République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 15/04/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 19/01894 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SIDI

Jugement (N° 16/1530) rendu le 28 février 2019

par le tribunal de grande instance d’Arras

APPELANT

Monsieur D Y

né le […] à Aix-Noulette (62160)

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai

assisté de M^e Damien Laugier, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Maître D C

demeurant […]

[…]

Maître Q-R Z

demeurant 26 place Q Jaurès

[…]

représentés par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai

assistés de M^e Lynda Peirenboom, avocat au barreau de Béthune

La SELAS MJS Partners anciennement dénommée SELAS Bernard et E A, prise en la personne de M^e E A, en qualité de liquidateur de la société Artois Matériel et de la société Financière L.

Ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Bernard Franchi, membre de la SCP Processuel, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Q-Louis Lefranc, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 11 février 2021 tenue par Marie-Hélène Masseron magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : S T

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

U V, président

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 avril 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par U V, président en remplacement de Marie-Hélène Masseron, président empêché et S T, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1^er février 2021

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En 1987, M. D Y a créé la SARL Artois Matériel, dont il détient 90 % des actions, spécialisée dans l’étude et la location de matériels de travaux publics et dans la gestion d’un centre équestre et de l’enseignement de l’équitation.

L’activité de cette société était exploitée dans un ensemble immobilier situé 231 boulevard Henri X à Avion (Pas-de-Calais), appartenant à la SCI du boulevard Henri X dont M. X est le gérant.

Par acte authentique dressé le 29 novembre 2004 par M^e D C, notaire à Cambrai (Nord), la société civile immobilière du boulevard Henri X, représentée par M. Y, a vendu à la société Artois Matériel (transformée en société par actions simplifiées) un ensemble immobilier à usage mixte (bureaux, habitation, garage, manège, box, ateliers et dépendances) d’une surface totale de 14 081 m² situé 231, boulevard Henri X à Avion (Pas-de-Calais), au prix de 1 850 000 euros.

Par ailleurs, par acte sous seing privé du 6 avril 2005 M. Y a cédé ses actions à la société holding SAS Financière L dirigée par une ancienne salariée, au prix de 2 435 000 euros financé à hauteur de 1 335 000 euros par deux prêts consentis par la SA Banque Populaire du Nord et la

banque O-P, désormais le CIC Nord-Ouest.

La SAS Artois Matériel et sa holding ont fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire prononcée par le tribunal de commerce d’Arras le 25 avril 2008. Le tribunal de commerce a adopté un plan de redressement par voie de continuation le 23 octobre 2009.

La société Artois Matériel et sa holding ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Arras aux fins d’expertise judiciaire, mettant en cause M^e Z et M^e C, la banque Commerciale du Marché Nord Europe, la banque O P et la Banque Populaire du Nord. M. Y est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 4 février 2010, le juge des référés a fait droit à la demande et a nommé M. F G en qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance du 4 novembre 2010 il a étendu les opérations d’expertise à la SA KPMG (société d’expertise-comptable) et à M. H I (commissaire aux comptes).

L’expert désigné a fait appel à un sapiteur pour la partie de la mission relative à l’évaluation de valeur de titres cédés en la personne de M. J K ; le rapport a été déposé le 12 juillet 2012.

Par actes d’huissier de justice en date des 24, 27 et 31 mai, 5 juin et 11 juin 2013, les sociétés Artois Matériel et Financière L ont fait assigner M. Y, M^e Z, M^e C, la SA Banque Commerciale du Marché Nord Europe et la SA KPMG devant le tribunal de grande instance d’Arras, en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1382 du code civil).

Par jugement du 28 février 2019, le tribunal de grande instance d’Arras a :

' rejeté la demande de jonction,

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

' déclaré sans objet le défaut de qualité à agir de la SELAS Bernard et E A ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Financière L,

' condamné in solidum M. Y et M^e Z à payer à M^e A de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la société SAS Artois Matériel la somme de 719 000 euros au titre de la réparation du préjudice lié à la surévaluation de l’ensemble immobilier,

' dit que la contribution à la dette incombe à M. Y à hauteur de 75 %, à M^e Z à hauteur de 25 %,

' débouté M^e A de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la société SAS Artois Matériel de ses demandes de réparation des préjudices liés aux frais d’intervention du notaire, aux frais résultant de la procédure collective de la SAS Artois Matériel et aux frais financiers,

' débouté M. Y de sa demande de compensation,

' débouté la SA KPMG de sa demande de dommages et intérêts,

' débouté la société anonyme Banque Commerciale du Marché Nord Europe (BCMNE) de sa demande de dommages et intérêts,

' débouté M^e Z, M^e C et la SA BCMNE de leurs demandes respectives fondées sur

l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum M. Y et M^e Z à payer à M^e A de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la SAS Artois Matériel la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne M^e A de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la SAS Artois Matériel à payer à la SA KPMG la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum M. Y et M^e Z à payer les dépens de l’instance,

' dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

' ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. Y a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 janvier 2021, il demande à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1382 ancien du code civil, L. 227-8 et L. 225-254 du code de commerce, d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

' déclaré sans objet le défaut de qualité à agir de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la SAS Financière L,

' condamné in solidum M. Y et M^e Z à payer à M^e A de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la SAS Artois Matériel la somme de 719 000 euros au titre de la réparation du préjudice lié à la surévaluation de l’ensemble immobilier,

' dit que la contribution à la dette incombe à M. Y à hauteur de 75 %, à M^e Z à hauteur de 25 %,

' débouté M. Y de sa demande de compensation,

' condamné in solidum M. Y et M^e Z à payer à M^e A de la SELAS Bernard et E A en qualité de mandataire liquidateur de la SAS Artois Matériel la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum M. Y et M^e Z à payer les dépens de l’instance,

Statuant à nouveau, de :

' déclarer irrecevable l’action intentée par la SELAS MJS Partners anciennement dénommée la SELAS Bernard et E A, en qualité de mandataire judiciaire de la société Financière L faute d’intérêt et de qualité à agir à l’encontre de M. Y,

' déclarer irrecevable comme infondée l’action intentée par la SELAS Bernard et E A, en qualité de mandataire judiciaire de la société Financière L et la société Artois Matériel,

' constater que la responsabilité de M. Y ne pourrait être engagée qu’en sa qualité de mandataire social,

' en conséquence, déclarer prescrite l’action diligentée par la SELAS Bernard et E A, en qualité de mandataire judiciaire de la société Financière L et la société Artois Matériel à l’encontre de M. Y,

' constater le mal fondé de l’action de la SELAS Bernard et E A, en qualité de mandataire judiciaire de la société Financière L et la société Artois Matériel diligentée à l’encontre de M. Y,

' en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes en ce compris les demandes formulées au titre de son appel incident,

à titre subsidiaire,

' déclarer responsables M^e Z et M^e C, en leur qualité de notaires,

en conséquence,

' débouter M^e Z et M^e C de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. Y, en ce compris les demandes formulées au titre de leur appel incident,

' les condamner à relever indemne M. Y des condamnations qui pourraient être mises à sa charge tant en principal, intérêts, frais et accessoires,

en tout état de cause,

' condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, la SELAS Bernard et E A, en qualité de mandataire judiciaire de la société Financière L et la société Artois Matériel et M^e Z et M^e C au paiement de la somme de 40 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' les condamner au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2021, M^e C et M^e Z demandent à la cour :

concernant M^e Z

' juger M^e Z recevable et bien fondé en son appel incident,

réformant le jugement,

' juger qu’au regard de la demande contractuelle, M^e Z n’a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité,

' juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice allégué,

' débouter M^e A en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L et M. Y de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M^e Z,

' condamner M^e A en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel à restituer à M^e Z les fonds perçus au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance,

' condamner solidairement M^e A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L et M. Y à payer à M^e Z la somme de 7 000 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

' limiter la demande de M^e A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L au titre du préjudice d’écart de valorisation à la somme de 530 000 euros,

' débouter M^e A en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L de sa demande au titre des frais notariés non repris dans la comptabilité ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions en les limitant à la somme de 34 579 euros,

' le débouter de sa demande de préjudice au titre de l’écart financier entre l’emprunt et le loyer,

' le débouter de sa demande de frais financiers à hauteur de 168 873 euros en raison de l’absence de justificatif,

' le débouter de sa demande au titre des frais de procédure collective,

' laisser à la charge de M^e A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L le coût d’intervention de M. B sapiteur d’un montant de 12 617,25 euros,

' entre les codéfendeurs, limiter la part de responsabilité de M^e Z à hauteur de 20 % et M. Y à le relever indemne à hauteur de 80 % des condamnations mises à sa charge,

concernant M^e C

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que M^e C n’avait pas engagé sa responsabilité professionnelle et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes à son encontre,

' juger que M^e C n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions en sa qualité de notaire authentificateur de la vente immobilière,

' constater qu’aucun reproche n’est formulé à l’encontre de M^e C en sa qualité de notaire authentificateur du prêt vendeur,

' juger qu’il n’a commis aucune faute en cette qualité,

' juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice allégué,

' débouter M^e A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L et M. Y de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M^e C,

' condamner solidairement M^e A en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L et M. Y à payer à M^e C une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

' débouter M^e A en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L de sa demande au titre des frais notariés n’apparaissant pas dans la comptabilité de la société Artois Matériel,

' le débouter de sa demande de préjudice financier entre l’emprunt et le loyer,

' le débouter de sa demande de préjudice au titre des frais financiers pour défaut de justification,

' le débouter de sa demande au titre des frais de procédure collective,

' juger que les frais d’expertise relatif à l’intervention de M. B sapiteur resteront à la charge de M^e A ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L, soit une somme de 12 617,25 euros,

' limiter la responsabilité de M^e C à 20 % et condamner M. Y à le relever indemne à hauteur de 80 % des condamnations mises à sa charge,

en toute hypothèse,

' laisser à la charge de M^e A ès qualités de liquidateur des sociétés Artois Matériel et Financière L le coût correspondant à l’expertise d’évaluation du prix de cession des parts confié à M. B,

' condamner solidairement M^e A en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L et/ou M. Y aux entiers frais et dépens d’appel et de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 février 2020, la SELARL MJS Partners, anciennement dénommée SELAS Bernard et E A, prise en la personne de M^e E A, en qualité de liquidateur de la société Artois Matériel et de la société Financière L demande à la cour de :

' confirmer partiellement la décision déférée,

' condamner solidairement M. Y et M^e Z à lui payer en qualité de liquidateur de la SAS Artois Matériel et de la SAS Financière L la somme de 719 000 euros au titre de la réparation du préjudice lié à la surévaluation de l’ensemble immobilier,

' confirmer la contribution à la dette,

' confirmer le débouté de la demande de M. Y au titre d’une compensation,

' donner acte à M^e A ès qualités qu’il ne forme plus de demandes à l’encontre de M^e C,

' condamner M^e Z à payer au concluant ès qualités la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' le condamner aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Processuel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M^e A en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS Financière L

Le tribunal a déclaré cette fin de non-recevoir sans objet au motif que dans ses dernières conclusions de première instance, le demandeur ne soutenait ses demandes qu’en sa qualité de mandataire

liquidateur de la SAS Artois Matériel.

La cour observe toutefois qu’en cause d’appel, M^e A présente sa demande indemnitaire en sa double qualité de liquidateur de la société Artois Matériel et de liquidateur de la société Financière L.

Il convient ici de rappeler que la société Artois Matériel a acquis l’ensemble immobilier de la SCI boulevard Henri X et que la société Financière L a acquis les actions de la société Artois Matériel, et que cette seconde acquisition, également objet d’une action en responsabilité de M^e A, a été jugée séparément par le tribunal de grande instance d’Arras et par la troisième chambre civile de la cour d’appel de Douai.

L’action en responsabilité dont la cour est présentement saisie concerne la cession de l’immeuble intervenue entre la SCI boulevard Henri X et la société Artois Matériel.

M^e A ne peut donc l’exercer qu’en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Artois Matériel.

Il sera par conséquent jugé irrecevable à agir en qualité de mandataire liquidateur de la société Financière L, le jugement entrepris étant corrigé sur ce point.

Sur la fin de non-recevoir tirée du fondement juridique de l’action en responsabilité dirigée contre M. Y et de la prescription de cette action

M^e A ès qualités dirige son action en responsabilité contre M. Y à titre personnel, se fondant sur les dispositions de l’ancien article 1382 du code civil, applicable à l’espèce, aux termes duquel 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer'.

Il lui reproche d’avoir, dans son intérêt personnel et à l’encontre de celui de la société Artois Matériel, sciemment endetté cette société en lui vendant l’immeuble à un prix surévalué de 40%, avant de céder ses titres dans la société Artois Matériel.

Il qualifie cette faute de comportement dolosif au sens de l’article 1116 du code civil, se rattachant à la faute intentionnelle de l’article 1382 du code civil, et précise que la société Artois Matériel entend faire le choix du maintien du contrat moyennant la perception d’une juste indemnisation pécuniaire par la restitution de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer dans l’acquisition de l’immeuble.

Si en vertu de la règle du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle le demandeur doit en principe faire le choix de l’action contractuelle dès lors que le dommage dont il se prévaut résulte de l’exécution du contrat, ce choix ne s’impose pas en matière de faute dolosive, laquelle est invoquée en l’espèce, en sorte que le représentant de la société Artois Matériel est en droit d’agir à l’encontre de M. Y personnellement et non à l’encontre de son cocontractant la SCI du boulevard Henri X.

La société Artois Matériel n’était pas non plus tenue de rechercher la responsabilité de M. Y pris en sa qualité de dirigeant social de la société Artois, si bien que M. Y est mal fondé à se prévaloir de la prescription de trois ans prévue par le code de commerce.

Comme l’a exactement jugé le tribunal, l’action que le mandataire de la société Artois Matériel fait le choix d’engager sur le terrain de la responsabilité délictuelle est soumis au délai de prescription de 5 ans de l’artice 2224 du code civil, et c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, qu’il a jugé que cette prescription n’est pas acquise en l’espèce, l’action étant ainsi recevable. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’action en responsabilité dirigée contre M. Y et M^e Z

La valeur réelle de l’immeuble

L’expert judiciaire a estimé à 1 090 000 euros l’ensemble immobilier vendu par la SCI boulevard Henri X à la société Artois Matériel alors que le notaire que M. Y avait chargé d’émettre un avis de valeur, M^e Z, l’avait évalué à 1 800 000 euros, soit une différence de 40%.

Comme l’a exactement expliqué le tribunal, l’expert a évalué le bien selon trois méthodes de calcul : 'comparaison bâti terrain intégré', 'méthode comparative sols et constructions« et » capitalisation du revenu ", retenant la moyenne du prix obtenu par chacune de ces méthodes de calcul. Si le choix de cette méthodologie globale n’est pas critiqué par les parties, des critiques sont en revanche émises par M. Y (reprises par le notaire) quant au calcul qui a été opéré dans le cadre de chaque méthode, qu’il convient d’examiner une par une, étant précisé que M^e A ne conteste pas la valeur retenue par les premiers juges sur la base du rapport d’expertise auquel ils ont apporté deux correctifs.

1° Le refus de l’expert de valoriser les boxs pour chevaux en raison de leur inutilité pour l’activité de la société Artois Matériel a été corrigé à raison par le premier juge, ces box faisant partie de l’ensemble immobilier vendu que l’expert avait mission d’évaluer.

Faute d’évaluation de ces box par l’expert, le tribunal a retenu la même valeur de 160 euros le m² que celle retenue par l’expert pour le hangar en demi-lune-manège, autre installation équestre de l’ensemble immobilier, ce que critique M. Y qui considère que doit être retenue la valeur opérée par le notaire pour les box soit 380 euros le m².

Cette valeur ne saurait toutefois être retenue alors qu’elle a manifestement été surestimée comme celle du hanger en demi-lune que le notaire a évalué à 275 euros le m² alors que l’expert judiciaire l’a évalué à 160 euros.

Faute par les parties de justifier de ce que les box devraient être évalués à un montant supérieur à celle du hangar en demi-lune-manège, la valeur retenue par le tribunal sera validée.

2° Dans le cadre de la méthode de calcul par comparaison, la décote que l’expert a pratiqué sur les valeurs de la commune d’Avion par rapport à celles de Lens a été justement invalidée par le tribunal au terme d’une analyse que la cour approuve. M. Y et le notaire sollicitent confirmation sur ce point, M^e A M lui aussi l’analyse du tribunal, laquelle sera par conséquent retenue.

3° Le grief tiré de l’absence de valorisation par lot par l’expert judiciaire a été à bon droit écarté par le tribunal qui a exactement noté que l’expert en avait tenu compte en indiquant dans son rapport que dans l 'hypothèse d’une vente par lots de l’ensemble immobilier, une plus-value de l’ordre de 15 à 20 % pourrait être dégagée.

4° L’appelant reproche à l’expert judiciaire, dans le cadre de la méthode comparative sols et construction, pour l’évaluation du terrain nu, d’avoir retenu une valeur de 8 euros le m² tout en précisant que selon les publications spécialisées le prix du terrain industriel est de 19 euros le m².

Toutefois, c’est à juste titre que l’expert a retenu la valeur de 8 euros en se fondant sur un terme de comparaison particulièrement pertinent s’agissant de la vente intervenue le 28 novembre 2001, soit seulement trois ans plus tôt, des parcelles BH 94 et 96 de l’ensemble immobilier en cause acquises par la SCI Boulevard Henri X à la ville d’Avion, alors que les valeurs issues des publications spécialisées ne fournissent que des valeurs indicatives et que ni M. Y ni le notaire ne fournissent d’éléments de comparaison qui viendraient contredire cette valeur de 8 euros.

5° Toujours dans le cadre de la méthode comparative sols et constructions, l’appelant critique aussi le

rapport de l’expert judiciaire en ce qu’il a appliqué un coefficient de vétusté de 35% au coût des constructions alors que nombre des bâtiments et par exemple les bureaux, garage, appartement sont en excellent état et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque coefficient de vétusté.

Toutefois, M. Y ne justifie par aucun élément que les bâtiments étaient en excellent état comme il l’affirme, la cour ne pouvant dans ces conditions qu’accorder crédit à l’examen des locaux tel qu’opéré par l’expert judiciaire.

6° L’appelant critique enfin, dans le cadre de la méthode de capitalisation du revenu, la valeur locative moyenne de 31 euros/m²/an retenue par l’expert judiciaire pour la partie commerciale de l’ensemble immobilier, considérant qu’au vu des termes de comparaison énoncés par l’expert une valeur de 40 euros doit être retenue.

Il y a lieu toutefois d’observer, à l’examen des quatre termes choisis par l’expert, que le plus similaire à l’ensemble immobilier en cause au niveau de la superficie est celui situé […] à Lens pour des locaux d’activités de 2 850 m² de surface utile au loyer annuel de 72 240 euros soit 20 euros le m². Les trois autres termes, également situés à Lens, font ressortir des valeurs supérieures de 40, 44 et 55 m² mais pour des locaux beaucoup plus petits et donc moins pertinents de 1 000 m², 600 m² et 356 m², alors que le bien en cause représente 3 450 m².

Aussi ne peut-il être fait grief à l’expert d’avoir retenu une valeur de 31 m² pour les locaux commerciaux.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé à 1 129 638 euros la valeur de l’immeuble après corrections apportées à l’évaluation de l’expert judiciaire.

Il convient ici de rappeler qu’il s’agit d’une évaluation en bloc de l’ensemble immobillier tel qu’il a été vendu à la société Artois Matériel, et que si cet ensemble avait été vendu par lots, la valeur totale en serait ressortie entre 1 299 083 et 1 355 565 euros (soit 15 à 20 % de plus).

La responsabilité de M. Y et du notaire évaluateur M^e Z

Le notaire a émis un avis de valeur par lots de 1 800 000 euros, ce que son avis précise en indiquant 'j’ai maintenu cette évaluation dans la mesure ou chacun des bâtiments peut être réalisé séparément des autres', alors que la valeur réelle de l’immeuble par lots s’établissait entre 1 299 083 et 1 355 565 euros après expertise. Il en résulte une surévaluation substantielle de 36%.

Alors qu’il représentait à la fois le vendeur, la SCI Boulevard Henri X dont il était le gérant, et l’acquéreur, la société Artois dont il était le président et principal associé, M. Y a pris la décision de vendre l’ensemble immobilier à la société Artois Matériel à un prix de 1 850 000 euros excédant très largement le prix du marché et même l’avis de valeur du notaire consulté qui avait été émis par lots, tout en ayant le projet de céder la société Artois Matériel un mois plus tard.

Dirigeant une société civile immobilière, M. Y possédait des connaissances suffisantes en matière d’évaluation immobilière pour avoir conscience de ce qu’il offrait l’ensemble immobilier à la vente à un prix largement supérieur à sa valeur vénale.

Alors que les consentements réciproques des deux sociétés contractantes qu’il représentait ne pouvaient s’exprimer que par son intermédiaire, la bonne foi contractuelle commandait que dans l’intérêt des deux parties M. Y N le bien à sa juste valeur, ce qu’il n’a manifestement pas fait en se bornant à solliciter un simple avis de valeur auprès d’un seul notaire sans le recouper avec d’autres avis de professionnels de l’immobilier voire d’un expert, ce qui n’aurait pas été superflu vu l’importance de l’ensemble immobilier.

Vendant en bloc l’immeuble de sa SCI à un prix encore supérieur à l’avis de valeur par lots émis par le notaire et dont la surestimation ne pouvait lui échapper eu égard à sa qualité de professionnel de l’immobilier, et cela tout en sachant qu’il allait céder les titres de la société Artois Matériel un mois plus tard, M. Y a manifestement cherché à tirer de la vente un profit personnel maximum au détriment des intérêts de la société acquéreuse dont il allait céder les actions, commettant ainsi une faute dolosive engageant sa responsabilité civile envers la société Artois Matériel dont l’intérêt financier a été lésé à hauteur du profit personnel qu’en a tiré son ancien dirigeant. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Quant à la responsabilité des notaires, c’est à bon droit que le tribunal a écarté celle de M^e C qui n’a fait qu’authentifier la vente, par des motifs pertinents que la cour adopte, et qu’il a retenu celle de M^e Z, auteur de l’avis de valeur de l’immeuble.

En effet, tenu d’une obligation d’information et de conseil envers son client, le notaire a manifestement manqué à cette obligation en surestimant de près de 40 % l’immeuble qu’il avait été chargé d’évaluer. S’il est certain qu’il n’avait pas été missionné pour réaliser une expertise immobilière mais pour donner son avis sur la valeur du bien, il reste que cette mission, quel qu’en soit le coût et quand bien même le mandant n’aurait pas explicitement fait part au notaire de son projet de vente, avait pour objet d’évaluer le bien au plus près de sa valeur vénale après visite des lieux et examen de termes de comparaison. Or force est de constater, à la lumière de l’expertise judiciaire qui a été réalisée, que cette évaluation est très éloignée de la valeur vénale du bien, et que M^e Z n’explique ni justifie cet écart en s’abstenant de produire les éléments de comparaison sur lesquels il s’est appuyé pour soutenir son évaluation.

La faute du notaire évaluateur est ainsi établie et contrairement à ce qu’il soutient, elle est en relation causale avec le préjudice car son avis de valeur a alimenté les manoeuvres dolosives de M. Y en lui permettant de fixer le prix de la vente à un montant largement surévalué.

C’est donc à bon droit que le tribunal a dit que M. Y et M^e Z devaient être tenus in solidum à la réparation du préjudice subi par la société Artois Matériel, et il a fait une juste appréciation de leurs responsabiltés respectives en fixant à 25 % celle du notaire dans le cadre du recours en garantie exercé contre lui par M. Y.

Les premiers juges ont aussi justement évalué le préjudice de la société Artois Matériel à la somme de 719 000 euros, correspondant à la différence entre le prix de vente de l’immeuble (1 850 000 euros) et sa valeur vénale réelle (1 129 638 euros arrondis à 1 130 000 euros), M^e A ne remettant pas en cause le jugement en ce qu’il a rejeté ses autres demandes indemnitaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Parties perdantes, M. Y et M^e Z seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris l’entier coût de l’expertise judiciaire, et à payer à M^e A en qualité la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus des 4 000 euros qui lui ont été alloués en première instance.

Dans leurs rapports entre eux, M. Y devra supporter 75% de ces sommes, M^e Z 25%.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf à juger bien fondée, et non pas sans

objet, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M^e A en qualité de mandataire liquidateur de la société Financière L,

Condamne in solidum M. D Y et M^e Q-R Z aux entiers dépens, en ce compris l’entier coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la société Processuel,

Condamne les mêmes in solidum à payer à M^e A, en qualité de mandataire liquidateur de la société Artois Matériel, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des 4 000 euros alloués en première instance,

Dit que dans leurs rapports entre eux M. Y supportera 75 % des dépens et indemnités pour frais irrépétibles, M^e Z 25 %.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier, pour le président,

S T U V