COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

N° 2022/77

Rôle N° RG 19/17165 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFEF6

SAS JILL

C/

X-L Y

B Y

SCI THESEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e RAVOT

M^e IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04569.

APPELANTE

SAS JILL venant aux droits de la SARL DAYSY DIFFUSION,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège est sis 25 rue Jean-Pierre Timbaud – 38130 ECHIROLLES

représentée par M^e Pierre-alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE et assistée de M^e Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

INTIMEES

Madame X-L Y divorcée de Monsieur C D, venant au droit de Madame E F, décédée née le […] à PUGET-SUR-ARGENS (83099),

demeurant Domaine de Saint-Donat, […]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

G H avec Madame B Y jusqu’au 30/06/14 et

G EN PLEINE PROPRIETE du 01/07/14 au 30/12/14 sur partage successoral,

Madame B Y divorcée de Monsieur I J, venant aux droits de feu K Y décédé le […] et venant aux droits de Madame E Y, décédée

née le […] à […],

demeurant Domaine de Saint-Donat, […]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

G H avec Madame X-L Y jusqu’au 30/06/14

SCI THESEE prise en la personne de son gérant en exercice,

Représentée par la SARL 1856,

Dont le siège social est […],

[…]

Elle-même représentée par Madame X-L Y divorcée de Monsieur C D

Née le […] à PUGET-SUR-ARGENS (83099),

Ladite Société venant aux droits de Madame X L Y, elle-même venant au droit de Madame E Y décédée,

Dont le siège est […], […]

[…]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

G EN PLEINE PROPRIETE depuis le 30/12/14

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Faits, procédure, prétentions et moyens des parties

Selon acte sous seing privé daté du 1er octobre 1981, M. K Y, aux droits duquel lui ont succédé Mesdames X L et M Y, a donné à bail tous commerces aux époux Tour, aux droits desquels est venue la SARL DAYSY DIFFUSION, un local commercial consistant en un magasin et arrière-magasin situé au rez-de-chaussée et à l’entresol d’un immeuble situé à Cannes, au numéro 37 de la rue d’Antibes. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à effet du 1er janvier 1982 pour se terminer le 31 décembre 1990. Il a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années expirant le 31 décembre 1999, puis une nouvelle fois, aux termes d’un acte sous seing privé daté du 8 octobre 1999, à compter du 1er janvier 2000 jusqu’au 31 décembre 2008, moyennant un loyer annuel de 68.454F HC. Il s’est ensuite prolongé tacitement.

Au 1er janvier 2014, le loyer annuel s’élevait à la somme de 17.387,66 € HT/HC.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 mai 2013, les bailleresses ont fait signifier à la SARL DAYSY DIFFUSION un congé pour le 31 décembre 2013, avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014, moyennant un loyer annuel de 154.000 euros, hors charges et hors-taxes.

Les consorts Y ont notifié à la SARL DAYSY DIFFUSION leur mémoire préalable le 6 janvier 2014, en sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 154.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014.

Par acte d’huissier en date du 4 avril 2014, Mesdames Y ont fait assigner la SARL DAYSY DIFFUSION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse pour faire juger que le loyer de renouvellement n’est plus soumis au plafonnement indiciaire et doit être fixé à la valeur locative des locaux concernés, soit 154.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014, avec intérêts au taux légal sur chacune des échéances de loyer due à compter de cette date en application de l’article 1155 du Code civil.
Suite à un partage successoral du 30/06/2014, puis une vente, la SCI THESEE est seule G du local commercial depuis le 30 décembre 2014. Cette dernière est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 7 juillet 2015 rectifié par jugement du 6 juillet 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail initial s’était poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans, et a dit ainsi que le loyer du bail renouvelé devrait être fixé à la valeur locative. Il a également ordonné une expertise judiciaire, destinée notamment à évaluer la valeur locative au 1er janvier 2014.

Suivant déclaration de dissolution et de transmission universelle de patrimoine en date du 10 novembre 2016, la SAS JILL, associée unique de la SARL DAYSY DIFFUSION, a déclaré dissoudre par anticipation sans liquidation la société, cette dissolution ayant entraîné la transmission universelle du patrimoine de la SARL DAYSY DIFFUSION à la SAS JILL.

L’expert désigné, Madame N-O a déposé son rapport d’expertise le 28 juin 2017, aux termes duquel elle a conclu à une valeur locative de 113.600 € à compter rétroactivement du 1er janvier 2014.

La procédure a fait l’objet d’une radiation le 20 février 2018 en l’état de la carence des parties ; un mémoire aux fins de réenrôlement a été notifié le 30 juillet 2018 par les demanderesses, qui avaient notifié auparavant, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2018 à la SAS JILL, un mémoire après expertise.

Dans leur dernier mémoire signifié par acte d’huissier du 15 mars 2019 à la SAS JILL, les bailleresses ont demandé au juge des loyers commerciaux de :

- déclarer recevable l’appel en intervention forcée de la SAS JILL, prise en sa qualité de bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine de la SARL DAYSY DIFFUSION ;

- prononcer la jonction de la présente procédure avec celle introduite le 4 avril 2014 ;

- déclarer commun et opposable à la SAS JILL le jugement sur le fond à intervenir statuant sur la demande principale en fixation du loyer du bail renouvelé

- in limine litis, se déclarer compétent pour trancher la contestation relative à la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative et à l’exclusion du lissage de l’augmentation en résultant ;

- en conséquence, constater que le bail a atteint une durée supérieure à 12 ans, et que le renouvellement a pris effet antérieurement à la date de l’entrée en vigueur de la loi Pinel ;

- fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative, soit la somme de 154.000 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2014, et 174.000 euros par an, HT et HC, à compter du 3 décembre 2014, date de la notification du mémoire n°2 ;

- dire et juger que ledit loyer s’appliquera immédiatement sans application de pallier à l’augmentation progressive de 10%, compte tenu de la date de renouvellement et de la durée du bail expiré;

- condamner la SAS JILL au paiement dudit loyer et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2014 ;

- la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
Par acte d’huissier des 21 et 22 mai 2019 Mesdames X L et M Y et la SCI THESEE ont dénoncé à la SAS JILL l’assignation initiale et les pièces de la procédure, ainsi que le jugement avant dire droit du 7 juillet 2015, et l’ont assignée devant le juge des loyers commerciaux.

La SAS JILL, dans son mémoire en réponse récapitulatif a soulevé in limine litis l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la régularité de sa mise en cause dans le cadre de la procédure, sur la prescription des demandes faites à son égard, et sur l’application des dispositions de la loi Pinel sur le lissage de l’augmentation du loyer. A titre subsidiaire, si la juridiction se déclarait compétente, elle a soulevé l’absence de mise en cause régulière par assignation dans le cadre de la procédure, et en conséquence la prescription des demandes formées à son encontre.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer à compter du 1er janvier 2014 le montant du loyer sur renouvellement à la somme annuelle de 61.483€, HC et HT, toutes les autres conditions du bail demeurant inchangées, de dire que la fixation du loyer renouvelé ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément aux dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce et de condamner les bailleurs à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Par jugement en date du 1er octobre 2019 le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Grasse a :

- dit n’y avoir lieu à jonction ;

- rejeté les exceptions d’incompétence soulevées par la SAS JILL;

- débouté la SAS JILL de sa demande visant à voir constater l’irrégularité de sa mise en cause dans le cadre de la présente procédure ;

- débouté la SAS JILL de sa demande visant à voir constater la prescription des demandes formées à son encontre concernant la fixation du montant du loyer sur renouvellement ;

- fixé le montant du loyer sur renouvellement des locaux sis […] sur la commune de CANNES, à la valeur locative de 113.600 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2014 ;

- dit que les dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014, ne sont pas applicables en l’espèce;

- débouté Mesdames X-L et B Y, la SCI THESEE et la SAS JILL de leurs prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise.

Le juge des loyers commerciaux a considéré, au visa de l’article R.145-23 du code de commerce, que s’il avait une compétence d’interprétation stricte limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, il était néanmoins compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et fin de non-recevoir soulevées dans le cadre de l’instance, et qu’il était compétent pour statuer sur l’ensemble des demandes des parties. Il a dit que l’appel en cause de la SAS JILL par les bailleresses était régulier, cette dernière intervenant aux lieux et place de la SARL DAYSY DIFFUSION suite à dissolution anticipée et transmission universelle du patrimoine, sans qu’il y ait eu besoin d’une nouvelle assignation, et que par voie de conséquence les demandes formées contre la SAS JILL n’étaient pas prescrites.
Sur le fond, après avoir rappelé que le bail à renouveler s’était prolongé au delà de 12 ans par tacite reconduction, de telle sorte qu’en application de l’article L.145-34 dernier alinéa du code de la consommation il devait être fixé à la valeur locative, ce qu’a tranché définitivement le jugement de 2015 ordonnant une expertise, il a fixé, au regard du rapport d’expertise et des demandes des parties, le montant du loyer à la somme de 113.600€ en retenant une surface pondérée de 52m2, une valeur unitaire de 1.900€ /m2, une majoration de 15% du fait de la clause de destination 'tous commerces’ et de la clause autorisant la cession du droit au bail, en rejetant la demande d’abattement de la preneuse. Enfin il a dit que les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 ne pouvaient trouver à s’appliquer, le renouvellement ayant pris effet antérieurement.

La SAS JILL a interjeté appel par déclaration d’appel du 8 novembre 2019, puis par une seconde déclaration d’appel du même jour en raison d’une erreur dans le siège social de l’appelante. Les deux déclarations d’appel ont été jointes.

Par ses conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 20 octobre 2021, la SAS JILL demande à la Cour, vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, R 145-l et suivants du Code de commerce, et l’article 2239 du Code civil, de :

- infirmer le jugement rendu par le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 1er octobre 2019 dans toutes ses dispositions,

ET STATUANT A NOUVEAU :

*A titre principal,

- dire et juger que la société JILL n’a pas été valablement attraite à la procédure dans le délai prévu par les articles L.145-60 du Code de commerce et 2239 du Code civil,

- dire et juger que l’action en fixation du loyer de renouvellement des bailleurs était prescrite lors de la délivrance de l’assignation à la société JILL, soit le 21 mai 2019,

En conséquence:

- déclarer les demandes des consorts Y et de la SCI THESEE à l’encontre de la société JILL irrecevables et prescrites,

*A titre subsidiaire,

- fixer à compter du 1er janvier 2014 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années à la somme annuelle de 60.333 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées,

- dire et juger que la fixation du loyer du bail renouvelé ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4,

*A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ne s’estimerait pas suffisamment éclairée pour déterminer si une modification des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré,

- désigner tel expert qui lui plaira avec la mission de déterminer l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur des locaux litigieux au cours du bail expiré, * En tout état de cause,

- condamner les consorts Y et la société THESEE à verser à la société JILL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts Y et la société THESEE aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile dont distraction au pro’t de M^e Pierre- Alain RAVOT Avocat postulant sous son offre de droit.

La SAS JILL soulève l’irrégularité de la procédure diligentée à son encontre, au motif qu’elle n’aurait été assignée en intervention forcée que par acte des 21 et 22 mai 2019, alors que la transmission universelle de patrimoine, dûment notifiée au bailleur, remonte à 2016, et prétend que le simple mémoire qui lui a été notifié après le dépôt du rapport d’expertise en 2018 ne vaut pas mise en cause régulière, seule l’assignation devant être prise en compte. Dès lors elle soutient que les demandes formées à son encontre par assignation du 21 mai 2019 sont prescrites en raison de la prescription biennale.

Sur le fond, au vu des pièces versées, du rapport d’expertise et de ses propres éléments de comparaison, elle soutient que la valeur locative des locaux litigieux ne saurait dépasser une valeur locative de 1300€/m2/an, ce qui représente déjà une augmentation de loyer particulièrement importante pour la société locataire dont le loyer annuel s’élevait au 1er janvier 2014 à la somme de 17.387,66 euros HT/HC et souligne le fait que la valeur locative telle que déterminée par l’expert représente une augmentation de loyer de plus de 500% par rapport au loyer actuellement acquitté, et est supérieure au chiffre d’affaires annuel réalisé.

Elle soutient que la clause prétendument « tous commerces '' prévue au bail se trouve en réalité vidée de tout son sens et ne justifie, en conséquence, une majoration de la valeur locative qui ne saurait être supérieure à 2%, et que la majoration au titre de la clause de destination du bail et de l’autorisation de cession du droit au bail ne saurait dépasser un pourcentage global de 5%.

En outre elle soutient qu’en application de l’article 14 du contrat de bail, aucun des travaux réalisés par le locataire depuis son entrée dans les lieux ne doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative et qu’au contraire il convient d’appliquer un abattement de 15% sur la valeur locative de base pour faire abstraction des dites améliorations. Enfin elle demande l’application de l’article L.145-34 alinéa 4 relatif au lissage de l’augmentation de loyer, au motif que bien qu’issu de la loi Pinel de juin 2014, il trouverait à s’appliquer au présent bail dont le loyer n’a toujours pas été fixé, le plafonnement étant exclu d’une part du fait du bail supérieur à 12 ans et d’autre part du fait de la modification notable des facteurs de commercialité. A titre subsidiaire sur ce dernier point elle demande qu’une expertise soit ordonnée le cas échéant.

Par leurs conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 22 septembre 2021, Mesdames X-L et B Y et la SCI THESEE demandent vu les articles L 145-11 et 34 du Code de Commerce, R 145-24 à -27, L.145-34 du code de commerce, 1155 du code civil, de :

* A TITRE PRINCIPAL

- déclarer l’appel interjeté par la SAS JILL non fondé et rejeter ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement du 1er octobre 2019 en ce qu’il a rejeté les moyens fondés sur l’irrégularité de la procédure à l’encontre de la SAS JILL et la prescription de l’action, et dit que la SAS JILL était valablement partie au procès,

- confirmer le jugement du 1er octobre 2019 en ce qu’il a dit que les dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 relatives au lissage du loyer de renouvellement n’étaient pas applicable au présent renouvellement compte tenu de sa date de prise d’effet antérieure à la Loi PINEL,

- déclarer irrecevable la nouvelle demande d’expertise judiciaire,

* INCIDEMMENT

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 113.600 € à compter du ler janvier 2014, en retenant une surface utile pondérée de 52m2, un prix unitaire de 1.900 € et un coefficient de majoration de 15 %

- fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de :

- 154.000 € par an, hors taxe et hors charge, rétroactivement à compter du 1er janvier 2014, avec intérêts au taux légal sur les arriérés à compter de cette même date

- 174.000 € par an, hors taxe et hors charge, à compter du 3 décembre 2014, date de notification du mémoire n° 2, avec intérêts au taux légal sur les arriérés à compter de cette même date,

- dire que ce nouveau loyer sera applicable immédiatement sans pallier d’augmentation limitatifs,

- condamner la Société JILL au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Pierre Yves IMPERATOR, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocat associé aux offres de droit.

Les intimées prétendent que du fait de la transmission universelle du patrimoine sans liquidation la Société JILL est venue aux droits de la Société DAYSY DIFFUSION, société dissoute, et a ainsi acquis d’office la qualité de partie à l’instance, sans qu’il n’ait été nécessaire de l’assigner. Elles soutiennent que la société bénéficiaire de la TUP n’étant pas par définition un tiers au procès, mais partie prenante par suite de la transmission universelle de patrimoine de la Société dissoute, les dispositions de l’article 68 du Code de procédure civile ne lui sont pas applicables. Il en résulte qu’il n’était pas besoin de l’assigner pour l’attraire en la cause puisque par l’effet de la transmission universelle de patrimoine elle est devenue automatiquement partie au procès, seul un échange de mémoire suffisant, et que la SAS JILL est intervenue volontairement à l’instance dans le cadre de la poursuite de la procédure après dépôt du rapport d’expertise, par la notification de son mémoire.

Elles prétendent ensuite qu’aucune prescription de la demande ne peut leur être opposée, que l’appelante confond les actions au fond et les actions en référé tendant à une mesure d’instruction en fondant sa demande sur l’article 2239 du Code civil inapplicable en l’espèce, et que la procédure a été engagée dans le délai de deux ans prévu par le code de commerce et

interrompue par la notification du mémoire préalable en avril 2014, cette interruption perdurant jusqu’à la fin de la procédure engagée.

Sur le fond les intimées exposent qu’à la date du 31 décembre 2013, date pour laquelle congé a été donné, le bail consenti le 8 octobre 1999 et ayant pris effet le 1er janvier 2000 avait atteint une durée supérieure à douze années, justifiant que le loyer de renouvellement échappe au principe de fixation selon la stricte variation de l’indice INSEE, et soit fixé selon la valeur locative du secteur. Elles prétendent que la date du renouvellement du bail dont s’agit étant antérieure à celle d’entrée en vigueur de la Loi PINEL instaurant un lissage de 10% de l’augmentation de loyer, le loyer de renouvellement doit échapper par principe audit lissage, la loi Pinel étant applicable aux baux signés ou renouvelés postérieurement au 1er septembre 2014, et demandent la confirmation sur ce point. Par ailleurs elles prétendent que l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de commerce n’autorise le lissage dans le temps de l’augmentation de loyer que lorsque le déplafonnement résulte de la modification notable des éléments mentionnées aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou de l’application d’une clause du contrat relative à la durée du bail. A contrario, le lissage ne serait pas appliqué lorsque, comme en l’espèce, le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à un contrat d’une durée excédant 12 ans.

Elles soutiennent que sur ce point la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire en appel est irrecevable comme étant nouvelle.

Sur le fond, les intimées demandent l’infirmation du jugement et contestent la superficie du local retenue par l’expert judiciaire et le premier juge, en demandant d’une part d’appliquer la 5ème charte de l’expertise parue en juillet 2015 applicable aux expertises en cours et d’autre part une application différente de la 4ème charte si celle-ci devait être retenue, ce qui conduit à une surface utile pondérée de 58m2. Elles demandent que la valeur locative retenue soit fixée à 2.500€/m2, en faisant une moyenne entre les références retenues par l’expert et celles de deux autres rapports, l’un amiable l’autre judiciaire établi dans une autre instance, retenant des valeurs contemporaines de la date du renouvellement et pour un secteur géographique et des activités proches. Enfin elles demandent que la décision de première instance soit confirmée en ce qu’elle n’a appliqué aucun abattement mais réformée en ce qu’elle n’a retenu qu’une majoration globale de 15% au lieu de 20 % et demandent donc l’application d’un correctif d’ensemble de 20%.

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 4 janvier 2022.

Motifs de la décision

1) Sur la régularité de la procédure et la prescription de l’action dirigée contre la SAS JILL

L’article L.145-16 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 applicable au présent litige dispose que :

' Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.'

En application de l’alinéa 3 de l’article 1844-5 du code civil, en cas de dissolution ( après réunion de toutes les parts sociales en une seule main), celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n’est réalisée et il n’y a disparition de la personne morale qu’à l’issue du délai d’opposition ou, le cas échéant, lorsque l’opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.

En l’espèce la SARL DAYSY DIFFUSION, locataire titulaire du bail contre laquelle la procédure aux fins de fixation du loyer a été engagée en 2014 par les bailleresses, a été dissoute par anticipation, sans liquidation, suivant déclaration de dissolution en date du 10 novembre 2016, de telle sorte que l’universalité de son patrimoine a été transmise à son associée unique la SAS JILL. Aucune opposition n’ayant été formée par les créanciers, cette transmission a pris effet trente jours après l’expiration du délai d’opposition, soit le 25 décembre 2016. La SARL DAYSY DIFFUSION a été radiée du RCS en mars 2017.

Aux termes dudit acte de dissolution anticipée avec transmission universelle du patrimoine, la Société JILL a déclaré reprendre l’ensemble des engagements et des obligations de la SARL DAYSY DIFFUSION à l’égard de ses cocontractants et d’une manière générale à l’égard des tiers ainsi que l’ensemble des droits dont cette société bénéficiait antérieurement. Cette déclaration est conforme aux dispositions de l’article 1844-5 du code civil précité.

Cette transmission universelle du patrimoine à l’associé unique a des conséquences procédurales, en ce que cet actionnaire se trouve substitué de plein droit aux actions incluses dans le patrimoine de la société dissoute, sans interruption de l’instance, et a de plein droit qualité pour poursuivre les instances engagées par ou contre la société absorbée.

Il n’est pas contesté que la présente procédure a été valablement engagée par les bailleresses par la notification d’un mémoire en janvier 2014, puis par la délivrance d’une assignation à la locataire par acte du 4 avril 2014.

La transmission universelle a eu lieu en cours de procédure, pendant les opérations d’expertise.

Comme le soulignent les intimées, il échet de constater que la SAS JILL a participé nécessairement aux mesures d’expertise judiciaire en ayant été valablement représentée par son Conseil qui est demeuré le même que celui de la Société DAYSY DIFFUSION dissoute pendant le cours de l’expertise, notamment en transmettant à l’expert plusieurs dires en janvier 2017, puisqu’à la date de notification des dires adressés à l’expert par son Conseil, la transmission universelle de patrimoine était devenue effective, de sorte que ce même Conseil ne pouvait intervenir pour le compte de la Société DAYSY DIFFUSION dépourvue alors de personnalité morale, mais était nécessairement intervenu pour le compte de la SAS JILL, sauf à avoir représenté une partie inexistante.

Postérieurement au dépôt du rapport, les bailleresses ont notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2018 à la SAS JILL un mémoire après expertise, puis un mémoire aux fins de réenrôlement le 30 juillet 2018.

Ainsi la SAS JILL est intervenue de plein droit en lieu et place de la SARL DAYSY DIFFUSION dans l’instance engagée par les consorts Y, sans qu’il soit besoin de lui délivrer une nouvelle assignation, et ce en raison des effets de la transmission universelle de patrimoine, de son intervention dans la procédure et de la notification des mémoires.

Par ailleurs en application de l’article L.145-60 du code de commerce, les actions en matière de fixation du loyer sont soumises à la prescription biennale, laquelle commence à courir, en cas de congé avec offre de renouvellement pour un prix non accepté par le preneur, à compter de la prise d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 1er janvier 2014.

L’assignation initiale contre la SARL DAYSY DIFFUSION ayant été délivrée le 4 avril 2014, l’action engagée n’était pas prescrite et la prescription a été interrompue, cette interruption perdurant jusqu’à la fin de la procédure engagée.

C’est vainement que la SAS JILL invoque les dispositions de l’article 2239 du code civil relatives à la suspension de la prescription en cas d’expertise, cet article ayant vocation à s’appliquer en cas d’expertise ordonnée avant toute instance au fond.
Dès lors aucune fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la procédure ou de la prescription ne peut être retenue, le jugement est confirmé sur ces points.

2) Sur la recevabilité de la demande d’expertise

L’article 564 du Code de Procédure Civile dispose que :

' A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'

L’article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Au regard des ces textes, la demande d’expertise présentée à titre subsidiaire en appel par la SAS JILL est recevable, dans la mesure où elle n’est que le complément de la demande tendant à l’application au présent litige des dispositions de l’article L.145-34 4°) tel qu’issu de la loi Pinel, application contestée par les bailleresses et rejetée par le premier juge.

3) Sur le montant du loyer renouvelé

Il est acquis aux débats que le montant du loyer renouvelé du bail liant initialement les consorts Y et la SARL DAISY DIFFUSION doit être fixé à la valeur locative, le bail s’étant prolongé au delà de 12 ans par tacite reconduction, ce qui a été jugé définitivement par le juge des loyers dans son jugement du 7 juillet 2015.

Cette valeur locative est fixée conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce et aux éléments qui y sont énumérés, dont certains sont discutés entre les parties.

* Sur la pondération de la surface du magasin

L’expert judiciaire Madame N-O a retenu une surface pondérée de 52 m2, en appliquant aux locaux les coefficients de pondérations issus de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière parue en octobre 2012 (4ème édition), de la manière suivante :

- rez-de-chaussée :

- surface de vente sur 5m après la vitrine : 26,75 m2 après application d’un coefficient de 1 ;

- surface de vente de 5 à 10 m: 14,88 m2 après application d’un coefficient de 0,8 ;

- surface de vente au delà de 10m : 6,42 m2 après application d’un coefficient de 0,6 ;

- annexe : 0,60 m2 après application d’un coefficient de 0,4;

- étage / entresol:

- réserve et autres dépendances : 3,27 m2 après application d’un coefficient de 0,2 ;

- réserve présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m : 0,11 m2 après application d’un coefficient de 0,1.

Les consorts Y et la SCI THESEE contestent l’application de la 4ème charte de l’expertise immobilière d’octobre 2012 et prétendent qu’un nouveau barème, applicable aux expertises en cours, a été publié le 1er juillet 2015, et qu’en tenant compte de celui-ci, la surface pondérée doit être portée à 58 m2. Ils proposent de procéder aux modifications suivantes : application d’un coefficient de 1 ( au lieu de 0,80) pour la 2ème tranche de la surface de vente, de

0,5 (au lieu de 0,4 retenu par l’expert) concernant l’annexe du rez-de-chaussée, et de 0,3 pour l’étage dans son ensemble (l’expert ayant retenu 0,2 et 0,1).

La SAS JILL demande quant à elle de confirmer la surface pondérée retenue par l’expert et le premier juge.

Tout d’abord il convient de rappeler que les Chartes de l’Expertise en Evaluation Immobilière recensant les pondérations habituellement pratiquées selon le type de local considéré ne sont que des préconisations qui peuvent être adaptées en fonction des caractéristiques intrinsèques du local, et qu’elles n’ont aucun caractère obligatoire ni pour l’expert ni surtout pour le juge. Par ailleurs compte tenu de la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2014, il paraît justifié d’appliquer les pondérations issues de la Charte de l’expertise alors en vigueur ( 4ème édition publiée en octobre 2012), même si une nouvelle charte a été publiée en juillet 2015, pouvant être appliquée aux expertises en cours.

Ensuite, en tout état de cause, l’analyse de la nouvelle charte produite par les demanderesses ne permet pas de remettre en cause les conclusions de l’expert sur la pondération des surfaces.

S’agissant du rez-de-chaussée, c’est-à-à dire la surface de vente proprement dite, la nouvelle charte prévoit que pour la seconde zone de vente située entre 5 et 10m de profondeur à compter de la vitrine, la pondération peut être de 0,80 à 1, contre 0,70 à 0,80 pour le barème de 2012. S’agissant d’un local en forme de 'L’ , avec la plus grande largeur sur rue, et comportant un pilier au milieu, la pondération de 0,80 retenue par l’expert est justifiée.

Concernant l’annexe du rez-de-chaussée, le nouveau barème prévoit une pondération de 0,1 à 0,4, contre une pondération de 0,40 à 0,50 pour l’ancien barème; l’expert a retenu un coefficient de 0,4 pour l’annexe, ce qui paraît justifié s’agissant d’un local exigu et en sous-pente de l’escalier menant à l’étage, ce qui ne permet pas une utilisation commerciale optimum.

S’agissant de l’étage/entresol d’une superficie de 17,47m2, mais d’une surface utile de 16,37m2 compte tenu de la hauteur sous-plafond d’une partie des lieux, il ne s’agit pas d’une surface de vente mais d’un palier, d’une réserve et d’un wc, reliés au rez-de-chaussée par un escalier. Le barème de 2012 prévoit une pondération pour les réserves en étage de 0,20 à 0,25, contre un coefficient de 0,25 pour le nouveau barème. Compte tenu de la configuration des lieux telle que ressortant du rapport d’expertise et des photos, du fait que cet entresol constitue une réserve et non une surface de vente et qu’une partie de cette surface présente une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, le coefficient de pondération appliquée par Madame N-O paraît légitime et fondé.

Dans ces conditions, les bailleresses ne remettent pas sérieusement en cause la pondération retenue par l’expert.

Il conviendra donc de tenir compte de la surface pondérée du magasin telle que retenue par l’expert judiciaire, à savoir 52 m2.

* Sur la valeur unitaire du loyer

L’expert judiciaire a retenu une valeur unitaire de 1.900 euros du mètre carré résultant des éléments de comparaison par lui relevés, et cette valeur unitaire a été retenue par le premier juge, après avoir écarté les éléments de comparaison et les moyens des bailleresses et de la preneuse.
L’expert a retenu 13 éléments de comparaison, tous situés dans la rue d’Antibes à moins de 200 m è t r e s d e d i s t a n c e d u c o m m e r c e o b j e t d u l i t i g e , a l l a n t d u n ° 1 8 a u n ° 6 7 . M a d a m e N-O a procédé à un retraitement des loyers, en tenant compte de la superficie des locaux, et des clauses des baux constituant un transfert de charges du bailleur vers le preneur (taxe foncière portée à la charge du locataire). La moyenne arithmétique des éléments de comparaison se situe à 1.916 euros par mètre carré, la fourchette de prix se situant entre 720 et 3.403 euros du mètre carré.

En excluant les valeurs extrêmes, la moyenne est portée à 1.890 euros par mètre carré et par an. Madame N-O a ainsi retenu une valeur unitaire arrondie à 1.900 euros par mètre carré.

Tant l’appelante que les intimées remettent en cause ces conclusions et les valeurs de comparaison retenues, en invoquant notamment d’autres références issues d’un rapport d’expertise amiable et de deux rapports d’expertise judiciaire réalisés dans deux autres instances concernant des locaux très proches.

Tout d’abord il convient de dire que c’est à juste titre que l’expert judiciaire a actualisé au 1er janvier 2014, soit la date du renouvellement du bail, les loyers des références par lui retenus, ce qui est un moyen d’avoir des éléments de comparaison pertinents. L’article R.145-7 du code de commerce prévoit en effet que les références permettant de fixer la valeur locative doivent être corrigées, notamment à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation, ce qui permet de faire une telle indexation. Le moyen invoqué par la SAS JILL tendant à dire que seuls les loyers fixés contractuellement ou judiciairement doivent être retenus est écarté.

Ensuite il convient de rappeler que le local objet du litige est situé au 37 de la rue d’Antibes à Cannes, artère la plus commerçante de la ville, dotée d’un fort potentiel de commercialité, mais dont la commercialité n’est pas homogène tout au long de l’artère. L’expert judiciaire a ainsi distingué trois secteurs, le local concerné se situant dans le second secteur ( […], soit n°31 à 91). Il a également relevé que même au sein de ce secteur, les prix des loyers augmentent de manière significative à partir des numéros 56/60 de la rue d’Antibes.

Or les bailleresses contestent la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, en se fondant sur une expertise amiable réalisée avant que ne soit engagée la présente procédure. Cet expert, M^me A avait proposé une valeur unitaire comprise entre 2.075 euros et 2.996 euros par mètre carré.

Cependant les références retenues dans ce rapport ne peuvent être considérées comme pertinentes dans la mesure où cet expert a fondé son analyse sur 6 éléments de comparaison uniquement, situés aux numéros 31, 52, 56, 60 et 65 de la rue d’Antibes, alors que le local objet du présent litige est situé au numéro 37 de cette rue, et que les valeurs de comparaison retenues concernent des locaux plus éloignés, et situés dans une zone décrite comme plus chère que celle où se situe le local. Par ailleurs comme l’a relevé à juste titre le premier juge, cet expert amiable n’a pas procédé à un retraitement des loyers en fonction des surfaces louées et des charges, contrairement à M^me N-O, ce qui enlève encore de la pertinence à ces références.

Les mêmes remarques peuvent être appliquées au rapport d’expertise judiciaire de M^me P-Q déposé en janvier 2016, invoqué par les bailleresses, rapport retenant qu’à une date contemporaine de celle objet du présent litige, la valeur unitaire retenue pour des locaux situés à proximité était de 2.100 euros par m2. Or la lecture de cette expertise permet de constater que les locaux visés sont situés au numéro 77 de la rue d’Antibes, soit au-delà de la zone décrite par Madame N-O comme présentant des loyers significativement plus élevés, et que toutes les références retenues concernent des locaux situés entre le 43 et le 111 de la rue d’Antibes, majoritairement au delà du n°62.
Ce second rapport n’est donc pas non plus de nature à écarter le rapport d’expertise judiciaire de M^me N-O, lequel prend en compte des loyers pour des locaux allant du n° 18 au n°67 de la Rue d’Antibes, et enlève deux références, la plus haute et la plus basse.

Enfin la SAS JILL invoque quant à elle, pour demander la minoration de la valeur locative, de prendre certaines des références retenues dans un autre rapport de M^me P-Q, laquelle a déposé en février 2012 un rapport concernant la valeur locative d’un local situé au […], dans le même immeuble que celui exploité par le magasin Marese, mais au 1er étage.

Cependant il échet de constater que d’une part la SAS JILL ne demande de retenir que certaines des références relevées par l’expert, celles qui lui sont favorables, d’autre part que la valeur locative a été arrêtée à la somme de 1.300€/m2 au 1er octobre 2009, soit près de 5 ans avant la date de renouvellement du bail litigieux, ce qui implique que les références sont anciennes ( 2004/2005) et qu’il n’y a pas eu de retraitement des loyers retenus. Il n’y a donc pas lieu de retenir les références retenues dans ce rapport.

Enfin la SAS JILL conteste la valeur unitaire retenue, en indiquant que son application viendrait porter le loyer à une somme supérieure au chiffre d’affaire annuel de la société réalisé depuis 2014.

Toutefois, comme l’a déjà dit le premier juge, le chiffre d’affaire du preneur n’entre pas dans les critères définis par la loi pour déterminer la valeur locative d’un local donné à bail, ces critères étant définis à l’article R.145-7 du code de commerce susvisé.

En conséquence cet élément n’est pas non plus de nature à remettre en cause l’analyse de l’expert judiciaire.

En conséquence il convient de retenir une valeur locative unitaire annuelle à hauteur de 1.900 euros le m2.

Le jugement est confirmé sur ce point.

* Sur la majoration de la valeur unitaire

Madame N-O a appliqué une majoration de 10% à cette valeur unitaire, estimant que la clause permettant une exploitation « tous commerces '' constitue un avantage pour le preneur; elle a ajouté 5% pour la clause autorisant le preneur à céder le seul droit au bail.

Les bailleresses acquiescent à ces majorations mais estiment que la seconde clause justifie une majoration de 10% également, et non seulement de 5%.

Le preneur conteste la majoration, rappelant que le bail est à destination de « tous commerces, à l’exclusion de tous commerces bruyants, incommodes ou insalubres '' ; il estime que cette précision vient exclure toute activité de café-bar, restaurant, club, restauration rapide, piano bar, karaoké ou laverie, et vide de sens cette clause de telle sorte qu’elle ne justifie ainsi que d’une majoration de 2%. Au total s’agissant des deux clauses favorables au preneur, la SAS JILL propose une majoration limitée à 5%.

Le bail de 1981 prévoit au titre de la destination des lieux 'tous commerces à l’exclusion de tous commerces bruyants, incommodes ou insalubres'. Nonobstant les allégations de la SAS JILL, il est manifeste que cette clause 'tous commerces’ est très large et constitue un avantage indéniable pour le locataire, puisque les seules restrictions portées sont celles relatives à des commerces bruyants, incommodes ou insalubres. Or la rue d’Antibes étant la rue la plus commerçante de Cannes, cette clause permet l’exploitation d’un très grand nombre de commerces, à l’exclusion certes des bars, restaurant ou clubs, ce qui ne peut être la destination des lieux compte tenu de la superficie du local, de son aménagement et de son emplacement qui rendent particulièrement inadaptés ce type d’activités. La majoration de 10% est donc justifiée.

De même le bail contient une clause autorisant le preneur à céder son droit au bail à toute personne exerçant l’une des professions autorisée par le bail. Là encore il s’agit d’un avantage indéniable pour le preneur, compte tenu de la clause ' tous commerces’ ci-dessus évoquée, de telle sorte que la majoration de 5% est justifiée.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu une majoration globale de 15%, les bailleresses ne donnant aucun argument valable pour solliciter à nouveau une majoration de 10% pour la clause autorisant la cession.

* Sur l’abattement de la valeur unitaire sollicité par la preneuse

L’article 14 du bail du 1er octobre 1981 prévoyait que 'lors des révisions du loyer ou lors du renouvellement du bail, il ne sera pas tenu compte des améliorations apportées à l’immeuble par le preneur pour l’établissement du nouveau loyer'.

Le bail ayant été renouvelé à plusieurs reprises aux mêmes conditions, cette clause trouve toujours à s’appliquer, puisque visant en outre expressément les renouvellements futurs.

Par ailleurs le bail prévoyait expressément que : ' le preneur est autorisé à effectuer tous travaux d’embellissement et d’aménagements tant intérieurs qu’extérieurs qu’il jugera nécessaires, y compris l’installation d’un escalier intérieur afin d’établir une communication entre le local présentement loué et le local situé au premier étage de l’immeuble et également occupé par lui. ()

En particulier le preneur est autorisé à exécuter à ses frais les travaux suivants :

- remodelage du corridor d’entrée de l’immeuble lequel devra garder la même largeur avec suppression ou déplacement du pilier d’angle et recul de la porte cochère jusqu’à l’entrée de la cage d’escalier,

- modification et éventuellement suppression des piliers intérieurs,

- création et aménagement d’un sous-sol,

- création d’un ascenseur jusqu 'au 1er étage inclus avec moteurs en combles ( …) accès par les locaux loués

- création porte palière de secours à l’entresol.'

Au regard de ces deux clauses la SAS JILL prétend avoir procédé ( elle-même ou les précédents locataires aux droits desquels elle vient) à des travaux d’amélioration depuis son entrée dans les lieux, ce qui justifierait l’application d’un abattement de 15%, puisqu’elle considère que cette clause doit être interprétée en ce sens que la valeur locative doit être déterminée en faisant abstraction des améliorations apportées par le preneur depuis l’origine.

Comme l’a relevé le premier juge, d’une part le simple fait que le locataire ait été autorisé à procéder à ces travaux ne permet pas en soit de justifier d’un abattement sur le montant du loyer, d’autre part il ressort du rapport d’expertise de Madame N-O dans le cadre d’une réponse au dire du preneur sur ce point, que nombre des travaux initialement autorisés n’ont pas été réalisés, et que notamment les piliers intérieurs n’ont pas été modifiés ou supprimés, et qu’il n’existe ni ascenseur ni sous-sol. Il n’est donc pas possible de retenir un abattement pour des travaux qui n’ont jamais été réalisés.
En revanche l’escalier intérieur reliant le rez-de-chaussée à l’entresol a effectivement été créé par le locataire, ce qui n’est pas contestable au vu du rapport d’expertise, et les locaux sont entretenus depuis 1981.

Il convient donc d’en tenir compte et d’appliquer un abattement qui sera limité à 5%.

Le jugement est infirmé.

* Sur la valeur locative

La valeur locative du local objet du litige peut donc être fixée de la manière suivante au 1er janvier 2014 :

- surface pondérée : 52m2

- valeur locative unitaire : 1.900€/m2/ HT et HC

- soit une valeur locative du local de 52 x 1.900€ = 98.800€

- majoration + 15%

- abattement pour travaux – 5 %

Valeur locative nette annuelle : 108.680€ arrondie à 108.600€.

4) Sur l’application de la loi Pinel et la demande de lissage de l’augmentation de loyer

La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel qui a modifié un certain nombre de textes du statut des baux commerciaux a notamment modifié l’article L.145-34 en ce qu’il prévoit désormais dans son alinéa 4 qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 ° à 4° de I’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La SAS JILL demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré inapplicable à l’instance cette dispositions nouvelle compte tenu de la date de renouvellement du bail. Elle invoque une jurisprudence unique selon laquelle il y a lieu de distinguer « le bail en cours de renouvellement» « du bail définitivement renouvelé », considérant « que le bail renouvelé prenant effet avant la loi nouvelle lui est soumis () si le jugement et l’expiration du délai d’appel sont postérieurs à cette date

[le 31 août 2014] ».

Cependant il convient de rappeler qu’en application de l’article 21 de la loi du 18 juin 2014, cette nouvelle rédaction de l’article L.145-34 est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de ladite loi, soit à compter du 1er septembre 2014.

Il n’y a pas lieu de distinguer entre le bail en cours de renouvellement ou celui définitivement renouvelé, seule la date de prise d’effet du renouvellement devant être prise en compte, y compris si la fixation du loyer renouvelé fait l’objet d’une procédure judiciaire.

Dès lors il convient d’écarter l’application de cette disposition au présent litige, et de confirmer le jugement sur ce point.

La demande subsidiaire d’expertise destinée à caractériser l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité pour solliciter l’application de ce texte est sans objet puisque le teste n’est pas applicable. Cette demande est rejetée.

5) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie ayant partiellement gagné et succombé en ses prétentions, il convient de dire qu’elles assumeront chacune la moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise, le jugement étant confirmé sur ce point.

Pour les mêmes motifs les parties sont déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant là encore confirmé.

Par ces motifs

La Cour statuant publiquement, contradictoirement

Rejette les fins de non-recevoir tirées de l’irrégularité de la procédure ou de la prescription;

Déclare recevable la demande subsidiaire d’expertise présentée par la SAS JILL;

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Grasse du 1er octobre 2019 en ce qu’il a :

- débouté la SAS JILL de sa demande visant à voir constater l’irrégularité de sa mise en cause dans le cadre de la présente procédure ;

- débouté la SAS JILL de sa demande visant à voir constater la prescription des demandes formées à son encontre concernant la fixation du montant du loyer sur renouvellement ;

- dit que les dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014, ne sont pas applicables en l’espèce;

- débouté Mesdames X-L et B Y, la SCI THESEE et la SAS JILL de leurs prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise,

L’infirme en ce qui concerne le montant du loyer renouvelé,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant

Fixe le montant du loyer sur renouvellement des locaux sis […] sur la commune de CANNES, à la valeur locative de 108.600 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2014 ;

Dit que ce nouveau loyer sera applicable immédiatement sans pallier d’augmentation limitatifs,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes

Fait masse des dépens qui seront supportés pour moitié par la SCI Thésée et pour moitié par la SAS Jill,

Dit n’y avoir lieu à application des dipositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT