République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 07/11/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 24/00606 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLDI

Ordonnance de référé (N° 23/00169) rendue le 19 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

Société Fight Fitness Factory, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentée par M^e Marieke Buvat, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

Communaute d’Agglomération Porte du Hainaut, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ayant son siège social, [Adresse 3]

représentée par M^e Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 juin 2024 tenue par Stéphanie Barbot magistrat chargé d’instruire le dossier quia entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mai 2024

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Par un acte du 27 septembre 2021, la société d’équipement et d’aménagement des Ardennes, dite la société « Proteam », a consenti à la société Fight Fitness Factory (la société 3F) un bail commercial portant sur la cellule n° 3 d’un immeuble situé [Adresse 2], d’une durée de neuf ans à compter du 30 septembre 2021, et moyennant un loyer annuel de 15 335,88 euros HT, soit 1 277,99 euros par mois, et une provision sur charges annuelle de 2 160 euros, soit 180 euros par mois.

La société Proteam a délivré à la société 3F deux commandements de payer visant la clause résolutoire :

— le premier, du 21 septembre 2022, portant sur un montant principal de 7 381,61 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— le second, du 14 décembre 2022, sur un montant principal de 7 937,48 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 27 janvier 2023, la société Proteam a cédé l’immeuble donné à bail à la communauté d’agglomération de la Porte du Hainaut (la communauté d’agglomération).

Le même jour, la communauté d’agglomération a régularisé avec la société 3F une convention intitulée « reprise du bail commercial », ayant pour objet de substituer le nouveau bailleur dans tous les droits et obligations du précédent.

Le 22 juin 2023, la communauté d’agglomération a assigné en référé la société 3F en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de l’arriéré des loyers et charges, et d’une indemnité d’occupation.

La société 3F s’est opposée à ces demandes, en soulevant l’irrecevabilité de la demande en paiement des loyers antérieurs au 27 janvier 2023, et en demandant notamment l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par une ordonnance de référé du 19 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— constaté la résiliation du bail à compter du « 31 » janvier 2023 ;

— en conséquence, dit que la société 3F devrait libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— condamné la société 3F à payer à la communauté d’agglomération la somme de 13 756,91 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 octobre 2023 ;

— condamné la société 3F à payer à la communauté d’agglomération une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la société F3F à payer à la communauté d’agglomération une indemnité procédurale de 1 500 euros, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Le 9 février 2024, la société 3F a relevé appel de tous les chefs de dispositif de cette ordonnance.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mars 2024, la société 3F demande à la cour de :

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— juger que la communauté d’agglomération est irrecevable à solliciter sa condamnation au paiement des loyers antérieurs au 27 janvier 2023 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— limiter la créance de la communauté d’agglomération à la somme de 6 419,40 euros TTC, arrêtée au 18 septembre 2023 ;

— juger qu’elle s’acquittera du montant de cette « date » [lire « dette »] en 24 mensualités, en sus du loyer courant ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire de la communauté d’agglomération ;

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 avril 2024, la communauté d’agglomération demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

' constaté la résiliation du bail ;

' dit que la locataire devrait rendre les lieux libres de toute occupation ;

' condamné la locataire à payer une provision ;

' condamné la société locataire au paiement d’une indemnité de procédure et aux dépens ;

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

' fixé au 31 janvier 2023 la date de constat de résiliation du bail ;

' fixé à 13 756,91 euros le montant de la provision à laquelle la société 3F a été condamnée ;

' fixé l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer et charges ;

' rejeté sa demande au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

Statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties au 14 janvier 2023 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société 3F et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer initial majoré de 50 %, augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en tant que de besoin, jusqu’à libération parfaite des lieux ;

— condamner la société 3F au paiement de la somme provisionnelle de 22 174,72 euros, représentant l’arriéré de loyers et charges au 14 janvier 2023 et indemnité d’occupation du 15 janvier 2023 au 30 octobre 2023 ;

— condamner la société 3F au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

En toute hypothèse,

— condamner la société 3F au paiement de la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure ;

— condamner la société 3F aux dépens, en ce compris le coût « des commandements » ;

— rejeté la totalité des demandes de la société 3F.

MOTIFS

1°- Sur la recevabilité de la demande de l’intimée tendant à la condamnation aux loyers antérieurs au 27 janvier 2023

La société 3F soutient que cette demande est irrecevable, aux motifs que :

— la communauté d’agglomération n’a pas qualité à agir contre elle, locataire, pour les loyers antérieurs au 27 janvier 2023, date où la bailleresse a acquis l’immeuble loué, dans la mesure où, avant cette date, elle n’avait la qualité ni de propriétaire de l’immeuble ni de bailleur ;

— seul l’ancien bailleur (Proteam) serait fondé à réclamer les loyers échus antérieurement à la cession de l’immeuble.

La communauté d’agglomération affirme être recevable en cette demande, dès lors que :

— elle vient automatiquement aux droits et obligations de l’ancien bailleur, par l’effet de la cession de l’immeuble à son profit ;

— la société 3F a signé la convention contenant la cession de la créance de loyers impayés, le 27 janvier 2023.

Réponse de la cour :

Il résulte des pièces versées aux débats, d’une part, que, par un acte du 27 janvier 2023, la communauté d’agglomération a acquis de la société Proteam la cellule de l’immeuble donnée à bail à la société 3F.

D’autre part, par le contrat du 27 janvier 2023, intitulé « convention de reprise du bail commercial avec Fight Fitness Factory », signé entre la communauté d’agglomération et le représentant légal de la société 3F, ces parties sont convenues de constater la substitution de la communauté d’agglomération dans tous les droits et obligations de la société Proteam, « en qualité de propriétaire et bailleur » au titre du bail commercial du 27 septembre 2022 ici en cause (cf. l’article 1).

En outre et surtout, il résulte clairement de l’article 5 de cette convention, intitulé « cession de créances de loyers impayés », que la société 3F a « pris acte » de la cession de la créance de loyers échus à la date de la cession du 27 janvier 2023 (6 057,11 euros) consentie par la société Proteam à la communauté d’agglomération, et ce conformément aux articles 1321 et 1324 du code civil – étant observé que l’existence de cette cession de créance n’est pas contestée par l’appelante.

Il résulte de tout ce qui précède que la communauté d’agglomération, cessionnaire, justifie, avec l’évidence requise en matière de référé, de sa qualité à agir aux fins d’obtenir le paiement de la créance de loyers échus au 27 janvier 2023. Sa demande à ce titre est donc recevable.

Il sera ajouté, sur ce point, à l’ordonnance entreprise, dès lors que, si le premier juge a statué sur cette fin de non-recevoir dans les motifs de sa décision, il a toutefois omis de le préciser dans le dispositif de sa décision.

2°- Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formées par le locataire, et sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur

La société 3F fait valoir que :

— le décompte établi par la bailleresse est erroné ; au 30 avril 2023, elle était redevable de la seule somme de 5 578,28 euros, compte tenu du montant de la provision sur charges prévu par le bail ; le jugement doit donc être réformé de ce chef ;

— elle est bien fondée à demander la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette ; en effet, la communauté d’agglomération lui ayant accordé des délais de paiement en juin 2023, elle, appelante, a effectué des paiements substantiels entre juin et octobre 2023 (9 202,24 euros au total), ce qui démontre sa bonne foi ; sa trésorerie lui permet d’apurer sa dette dans les meilleurs délais ; par ailleurs, elle a rencontré des difficultés d’exploitation en raison de désordres (fuites d’eau en toiture) relevant des grosses réparations imputables au bailleur ; sa dette actuelle s’élève à 6 419,40 euros, déduction faite des remboursements effectués ; le jugement doit donc également être réformé sur ce point.

En réponse, la communauté d’agglomération fait valoir que :

— en application du bail, qui prévoyait une indexation annuelle conventionnelle (article 7.1.4), le loyer mensuel s’élève à 1 614,54 euros HT, soit 1 937,45 euros TTC, en ce incluse la provision sur charges indexée à 280 euros HT ; la société 3F a reconnu devoir ce montant, n’ayant pas contesté le commandement du 14 décembre 2022 mentionnant cette somme ; elle l’a reconnu également dans la lettre établie par son conseil le 22 décembre 2022 ;

— les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiements doivent être rejetées ; en effet, le locataire n’a jamais payé le loyer avec ponctualité ; en dépit de versements épisodiques, la dette s’est aggravée et s’élève aujourd’hui à 15 904,91 euros ;

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée au 14 janvier 2023, par l’effet du commandement du 14 décembre 2022 demeuré infructueux.

Réponse de la cour :

En droit, il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, le même texte autorise les juges, en accordant des délais de paiement, à suspendre la réalisation et les effets d’une telle clause résolutoire.

Et l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, ainsi que l’a retenu le premier juge, par des motifs non critiqués par les parties, et que la cour fait siens :

— le bail contient une clause résolutoire applicable en cas de non-paiement du loyer à son échéance (article 24) ;

— et la société Proteam, aux droits de laquelle vient la communauté d’agglomération, a délivré un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les mentions légalement obligatoires, sans que les causes de cet acte aient été intégralement payées par la locataire dans le mois suivant la délivrance de cet acte – ce que la société 3F ne conteste d’ailleurs nullement, se contentant de demander la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien qu’elle reconnaisse elle-même avoir déjà bénéficié de délais de paiement en juin 2023 de la part du bailleur, la société 3F ne démontre pas avoir apuré la totalité de sa dette locative, les pièces communiquées établissant qu’elle a cessé tout paiement à compter du mois d’octobre 2023. En outre, alors qu’elle admet être redevable d’une dette locative de 6 419,40 euros au 18 septembre 2023, elle ne démontre pas avoir fait le moindre effort de paiement pendant le cours de l’instance d’appel. Enfin, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que cet impayé de loyers aurait, fût-ce en partie, pour origine des difficultés d’exploitation du fonds imputables à des fuites d’eau dont la réparation incomberait au bailleur.

En considération de ces éléments, la demande de délais de paiement formée par l’appelante sera rejetée, ce qui justifie, par voie de conséquence, le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire. L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée de ces chefs.

En revanche, la clause résolutoire ayant produit de plein droit ses effets un mois après le commandement de payer du 14 décembre 2022, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 14 janvier 2023, et non au 31 janvier 2023, comme l’a retenu par erreur le premier juge. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

3°- Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La communauté d’agglomération demande que cette indemnité soit fixée au montant du loyer initial majoré de 50 %, augmenté des provisions sur charges, en application des articles 19 et 24 du bail.

La société 3F ne développe aucune argumentation sur ce point.

Réponse de la cour :

En droit, en cas de résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, le preneur sera débiteur d’une indemnité d’occupation rétroactivement, à compter de la date d’effet du commandement (v. not. Civ. 3e, 4 avr. 1991, n° 89-18520 ; Civ. 3e, 27 sept. 2011, n° 10-24.857).

En l’espèce, la société 3 F se maintenant dans les lieux en dépit de la résiliation du bail, elle est débitrice d’une indemnité d’occupation.

S’agissant du montant de cette indemnité d’occupation, l’article 19 du bail en cause stipule que :

Dans tous les cas où le preneur doit restituer les lieux, à la suite par exemple (…) d’une procédure en résiliation de bail ou d’une résiliation de plein droit résultant de la mise en jeu de la clause résolutoire, cette restitution ne sera considérée comme effective qu’à compter du jour où le preneur aura remis l’ensemble des clés des locaux loués au bailleur (…).

Si le preneur se maintenait indûment dans les lieux, il serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent (50 %). Les charges demeurent également dues jusqu’au jour où les lieux sont restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

Et son article 24 :

A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci (…) Ou enfin à défaut de l’exécution des obligations imposées aux preneurs par la loi ou les régalements, et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

« Si dans ce cas » (sic), le preneur serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de cinquante pour cent (50 %).

Il ressort de ses conclusions que la société 3F ne conteste ni l’applicabilité de ces clauses, ni leur portée telle que soutenue par la communauté d’agglomération, ni le montant de l’indemnité d’occupation réclamée par celle-là.

Ainsi, en application du contrat et faute de toute contestation sérieuse soulevée par l’appelante quant au montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable du fait de la résiliation du bail, cette indemnité doit être fixée à la somme de 2 738,17 euros TTC (2 402,17 euros TTC de loyer majoré + 336 euros TTC de charges), tel que le demande l’intimée.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée uniquement sur le quantum de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’appelante.

4°- Sur le montant de la provision due par la société 3F

La communauté d’agglomération demande la condamnation de la société 3F au paiement d’une provision de 22 174,72 euros, au titre des loyers et charges impayés au 14 janvier 2023, et de l’indemnité d’occupation due entre le 15 janvier 2023 et le 30 octobre 2023. Elle détaille le compte entre les parties (p. 8 de ses conclusions).

La société 3F conteste le compte établi en première instance par la bailleressse, au titre des loyers compris entre les mois de janvier 2023 et avril 2023 inclus (p. 4 de ses conclusions).

Réponse de la cour :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La bailleresse demande le paiement des sommes suivantes (cf. p. 8 de ses conclusions) :

—  6 064,33 euros au titre des loyers échus antérieurement au 27 janvier 2023 ;

— et 26 012,63 euros au titre des indemnités d’occupation de 2 738,17 euros par mois, échues entre le 15 janvier 2023 et le 30 octobre 2023, soit une période de 9 mois et demi ;

— dont à déduire les cinq versements réalisés par la locataire entre les mois de juin et octobre 2023 : 9 902,24 euros au total, tel que le soutient également la locataire (v. p. 6 de ses conclusions) ;

Soit un solde restant dû de 22 174,72 euros, dont la bailleresse réclame le paiement à titre de provision.

La communauté d’agglomération ne demandant donc aucune somme au titre des loyers ou charges échus sur la période comprise entre janvier et avril 2023, les développements consacrés par l’appelante au calcul des loyers et charges de cette période s’avèrent inopérants – étant rappelé que l’indemnité d’occupation est juridiquement distincte du loyer, qu’elle est due en l’espèce à compter du 15 janvier 2023 et que son montant a été fixé ci-dessus, en application des clauses du contrat, sans que la société 3F formule la moindre contestation sur ce dernier point.

Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse soulevée quant au montant de la provision réclamée contre elle, la société 3F sera condamnée au paiement d’une provision totale de 22 174,72 euros.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée du chef du montant de la provision mise à la charge de la société 3F.

5°- Sur la demande indemnitaire du bailleur

La communauté d’agglomération demande la condamnation de la société 3F au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil.

La société 3F ne fait valoir aucune argumentation en défense sur ce point.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En appel, pas plus qu’en première instance, l’intimée ne démontre que l’attitude de l’appelante, qu’elle dénonce dans ses conclusions, lui aurait causé un préjudice particulier, distinct du retard dans le paiement des obligations issues du bail.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande indemnitaire.

6°- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant pour l’essentiel, l’appelante sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas justifié, par la bailleresse, de la raison pour laquelle ces dépens devraient inclure le coût de deux commandements. Le premier juge a donc justement condamné la société 3F aux dépens, en ce inclus le coût d’un commandement, qui correspond nécessairement au commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 décembre 2022 fondant le jeu de la clause résolutoire.

Enfin, la succombance de l’appelante justifie sa condamnation au paiement d’une indemnité procédurale complémentaire au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rectifiant l’omission de statuer affectant l’ordonnance entreprise, DIT que la communauté d’agglomération de La Porte du Hainaut est recevable à demander la condamnation de la société Fight Fitness Factory au paiement des loyers échus antérieurement au 27 janvier 2023 ;

— CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle :

' constate la résiliation du bail au 31 janvier 2023 ;

' condamne la société Fight Fitness Factory au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets ;

' condamne la société Fight Fitness Factory au paiement d’une provision de 13 756,91 euros ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

— CONSTATE la résiliation du bail au 14 janvier 2023 ;

— CONDAMNE la société Fight Fitness Factory à payer à la communauté d’agglomération de La Porte du Hainaut une indemnité d’occupation mensuelle de 2 738,17 euros TTC, jusqu’à la libération des lieux ;

— CONDAMNE la société Fight Fitness Factory à payer à la communauté d’agglomération de La Porte du Hainaut la somme provisionnelle de 22 174,72 euros, au titre de l’arriéré des loyers et charges dus au 14 janvier 2023 et des indemnités d’occupation échues entre le 15 janvier 2023 et le 30 octobre 2023 ;

Y ajoutant,

— CONDAMNE société Fight Fitness Factory aux dépens d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande formée par la société Fight Fitness Factory et la CONDAMNE à payer à la communauté d’agglomération de La Porte du Hainaut la somme de 3 000 euros au titre de l’instance d’appel.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot