N° RG 25/02763 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QJHQ

Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 17 mars 2025

RG : 24/01410

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[G]

S.A.S. COUPES COUPES FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 11 Mars 2026

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, L'[Adresse 3] (EIL), Société Anonyme au capital de 368 774 € Immatriculée sous le numéro 400 479 457 au RCS de [Localité 1], domiciliée [Adresse 4], représentée par son représentant légal en exercice

Représentée par M^e François GOGUELAT, avocat au barreau de LYON, toque : 2765

INTIMÉS :

La société COUPÉS-COUPÉS FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 500 euros, dont le siège social est sis [Adresse 5], enregistrée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 897 590 725, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Charlène ONGOTHA, avocat au barreau de LYON, toque : 642

Ayant pour avocat plaidant M^e Yorik NDONG MBENG, avocat au barreau de MARSEILLE

M. [F] [G]

né le 01 Mars 1971

[Adresse 6]

[Localité 2]

Signification de la déclaration d’appel le 24 avril 2025 en l’étude du commissaire de justice

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 11 Mars 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société de restauration rapide Coupés-Coupés France exerce son activité, sous l’enseigne Coupés-Coupés Smock et [K], dans un local au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3], appartenant à M. [F] [G], dans le cadre d’un bail commercial dont elle est titulaire depuis qu’elle a acquis le fonds de commerce par acte du 22 novembre 2023.

L’article 11 du règlement de copropriété interdit toute atteinte aux parties communes, incluant les murs porteurs, la cour et les façades de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité des 3/4 des voix. Le copropriétaire est responsable de tout manquement du locataire au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a constaté que le restaurant avait fait installer une gaine d’extraction de fumée sur la façade intérieure de la cour depuis le rez-de-chaussée jusqu’à la toiture, sans aucune autorisation.

Par acte des 9 et 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Le syndic Equitable, exerçant sous l’enseigne 'LSE Immo’ a fait assigner la société Coupés-Coupés France et M. [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, afin d’obtenir leur condamnation sous astreinte à déposer la gaine.

Par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2024, la société Le Syndic Equitable a été révoquée de son mandat de syndic et remplacée par la société [Adresse 3].

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 mars 2025, le juge des référés a :

— Condamné solidairement M. [G] et la société Coupés-Coupés France à déposer la gaine d’extraction installée en façade sur cour sans autorisation ;

— Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— Condamné in solidum M. [G] et la société Coupés-Coupés France aux dépens ;

— Laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le président du tribunal a retenu en substance que :

— Il n’est pas contesté que la gaine est volumineuse et qu’elle a été posée sans autorisation, de sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

— M. [G] justifie avoir demandé à plusieurs reprises au syndic une réunion de l’assemblée générale des copropriétaires pour une modification de la pose d’un extracteur de fumée dans les parties communes pour son locataire, demande qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour selon procès-verbal du 13 septembre 2024, en sorte que l’astreinte n’est pas justifiée.

Par déclaration enregistrée le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice la société [Adresse 8] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande à la cour :

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés en ce qu’elle a :

Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de leur demande d’assortir la dépose de la gaine d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance,

Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de condamnation solidaire de la société Coupés-Coupés France et M. [G] au paiement de la somme de 3.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— Débouter la société Coupés-Coupés France et M. [G] de toutes leurs demandes et prétentions ;

— Condamner solidairement la société Coupés-Coupés France et M. [G] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], dès le prononcé de l’arrêt à intervenir, une astreinte de 200 € par jour jusqu’à la dépose de la gaine d’extraction de fumée et la remise en état des façades et chenaux endommagés lors de sa fixation ;

— Condamner solidairement la société Coupés-Coupés France et M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la première instance ;

Y ajoutant,

— Condamner solidairement la société Coupés-Coupés France et M. [G] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les dépens de l’appel.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 23 juin 2025, la société Coupés-Coupés France demande à la cour :

— Infirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Lyon le 17 mars 2025 en ce qu’elle a condamné solidairement M. [G] et la société Coupés-Coupés France à déposer la gaine d’extraction installée en façade sur cour sans autorisation et aux dépens ;

— Confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Lyon le 17 mars 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Et, statuant à nouveau,

In limine litis,

— Déclarer irrecevable l’action en justice portée au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] par le syndicat Le Syndic Equitable révoqué par ce dernier ;

A titre principal,

— Déclarer l’activité de restauration qu’elle exerce conforme au règlement de copropriété ;

— Constater l’absence de troubles manifestement illicites causés par la société Coupés-Coupés France ;

A titre reconventionnel,

— Autoriser les travaux d’installation de la gaine d’extraction des fumées mise en place par la société Coupés-Coupés France dans les parties communes aux fins d’assurer ;

Si, par extraordinaire, la cour n’autorisait pas les travaux d’installation de ladite gaine,

— Autoriser les travaux de modification de l’installation de la gaine d’extraction des fumées par la société Coupés-Coupés France dans les parties communes tels que proposés aux copropriétaires ;

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui allouer la somme en principal de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance.

M. [G] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour retient qu’elle n’est pas saisie d’une demande d’expertise par la société Coupés-Coupés France qui a saisi à cet effet le conseiller de la mise en état, lequel n’intervient pas en matière de procédure à bref délai.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale et que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.(…)

La société Coupés-Coupés France fait valoir que la société Le syndic Equitable a été révoquée de son mandat de syndic le 13 septembre 2024, pour avoir mis en oeuvre la présente procédure sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en sorte qu’elle était dépourvue de qualité à agir.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir que s’agissant d’une action destinée à la conservation de l’immeuble dans le cadre de son mandat général, le syndic Equitable n’avait nul besoin d’une autorisation des copropriétaires pour assigner l’intimée et M. [G] devant le juge des référés, étant précisé que la révocation de ce syndic lors de l’assemblée générale extraordinaire du 13 septembre 2024, résulte de ce qu’il n’informait pas les copropriétaires de l’avancement de la présente procédure qui devait être engagée plus tôt.

Il ajoute que le changement de syndic est sans incidence sur l’instance.

Il fait également valoir qu’au demeurant seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice en sorte que la société Coupés-Coupés n’a pas qualité à cet effet.

Sur ce,

Comme soutenu par l’appelant, l’action engagée par la société Le syndic Equitable, alors syndic en exercice, pour le compte du syndicat de copropriétaires ne requérait pas l’autorisation de ce dernier dès lors qu’elle a agi devant le juge des référés en trouble manifestement illicite ce qui relève des pouvoirs de ce dernier, en sorte que le syndic avait qualité à agir, étant précisé d’une part que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir du défaut de mandat du syndic, d’autre part que la révocation de ce syndic et son remplacement par le société [Adresse 3] lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2024 est sans incidence sur la procédure en cours et sur l’intérêt à agir du syndicat de copropriétaires.

L’exception d’irrecevabilité est rejetée par la cour qui déclare le syndicat de copropriétaires recevable en son action.

Sur le trouble manifestement illicite et la demande reconventionnelle de la société Coupés-Coupés France

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société Coupés-Coupés invoque l’absence de nuisances sonores causées par la gaine d’extraction, à défaut de mesures acoustiques réalisées par le syndicat de copropriétaires, telles qu’exigée à l’article R 1336-6 du code de la santé publique s’agissant de bruit causé par l’exercice d’une activité professionnelle et conteste également les nuisances olfactives reprochées par les copropriétaires, à défaut pour eux de justifier de ce que ce trouble excède les inconvénients normaux d’une restauration de ce type, c’est à dire une restauration grill produisant naturellement des odeurs de cuisine, la mise en place de la gaine étant justement destinée à camoufler les-dites odeurs.

Par ailleurs, elle se prévaut de la jurisprudence fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 selon laquelle le juge des référés est compétent pour autoriser des travaux refusés par la copropriété sur les parties communes lorsqu’en leur absence le local commercial qui les sollicite subirait un trouble manifestement illicite, ce qui est le cas du refus de la pose d’un extracteur de fumées à réaliser sur les parties communes, alors que celle-ci est une obligation réglementaire et que son activité est en conformité avec le bail et le règlement de copropriété. Elle demande en conséquence la cessation de ce trouble, étant précisé qu’elle n’a cessé de solliciter la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires afin de se voir dans un premier temps autoriser les travaux et dans un second temps les aménager pour qu’ils conviennent à la copropriété, alors qu’elle ne pouvait ni exploiter son restaurant, ni payer le bail. Elle invoque au surplus l’accord tacite des copropriétaires sur le fait que les travaux commencés seraient ratifiés a posteriori, comme cela lui a été indiqué par le syndic et précise qu’après la décision de première instance, elle a mandaté la société CAI qui a proposé 4 solutions nouvelles d’installation qu’elle et son propriétaire allaient prendre en charge, mais s’est heurtée à la mauvaise foi de la copropriété dont le conseil syndical a refusé la présence de la société Coupés-Coupés France et celle de la société CAI à l’assemblée générale pour venir proposer des aménagements satisfaisants.

Le syndicat de copropriétaires estime que l’argumentation de la société Coupés-Coupés France afférente à l’absence de nuisances olfactives et sonores est inopérante, dès lors qu’il est de jurisprudence constante que la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation du syndicat de copropriétaires constitue en soi un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, étant précisé qu’en l’espèce non seulement les travaux ont été réalisés sans ladite autorisation mais encore les copropriétaires ont rejeté la résolution 14 de l’assemblée générale du 15 mai 2025 visant à autoriser M. [G] à modifier la gaine litigieuse.

A titre surabondant, il confirme les nuisances olfactives et sonores résultant de cette gaine d’extraction, outre une perte de luminosité et de vue pour certains copropriétaires et les velux engraissés par les projections au dernier étage.

Il estime que le prononcé d’une astreinte s’impose face à la mauvaise foi de M. [G] et de la société Coupés-Coupés France qui refusent toujours de déposer la gaine, alors que la défaillance de l’ancien syndic ne serait pas de nature à priver le syndicat de copropriétaires des moyens permettant de faire exécuter la décision et n’est au demeurant pas effective, ce dernier n’ayant pas été en mesure d’organiser une assemblée générale en l’absence de plan et croquis. Il ajoute que la gaine a été fixée sur une façade fraîchement rénovée et sur la partie supérieure par des câbles d’acier fixés après percement sur les gouttières d’eau pluviale, en sorte que la dépose devra s’accompagner de la remise en état.

Il fait par ailleurs valoir que les demandes de M. [G] de décembre 2023 et mai 2024 de voir organiser une assemblée générale ne respectaient pas les conditions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 à défaut de préciser l’implantation de l’ouvrage et de déclaration préalable aux travaux modifiant l’aspect extérieur, en sorte que le syndic ne pouvait organiser une telle assemblée sauf à engager sa responsabilité, étant précisé qu’une réunion a néanmoins été organisée le 15 janvier 2024 où tous les co-propriétaires présents ont sollicité la dépose de la gaine. Il ajoute que M. [G] pouvait par ailleurs enjoindre au Conseil syndical d’organiser une assemblée générale ou saisir le juge des référés à cet effet, ce qu’il n’a pas fait pas plus qu’il ne s’est présenté à l’assemblée générale du 13 septembre 2024.

Il précise encore que les plans n’ont jamais été transmis y compris pour l’assemblée générale du 15 mai 2025, étant rappelé que l’ordonnance déférée avait entre-temps été rendue.

Il soutient enfin que le trouble manifestement illicite invoqué par la société Coupés-Coupés France n’est nullement établi dès lors que :

— la petite restauration du café n’a jamais créé les nuisances d’un restaurant rejetant d’importantes fumées graisseuses comme c’est le cas aujourd’hui,

— les dispositions du règlement sanitaire départemental se cumulent avec les dispositions législatives et réglementaires de immeubles en copropriété,

— la pose d’une gaine d’extraction ne consiste pas en des travaux d’amélioration relevant des dispositions de l’article 30 de la loi de 1965 d’une gaine existante mais bien en une pure création.

Sur ce,

La cour rappelle en premier lieu que si l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa précédent, la société Coupés-Coupés France ne saurait se prévaloir des dispositions de ce texte, alors que seul son bailleur a qualité pour former une telle demande.

La cour déboute donc la société Coupés-Coupés France de sa demande à cet effet.

Néanmoins, il est constant que le bail stipule qu’il est consenti pour une activité de restauration traditionnelle, bar, glacier et traiteur et le règlement de copropriété précise que le locataire initial y exerçait une activité de café avec cuisine, en sorte que l’existence d’un trouble manifestement illicite pour le syndicat de copropriétaires et sa cessation doivent être appréciées à la lumière de cette circonstance.

S’il est acquis que M. [G] a, par lettre recommandée avec AR du 21 décembre 2023 adressée à la société LSE Immo sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour l’installation d’une gaine d’extraction pour la société Coupés-Coupés France, sa locataire, sans que cette demande ne soit inscrite à l’ordre du jour, puis qu’il a, par lettre recommandée avec AR du 8 mai 2024 adressée au même syndic, demandé à être autorisé à modifier cette installation faite entre-temps sans ladite autorisation, demande qui n’a pas davantage été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 septembre 2024, l’intimée ne justifie pas d’un accord de principe que lui aurait donné préalablement la société LSE Immo par l’intermédiaire de M. [J] lequel s’était contenté par mail du 9 novembre 2023 de lui dire que le syndicat de copropriétaires ne s’opposerait pas à la résolution si les choses étaient faites dans les règles de l’art, ce qui ne semble pas être le cas au vu du procès-verbal de constat dressé le 3 avril 2024 dont il résulte que ladite installation est sommaire, la gaine étant fixée par des câbles d’acier fixés après percement sur les gouttières d’eau pluviale et dépourvue de cheminée et crée en outre des nuisances visuelles qui ressortent nettement de la photographie versée aux débats par l’appelante.

En outre, comme le relève le premier juge, il n’est nullement rapporté que le projet de résolution afférent à la modification de la pose de l’extracteur ait été accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux comme exigé à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Aussi, la cour retient-elle l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait même de cette installation non autorisée, sommaire et source de nuisances à tout le moins visuelles et confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [G] et la société Coupés-Coupés France à déposer la gaine litigieuse.

S’agissant de l’astreinte, s’il est acquis que l’activité de restauration exercée est conforme à la destination du bail et au règlement de copropriété, il est également rappelé que l’absence d’inscription de la modification de l’installation à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 septembre 2024 est liée au défaut de présentation d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. Par ailleurs, le rejet de cette modification par l’assemblée générale du 15 mai 2025 à laquelle la présence tant de la société Coupés-Coupés France et que de la société CAI mandatée pour la réalisation de cette gaine et à l’origine de quatre projets différents, a été refusée par le Conseil syndical s’explique par le fait que la décision critiquée avait été rendue et qu’un appel était envisagé.

La décision du premier juge est dès lors infirmée en ce qu’il n’a pas assorti l’obligation de dépose d’une astreinte que la cour fixe à 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de 6 mois, sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans faire droit à la demande du syndicat de copropriétaires de voir courir l’astreinte jusqu’à la remise en état des façades et chenaux endommagés lors de sa fixation, alors que ce dernier demande la confirmation pure et simple de l’ordonnance qui vise uniquement la dépose de la gaine d’extraction et non la remise en état des parties communes.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, la société Coupés-Coupés France supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel au profit de l’une ou l’autre des parties et de les débouter de leurs demandes respectives de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Déclare le syndicat de copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4] recevable en son action exercée par son syndic alors en exercice, la société Le Syndic Equitable ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Assortit la condamnation solidaire de M. [F] [G] et de la société Coupés-Coupés France à déposer la gaine d’extraction installée en façade sur la cour sans autorisation, d’une astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de 6 mois ;

Rejette la demande du syndicat de copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4] de voir courir l’astreinte jusqu’à la remise en état des façades et chenaux endommagés lors de la fixation de ladite gaine ;

Déboute la société Coupés-Coupés France de ses demandes ;

Condamne la société Coupés-Coupés France aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT