République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 10/02/2022

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N° de MINUTE :

N° RG 21/02200 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TSEU

Ordonnance de référé (N° 20/01034)

rendue le 30 mars 2021 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Edelis venant aux droits de la SAS Akerys Promotion

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Loïc Le Roy, membre de la SELARL Lexavoué, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Armelle Amichaud-Dabin, membre de la SELARL A.A.D. Avocats, avocat au barreau de Toulouse, substituée à l’audience par M^e Antoine Phelippeau, avocat au barreau de Toulouse

INTIMÉS

Monsieur Y-D X

né le […] à Saint-Mande (94160)

et

Madame Z A épouse X

née le […] à Evian-les-Bains (74500)

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e René Despieghelaere, membre de la SELARL Alfadroit; avocat au barreau de Lille assistés de M^e Thibault du Manoir de Juaye, membre de la de la SELARL du Manoir de Juaye et Associés, avocat au barreau de Paris

La SAS IFB France

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Claire Titran, membre de L’AARPI Malle Titran François, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil la SELARL Thevenot Mays Bosson, avocat au barreau de Toulouse

L’ association EDC prise en la personne de son président

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Emilie Cheval, membre de la SELARL Dhonte & Associés, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil M^e G Andréo, avocat au barreau de Toulouse

DÉBATS à l’audience publique du 12 octobre 2021 tenue par Y-François Le Pouliquen magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

G H-I, président de chambre

Sophie Tuffreau, conseiller

Y-François Le Pouliquen, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 février 2022 après prorogation du délibéré du 13 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par G H-I, président et E F, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 octobre 2021

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Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 30 mars 2021 ;

Vu la déclaration d’appel de la société Edelis reçue au greffe de la cour d’appel de ce siège le 16 avril 2021 ;

Vu les conclusions de la société Edelis déposées au greffe le 23 septembre 2021 ;

Vu les conclusions de l’association EDC déposées au greffe le 30 septembre 2021 ;

Vu les conclusions de Monsieur Y-D X et de Madame Z A épouse X déposées au greffe le 16 septembre 2021 ;

Vu les conclusions de la société IFB France déposées au greffe le 27 septembre 2021 ;

Vu l’ordonnance de clôture prise le 4 octobre 2021 ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 30 octobre 2006, Monsieur Y-D X et Madame Z A, son épouse, ont signé par l’intermédiaire de la société IFB France un contrat préliminaire de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement de type T3 portant le n° 46 et d’un emplacement de stationnement couvert portant le n° 31 dans un ensemble immobilier situé résidence Elsa, 29, 31 et […] et […].

Cette signature est intervenue après la réalisation d’une projection financière par la société IFB France le 24 octobre 2006 présentant les résultats de l’investissement.

Suivant acte authentique du 7 mars 2007, Monsieur et Madame X ont ainsi acquis cet ensemble immobilier auprès de la société SCI Sébastopol Carnot et Motte pour un montant de 187'500 euros, cette acquisition étant financée en totalité au moyen de la souscription d’un emprunt immobilier auprès du crédit foncier.

Il s’agissait d’une opération de défiscalisation dans le cadre défini par la loi dite « Robien ».

Le promoteur immobilier est la société Finaxis, laquelle a mandaté la société IFB France afin de démarcher la clientèle destinée à acheter les lots immobiliers qu’il construit. La société Akerys promotion, désormais dénommée société Edelis, est venue aux droits de la société Finaxis à la suite d’une fusion absorption en vertu d’une décision d’assemblée générale du 29 décembre 2006.

Monsieur et Madame X font valoir que les documents leur ayant été remis comportent le logo de l’association EDC et la présentation de sa mission auprès des investisseurs. Elle est ainsi présentée comme une association créée à l’initiative d’investisseurs qui « représente et défend en toute indépendance les intérêts de ses adhérents ».

Par actes d’huissier des 5, 7 et 9 octobre 2020, Monsieur et Madame X ont fait citer la société IFB France, la société Akerys promotion actuellement dénommée Edelis et l’association EDC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer la valeur de leur bien immobilier situé résidence Elsa, 29, 31 et […] et […] acquis en 2017 et de :

'condamner in solidum la société IFB France, la société Akerys promotion et l’association EDC à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles

'ordonner à la société Akerys promotion actuellement dénommée Edelis de leur communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant celui de l’ordonnance à intervenir :

-les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par cette dernière, à savoir coût d’acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs

-la dommage ouvrage afin de connaître le coût de la construction

'ordonner à la société IFB France de communiquer l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressée aux investisseurs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant celui de l’ordonnance à intervenir

'condamner in solidum la société IFB France, la société Akerys promotion actuellement dénommée Edelis et l’association EDC aux entiers dépens.

Par ordonnance du 30 mars 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

'ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur B C avec notamment pour mission de :

-décrire l’immeuble des époux X

-procéder à l’évaluation de la valeur vénale de l’immeuble au moment de son acquisition, au moment de sa livraison et au moment de l’expertise

-procéder à une étude comparative entre les valeurs vénales et les prix de vente concernant le bien

-décrire l’étude personnalisée réalisée par la société IFB France et tout document remis aux époux X ; en mesurer le sérieux [et] l’exactitude

-dire si son contenu était de nature à éclairer les époux X sur les risques et les opportunités de leur investissement

-indiquer les prix immobiliers pour des biens similaires en termes de standing, de superficie et de localisation, et pour un appartement de type F3 de 67,68 m²

-donner son avis sur les raisons d’une éventuelle baisse de valeur

-d’une manière générale, donner tous éléments techniques et de fait propres à déterminer les responsabilités encourues et évaluer le préjudice subi par les époux X

'enjoint la société Akerys promotion actuellement dénommée Edelis à communiquer aux époux X dans les 15 jours de la signification de la décision :

-les études préalables à la réalisation du projet notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par cette dernière, à savoir coût d’acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs

-la dommage ouvrage afin de connaître le coût de la construction

'enjoint la société IFB France à communiquer aux époux X dans les 15 jours de la signification de la décision l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressée aux investisseurs 'débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

'condamné les époux X aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel de ce siège le 16 avril 2021, la société Edelis a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a ordonné une expertise, lui a enjoint de communiquer aux époux X les pièces précitées et l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires.

*

* *

Dans ses conclusions déposées au greffe le 23 septembre 2021, la société Edelis demande à la cour de :

' débouter les époux X de leur demande d’irrecevabilité de ses demandes et d’appel incident

'réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

-ordonné une expertise

-enjoint la société Akerys promotion actuellement dénommée Edelis à communiquer aux époux X dans les 15 jours de la signification de la décision :

-les études préalables à la réalisation du projet notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par cette dernière, à savoir coût d’acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs

-la dommage ouvrage afin de connaître le coût de la construction.

'débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes.

À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’expertise judiciaire, elle demande à la cour de la mettre purement et simplement hors de cause.

À titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de :

' réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a défini la mission de l’expert de la manière suivante :

-procéder à l’évaluation de la valeur vénale de l’immeuble au moment de son acquisition, au moment de sa livraison et au moment de l’expertise

-procéder à une étude comparative entre les valeurs vénales et le prix de vente concernant le bien

-décrire l’étude personnalisée réalisée par la société IFB France et de tout document remis aux époux X ; en mesurer le sérieux [et] l’exactitude

-dire si son contenu était de nature à éclairer les époux X sur les risques et les opportunités de leur investissement

-indiquer les prix immobiliers pour des biens similaires en termes de standing, de superficie et de localisation, et pour un appartement de type F3 de 67,68 m²

'confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a laissé à la charge des époux X le paiement de la consignation à valoir sur les frais d’expertise

'juger que la mission confiée à l’expert judiciaire sera la suivante :

-s’adjoindre au besoin tout sapiteur dans une spécialité différente de la sienne après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties

-se faire remettre et prendre connaissance de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission

-se rendre sur les lieux sis résidence Elsa, 29,31 et […] et […] après avoir convoqué les parties et leurs conseils

-décrire l’immeuble des époux X

-renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobiliers, pour des biens similaires en termes de standing, de superficie et de localisation, en l’espèce, dans une résidence de standing dans le même quartier que celui du bien litigieux et pour un T3 de 67,68 m²

'débouter les époux X de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

'condamner in solidum les époux X à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont les frais de référé et d’expertise judiciaire.

Dans leurs conclusions déposées au greffe le 16 septembre 2021, Monsieur et Madame X demandent à la cour de :

'dire irrecevables et mal fondées les sociétés Edelis, IFB, l’association EDC en leurs prétentions, fins et conclusions

'débouter les sociétés Edelis, IFB, l’association EDC de l’ensemble de leurs demandes

'confirmer l’ordonnance entreprise et la compléter des chefs suivants :

-dire si la société IFB a proposé aux concluants le produit le plus adapté à leur situation et si elle a mis en 'uvre tous les moyens pour répondre aux besoins des concluants

-expliquer les raisons de la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente

-chiffrer le préjudice des concluantes

-assortir l’injonction faite à la société Edelis de communiquer les pièces précitées d’une astreinte de 500 euros par jour et par document

'condamner in solidum les sociétés Edelis, IFB, l’association EDC à payer à Monsieur et Madame X les frais d’expertise

'condamner in solidum les sociétés Edelis, IFB, l’association EDC à payer à Monsieur et Madame X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'condamner in solidum les sociétés Edelis, IFB, l’association EDC aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Dans ses conclusions déposées au greffe le 30 septembre 2021, l’association EDC demande à la cour de :

'à titre principal, infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes [et les condamner à lui payer] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel

'à titre subsidiaire, infirmer partiellement l’ordonnance entreprise et déclarer l’association EDC hors de cause et condamner les époux X à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 27 septembre 2021, la société IFB France demande à la cour de :

À titre principal,

'infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

'statuant à nouveau, débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel

À titre subsidiaire,

'infirmer partiellement l’ordonnance entreprise et limiter la mission confiée à l’expert aux points suivants : renseigner la juridiction sur la moyenne des prix immobiliers pour des biens similaires en termes de standing, de superficie de localisation en l’espèce dans une résidence de grand standing au regard de la classification Callon dans le même quartier que celui du bien litigieux et pour un appartement de type 67,68 m²

'rejeter les autres chefs de mission sollicités

'débouter les requérants du surplus de leurs demandes en ce compris celle de communication de pièces

'déclarer la demande de complément de mission contenue dans les dernières écritures notifiées le 16 septembre 2021 par les consorts X irrecevable comme tardive

'mettre les frais de consignation à la charge des consorts X

'débouter les consorts X de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

'condamner les consorts X aux dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.

L’ordonnance de clôture a été prise le 4 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I’ Sur la demande en expertise
À l’appui de leur demande en expertise, Monsieur et Madame X font valoir que le dit immeuble a été estimé en 2019, à leur demande et en vue de la revente de ce dernier, dans une fourchette située entre 90'000 et 100'000 euros, selon qu’il est vendu libre ou occupé, soit une baisse correspondant à 50 % de sa valeur en l’espace de douze ans, laquelle ne peut s’expliquer par une simple baisse du marché immobilier. Ils indiquent soupçonner les différents intervenants de leur avoir sciemment cacher des éléments qui, s’ils leur avaient été communiqués à l’époque, les auraient incités à ne pas acheter cet appartement, et d’avoir rédigé sciemment une étude erronée. Ils indiquent envisager l’introduction d’une action au fond sur le fondement du dol ainsi que du manquement à l’obligation de conseil et d’information.

Les sociétés IFB et Edelis soutiennent notamment que Monsieur et Madame X ne justifient pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise dans la mesure où, d’une part, l’action qu’ils veulent engager serait prescrite, la prescription courant à compter de la date d’achat du bien et, d’autre part, l’erreur sur la valeur n’est jamais une cause de nullité de la vente. Par ailleurs, elles font valoir que le prix de vente s’entendait « acte en mains » et correspondait au prix du marché et que les gains de l’opération immobilière ne leur ont pas été présentés comme une certitude.

L’association EDC sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir que c’est la projection financière personnalisée établie par IFB France qui est mise en cause au titre du dol par les époux X, qu’elle a été attraite dans la présente procédure uniquement parce que IFB France a fait référence à son existence dans sa présentation générale du projet immobilier en utilisant le terme label dans les documents que cette dernière a établis pour son classeur de présentation du projet alors qu’elle n’est mentionnée ni dans la projection financière établie, ni dans le contrat préliminaire, ni dans l’acte de vente. Elle conclut que n’étant ni la rédactrice ni la présentatrice des documents et étant intervenue postérieurement à la phase précontractuelle, sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre.

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Monsieur et Madame X fondent leur demande en expertise sur la découverte de la perte de valeur importante de leur immeuble, laquelle est établie par les deux attestations d’agences immobilières des 27 mars et 16 septembre 2019, alors que la projection financière réalisée par la société IFB France le 24 octobre 2006 prévoyait une valeur de 233'133 euros à l’issue de la période d’immobilisation de 10 années. Ils se prévalent ainsi de man’uvres frauduleuses de la part des sociétés IFB France et Edelis, venant aux droits de la société Finaxis, promoteur immobilier, par la remise d’informations erronées ainsi que d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, Monsieur et Madame X n’ont eu connaissance du fait que la valeur de l’immeuble à l’issue de la période d’immobilisation ne correspondait pas à celle figurant dans la projection financière réalisée par la société IFB France que lors de la réalisation de l’estimation financière du bien en 2019. Ils ne pouvaient avoir connaissance du dommage, consistant dans une perte de chance d’avoir contracté, qu’au moment de cette estimation financière. C’est cette date qui constitue le point de départ de la prescription.
C’est donc à juste titre que le juge des référés a considéré que la prescription de l’action fondée sur le dol n’était pas manifeste.

Sur la mise hors de cause de l’association EDC, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que dans la mesure où cette dernière avait été présentée lors de la vente comme un garant de la réussite de l’opération et qu’il a été recommandé à ces derniers d’y adhérer, ce qu’ils ont fait, il était légitime et nécessaire que la mesure se déroule en sa présence. L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause.

Par ailleurs, la perte de 50 % de la valeur vénale en plus de 10 ans alors même qu’une projection financière avait été réalisée par la société IFB France, elle-même mandatée par le promoteur, la société Finaxis, laquelle est par ailleurs signataire du contrat préliminaire de réservation, justifie que soit réalisée l’expertise sollicitée au contradictoire de ces dernières.

Enfin, la vente du bien par les acquéreurs est sans incidence sur l’action en responsabilité contractuelle que ces derniers pourraient intenter à l’égard de leur cocontractant.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a ordonné une expertise.

S’agissant de la mission confiée à l’expert, les chefs de mission tels que retenus par le premier juge ne nécessitent pas que l’expert porte des appréciations d’ordres juridiques. Par ailleurs, le fait que le marché immobilier soit fluctuant ne rend pas inopérante l’évaluation du bien lors de la réservation et au jour de l’expertise.

Il n’y a pas lieu de l’étendre ni aux chefs de mission tels que proposés par Monsieur et Madame X, ces derniers étant formulés de manière trop générale et, s’agissant du préjudice subi, l’expert a déjà pour mission de donner tous les éléments permettant d’évaluer ce dernier, ni aux chefs de mission proposés par la société Edelis, similaires à ceux retenus par le juge des référés.

Le contenu de la mission confiée à l’expert sera dès lors confirmé.

II’ Sur les demandes de communication sous astreinte

La société Edelis sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a enjoint de produire les études préalables à la réalisation du projet et l’assurance dommages ouvrage afin de connaître le coût de la construction.

À cet égard, elle fait valoir que la communication des éléments financiers sur le projet, lesquelles ne concernent que le promoteur, ne peut aider l’expert à donner son avis sur le fait de savoir s’il y a eu des man’uvres ou fautes précontractuelles avant la vente.

Toutefois, les éléments financiers du dossier sont de nature à donner des éléments sur le chiffrage de la valeur vénale de l’immeuble. L’ordonnance sera dès lors confirmée de ce chef. La communication sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois.

De son côté, la société IFB France sollicite l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle lui a ordonné de communiquer l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux acquéreurs en faisant valoir qu’il n’est nul part indiqué dans cette plaquette que la société IFB France aurait commandée à l’association EDC une telle étude.

En l’espèce, la projection financière réalisée par la société IFB (pièce n° 2 de Monsieur et Madame X) mentionne le label EDC en indiquant que « en amont, elle est sollicitée pour vérifier les éléments du projet d’investissement : le choix du site/le prix d’achat/les conditions bancaires/le rendement financier la rentabilité/la garantie. Tout au long des opérations (y compris la revente), elle a un rôle d’information et d’assistance sur les questions juridiques, financières et fiscales, en collaboration avec des cabinets d’avocats et de notaires. »

Il n’est toutefois précisé à aucun moment l’existence d’une étude réalisée par l’association EDC, cette dernière faisant par ailleurs valoir n’avoir aucun lien avec le promoteur et la société IFB.

L’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle a enjoint à la société IFB France de communiquer aux époux X l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs. Cette demande sera rejetée.

III’Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

Les sociétés IFB France et Edelis seront condamnées aux dépens d’appel et à payer à Monsieur et Madame X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a enjoint la société IFB France de communiquer aux époux X dans les 15 jours de la signification de la décision l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs ;

Y ajoutant :

Rejette la demande faite par Monsieur Y-D X et Madame Z A épouse X en production par la société IFB France de l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs ;

Dit que l’injonction faite à la société Edelis de communiquer à Monsieur et Madame X les études préalables à la réalisation du projet et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée par cette dernière, à savoir coût d’acquisition du terrain, coût de viabilisation, construction, aménagements extérieurs ainsi que la dommage ouvrage, seront assorties d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamne les sociétés IFB France et Edelis à payer à Monsieur Y-D X et Madame Z A épouse X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne les sociétés IFB France et Edelis aux dépens d’appel.

Le greffier Le président