République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 28/04/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 18/06861 – N° Portalis DBVT-V-B7C-SBAT

Jugement (N°2017014105) rendu le 25 octobre 2018 par le tribunal de commerce de Lille Métropole

Ordonnance d’incident (N°21/69) rendue le 18 février 2021 par le conseiller de la mise en état

APPELANTE

La société Sofim Promotion, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social 15 rue Christophe Colomb 59700 Marcq en Baroeul

représentée et assistée par M^e Arnaud Ducrocq, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La société Mozart Investissement, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social.

Ayant son siège social 22 place Maréchal Leclerc 59800 Lille

représentée et assistée par M^e Aurélie Cousin, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 21 septembre 2021 tenue par Laurent Bedouet magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 après prorogation du délibéré initialement prévu le 25 novembre 2021(date indiquée à l’issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 septembre 2021

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Exposé du litige

L’hôtel d’Avelin est situé 22 rue Saint Jacques à Lille.

Il est classé monument historique et a abrité le rectorat jusqu’en 2011.

Il a été acheté par Sofim Promotion (Sofim), société de promotion immobilière, en 2014 avec le projet de le diviser en appartements à commercialiser.

La société Mozart Investissement exerce une activité de marchands de biens, promotion immobilière, transactions sur immeubles et conseil.

Elle a manifesté auprès de la société Sofim Promotion son intérêt pour participer au projet de l’hôtel d’Avelin et obtenu de cette dernière des plans et documents techniques sur le projet.

La société Mozart Gestion Privée a tenté de mettre en relation Sofim avec des sociétés de conseil en fiscalisation qualifiées dans la vente de biens immobiliers haut de gamme comme la société Advenis.

La société Mozart Gestion Privée a été rendue destinataire le 24 septembre 2015 d’une offre de service de la société Advenis à l’attention de la société Sofim, Advenis se proposant d’intervenir en qualité d’agent immobilier pour commercialiser l’immeuble en défiscalisation sous le régime 'monument historique'.

Cette lettre reprenait la liste des informations et plans communiqués par Mozart Gestion Privée et lui demandait de communiquer cette marque d’intérêt au vendeur.

Le 12 octobre 2015, Sofim Promotion a écrit à Advenis pour lui indiquer qu’elle avait pris connaissance de sa lettre d’intérêt et qu’elle retenait le principe de sa proposition de commercialisation mais que le projet devait être remanié suite à un recours exercé par un riverain.

La société Sofim Promotion a finalement réinitialisé son projet d’opération immobilière en divisant l’immeuble en une vingtaine d’appartements, après avoir obtenu l’agrément de division. Elle a signé un mandat exclusif de vente d’agent immobilier à Advenis lui permettant de trouver des acheteurs pour certains appartemments, et a vendu à la Scpi Renovalys Patrimoine, émanation d’Advenis, 6 appartements non rénovés.

Il a été convenu entre la société Advenis et la société Mozart Immobilier que cette dernière toucherait des commission liées au marché de travaux, par augmentation du prix du bien immobilier vendu.

Mozart Immobilier a prétendu obtenir des commissions auprès de la société Sofim Promotion sur les travaux réalisés dans les appartements non vendus par la société Advenis et sur les ventes immobilères des lots composant l’hôtel d’Avelin.

La société Sofim Promotion a contesté l’intervention de la société Mozart Immobilier dans le déroulement des opérations et toute rémunération qui en découlerait.

S’agissant des commissions sur les travaux réalisés dans les appartements, le tribunal de commerce de Lille Métropole, par jugement du 22 septembre 2020, a pour l’essentiel, dit que 'la commune intention des parties était de rémunérer la société Mozart au moyen de commissions de travaux'.

Il a en conséquence condamné la société Sofim Promotion à payer à la société Mozart Investissement diverses sommes et enjoint à la société Sofim de communiquer sous astreinte la liste des lots vendus au jour du jugement ainsi que la liste des appartements restant à vendre.

La société Sofim Promotion a relevé appel de cette décision.

La société Mozart Investissement a également assigné la société Sofim Promotion devant le tribunal de commerce de Lille Métropole aux fins de voir celui-ci pour l’essentiel :

— dire qu’il existe une relation contractuelle entre Sofim Promotion et Mozart Investissement au titre de l’opération immobilière 'Résidence Hôtel d’Avelin'

— dire que Sofim Promotion s’est engagée, au titre de la dite relation contractuelle à payer à la société Mozart Investissement une commsision de 5% hors taxe du prix de vente de l’immeuble en contrepartie de ses prestations sur le marché foncier de l’opération,

— condamner en conséquence Sofim Promotion à payer à la société Mozart Promotion la somme de 133 830 euros hors taxe correspondant à 60% des commissions convenues, outre les intérêts,

— enjoindre à Sofim Promotion de payer à Mozart Investissement les commissions à venir dues au titre de la relation contractuelle les unissant en fonctions des ventes à intervenir,

— condamner Sofim Promotion à payer à Mozart Investissement une indemnité de 225 000 euros pour résistance abusive.

Il s’agit du présent litige.

Suivant jugement du 25 octobre 2018, le tribunal de commerce de Lille Métropole a :

— condamné Sofim Promotion à payer à Mozart Investissement la somme de 133 830 euros avec:

* pour un tiers, intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique du premier lot vendu,

* pour un tiers, intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique du cinqième lot vendu,

* pour un tiers, intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique du dixième lot vendu,

— condamné Sofim Promotion à payer à Mozart Investissement la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Sofim Promotion aux dépens,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Suivant déclaration du 18 décembre 2018, la société Sofim Promotion a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées le 31 août 2021, la société Sofim Promotion demande à la cour de :

Vu les articles 1101 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce,

Vu la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

— Réformer le Jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole le 25 octobre 2018 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— Débouter la société MOZART INVESTISSEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société MOZART INVESTISSEMENT au versement à la société SOFIM

PROMOTION d’une somme de 5.000,000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour du jugement à intervenir;

— Condamner la société MOZART INVESTISSEMENT au versement à la société SOFIM PROMOTION d’une somme de 12.000,00 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société MOZART INVESTISSEMENT aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées le 3 août 2021, la société Mozart Investissement demande à la cour de :

Vu les articles 1101, 1134, 1146 et 1147 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu les articles 1101, 1103, 1104, 1231 et 1231-1 nouveau du Code civil,

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu le jugement entrepris,

Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS EN CE QU’IL A :

— Condamné SOFIM PROMOTION à payer à MOZART INVESTISSEMENT la somme de 133 830.00 € avec :

Pour un tiers intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique du premier lot vendu ;

Pour un tiers intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique du cinquième lot vendu ;

Pour un tiers intérêt au taux légal à compter de la signature de l’acte authentique du dixième lot vendu.

— Débouté SOFIM PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

RÉFORMER LE JUGEMENT ENTREPRIS EN CE QU’IL A :

— Débouté MOZART INVESTISSEMENT de sa demande d’enjoindre SOFIM à lui payer les commissions à venir, dues au titre de la relation contractuelle les unissant, en fonction des ventes à intervenir ;

— Débouté MOZART INVESTISSEMENT de sa demande de condamner SOFIM à lui payer une indemnité de 225 000 euros pour résistance abusive et en réparation du préjudice subi par MOZART,

ET, STATUANT A NOUVEAU DE :

— Dire et juger qu’il existe une relation contractuelle entre SOFIM PROMOTION et MOZART INVESTISSEMENT au titre de l’opération immobilier « Résidence Hôtel d’Avelin » ;

— Dire et juger que SOFIM PROMOTION s’est engagée, au titre de la relation contractuelle l’unissant à MOZART INVESTISSEMENT, à payer à cette dernière une commission de 5% du prix de vente de l’immeuble en contrepartie de ses prestations sur le marché foncier de l’opération ;

— Dire et juger que l’accord de SOFIM PROMOTION sur cette commission n’a pas été remise en cause par elle ;

— Constater que MOZART INVESTISSEMENT a respecté et exécuté ses obligations au titre de la relation contractuelle l’unissant à SOFIM PROMOTION ;

— Dire et Juger que l’absence de convention écrite et signée entre SOFIM PROMOTION et MOZART INVESTISSEMENT n’est pas de nature à remettre en cause la relation contractuelle entre les parties et la commission accordée par SOFIM PROMOTION à MOZART INVESTISSEMENT ;

— Enjoindre SOFIM PROMOTION d’avoir à payer à MOZART INVESTISSEMENT les autres commissions dues sur le prix de vente de l’immeuble, dès lors que celles-ci sont exigibles suivant les accords intervenus et que le montant global du foncier n’ait pas baissé, et ce avec intérêts au taux légal et sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’exigibilité de chacune des commissions ;

— Condamner SOFIM PROMOTION à payer à MOZART INVESTISSEMENT une indemnité de 5 000 € pour résistance abusive et en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner SOFIM PROMOTION à payer à MOZART INVESTISSEMENT une indemnité de 220 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

— Débouter SOFIM PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner SOFIM PROMOTION à payer à MOZART INVESTISSEMENT une indemnité de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel ;

— Condamner SOFIM PROMOTION au paiement des entiers frais et dépens de procédure de première instance et d’appel.

SUR CE, LA COUR

— Sur l’engagement de la société Sofim Promotion de verser des commissions à la société Mozart Investissement

La cour est, dans la présente instance, saisie de la question de savoir si la société Sofim Promotion est ou non redevable à la société Mozart Investissement, demanderesse en première instance de commissions calculées en rémunération des prestations de conseil que cette dernière prétend avoir effectuées sur le marché de l’opération immobilière, au titre de la vente immobilière des appartements composants l’Hotel d’Avelin.

La demande de paiement au titre de commissions sur les travaux dans les appartements non vendus faisant l’objet d’une procédure distincte, rappelée dans l’exposé du litige.

Au soutien de sa demande de paiement la société Mozart Investissement fait valoir pour l’essentiel :

— qu’il existe une relation contractuelle entre Mozart Investissement et Sofim et que les engagements qui en découlent n’ont pas été respectés par cette dernière,

— qu’en effet, elle a offert à Sofim un projet pour l’immeuble consistant en la présentation de la société Advenis avec qui elle avait négocié des conditions de partenariat et de commercialisation des lots particulièrement favorables à l’appelante,

— que Sofim a indéniablement accepté cette offre puisqu’elle a fait connaître son accord à Mozart Investissement, régularisé un partenariat avec Advenis et pris le soin de toujours mettre Mozart en copie de leurs échanges.

— qu’un accord a été formalisé à propos de la rémunération de Mozart Investissement par mail du 13 octobre 2015, confirmé par des échanges de mails postérieurs,

— que l’absence de contrat écrit entre les parties n’est pas de nature à dispenser Sofim du règlement des commissions.

Elle ajoute que contrairement à ce qu’elle soutient, l’appelante ne saurait invoquer la loi Hoguet et ses dispositons impératives pour échapper à ses obligations en prétendant que l’accord conclut entre les parties est nul ou irrégulier.

La société Sofim Promotion soutient pour sa part :

— que la société Mozart Investissement et/ou la société Mozart Gestion Privée, ne sont titulaires ni d’aucun mandat, ni de contrat de quelque nature que celà soit,

— que Mozart Investissement (et/ou Mozart Gestion Privée) ne jusitifie par aucun moyen de l’existence de diligences effectuées pour l’accomplissement de sa mission et la réalisation des ventes de lots de l’hôtel d’Avelin.

Elle ajoute que s’il existe une relation contractuelle entre les parties, la loi Hoguet lui est applicable de sorte que les engagements qu’elle a pris sont nuls par application de ses dispositions d’ordre public, dès lors qu’un mandat conforme à ses exigences n’a pas été signé entre les parties.

Il appartient à la société Mozart Investissement, qui prétend obtenir le paiement de commissions de la part de la société Sofim Promotion, de démontrer l’engagement de cette dernière en sa faveur.

Il n’est pas contesté qu’aucun contrat souscrit entre les parties, daté et signé par elles, n’a été établi quant à leurs obligations réciproques, notamment en ce qui concerne le principe et le montant de commissions.

Au soutien de sa demande, la société Mozart Investissement se fonde toutefois du contenu d’un mail daté du 13 octobre 2015 versé aux débats.

Ce courriel est adressé par [R] [H], de la société Sofim à M. [O], [E] '[O][E]@mozartgestionprivee.fr'

son objet est ainsi libellé 'AVELIN Parteneriat'.

Son contenu est le suivant:

'[O],

Suite à nos différents échanges concernant la commercialisation de l’Hôtel Avelin, je te confirme notre accord de principe concernant la proposition de la société Advenis afin de nous accompagner sur ce projet, certains termes seront encore à discuter en fonction de la vie du dossier et des éléments explicités ce matin.

Je te confirme notre accord sur ta rémunération de 5% sur le montant du foncier cédé qui sera versée selon les dispositions suivantes:

-20% à la première vente actée,

-20% à la cinquième vente actée,

-20% à la dixième vente actée,

-20% à la quinzième vente actée,

-20% à la dernière vente du projet.

Toute baisse du montant global du foncier au regard de l’avancée de nos discussions pourra remettre en cause nos accords.

A ta dispsoiton pour échanger et formaliser nos accords avec Advenis.

Sincère salutations,

Sébastien [H]

(…)'

Le mail ci dessus mentionné intervient dans le contexte de pourparlers entre la société Mozart Gestion Privée avec la société Sofim Promotion, lesquels sont détaillés dans différents mails des mois de juillet et août 2015 échangés entre M. [O] [E] et M. [R] [H] dans lesquels plusieurs options sont envisagées entre les deux sociétés quant à leur participation réciproque au projet immobilier concernant l’hôtel d’Avelin.

Les modalités de rémunérations auxquelles il fait référence s’inscrit dans le cadre de ces pourparlers qui ne se sont jamais finalement concrétisés par un accord soit entre Mozart Gestion Privée et/ou Mozart Immobilier et Sofim Promotion, soit par un accord tripartite entre ces deux parties et Advenis.

En effet, le projet initialement prévu, objet des dits pourparlers, n’a pas abouti puisqu’il n’est pas contesté que l’opération de réhabilitation a été mis en attente à raison d’un recours sur le permis de construire et l’absence de l’agrément de division et que lorsque le projet a été remanié et repris par la sociéré Sofim, un mandat de commercialisation exclusif a été confié par Sofim Promotion à la société Advenis.

Dans un mail adressé le 5 janvier 2017 par M. [Y], directeur général de Mozart Investissement, à Sofim, ce dernier récapitule les échanges qui sont intervenus entre eux et explique quel a été selon lui, la plus value apportée par sa société à Sofim notamment en lui présentant le groupe Advenis.

Il indique les modalités financières qui ont été convenues entre Advenis et Mozart Investissement ou Mozart Geston Privée pour la rémunération des affaires apportées par ces dernières.

Il rappelle le contenu du mail du 13 octobre 2015 précité et adresse en copie jointe notamment un projet de contrat de partenariat accompagné d’une convention particulière pour l’hôtel d’Avelin.

L’existence de ce mail peut d’autant moins être invoquée au soutien de l’existence d’un accord avec la société Sofim notamment quant à une éventuelle rémunération de la société intimée que, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 23 janvier 2017 adressée à la société Mozart Gestion Privée, le président de la société Sofim indique qu’il conteste 'fermement la présentation de l’intervention de la société Mozart Gestion Privée et de Monsieur [E] dans le déroulé de l’opération.'

Il ajoute:

'Nous ne vous avons jamais sollicité pour la vente de l’hôtel d’Avelin situé à Lille. Monsieur [E] s’est rapproché de nous pour vous proposer une sortie de l’immeuble en bloc à un investisseur ou un institutionnel ce qui n’a jamais été réalisé en 2015. Nous avons cessé toute tentative de commercialisation suite à un recours sur notre premier permis de construire. Nous n’avons envisagé à aucun moment la signature d’un quelconque accord et ni d’engager une quelconque discussion avec M [E].

La société Advenis nous a été présentée par notre conseil (…)'.

Il rappelle ensuite comment ont abouti les négociations postérieures de sa société avec Advenis par le biais de son conseiller fiscal et rappelle que, dans le cadre d’un partenariat global avec Mozart Gestion Privée, Advenis doit effectivement régler à cette dernière une rémunération d’apporteur d’affaire liée au marché de travaux, et que c’est de ce chef que des honoraires lui sont alloués sur le foncier sans que qu’il s’agisse de la part de Sofim d’une quelconque reconnaisance d’un travail ou d’une mission accomplie par Mozart Gestion Privée dans cette opération.

Ce courrier de la société Sofim rejette catégoriquement l’existence d’un accord conclut entre les parties et particulièrement sur le paiement de commission sur la vente des appartements.

La cour fait surabondament observer que l’appelante ne précise pas quel a été exactement son rôle et celui de la société Mozart Gestion Privée dans les pourparlers ayant existé avec la société Sofim Promotion, le rôle de chacune d’elle n’étant pas clairement défini alors qu’il n’est pas contesté qu’il s’agit de personnes morales distinctes.

La socété Mozart Immobilier est partie à la présente instance alors que dans le mail sur lequel elle prétend se fonder pour obtenir une commission il est fait référence à l’adresse mail de Mozart Gestion Privée.

Ledit mail fait en outre référence à une rémunération attribuée non pas à une des deux sociétés 'Mozart’ mais à M. [E] lui même.

Il résulte de tout ce qui précède qu’aucun accord n’est démontré quant à un engagement de paiement par Sofim Promotion, des commissions réclamées par Mozart Investissement.

La société Mozart Investissement est déboutée de l’ensemble de ses demandes.

La société Sofim Promotion doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dès lors qu’elle ne démontre aucune attitude fautive ou dilatoire de la société Mozart Investissement.

La société Mozart Investissement doit être condamnée à payer la somme de 10 000 euros à la société Sofim Promotion.

Elle est condamnée aux dépens de prmière instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute la société Mozart Investissement de l’ensemble de ses demandes ;

— Déboute la société Sofim Promotion de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne la société Mozart Investissement à payer à la société Sofim Promotion la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamne aux dépens de premeière instance et d’appel.

Le greffierLe président

Marlène ToccoLaurent Bedouet