République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/04/2021

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N° de MINUTE : 21/488

N° RG 19/05144 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SS4J

Jugement (N° 11-17-304) rendu le 06 février 2019 par le tribunal d’instance de Maubeuge

APPELANTE

Madame A-B X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicole Douay, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/19/11259 du 15/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Promocil

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick Houssiere, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

DÉBATS à l’audience publique du 16 février 2021 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui,, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

X Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 avril 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par X Brunel, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 janvier 2021

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Vu le jugement contradictoire rendu le 6 février 2019 par le tribunal d’instance de Maubeuge qui saisi par la société anonyme Promocil (la S.A Promocil) à l’encontre de M^me A-B X d’une demande de constatation de la résiliation du bail signé entre les parties par acte sous seing privé en date du 1^er avril 2015 et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé […], […] à Maubeuge, de l’expulsion de M^me A-B X de même que celle des personnes et des biens qui pourraient se trouver dans les lieux de son chef, de la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 406,99 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 25 août 2016, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et de charges, à compter de septembre 2016 et jusqu’à parfaite libération des lieux, tout mois commencé étant dû en entier, des intérêts au taux légal, de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de procédure civile, des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, a :

— constaté la recevabilité de l’action introduite par la S.A Promocil à l’encontre de M^me X,

— constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la S.A Promocil et M^me X portant sur le logement situé […], […] 2016,

— dit en conséquence, que M^me X devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente décision,

— ordonné faute de départ volontaire de M^me X dans le délai, son l’expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 désormais codifiés aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver aux meubles,

— condamné M^me A-B X à payer à la S.A Promocil la somme de 590,36 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dues au 6 décembre 2018 (échéance non incluse) assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté de charges dûment justifiées, révisable comme lui, à compter du mois de décembre 20l8 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêt au taux légal à

compter de la date de leur exigibilité,

— condamné la S.A Promocil à payer à M^me X la somme de 1 500 euros pour défaut de délivrance d’un logement en état d’usage et de réparations,

— débouté M^me X de sa demande au titre d’un préjudice moral,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles, en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle concernant M^me X,

— condamné chacune des parties aux dépens de l’instance, à hauteur de moitié, en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle concernant M^me X,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Vu la déclaration d’appel de M^me X en date du 19 septembre 2019 ;

Vu les dernières conclusions de M^me A-B X notifiées le 11 octobre 2019 demandant à la cour de :

— prononcer l’infirmation sur les chefs expressément critiqués visés en la déclaration d’appel du 19 septembre 2019,

En conséquence :

— condamner la S.A Promocil au paiement du montant de 12 433,72 euros (239,11 euros x 52 mois soit du 1^er avril 2015 à août 2019, date de signification du jugement attaqué au titre de la demande d’indemnité fondée sur le manquement du bailleur pour défaut de délivrance de logement décent à effet de la souscription du bail),

— condamner la S.A Promocil au paiement du montant de 2 000 euros envers M^me X pour préjudice moral,

— condamner la S.A Promocil au paiement du montant de 2 000 euros suivant les dispositifs de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A Promocil aux entiers dépens ;

Vu les conclusions de la S.A Promocil déposées le 3 janvier 2020 demandant à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la recevabilité de l’action introduite, constaté la résiliation de plein droit du bail, dit, en conséquence, que M^me X devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, ordonné, faute de départ volontaire de M^me X dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, désormais codifiés aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver aux meubles, condamné M^me X à lui payer la somme de 590,36 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 6 décembre 2018 (échéance non incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges dûment justifiées, révisables comme lui, à compter du mois de décembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date

de leur exigibilité, (le 1^er juge ayant arrêté la créance locative à la date du 5 décembre), débouté M^me X de sa demande au titre d’un préjudice moral,

— débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Statuant sur l’ appel incident de la S.A Promocil :

— dire et juger que la S.A Promocil a délivré un logement décent et n’a pas manqué à ses obligations légales et contractuelles vis-à-vis de sa locataire,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la S.A Promocil à payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts,

En conséquence :

— dire n’y avoir lieu à dommages et intérêts en faveur de M^me A-B X.

— réformer le Jugement en ce qu’il a partagé les dépens par moitié et condamner M^me X aux entiers dépens de 1^re instance,

En tout état de cause :

— débouter M^me X de sa demande d’indemnité procédurale et plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me X à payer à la S.A Promocil une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Lemmens Houssière avocats aux offres de droit.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens.

RAPPEL DES ÉLÉMENTS DE FAIT ET DE PROCÉDURE

Par acte du 1^er avril 2015, la S.A Promocil a donné à bail à M^me A-B X un immeuble à usage d’habitation situé […], […] à Maubeuge, moyennant un loyer de 234,58 euros charges incluses.

Arguant de loyers impayés, par exploit d’huissier de justice en date du 14 juin 2016, la S.A Promocil a fait délivrer à M^me X un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 332,33 euros au titre des loyers impayés échus au 3 juin 2016 outre des frais de 84,83 euros.

Par acte d’huissier du 25 août 2017, la S.A Promocil a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Maubeuge.

C’est dans ce contexte qu’a été rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 6, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 1240 du code civil696, 699 et 700 du code de procédure civile.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Le jugement n’a été frappé d’aucun appel en ce qu’il dit l’action introduite par la S.A Promocil recevable. La cour n’est donc pas saisie de cette disposition du jugement.

Sur l’état du logement :

Il résulte de l’état d’état des lieux d’entrée dressé de manière amiable et contradictoire la présence de tache sur les murs et le sol de la cuisine, sur les murs et le plafond de la salle de bains et du séjour et que le lavabo de la salle de bains et le réservoir des toilettes étaient sales. Le caractère défraîchi des plafonds de salle de bains et du séjour est confirmé par un rapport du groupe Sambre Avesnois Immobilier édité le 14 octobre 2015, lequel constate également que le revêtement de sol est dégradé dans la cuisine à la suite d’un dégât des eaux non signalé par la locataire, que le locataire précédent avait démoli une cloison, que le dysfonctionnement du cumulus justifie son remplacement, que M^me X a installé une 'triplette’ sur le compteur électrique de sorte qu’une vérification et une mise en sécurité est nécessaire, qu’il manque un abattant de toilettes et que la casse d’un volet roulant justifie son remplacement.

Il est justifié par la bailleresse de la réparation du volet roulant le 29 octobre 2015 par la société Jacquin, du remplacement du revêtement de sol dans la cuisine et le séjour, la réfection des plafonds de la cuisine, du séjour et de la salle de bains et de l’installation d’une cloison le 24 novembre 2015, du remplacement du ballon d’eau chaude le 13 octobre 2015 à la suite d’une première intervention en date du 9 octobre 2015 et de la pose d’une dérivation sur le compteur électrique le 16 novembre 2015.

Par correspondance du 12 novembre 2015, l’ARS (Agence régionale de santé) a informé la S.A Promocil que compte tenu des travaux envisagés par la bailleresse aucune procédure d’insalubrité ne sera mise en oeuvre.

La S.A Promocil justifie avoir procédé à la réfection de la coursive dégradée le 14 août 2018.

Un constat d’huissier du 8 novembre 2018 met en évidence la présence de taches noirâtres ou brunâtres derrière le canapé et à proximité de l’évier de la cuisine et dans la salle de bains et une boursouflure de la peinture du plafond de la cuisine. Il est également fait état d’absence de plinthes.

Le 28 novembre 2018, la S.A Promocil a fait réaliser de nombreux menus travaux d’électricité et de plomberie dans l’appartement. La fiche d’intervention, difficilement lisible, mentionne une fuite de la goulotte en aluminium située en dessous du balcon et liste l’ensemble des interventions depuis 2016 dans le logement.

Sur la résiliation du bail :

M^me X ne formule aucune critique des motifs du jugement ayant retenu qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer du 3 juin 2016 dans le délai de deux mois prévu par la loi. Pour s’opposer à la constatation de la résiliation du bail et à son expulsion, M^me X Z d’une mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire et de la non conformité du logement aux critères de la décence soutenant que le logement n’était pas en bon état d’entretien et de solidité, ni qu’il était protégé contre les eaux de ruissellement et infiltrations, que l’état du logement porte atteinte à sa sécurité et santé et que le logement n’était pas alimenté en eau potable.

La note manuscrite du 29 septembre 2017 de M^me X, laquelle ne peut se constituer de preuve à elle-même, ne démontre pas que l’immeuble n’est pas alimenté en eau potable.

S’agissant du compteur électrique, l’état des lieux d’entrée mentionne son bon état et n’indique pas

que le cache de protection était manquant lors de la prise à bail. Au demeurant, il résulte du rapport sus-visé que M^me X a manipulé ledit compteur.

S’il n’est pas contesté par la S.A Promocil que la coursive de l’immeuble était dégradée, des réparations ayant été effectuées en août 2018, aucune pièce aux débats, notamment les photographies et la correspondance de M. Y du 3 octobre 2017, produites par M^me X n’établit que cet état présentait un risque pour la santé ou la sécurité des occupants ou que la solidité de l’immeuble était affectée.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que les taches ou le caractère défraîchi des embellissements de l’habitation lors de la prise à bail étaient des taches d’humidité de sorte que le logement n’aurait pas été protégé contre les eaux de ruissellement ou les remontées d’eau lors de la prise à bail. Les constatations opérées le 8 novembre 2018 le sont plus de deux années après la délivrance du commandement de payer et l’expiration du délai de deux mois prévu par la loi et ne permettent pas d’établir leur existence à la date dudit commandement.

Ensuite, en octobre et novembre 2015, la S.A Promocil a procédé à la réalisation de travaux dans le logement.

Enfin, M^me X est mal fondée à opposer la mauvaise foi de la S.A Promocil dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire alors que celle-ci a procédé en octobre et novembre 2015 à différents travaux dans le logement, qu’il n’est pas démontré que celui-ci était encore affecté de désordres à la date du commandement de payer, lesquels au surplus ne l’auraient pas rendu inhabitable ou impropre à l’usage d’habitation, et que si la dette de loyers et charges visée dans le commandement de payer est relativement modeste, elle représente plus de 5 termes mensuels de la part à charge de M^me X après versement de l’aide au logement

Dans ces conditions, compte tenu de l’état du logement sus-décrit et des réparations effectuées en octobre et novembre 2015, il n’est pas démontré que le logement était inhabitable ou impropre à l’habitation et il n’est justifié d’aucune circonstance de nature à écarter le constat de la résiliation du bail ou l’expulsion.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur le montant de la dette de M^me X

Si M^me X n’a pas dans sa déclaration d’appel énoncé les chefs du jugement tenant à sa condamnation au paiement de la somme de 590,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 décembre 2018 et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du mois de décembre 2018 jusqu’à la libération des lieux, ces deux dernières dispositions dépendent de la disposition constatant la résiliation du bail en ce qu’elles condamnent M^me X au paiement d’indemnités d’occupation, seulement dues en cas de résiliation.

En l’absence de critique du jugement en ses dispositions relatives à la condamnation au paiement de la somme de 590,36 euros et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur les demandes d’indemnisation d’un préjudice compte tenu du mauvais état du logement et d’un préjudice moral

Pour allouer une indemnité de 1 500 euros à M^me X, le premier juge a retenu que le logement n’avait pas été délivré en bon usage et de réparations compte tenu de la saleté de certains éléments d’équipements et des taches affectant les embellissements, désordres qui ont été réparés en octobre et

novembre 2015.

En premier lieu, M^me X ne peut prétendre à l’indemnisation de préjudices sur le fondement de manquements de sa bailleresse à ses obligations contractuelles postérieurement à la résiliation du bail.

Ensuite, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, si certains embellissements de l’immeuble étaient tachés ou défraîchis lors de la prise à bail de sorte que ceux-ci n’étaient pas un bon état d’usage et que la S.A Promocil n’a procédé aux réparations idoines qu’en octobre et novembre 2015, il n’est pas démontré par M^me X qu’elle a en conséquence subi un préjudice de la prise à bail à la réalisation des travaux, le dommage au vu des pièces aux débats étant esthétique.

Il n’est pas plus établi que l’état de la coursive a entraîné un préjudice à M^me X ou l’a exposé à un risque étant rappelé qu’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à la sécurité des occupants résultant de son état n’est démontré.

Enfin, il n’est pas démontré, s’agissant des désordres, constatés en 2015 et avant la résiliation du bail, autres que ceux affectant les embellissements, un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent sur laquelle M^me X fonde en cause d’appel sa demande d’indemnisation, pas plus qu’une carence ou un défaut de diligences dans l’exécution des réparations du logement dès lors que M^me X ne démontre pas à quelle date le volet roulant a cassé ou le cumulus a connu une panne.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué des dommages-intérêts à M^me X en réparation de son préjudice de jouissance.

La preuve d’un préjudice moral en lien avec un manquement de la S.A Promocil n’est pas rapportée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’expulsion:

La solution du litige conduit à confirmer le jugement sur le prononcé de l’expulsion.

Sur les mesures accessoires :

La solution du litige justifie d’infirmer le jugement sur les dépens et de condamner M^me X à leur paiement ainsi qu’aux dépens d’appel. Ceux-ci, dès lors que M^me X bénéficie de l’aide juridictionnelle totale ne pourront être recouvrés directement par le conseil de la S.A Promocil.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la S.A Promocil à payer à M^me A-B X la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts et en ce qu’il a dit que chacune des parties supportera la moitié des dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant ;

Déboute M^me A-B X de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me A-B X aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président

[…]