République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 09/09/2021

[…]

N° de MINUTE : 21/894

N° RG 20/03608 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TF3R

Jugement (N° 51-20-0003) rendu le 02 septembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béthune

APPELANTE

Madame H D épouse X

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉE

Madame C A épouse Y

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre Delannoy, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2021 tenue par Philippe Brunel magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Louise Theetten, conseiller pour le président empêché conformément aux dispositions de l’article 452 du cpc et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Béthune en date du 2 septembre 2020 qui, saisi par Madame C A épouse Y, preneur, dans le cadre d’un bail à ferme consenti par acte notarié du 28 mai 2004 relatif à une parcelle cadastrée section AY 346 d’une contenance de 37 a 15 centiares sur le territoire de la commune de Béthune appartenant à Madame H D, d’une contestation relative à l’exercice par le preneur de son droit de préemption à la suite de la notification le 16 mai 2018 par le notaire chargé d’établir l’acte du projet de vente d’une partie de ladite parcelle par Madame D au profit de la commune de Béthune pour un prix de 55 000 ' a, pour l’essentiel, :

' déclaré irrecevable la demande de Madame C A en fixation de la valeur vénale et des conditions de la vente des parcelles litigieuses,

' débouté Madame D de sa demande de résiliation du bail,

' rejeté les demandes respectives présentées au titre des frais irrépétibles et dit que chacune des parties conservera des frais engagés par elle au titre des dépens ;

Vu la déclaration d’appel de Madame H D en date du 14 septembre 2020 ;

Vu les conclusions de l’appelante développées oralement à l’audience demandant à la cour :

' la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé l’exercice de son droit de préemption et déclaré Madame Y irrecevable en sa contestation de prix,

' l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la bailleresse visant à obtenir la résiliation du bail de telle sorte que la cour résilie le bail par application des articles L411 ' 31 et L411 ' 35 du code rural et de la pêche maritime et des articles 1766 et 1768 du Code civil, prononce l’expulsion de Madame Y sous astreinte de 500 ' de jour de retard pendant un an, le cas échéant avec intervention de la force publique et fixe une indemnité équivalente au montant du fermage augmenté des taxes jusqu’à libération des lieux,

' de condamner Madame Y à lui payer 3000 ' au titre des frais irrépétibles outre les dépens comprenant le coût du constat dressé par Maître Z le 26 septembre 2018 ;

Vu les conclusions de Madame C A épouse Y développées oralement à l’audience et demandant à la cour de :

— à titre principal : confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation de bail formulée par Madame D,

— à titre incident : infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de Madame A en fixation de la valeur vénale et des conditions de la vente des parcelles AY781 et AY780 et, par voie de conséquence, recevoir l’exercice du droit de préemption de Madame A et juger

que la demande en contestation du prix est recevable,

— en tout état de cause débouter purement et simplement Madame D de l’ensemble de ses demandes et prétentions et la condamner au paiement d’une somme de 3000 ' au titre des frais irrépétibles outre les dépens comprenant les frais de constat

d’ huissier ;

Il est renvoyé aux conclusions de l’une et l’autre des parties pour un exposé complet des moyens qui sont développés.

RAPPEL DES ELEMENTS DE FAIT ET DE PROCEDURE

En vertu d’un acte notarié du 28 mai 2004, Madame C A épouse Y est titulaire d’un bail rural sur une parcelle AY 346 d’une contenance de 37 a 15 centiares située sur la commune de Béthune et appartenant à Madame H D épouse X.

Ladite parcelle a fait l’objet d’une division et se trouve désormais reprise au cadastre sous les numéros AY 781 pour une contenance de 10 a 43 centiares et AY 780 pour le surplus.

La commune de Béthune ayant offert à Madame D l’acquisition d’une partie des parcelles AY 781 pour le prix de 55 000 ', le notaire chargé d’établir l’acte, par courrier recommandé du 16 mai 2018, a notifié les conditions de la vente à Madame A.

Celle-ci a informé le notaire par courrier recommandé du 28 mai 2018 qu’elle souhaitait exercer son droit de préemption mais qu’elle contestait la valeur vénale de la parcelle.

Madame A a ensuite saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Béthune aux fins d’évaluer la valeur de la parcelle.

C’est dans ces conditions qu’a été rendu le jugement déféré à la cour.

MOTIFS

Sur l’exercice du droit de préemption par Madame A épouse Y.

Il sera indiqué à titre liminaire que la délibération du conseil municipal de la ville de Béthune produite par la bailleresse, en date du 20 juin 2014, décide l’acquisition auprès de Madame D « de la bande de terrain d’une superficie de 1138 m² sous réserve d’arpentage par géomètre expert, à extraire de la parcelle cadastrée […], à la valeur fixée par le service France Domaine à 55 000 ' soit 48,33 ' 2 m² ».

Le premier juge a estimé que Madame A, en ayant fait connaître son souhait d’exercer son droit de préemption par courrier recommandé du 28 mai 2018 au seul notaire chargé de la vente, sans notification à la propriétaire du bien Madame D, alors que Madame A ne démontre pas que le notaire avait mandat de gérer la parcelle litigieuse ou qu’elle aurait légitimement pu croire qu’il s’était vue transférer le mandat de gestion du bien loué, a méconnu les dispositions de l’article L412 ' 8 du code rural et de la pêche maritime et que, par voie de conséquence, elle se trouve forclose pour agir en préemption, le délai de deux mois pour faire connaître à la propriétaire sa volonté d’exercer ce droit étant expiré. Il en a déduit que l’action en fixation du prix de la parcelle prévue par l’article L412 '7 de ce même code était en conséquence irrecevable.

La bailleresse demande la confirmation du jugement à ce titre en faisant valoir en outre que Madame A se trouve privée du droit de préemption dès lors qu’elle n’exploite pas régulièrement la

parcelle concernée. Elle se fonde à ce titre sur un constat dressé le 26 septembre 2018 par huissier de justice établissant selon elle l’état d’abandon de ladite parcelle.

Le grief ainsi fait à l’égard de Madame A est également développé au soutien de la demande de résiliation de bail. Le premier juge, dans ce cadre, l’a rejeté en estimant, pour l’essentiel, que la parcelle litigieuse présente le caractère d’une prairie permanente ne devant être fauchée que deux fois par an au printemps et à l’automne et que Madame A produisait une attestations de l’entreprise de travaux agricoles indiquant effectuer les travaux d’entretien de la parcelle.

La cour partage l’analyse ainsi faite par le premier juge. En effet, d’une part, les éléments produits (notamment le relevé parcellaire MSA) montrent que l’ensemble de la parcelle AY346 avant division présente le caractère d’une prairie permanente. Ceci n’est d’ailleurs pas contesté par la bailleresse. Il est constant que ce type de parcelle requiert d’être fauché deux fois par an en mai-juin et en septembre-octobre. Le fait que le constat établi le 26 septembre 2018 mentionne une parcelle en état de friche (orties, mauvaises herbes ronces et chardons), la présence de haies de végétaux non entretenues et la présence de lierre atteste de leur état à la date du constat établi mais pas l’absence de tout entretien. Il est produit pour le compte de Madame A une attestation régulière en la forme établie le 2 juillet 2019 par le responsable de l’entreprise de travaux agricoles Delforge indiquant effectuer des travaux agricoles depuis plusieurs années pour le compte de la SCEA du Gros Moulin ' gérée par Madame Y ' et parmi ces travaux le broyage ou le fauchage et l’entretien régulier de la parcelle AY 346. Il est produit également des factures établies par cette entreprise pour des travaux d’entretien de la parcelle litigieuse même si ces factures concernent des travaux postérieurs à la date du constat. Le moyen ainsi soutenu par la bailleresse sera écarté par la cour comme elle l’a été par le premier juge.

S’agissant de la régularité en la forme de la notification par Madame A de son souhait d’exercer son droit de préemption, force est de constater qu’en l’état des documents produits, il apparaît, d’une part, que le notaire chargé de la vente était également le notaire auprès duquel Madame A, ou plus précisément la SCEA du Gros Moulin dont elle est la gérante, s’acquittait du montant des fermages. Par ailleurs, le courrier du notaire en date du 16 mai 2018 valant notification de l’intention de vendre se termine par la mention « dans l’attente de vous lire dans les meilleurs délais ». Cette expression constitue certes, comme l’a relevé le premier juge, une clause de style mais, dans les circonstances de l’espèce caractérisées par le fait, d’une part, que le courrier de notification ne faisait pas mention de l’adresse de Madame D située en Haute-Garonne dont Madame A indique qu’elle l’ignorait et qui n’apparaît pas davantage mentionnée sur les appels ou quittances de fermages établis par l’étude notariale et d’autre part, que ce même notaire était également chargé du recouvrement des fermages, a pu légitimement conduire Madame A à considérer que le notaire était mandaté par Madame D et qu’elle pouvait valablement lui notifier son intention d’exercer le droit de préemption. Enfin, le fait que le courrier de Madame A ne précise pas pour le compte de qui elle exerce le droit de préemption ne saurait rendre irrégulier la notification faite par celle-ci dès lors que, en l’absence d’éléments contraires, il résulte suffisamment du courrier que la mise en 'uvre du droit de préemption est faite par Madame C A elle-même et pour son compte.

Le jugement sera ainsi infirmé et l’exercice du droit de préemption par Madame A sera déclaré recevable. Par application de l’article L412 ' 7 du code rural et de la pêche maritime, une expertise aux fins de déterminer la valeur vénale de la parcelle sera ordonnée dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt. Il sera en conséquence sursis à statuer sur la détermination de ce prix.

Sur la demande de résiliation du bail

Cette demande a été présentée à titre reconventionnel par la bailleresse sur le fondement de l’article L411 ' 31 du code rural et de la pêche maritime pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Elle se fonde sur le constat établi par huissier de justice le 26 septembre 2018

relatif à l’état d’abandon du fonds. Il y a lieu de se référer aux motifs ci-dessus développés dont il résulte que, d’une part, l’état d’abandon du fonds n’est pas établi et que d’autre part, à supposer qu’il puisse être considéré que Madame A n’établisse pas un entretien régulier du fonds donné à bail avant le mois d’octobre 2018, au regard de la nature de prairie permanente des terres litigieuses, la compromission de la bonne exploitation des terres n’est pas établie. La demande de résiliation ainsi présentée ne peut en conséquence être accueillie et le jugement sera confirmé de ce chef.

La demande de résiliation est également présentée sur le fondement de l’article L411 ' 35 du code rural et de la pêche maritime, la bailleresse soutenant que Madame A aurait cédé une partie du bien loué aux époux B propriétaires de la parcelle contiguë, ceux-ci ayant ouvert une porte à l’arrière de la propriété pour rejoindre la voie publique en empruntant la parcelle donnée à bail. L’interdiction de toute cession du bail posée par l’article L411 ' 35 s’entend nécessairement d’un transfert de tout ou partie du droit personnel d’exploiter le fonds. La bailleresse reproche à Madame A d’avoir laissé les propriétaires du fonds contigu, les époux B, aménager un portail dans la clôture et utiliser le fonds donné à bail pour accéder à la voie publique. Le constat établi à la demande de la bailleresse de 26 septembre 2018 fait effectivement apparaître, tant au regard des énonciations du constat que des éléments photographiques qui y sont joints, la présence d’un portail sur la ligne séparative des deux fonds. Madame B a déclaré à l’huissier qu’elle n’utilisait l’accès que très rarement pour évacuer sa propriété des branches d’arbres coupés. Madame A produit des éléments dont il ressort que dans le courant du premier trimestre 2001 elle a saisi son assureur, dans le cadre de la protection juridique dont elle bénéficiait, en lui expliquant que les époux B avaient pratiqué l’ouverture pour accéder au fonds et qu’elle n’arrivait pas leur interdire le passage, les cadenas mis en place sur la barrière étant régulièrement supprimés.

Du rapport établi le 24 juillet 2001 par l’expert désigné par l’assureur, il apparaît que Monsieur B, malgré les protestations de Madame A, a utilisé le fonds donné à bail à celle-ci pour accéder à la partie arrière de sa propriété à partir de la voie publique et y installer une porte, la SCEA ayant mis en place une chaîne avec cadenas qui n’a pas réussi à dissuader Monsieur B qui soutient avoir obtenu l’accord de la propriétaire pour passer. L’expert estime que le dialogue entre les parties étant impossible seule une solution juridictionnelle peut être envisagée. Madame B a établi une attestation en date du 5 septembre 2019 indiquant que le portail « n’a jamais été ouvert ni utilisé et ne permet nullement l’accès à mon habitation ».

Madame A produit la photocopie d’un courrier en date du 27 mai 2000 à destination du notaire alors chargé du recouvrement des fermages lui faisant part de l’ensemble de cette problématique. Elle ne justifie toutefois pas de l’envoi ni de la réception de cette lettre et les recherches effectuées par l’étude notariale n’ont pas permis d’en retrouver la trace.

En toute hypothèse, l’examen des documents photographiques joints aux constats établis respectivement à la demande de la bailleresse et de la locataire ne permet pas d’établir que le portail serait encore utilisé alors que, comme l’a relevé le premier juge, différents éléments empêchant son utilisation sont posés, d’une part, du côté des parcelles données à bail et, d’autre part, du côté du fonds voisin. De la même façon, les documents photographiques, notamment ceux attachés au constat effectué pour le compte de la bailleresse le 26 septembre 2018 alors que l’opération de fauche et d’entretien n’avait pas encore été effectuée ne font apparaître aucune trace manifeste d’un passage quelconque à partir du fonds B.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, la cession de tout ou partie des droits de bail n’est pas établie. Il sera observé que les dispositions de l’article 1768 du Code civil, d’ailleurs non spécialement invoquées par la bailleresse, en vertu desquelles le preneur d’un bien rural est tenu sous peine de tout dépens et dommages et intérêt d’avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur son fonds, ne sauraient trouver application en l’espèce dès lors qu’il n’est justifié par celle-ci d’aucun préjudice résultant du défaut d’information allégué.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation de ce chef.

Le présent arrêt ne mettant pas fin à l’instance suivie devant la cour, il n’y a lieu de statuer ni sur les dépens ni sur les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de Madame A en fixation de la valeur vénale et des conditions de la vente de la parcelle AY 781 et, statuant à nouveau de ce chef,

Déclare recevable la demande de Madame A en fixation de la valeur vénale et des conditions de la vente des parcelles AY 780 et AY 781,

Ordonne une mesure d’expertise aux fins de détermination de la valeur vénale de ces parcelles et désigne à cette fin monsieur F G, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel, […], Tél : 03.20.12.93.63,

Dit que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par le président de la 8° chambre section 4 de la cour et qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance de ce magistrat ;

Dit qu’en cas de nécessité l’expert désigné pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixe à 1500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Douai par Madame C A épouse Y , avant le 9 octobre 2021 à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de l’avis qui lui sera donné de ce que la consignation a été effectuée,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes.

Le greffier, Pour le président empêché,

L’un des conseillers ayant délibéré

(article 456 cpc)

I. Capiez L. Theetten