Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 JANVIER 2015

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/20291

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 08/13354

APPELANTS

Mademoiselle Y C

XXX

XXX

Monsieur F C

XXX

XXX

Représentés par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

Assistés de M^e Alexandra DUMITRESCO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 117, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur T X

XXX

XXX

Représenté par M^e Thibaut CASATI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0642

Madame R S épouse X

XXX

XXX

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Laureline DANTZER, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 1939, M. E a pris à bail commercial un terrain situé au fond d’une propriété sise XXX à Paris 11^e.

M. E a édifié sur ce terrain des constructions, à savoir un corps de bâtiment comprenant au rez-de-chaussée un bâtiment principal, et deux logements à usage d’habitation au premier étage et 3 logements à usage d’habitation au 2^e étage.

M. E a cédé à M. H D, par acte notarié du 8 octobre 1942, le droit au bail des locaux et les constructions élevées par lui sur le terrain.

A la suite du décès de son père, M. J D est devenu, en 1953, bénéficiaire du droit au renouvellement du bail commercial portant sur le terrain situé XXX à Paris 11^e. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises les 20 décembre 1961, 8 septembre 1967, 12 juin 1978 et 8 mars 1988.Il a fait l’objet d’une cession par acte notarié du 21 septembre 1988 au bénéfice de M. T X et de son épouse M^me R S. En sus du droit au bail, cédé pour la somme de 120 000 F, M. D a cédé aux époux X, moyennant le prix de 80 000 F, les constructions édifiées sur le terrain objet du bail par M. E et décrites plus avant.

Par acte sous seing privé du 19 septembre 1997, les consorts Z Q ont renouvelé le bail commercial au profit des époux X ; l’acte précisait qu’était donnée à bail commercial une portion de terrain sise XXX à Paris 11^e, constituant un quadrilatère d’une superficie d’environ 290 m2. Il était mentionné dans l’acte que, sur ledit terrain, étaient édifiées des constructions acquises par le preneur aux termes d’un acte notarié le 21 septembre 1988.

La destination des locaux est l’exploitation du commerce de décoration de films, production de films, video, photos, montage de films et vidéo, atelier de dessin et architecture pour l’industrie du film et de la vidéo. Les locaux pouvaient également servir à l’habitation personnelle du preneur.

Les consorts Y et F C viennent aux droits des consorts Z Q en qualité de propriétaires des locaux loués, par l’effet d’une donation du 16 décembre 2005 effectuée à leur profit par M^me Z.

Par exploit du 27 mars 2006, les bailleurs, à l’époque mineurs, représentés par leurs parents, administrateurs légaux de leurs biens, ont signifié à M. et M^me X un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2006 et offre d’indemnité d’éviction à hauteur de 3 000 €. Il était précisé dans l’acte que les propriétaires indivis entendaient se prévaloir de la clause du bail les autorisant à demander que le terrain leur soit rendu libre et débarrassé de toute construction.

Par acte du 26 septembre 2008, M. T X a assigné Melle Y C et M. F C devant le tribunal de grande instance de Paris en annulation de congé, et, subsidiairement, fixation d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 29 septembre 2008, Melle Y C et M. F C, alors mineurs, représentés par leurs parents, administrateurs légaux, ont fait citer devant le même tribunal les époux X en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 18 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris :

— a rejeté la fin de non recevoir opposée par les consorts C à M. T X ;

— a débouté M. X de sa demande d’annulation de congé et dit que celui – ci a mis fin au bail à compter du 30 septembre 2006;

— a dit que ce congé a ouvert droit aux preneurs au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, moyennant paiement d’une indemnité d’occupation ;

— a débouté M. X de sa demande d’annulation de la clause dite de nivellement ;

— a dit que l’indemnité d’éviction doit être évaluée, compte tenu de la situation actuelle des parties, selon les dispositions de l’article 555 du code civil;

avant dire droit, désigné M. B en qualité d’expert aux fins de donner tous éléments permettant le chiffrage de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

— a maintenu le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel;

— a renvoyé l’affaire devant le tribunal après dépôt du rapport de l’expert ;

— a réservé les dépens et l’éventuelle application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rectificatif d’erreur matérielle du 7 juillet 2011, l’objet de l’expertise a été modifié, aux fins de déterminer le montant de l’indemnité due pour le locataire pour l’occupation du terrain objet du bail et des constructions édifiées dessus.

Les consorts C ont interjeté appel de ce jugement les 12 et 13 novembre 2012 et jonction des deux instances a été ordonnée le 23 novembre 2012.

La déclaration d’appel a été signifiée à l’étude d’huissier à M^me X les 14 et 15 novembre 2012 et, selon les mêmes modalités, à M. X le 15 novembre 2012.

M. X a constitué avocat le 27 février 2013.

Par ordonnance du 13 mai 2014, confirmée par arrêt de cette cour du 19 novembre 2014, le juge de la mise en état a rejeté la demande de M. X tendant à voir déclarer caducs les appels des consorts C ainsi que ses moyens d’irrecevabilité et a déclaré irrecevables les conclusions de M. X du 1^er avril 2014 en raison du défaut de respect par l’intimé de l’article 909 du code de procédure civile.

L’arrêt sera rendu par défaut conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 14 novembre 2012 au greffe, à M^me X, à l’étude de l’huissier, le 14 novembre 2012, et à M. X à l’étude de l’huissier, le 15 novembre 2012, les consorts C demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris et de déclarer M. X irrecevable à agir pour défaut de qualité à agir seul dans la présente instance ;

— d’infirmer le jugement déféré sur le fond et juger qu’il n’y pas lieu à payer une indemnité d’éviction aux époux X ;

à titre subsidiaire,

— de juger que l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 3 000 € est satisfactoire ;

— de condamner les époux X in solidum au paiement de la somme de 9 786 € par an à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle globale pour le terrain et pour les constructions édifiées dessus, soit égale au montant du loyer actuel ;

— de fixer l’indemnité d’occupation définitive à la somme de 150 000 € par an hors taxes et hors charges pour le terrain et les constructions ;

à titre subsidiaire,

— de désigner un expert pour déterminer le montant de ces indemnités d’occupation ;

— de condamner les époux X solidairement au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. X

Les consorts C prétendent que M. X est irrecevable à former des demandes et à conclure seul, tant dans l’instance initiale que dans la présente instance, alors que le renouvellement de bail a été consenti aux époux X désignés ensemble comme ' le preneur ' dans le bail ; que M. X est sans qualité à agir seul et que ses demandes et conclusions sont irrecevables par application de l’article 31 du code de procédure civile.

M. X est cotitulaire du bail commercial du 19 septembre 1997 et, à ce titre, a qualité pour agir en justice contre ses bailleurs. Le fait que M^me X son épouse, copreneur, n’ait pas constitué avocat n’interdit pas à M. X d’agir seul en justice pour faire valoir ses droits.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. X sera rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point.

Sur le fond

Les consorts C prétendent, en premier lieu, que la demande d’indemnité d’éviction formée par M. X est irrecevable, faute pour les époux X de pouvoir solliciter le bénéfice de l’application du statut des baux commerciaux. Ils estiment, en effet, qu’il est démontré par les opérations d’expertise que les époux X n’exercent quasiment aucune activité commerciale dans les lieux, qu’ils n’ont produit que 3 années de justificatifs d’activité de 2008 à 2011, soit postérieurement à la notification du congé, et ont perdu le bénéfice de la propriété commerciale dès 1997, et même avant le dernier renouvellement du bail commercial .

Il est constant que le bénéfice de l’indemnité d’éviction de l’article L 145 – 14 du code de commerce n’est accordé qu’au locataire bénéficiaire du statut des baux commerciaux conformément à l’article L 145 – 1 du code de commerce.

Ce n’est qu’en cause d’appel que les consorts C contestent aux époux X le bénéfice du statut des baux commerciaux après leur avoir signifié un congé, au visa de l’article L 145 – 14 du code de commerce et leur avoir offert une indemnité d’éviction.

Il résulte du congé du 27 mars 2006 et du dispositif des conclusions signifiées par les consorts C le 23 juin 2010 repris dans le corps du jugement entrepris que les consorts C ont reconnu par actes extra judiciaires aux époux X, auxquels ils ont offert le paiement d’une indemnité d’éviction, le bénéfice du statut des baux commerciaux;

N’ayant pas depuis adressé un nouveau congé exposant le motif grave et légitime de refus de paiement d’une indemnité d’eviction qu’ils avaient offert de régler, les consorts C sont irrecevables à contester aux preneurs l’application du statut sur la base des constatations de l’expert sur leur activité commerciale de 2008 à 2011.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a dit que le congé délivré le 27 mars 2006 ouvrait droit au bénéfice des preneurs au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement moyennant paiement d’une indemnité d’occupation.

Les consorts C contestent encore que l’indemnité d’éviction puisse être fixée, comme l’a jugé le tribunal de grande instance, en application des dispositions supplétives de l’article 555 du code civil. Ils prétendent, en effet, que M. X ne peut solliciter l’application de l’article 555 du code civil puisqu’il a acquis en 1988 les constructions déjà réalisées pour le prix modique de 80 000 F ; il n’a jamais eu la qualité de constructeur et n’a pas acquitté le coût de la construction ou l’achat des matériaux.

Ils rappellent que l’acte de renouvellement de bail contient une clause de nivellement excluant toute indemnisation des époux X au terme du bail en cas de demande de remise en état originel formulée par le bailleur, c’est à dire de demande de destruction des constructions réalisées sur le terrain ; que cette clause vise à exclure expressément l’application de l’article 555 code civil.

Ils exposent que le bailleur n’a jamais fait le choix de conserver les constructions mais y a été contraint par des motifs de force majeure ou de fait du prince liés à l’interdiction de destruction des constructions désormais classées monuments historiques de sorte que l’article 555 du code civil qui ne régit que les constructions que le propriétaire préfère conserver n’est pas applicable à l’espèce.

En tout état de cause, selon les appelants, les parties avaient convenu d’un loyer fort modique, en contrepartie de l’absence d’indemnisation du preneur lors de son éviction future au titre de la construction, ce qui constitue, au bénéfice du bailleur, une clause d’accession tacite sans contrepartie.

Ils ajoutent que, si les époux X avaient du détruire les constructions, ils auraient du acquitter des frais importants, compte tenu de la configuration des lieux, alors qu’en réclamant un coût de construction jamais exposé, pour l’occupation pendant près de 20 ans d’un logement de 582m2 , acquis pour une somme symbolique, et normalement voué à la démolition, à leurs frais, les preneurs tentent de modifier a posteriori les accords originels des parties, en tirant indûment profit d’une situation imposée par la force majeure.

Il convient de rappeler que les constructions édifiées par M. E, sur le terrain loué par lui en 1939, au XXX, ont fait l’objet de diverses dispositions dans les actes versés aux débats .

Dans l’acte authentique de cession de constructions et de droit au bail conclu entre les preneurs successifs M. J D et les époux X, le 21 septembre 1988, qui rappelait notamment les baux antérieurs et l’identité du constructeur des bâtiments élevés sur le terrain loué, sont rappelées les dispositions sur les constructions figurant dans le bail cédé du 12 juin 1978, et son acte de renouvellement du 8 mars 1988, et notamment le fait qu’à l’expiration du bail, le bailleur pourra exiger que le terrain loué soit rendu libre de toute construction à l’exclusion des murs de clôture , comme prévu au bail d’origine du 31 décembre 1938, et ce, sans indemnités vis à vis du preneur, sauf convention préalable. L’article 13 du bail ajoutait que le bailleur reconnaissait que les constructions édifiée ou acquises par le preneur étaient en propriété exclusive et, qu’en cas de décès du bailleur, on ne pourrait les saisir, sauf en cas de non paiement des loyers ou de non exécution des conditions du bail par le preneur.

L’acte de renouvellement du bail du 19 septembre 1997 conclu entre les consorts Z Q, aux droits desquels viennent les consorts C, et les époux X rappelle dans ses dispositions sur la désignation des locaux que, sur le terrain loué, sont édifiées des constructions acquises par les époux X aux termes d’une convention notariée du 21 septembre 1988 .

L’article 2 des charges et conditions du bail prévoit que les précédents locataires ont été autorisés à élever sur le terrain des constructions ou à acquérir de leurs auteurs les constructions qui pouvaient s’y trouver ; il reprend la disposition du bail précédent selon laquelle, à l’expiration du bail, le bailleur pourra exiger que le terrain loué soit rendu libre et débarrassé de toute construction, à l’exclusion des murs de clôture, comme prévu au bail d’origine du 31 décembre 1938, et ce, sans indemnités vis à vis du preneur, sauf convention préalable. L’article 13 du bail contient, comme l’article 13 du bail du 12 juin 1978, la mention concernant la propriété des constructions édifiées ou acquises par le preneur qui sont en propriété exclusive.

Il résulte de l’examen des clauses contractuelles contenues dans l’acte de renouvellement de bail du 19 septembre 1997, comme dans celle du bail du 12 juin 1978, que les parties ont convenu de régler contractuellement le sort des constructions édifiées sur le terrain, actuellement propriété des consorts C.

Le bail prévoit que les constructions édifiées sur le terrain du XXX sont la propriété des preneurs qui les ont acquises le 21 septembre 1988 et que les bailleurs peuvent exiger, à l’expiration du bail, leur démolition sans indemnité au profit des preneurs.

Comme l’ont justement relevé les premiers juges, l’économie générale de ce contrat permettait aux bailleurs de récupérer un terrain nu après n’avoir perçu qu’un très faible loyer ( 49 990, 24 F par an, soit 7 620, 92 € ) et aux locataires de profiter des constructions acquises au prix attractif de 80 000 F en 1988, mais en subissant une condition de précarité et sans pouvoir espérer d’indemnité en fin de bail pour la perte des constructions. Cet équilibre voulu par les parties a été modifié par l’arrêté d’inscription du bâtiment sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques du 3 août 1993 rendant la destruction de la construction impossible au regard des règles découlant de cette inscription.

Pour autant, il ne peut ére fait application au litige de l’article 555 du code civil dont les dispositions sont rappelées ci après :

' Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnisation pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main – d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdits plantations, constructions et ouvrages '.

En effet, si cet article est applicable aux rapports entre bailleurs et preneurs, le preneur étant un tiers à la propriété du fonds, il n’est pas d’ordre public et ses dispositions ne sont que supplétives de la volonté des parties.

L’alinéa 2 de l’article ne peut recevoir application dès lors que la suppression des constructions ne peut être exigée par les consorts C en raison du classement des constructions comme monuments historiques, ce classement interdisant leur démolition.

L’alinéa 3 de l’article ne peut pas plus être appliqué, les propriétaires du fonds n’ayant nullement préféré conserver la propriété des constructions mais cette conservation leur ayant été imposée par le fait du prince après qu’ils ont, dans un premier temps, dans le congé mettant fin au bail, manifesté clairement leur volonté de voir démolir les construction.

Enfin, l’ application à l’espèce de l’alinéa 3 de l’article 555 contreviendrait au respect de la volonté des parties résultant clairement du bail de 1997 ( comme des baux antérieurs ), à savoir le fait qu’à l’expiration du bail, les preneurs ne pouvaient espérer aucune indemnité pour la perte des constructions.

L’enrichissement résultant pour les bailleurs de la conservation des constructions sur leur fonds a pour cause le contrat de bail signé par les parties ; la perte de la propriété des constructions subie par les preneurs était également prévue au bail : les preneurs ont accepté une propriété précaire pouvant se terminer avec le contrat de bail sans indemnisation, la contrepartie étant le paiement d’un loyer modique pendant le cours de la relation contractuelle.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’indemnité d’éviction devait être évaluée, compte tenu de la situation actuelle des parties, selon les dispositions de l’article 555 du code civil et, statuant à nouveau, de dire et juger que les époux X ne peuvent prétendre à une indemnité pour la perte des constructions acquises par eux le 21 septembre 1988.

L’indemnité d’éviction sera évaluée conformément à l’article L 145 – 14 du code de commerce et sera égale à l’indemnisation du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.

La décision ordonnant expertise sera confirmée sauf sur les dispositions de la mission d’expertise concernant le calcul de l’augmentation de valeur du fonds par référence au 3^e alinéa de l’article 555 du code civil, l’expert devant proposer le calcul d’une indemnité d’éviction conformément à l’article L 135 – 14 du code de commerce.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a maintenu le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel à défaut de pièce justifiant qu’elle soit portée à la somme sollicitée par les propriétaires et de réserver la demande en paiement de l’indemnité d’occupation définitive dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert B commis par le premier juge, la mission de l’expert étant modifiée sur l’assiette de l’indemnité d’occupation, laquelle ne porte que sur le terrain nu, objet du bail, et non sur le terrain nu et sur les constructions édifiées dessus.

Les époux X qui succombent seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel sans qu’il ne soit justifié de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris à l’exception des dispositions par lesquelles le tribunal de grande instance a :

— dit que l’indemnité d’éviction doit être évaluée, compte tenu de la situation actuelle des parties, selon les dispositions de l’article 555 du code civil ;

— donné à l’expert pour mission de déterminer quelle est la somme dont le fonds a augmenté de valeur du fait de l’existence de la construction élevée sur le terrain loué et quel est le coût des matériaux et le prix de la main – d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la construction ;

— demandé à l’expert de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire pour l’occupation du terrain nu objet du bail et des constructions édifiées dessus;

Statuant à nouveau, des chefs infirmés,

Dit que M. T X et M^me R S épouse X ne peuvent prétendre à aucune indemnité pour la perte des constructions acquises par eux le 21 septembre 1988;

Dit que l’indemnité d’éviction due aux époux X est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail, conformément à l’article L 145 – 14 du code de commerce;

Dit que la mission de l’expert B relativement à l’indemnité d’éviction consiste à donner tous éléments permettant de calculer le montant de l’indemnité d’éviction due aux époux X égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ;

Dit que la mission de l’expert B relativement à l’indemnité d’occupation ne porte que sur l’occupation du terrain nu et non sur l’occupation des constructions édifiées sur ledit terrain ;

Déboute les consorts C du surplus de leurs demandes ;

Condamne les époux X aux dépens .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE