découlant de l’application de l’article A.444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir,

- déclarer commune et opposable la décision à intervenir au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du […].

'

' À l’appui de ses prétentions, M. Y soutient que :

'

- l’interdiction de l’exercice de certaines activités dans le règlement de copropriété d’un immeuble est licite, et qu’en l’espèce le règlement de copropriété prohibe expressément l’activité de restauration de telle sorte que

c’est donc en violation du règlement de copropriété que la Sas Kinay a exploité un commerce de vente de gaufres et que M. Z y exploite un «'point snack'»,

- M. Z exploite effectivement un commerce de restauration dans le local litigieux ainsi que cela résulte de la page facebook du commerce «'Encas de d’petit faim'» et du constat d’huissier dressé le 5 février 2020 qui constate qu’y sont préparés puis vendus des crêpes, frites et burgers,

- M. Y subit des troubles olfactifs en raison des cuissons réalisées dans le local de M. Z, tel que cela a été constaté par le service communal d’hygiène et de santé le 16 janvier 2017 mais aussi par le constat d’huissier dressé le 5 février 2020,

- la société Rfp gestion n’a pas été représentée lors de la première instance puisque le contrat de syndic n’a pas été signé, de sorte que la condamnation à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile est infondée.
'

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 16 mars 2020, M. A Z, intimé, demande à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, de’confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 27 septembre 2019 et :

'

À titre principal, juger que l’activité commerciale «'point snack'» qu’il exerce est conforme à la destination des locaux prescrite par le règlement de copropriété,

'

À titre subsidiaire, s’il était jugé que l’activité de restauration est «'prescrite'» par le règlement de copropriété,

- juger que la clause litigieuse est contraire à la destination de l’immeuble et contrevient aux droits des copropriétaires et qu’en conséquence, elle est réputée non écrite,

'

En tout état de cause, débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes et de condamner ce dernier à lui payer une somme de 4'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

'

' À l’appui de ses prétentions, M. Z, soutient que :

'

- il exploite un «'point snack'» dans son local commercial, comportant vente de denrées alimentaires froides préparées sur place et de denrées réchauffées qui sont livrées par des fournisseurs extérieurs,

- l’activité de restauration n’est pas prohibée de manière expresse par le règlement de copropriété et n’est visée qu’à titre d’exemple, que seule une activité bruyante ou malodorante est formellement exclue, et que dès lors

l’activité de M. Z peut être exploitée, exclusion faite des nuisances olfactives et sonores,

- dans les immeubles à usage mixte d’habitation et de commerce, l’activité de restauration ne peut être jugée a priori nuisible et donc interdite, et ne peut être prohibée que s’il est établi qu’elle génère des troubles, preuve à la charge de M. Y,

- la restauration rapide de type petite sandwicherie ne doit pas être considérée par principe comme une activité de restauration entraînant des troubles olfactifs et sonores,

- la clause du règlement de copropriété qui interdirait toute activité de restauration, y compris la petite restauration, doit être considérée comme contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 car elle porte une atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires et à la destination de l’immeuble dès lors qu’il est de notoriété publique que la rue du Taur est l’une des rues les plus fréquentées de Toulouse, connue pour ses crêperies et petits restaurants,

- le préjudice de jouissance allégué par M. Y n’est pas établi, ni le lien de causalité avec le commerce exploité par M. Z car elles sont le fait de tous les commerces de restauration situés aux alentours de

l’appartement de M. Y, qui a choisi de vivre en hypercentre dans une rue touristique.
'

''''''''''' Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], auquel la déclaration d’appel a été signifiée à personne, n’a pas constitué avocat.

'

-:-:-:-

'

''''''''''' L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2021 et l’affaire a été examinée à l’audience du

10 janvier 2022.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

'

L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction applicable au litige, dispose notamment': « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'(') ».

Selon l’article 9 al. 1er de la même loi, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

En l’espèce, il est constant que l’article 11, 2° du règlement de copropriété de l’immeuble situé au […]

Taur à Toulouse, précise que «'ne pourra être exploité dans le lot n°1 aucun commerce gênant, bruyant ou malodorant, tels que restaurant ou établissement nocturne'».

Il est tout aussi constant que, le 1er novembre 2016, M. Z, propriétaire du local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble avait consenti à une société Kinay un droit d’occupation précaire de ce lot pour l’exercice d’une activité de salon de thé et que, selon ses propres écritures, M. Z a personnellement repris l’exploitation de ce local, après la cessation d’activité de la société Kinay intervenue en janvier 2018.

M. E Y qui avait acquis le 25 février 2000, le lot situé au dessus de ce local a produit à l’appui de son action fondée sur le réglement de copropriété pour faire cesser l’activité exploitée dans l’immeuble :

- un procès-verbal de constatation établi le 23 janvier 2017 par l’inspecteur de salubrité en fonction au sein du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de Toulouse, attestant d’une 'présence d’odeur de cuisine dans le logement sis 1, […]' et ajoutant que 'ce logement est dans le même bâtiment que

l’établissement le Waffel, sis […] sont localisées au niveau du rez-de-chaussée et du

1er étage du logement. Après enquête dans l’établissement, il a été constaté la présence de 4 gauffriers qui assurent l’unique source de cuisson dans ce restaurant',

- un procès-verbal de constat établi le 5 février 2020 par huissier de justice suivant ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance de Toulouse rendue le 25 novembre 2019, d’une part décrivant l’exploitation dans les locaux commerciaux d’une activité de sandwicherie de type panini à chauffer, de crêpes et burgers avec consommation sur des tables installées en terrasse sur la voie publique et d’autre part constatant la présence d’odeurs de cuisson s’intensifiant dans certaines pièces de l’appartement occupé par M. Y.

Il ressort de ces éléments, d’une part que la disposition litigieuse du règlement de copropriété n’est nullement ambiguë quant à sa portée, excluant formellement toute exploitation de restaurant, générant par nature des nuisances olfactives et, d’autre part que les prestations tendant à réchauffer des plats, même déjà acquis par

l’exploitant comme déjà préparés, sont de nature à entrer dans les prévisions du règlement de copropriété précité dès lors que comme en l’espèce, la consommation est prévue sur place.

Si ledit règlement a bien qualifié le lot acquis par M. Z comme étant à usage de commerce conférant contractuellement à la copropriété une destination mixte d’habitation et de commerce, cette prohibition explicite de l’activité de restauration était de nature à priver M. Z de toute possibilité d’exploiter ou de laisser exploiter un tel commerce dans son lot, même sous l’appellation de point Snack dans lequel il est notamment proposé un menu 'Burger maison', des 'frites fraiches’ à consommer sur place (pièces n° 10 et 11 du dossier de l’appelant).

Ainsi, sans porter atteinte à la liberté du commerce en une pareille hypothèse, M. Y est bien fondé à faire cesser cette atteinte aux dispositions du règlement de copropriété, par ailleurs source de nuisances olfactives, objectivement établies par les constats produits au dossier et alors qu’il n’est pas constesté que cette activité illicite se poursuit encore actuellement.

Infirmant le jugement entrepris, il convient de condamner M. Z à cesser toute activité de restauration soit directement soit par le truchement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et, à l’issue, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée pendant trois mois.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par M. Y, il résulte des constatations qui précèdent que le principe du dommage, caractérisé par la perception de ces odeurs dans son habitation, est établi et que celui-ci revêt par nature un caractère continu qui sera réparé, en l’état des pièces produites au dossier, à hauteur de la somme de 5 000 euros.

M. Z, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. Z se trouvant débiteur de M. Y, les frais de l’exécution forcée éventuelle du présent arrêt sont par principe à sa charge en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution dans les strictes limites d’ordre public prévues par ce texte de telle sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l’exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d’un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l’exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. M. Y sera donc débouté de sa demande spécifique présentée au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce.

M. Y est en revanche en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’il

a pu exposer à l’occasion de cette procédure de première instance et d’appel. M. Z sera condamné à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z, condamné aux dépens, ne peut solliciter le paiement à son profit d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant, publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 27 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en toutes ses dispositions entrant dans les limites de la saisine de la cour.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. A Z à cesser toute activité de restauration soit directement soit par le truchement

d’un occupant de son lot dans la copropriété de l’ensemble immobilier du […] Taur, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et, à l’issue, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée pendant trois mois.

Condamne M. A Z à payer à M. E Y la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne M. A Z aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. A Z à payer à M. E Y la somme de 4 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. E Y de sa demande de condamnation de M. Z à supporter les sommes

'découlant de l’application de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à

l’exécution forcée de la décision'.

Déboute M. A Z de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. B 1. G H I J