République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/01/2023

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N° de MINUTE : 23/18

N° RG 21/02936 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TUVB

Jugement (N° 20-003098) rendu le 25 Février 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANT

Monsieur [T] [X]

né le 13 Juillet 1971 à Tlemcen (Algerie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Werquin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [U] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

désistement partiel ordonnance du 9/09/21

Monsieur [W] [D]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

désistement partiel ordonnance du 9/09/21

Monsieur [T] [F]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

désistement partiel ordonnance du 9/09/21

Etablissement Public Lille Metropole Habitat de la Metropole Europeenne de Lille

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Louisa Dahmani, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Morgane Blotin, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 08 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022

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Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2013, l’EPIC Lille Métropole Habitat, ci-après désigné Lille Métropole Habitat, a donné à bail à M. [T] [X] un appartement à usage d’habitation situé au 11ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2]) moyennant un loyer hors charges de 262,24 euros.

Le loyer mensuel hors charges dû à la date du jugement entrepris était de 339,62 euros.

Par acte du 4 novembre 2020, Lille Métropole Habitat a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Lille, M. [T] [X] (titulaire du bail), Mme [U] [Y], M. [W] [D] et M. [T] [F] (ces 3 derniers en qualité d’occupants sans titre) aux fins de voir à titre principal constater que M. [T] [X] sous-loue le logement n° 43 situé au 11ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2], alors qu’il est seul titulaire du contrat de bail, à l’expulsion de toute autre personne et qu’il lui est interdit de sous-louer le logement social qui lui a été attribué par Lille Métropole Habitat, constater que M. [T] [X] est débiteur de la somme de 2 360,73 euros au titre de ses loyers impayés, dire et juger qu’il a gravement manqué à ses obligations contractuelles, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 14 octobre 2013.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 25 février 2021, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure audit jugement, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— prononcé la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 7] aux torts de M. [X] [T] pour sous-location non autorisée,

— dit qu’à défaut pour M. [X] [T], ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci résigne. A défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire»,

— fixé à la somme de 411,49 euros l’indemnité d’occupation mensuelle relative au logement,

— dit que la part correspondant au charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision,

— condamné M. [X] [T] à payer en deniers ou quittances valables à Lille Métropole Habitat la somme de 3 405, 32 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au logement arrêté au 30 novembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [X] [T] à payer à Lille Métropole Habitat la somme de 411,49 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation du logement à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et défini,

— condamné M. [X] [T] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [T] aux entiers dépens,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

— rejeté toute autre demande.

M. [X] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 26 mai 2021, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de l’appelant à défaut d’avoir libéré les lieux, fixé l’indemnité d’occupation à 411, 49 euros, condamné l’appelant à payer à LMH la somme de 3405, 32 euros au titre de l’arriéré locatif, condamné l’appelant à payer une indemnité d’occupation de 411, 49 euros par mois à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux, condamné l’appelant à payer à LMH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en intimant Lille Métropole Habitat ainsi que Mme [U] [Y], de M. [W] [D] et de M. [T] [F].

LMH a constitué avocat le 21 juin 2021.

Par ses dernières conclusions en date du 20 août 2021, M. [X] demande à la cour de :

— recevoir M. [X] en son appel,

— l’en dire bien fondé.

En conséquence, réformer le jugement rendu le 25 février 2021 dont appel,

Statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation du bail liant M. [X] à Lille Métropole Habitat au 20 janvier 2020,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail au 1er août 2020,

— condamner Lille Métropole Habitat à payer à M. [X] la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter Lille Métropole Habitat de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Lille Métropole Habitat à payer à M. [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens en ce compris ceux de première instance.

Par conclusions en date du 20 août 2021, M. [T] [X] a indiqué se désister de son appel à l’encontre de Mme [U] [Y], de M. [W] [D] et de M. [T] [F].

Suivant ordonnance en date du 9 septembre 2021, le conseiller chargé de la mise en état a constaté ce désistement partiel.

Par ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2021, Lille Métropole Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 25 février 2021 en toute ses dispositions,

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau :

— constater que M. [X] a sous-loué le logement n°43 situé au 11ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2], alors qu’il est seul titulaire du contrat de bail, à l’exclusion de toute autre personne et qu’il lui est interdit de sous-louer le logement social qui lui a été attribué par Lille Métropole Habitat,

— constater que M. [X] est débiteur de la somme de 2 360,73 euros au titre de ses loyers impayés,

— dire et juger qu’il a gravement manqué à ses obligations contractuelles,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 14 octobre 2013 à la date du 25 février 2021,

— rejeter la demande de dommages et intérêts de M. [X] en ce qu’elle est infondée et injustifiée,

En tout état de cause,

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 2 360,73 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés,

— rejeter toute demande de délai,

— condamner M. [X] à payer à Lille Métropole Habitat la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il y a lieu de constater à titre liminaire que les conclusions de la partie intimée commencent par demander dans leur dispositif la confirmation du jugement puis demandent à la cour de 'statuer à nouveau'. Dans le cadre de ce 'statuant à nouveau', il n’est demandé que la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 2 360,73 euros au titre des loyers impayés, outre une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est donc plus demandé la condamnation de M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre d’un éventuel défaut de libération dujugement.

Sur la demande de la société Lille Métropole Habitat tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du code civil dispose par ailleurs que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Au soutien de sa demande en résolution judiciaire du contrat de bail, Lille Métropole Habitat fait valoir à titre principal que M. [T] [X] a quitté le logement donné à bail pour le sous-louer à trois individus dont les noms ont été repris dans le constat établi par l’huissier qu’elle a mandaté et qu’il a même été constaté l’existence d’un branchement électrique sauvage dans les parties communes. Elle rappelle les dispositions des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 442-3-6 du code de la construction et de l’habitation interdisant la sous-location du logement donné à bail et ajoute que M. [T] [X] s’était engagé à respecter les stipulations du contrat de location dont il était signataire et notamment à ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer, ni héberger de façon permanente, même gratuitement ni affecter les locaux à un usage autre que l’habitation sans l’accord exprès et écrit de Lille Métropole Habitat. conclut que le manquement du locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts.

M. [X] indique qu’au contraire il a été victime de délinquants et de squatters qui se sont introduits dans son logement par voies de fait et conteste formellement les déclarations faites par ces squatters devant l’huissier de justice.

Lille Métropole Habitat produit aux débats un constat d’huissier en date du 24 juillet 2020 dans lequel Maître [N] [K], huissier de justice associé à Lille, énonce qu’il avait pu être constaté au 3ème étage l’existence d’un câble électrique branché dans le local EDFet la présence de plusieurs personnes dans le logement loué à M. [X], à savoir une femme et deux hommes, la femme ayant déclaré se nommer [U] [Y] et ayant présenté une carte d’identité. Selon cette même personne, les deux hommes se nommeraient [W] [D] et [T] [F] et tous étaient en situation irrégulière dans l’attente de papiers . Mme [Y] a indiqué qu’elle versait 400 euros en espèces à M. [X] sans justificatif de versements. Le constat décrit par ailleurs l’installation électrique nomade mis en place dans l’appartement et son raccordement illicite.

C’est sur les énonciations de son constat que Lille Métropole Habitat fonde son action en résiliation judiciaire.

Cependant,il convient de préciser que les constatations faites par l’huissier de justice sont intervenues parce que précisément dans une lettre datée du 1er juillet 2020 se présentant comme une lettre de congé, M. [T] [X] avait dénoncé lui-même auprès de son bailleure fait que son logement avait été investi par des squatteurs. Or précisément, M. [X] n’avait pas d’intérêt à signaler auprès de son bailleur l’existence de personnes tierces dans son appartement alors que si l’en croit les déclarations effectuées auprès de l’huissier de justice dans le cadre du constat, la situation aurait été avantageuse pour l’appelant au plan financier.

S’il est effectif, que l’une des personnes occupant le logement a indiqué que la somme de 400 euros était versée à M. [X] chaque mois, il apparaît douteux que les occupants présents dans le logement , se déclarant en séjour irrégulier, aient souhaité d’emblée reconnaître que leur présence dans les lieux était le résultat de voies de fait commises à l’encontre du locataire en titre.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour estime que la preuve d’une sous-location qui aurait été consentie par M. [X] à des tiers n’est pas suffisamment rapportée et la cour réformera, au regard des éléments nouveaux dont elle dispose en cause d’appel, le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la sous-location invoquée comme motif de résiliation judiciaire du contrat de bail.

La société Lille Métropole Habitat invoque toutefois également au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail le défaut de paiement des loyers depuis janvier 2020, défaut de paiement qui est un manquement à une obligation essentielle du contrat de bail prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, s’il est effectif que M. [X] n’a pas payé ses loyers entre janvier et juillet 2020, il est constant que ce défaut de paiement s’inscrit entre un premier dépôt de plainte de M. [X] en bonne et due forme, dépôt de plainte produit par le bailleur lui-même et au terme duquel M. [X] s’est plaint de ce que des trafiquants de drogue souhaitaient faire de son logement une base de leur opérations délictueuses, s’étaient introduit dans son logement , un vol de clefs étant évoquée dans le cadre de ce dépôt de plainte. Dès lors, et quand bien même le bailleur n’est pas responsable de plein droit des troubles de jouissance commis par des tiers au préjudice de son locataire, les circonstances de l’espèce laissent subsister également un doute quant au fait que le défaut de paiement des loyers par le locataire constituerait en l’espèce un manquement suffisamment grave à ses obligations pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.

Dès lors, par infirmation du jugement entrepris, il convient de débouter la société Lille Métropole Habitat de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire.

Sur la date de résiliation du contrat de bail :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation'.

En l’espèce, la ville de Lille étant en zone tendue, il y a lieu d’en conclure que le préavis en l’espèce est d’un mois.

M. [T] [X] a envoyé à son bailleur une lettre datée du 1er juillet 2020 par laquelle il donnait congé à son bailleur.

Dès lors qu’il résulte des éléments de la cause que Lille Métropole Habitat a accusé réception de cette lettre à la date du 22 juillet 2020, il convient d’en conclure que le bail est résilié à la date du 22 août 2020.

La question de savoir si M. [X] a commis une faute postérieurement à ce congé au titre des conditions de la libération des lieux n’a pas en soi de véritable importance dès lors que Lille Métropole Habitat ne demande dans le dispositif de ses conclusions d’intimé que le paiement des loyers jusqu’au mois d’août 2020 sans maintenir de demande au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la mise en oeuvre de la responsabilité du bailleur et sur la condamnation du locataire aux loyers impayés :

L’article 1725 du code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur n’est pas responsable en principe si des squatteurs entrent dans l’immeuble et troublent la jouissance paisible du locataire ou si le locataire est volé.

La narration des faits telle que faite par M. [X] dans sa lettre de congé et dans son dépôt de plainte impute les troubles apportées à sa jouissance à des faits commis par des trafiquants de drogue ou à de simples squatteurs n’est pas en soi de nature à caractériser la responsabilité du bailleur dans les troubles dénoncés.

Par ailleurs, s’il a été évoqué le fait que le gardien de la résidence a priori préposé de Lille Métrople Habitat aurait remis les clefs de la nouvelle serrure, l’ancienne serrure ayant été remplacée suite aux événements dénoncés aux squatteurs et non au locataire, une telle faute n’est pas caractérisée.

Par ailleurs, la cour dispose de peu d’éléments sur la réalité de la situation précise de M. [X] entre la fin de janvier 2020 et la date de rédaction de sa lettre de congé et notamment sur la réalité du fait qu’il aurait été privé d’accès de manière continue à son logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments , la cour déboutera M. [T] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et le condamnera au contraire à régler à Lille Métropole Habitat la somme de 2 360,73 euros correspondant aux loyers impayés à fin août 2020

Sur les dépens et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient dès lors que la demande de Lille Métropole Habitat en paiement des loyers était à tout le moins fondée, de confirmer le jugement sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

Ce qui est jugé en cause d’appel justifie que chacune des parties conserve la charge des dépens exposés en cause d’appel.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Statuant à nouveau,

Déboute la société Lille Métropole Habitat de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail,

Dit que le bail d’habitation liant Lille Métropole Habitat à M. [T] [X] est résilié à la date du 22 août 2020 ;

Condamne M. [T] [X] à payer à la société Lille MétropoleHabitat la somme de 2 360,73 euros au titre des loyers impayés ;

Déboute M. [T] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis