République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 15/02/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 21/03920 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TX2Z

Jugement (N° 19/01802)

rendu le 09 avril 2021 par le tribunal judiciaire d’Arras

APPELANTES

L’Association tutélaire du Pas-de-Calais (ATPC)

en qualité de représentant légal de

Madame [X] [I], née le 28 décembre 1961 à [Localité 12]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Madame [K] [I]

née le 28 juillet 1964 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 15]

Madame [Y] [I]

née le 04 juin 1960 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 9]

Madame [G] [I]

née le 02 janvier 1972 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par M^e Antoine Vaast, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [A] [N]

né le 19 septembre 1990 à [Localité 12]

et

Madame [C] [B]

née le 23 août 1993 à [Localité 14]

demeurant ensemble[Adresse 8]

[Localité 11]

représentés par M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 décembre 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 février 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2023

****

Par acte notarié du 2 août 2017, Mmes [K], [Y], [G] et [X] [I] (ci-après, 'les consorts [I]') se sont obligés à vendre et M. [A] [N] et Mme [C] [B] à acquérir un bien immobilier situé [Adresse 5], à [Localité 15] (Pas-de-Calais), moyennant un prix de 105 000 euros payable le jour de la signature de l’acte authentique, sous diverses conditions suspensives.

La réitération de la vente, qui devait avoir lieu le 15 novembre 2017, a été reportée au 1er, puis au 5 décembre 2017 en raison de l’instauration d’une mesure de tutelle au profit de Mme [X] [I], afin que son mandataire judiciaire (ATPC) soit autorisé à apporter son concours à l’opération.

Entre- temps, les venderesses ont accepté l’entrée dans les lieux des acquéreurs. C’est à l’occasion de cette occupation que ces derniers ont découvert une fissure affectant le plancher haut du rez-de-chaussée.

Sur la base du rapport de M. [O] [D], expert amiable mandaté à leur initiative, les acquéreurs ont renoncé à l’acquisition du bien, invoquant la défaillance d’une condition suspensive. Le notaire a dressé un constat de carence le 5 décembre 2017.

Par ordonnance du 31 mai 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire à la demande des consorts [I] et désigné M. [P] [W] aux fins de la réaliser, lequel a déposé son rapport le 29 avril 2019.

Par acte du 18 octobre 2019, les consorts [I] ont fait assigner M. [N] et Mme [B] devant le tribunal de grande instance d’Arras aux fins, notamment, de voir condamner ces derniers à leur verser la somme de 10 500 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 9 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Arras a :

— constaté la caducité du compromis de vente conclu le 2 août 2017 ;

— débouté les consorts [I] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale ;

— ordonné la restitution à M. [N] et Mme [B] de la somme séquestrée dans les mains de Me'[U], notaire à [Localité 12] ;

— condamné solidairement les consorts [I] à verser aux défendeurs la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a déboutés de leur demande formulée à ce titre ;

— condamné in solidum les consorts [I] aux dépens ;

— rejeté toutes demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires.

Les consorts [I] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 2 février 2023, demandent à la cour de l’infirmer et, statuant à nouveau, au visa de l’article 1231-5 du code civil, de :

— dire et juger que M. [N] et Mme [B] seront tenus de leur verser la somme de 10 500 euros au titre de la clause pénale et, au besoin, les y condamner ;

— condamner ces derniers à verser à Mmes [G] et [Y] [I] la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 500 euros à l’ATPC agissant ès qualité de tuteur de Mme [X] [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle dans le cadre de la procédure de référé, et celle de 500 euros à Mme'[K] [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle dans le cadre de l’instance au fond ;

— les condamner aux dépens, en ce compris les frais d’expertise taxés et s’élevant à la somme de 1 498,14 euros.

Elles soutiennent principalement qu’alors que les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente étaient réalisées, les époux [N]-[B] ont manqué à leur obligation contractuelle de régulariser l’acte authentique ; que leur refus de réitérer n’est pas fondé sur l’existence d’un vice véritable diminuant effectivement la valeur du bien ou le rendant impropre à sa destination, l’expertise judiciaire réalisée par M. [P] [N] assisté d’un sapiteur ayant permis de démontrer que l’immeuble était stable, que les désordres relevés n’affectaient pas la solidité de l’ouvrage et que celui-ci n’était donc absolument pas impropre à sa destination. Elles font valoir qu’elles ont subi un préjudice financier lié à l’immobilisation de l’immeuble pendant deux ans, entre le compromis de vente et le refus de réitérer réaffirmé par les intimés à la suite de la mise en demeure qui leur a été adressée postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 27 mars 2023, M. [N] et Mme [B] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris et, en conséquence, de :

— constater la caducité du compromis de vente conclu le 2 août 2017 ;

— débouter les appelantes de leur demande en paiement au titre de la clause pénale, et plus largement de toutes leurs demandes ;

— ordonner la restitution de la somme séquestrée dans les mains de Me [U] ;

— condamner les appelantes à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement ces dernières, à défaut in solidum, outre aux dépens, à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement des dispositions dudit article 700 ;

— débouter les consorts [I] de leur demande formulée au titre dudit article 700.

Ils font essentiellement valoir que leur refus de réitérer la vente par acte authentique n’est pas fautif dès lors qu’il était fondé sur l’attestation de leur maçon et les conclusions de leur expert conseil, M. [O] [D], qui a mis en évidence l’existence de fissures portant sur la structure de l’immeuble litigieux et rendant celui-ci impropre à sa destination ; qu’il importe peu que par la suite, l’expert judiciaire ait indiqué que l’immeuble était stable et non dangereux dès lors qu’ils ont bien découvert, postérieurement à la signature du compromis, un désordre consistant en une fissure de plusieurs millimètres de large au niveau du premier étage et sur toute sa longueur, se poursuivant sur le mur de refend et sur le sol du rez-de-chaussée et qu’au jour prévu pour la réitération de la vente, la gravité de ce désordre avait été portée à leur connaissance par l’intermédiaire de leur maçon et de l’avis de leur expert amiable ; qu’il s’agit de l’unique raison pour laquelle ils ont renoncé à contracter, ainsi qu’en témoignent le versement par leurs soins du prix de vente de l’immeuble litigieux entre les mains du notaire après obtention de leur prêt et leur prise de possession anticipée des lieux ; que la condition suspensive d’exemption de vice prévue au compromis ayant défailli, celui-ci est caduc, ils ne sont pas tenus au paiement de la clause pénale y figurant et le montant des sommes séquestrées chez le notaire doit leur être restitué.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 27 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la vente

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-6 du même code précise que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive ; (…) qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est constant que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente, sans qu’y fasse obstacle l’apport tardif des justifications de la réalisation de la condition suspensive (Civ. 3ème, 28 mars 2007, n°03-14.681, publié).

En l’espèce, l’acte de vente notarié du 2 août 2017 conclu entre les parties, portant sur une maison à usage d’habitation sise à [Localité 15] (Pas-de-Calais), [Adresse 6], figurant au cadastre sous les références section AK n°[Cadastre 1] pour une contenance de 00 ha 03 a 05 ca, moyennant la somme de 105 000 euros, a été signé sous les conditions suspensives suivantes':

— l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 105 200 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans et au taux d’intérêt maximum de 1,8 % ;

— qu’aucun droit de préemption pouvant exister soit exercé ;

— que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués à l’acte et pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination, étant précisé que cette condition suspensive était stipulée au bénéfice de l’acquéreur qui était seul fondé à s’en prévaloir'; (souligné par la cour)

— que l’état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou de dispense de purge des hypothèques.

La date de réitération de la vente, initialement fixée au 15 novembre 2017, a été successivement reportée au 1er, puis au 5 décembre 2017 en raison de l’instauration d’une mesure de tutelle au profit l’une des venderesses et les acquéreurs ont, dans l’intervalle, été autorisés à prendre possession des lieux.

Il n’est pas contesté que c’est à l’occasion de cette occupation que ces derniers ont découvert une fissure affectant le plancher du 1er étage de l’immeuble après avoir retiré le revêtement de sol pour réaliser des travaux de rénovation.

Il résulte de l’attestation de leur maçon, M. [H] [M], en date du 4 décembre 2017, que l’immeuble litigieux 'présente, après constatations partielles, des fissures importantes dans le dallage de l’étage’ , l’artisan indiquant ne pas pouvoir 'garantir la réfection du dallage sans réapparition de nouvelles fissures et dégradations.'

Les acquéreurs ont alors fait intervenir M. [O] [D], architecte DPLG inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de céans, expert conseil en bâtiment, aux fins de réaliser une expertise consultative avant de confirmer la vente.

Après s’être rendu sur les lieux le 30 novembre 2017, celui-ci leur a remis son rapport écrit le 20 décembre 2017, aux termes duquel il a relevé les désordres suivants :

— Désordre 1: une fissure du plancher béton en dalle pleine du 1er étage, révélée par la dépose de dalles de type 'dalami’ à l’occasion des travaux d’embellissement, d’une épaisseur variable de 1 mm à 5 mm, étendue de part et d’autre du plancher sur toute la profondeur de l’habitation, et sur toute l’épaisseur de la dalle béton, dont la date d’apparition est inconnue et l’évolution dans le temps indéterminée à l’examen visuel, l’expert précisant que le caractère traversant de la lézarde est confirmé par la présence de décollements de parements en plafond ;

— Désordre 2 : la fissuration du refend consistant en une fissure verticale traversante prenant naissance à l’aplomb de la lézarde en plancher, d’une épaisseur d'1 mm, dont la profondeur est l’épaisseur du mur, l’étendue la hauteur du rez-de-chaussée, dont la date d’apparition est inconnue et l’évolution dans le temps indéterminée à l’examen visuel ;

— Désordre 3 : un affaissement du sol, l’expert observant une différence de niveau du sol en séjour sur son linéaire transversal et en partie médiane.

Le schéma descriptif des désordres établi par l’expert permet de comprendre que l’assise de la maison est partiellement située sur une cave située à l’arrière du bâtiment et sur un terre-plein.

Or l’expert conclut que la faible portance du sol au droit de la dalle sur terre plein côté séjour à l’arrière du bâtiment n’est pas sérieusement contestable et qu’elle a provoqué l’affaissement d’une partie du sol en dehors de l’emprise de la cave ; que le plancher haut du sous-sol n’a quant à lui pas été impacté par ce glissement probable, le socle constitué par la cave et ancré dans un sol stable ayant gardé son implantation altimétrique initiale. Il ajoute que ces assises et ancrages des sols de nature différentes ont naturellement provoqué un glissement partiel du bâtiment et son cisaillement au droit du 'point dur’ constitué par le socle de la cave ; que les principaux éléments visuels ayant souffert de ce mouvement sont la dalle béton plancher haut du rez-de-chaussée (1er étage), le refend longitudinal et la dalle basse du rez-de-chaussée ; que ces désordres d’ordre structurel présentent incontestablement un caractère substantiel de par leur nature et leur origine.

Il précise que les désordres affectent des éléments porteurs du bâtiment (fracture généralisée du bâtiment, sol plancher bas rez, sol plancher haut rez, refend), que leur origine est liée à l’instabilité du sous-sol, que la progression de l’instabilité du terrain est très difficilement contestable, que ces désordres affectent la solidité de l’ouvrage (habitation), le rendant par conséquent impropre à sa destination, par les risques à la sécurité des personnes liés à l’instabilité des éléments porteurs (la dalle du plancher haut du rez de chaussée étant particulièrement dangereuse), et qu’ils ne pouvaient être franchement visibles compte tenu des matériaux de revêtement en place remontant à l’origine de la construction.

Il préconise la surveillance de la progression du désordre par la pause de jauges et la poursuite d’un diagnostic par sondage destructif des murs périphériques et des chainages, afin d’évaluer l’amplitude du mouvement des éléments porteurs et l’impact de celui-ci sur les liaisons de chainages horizontaux et verticaux.

Si c’est à juste titre que les appelants font valoir que les éléments écrits de ce rapport, datant du 20 décembre 2017, ne pouvaient être connus des acquéreurs le 5 décembre 2017, date prévue pour la réitération de la vente, il résulte néanmoins du procès-verbal de carence rédigé par Maître [Z] [U] ce jour-là que les époux [N] lui ont relaté avoir souhaité recueillir, après l’avis de leur maçon, celui d’un expert en la personne de M. [D], qui serait venu sur place les 30 novembre et 4 décembre 2017 et dont 'le rapport en cours de rédaction devrait faire apparaîttre que la maison est impropre à sa destination et qu’elle présente un risque important quant à sa pérennité, auquel il semble difficile de mettre un terme sauf au prix d’importants travaux de confortation, sans commune mesure avec la valeur de l’immeuble'.

Les constatations de M. [D] ainsi que son analyse de l’origine des désordres ont été confirmées par celles de M. [P] [N], architecte DPLG, expert judiciaire mandaté par le juge des référés, assisté de M. [J] [L] en qualité de sapiteur, dans le cadre de son rapport déposé le 29 avril 2019, tandis que ces derniers ont cependant développé une analyse différente concernant le caractère évolutif et la gravité des désordres, estimant qu’il 'semble que les tassements d’ensemble et tassements différentiels de la construction sont actuellement stables’ et qu’en l’état, 'ces désordres n’affectent pas la solidité de l’ouvrage et il n’est pas impropre à sa destination'.

L’expert judiciaire ajoute néanmoins qu''afin de garantir l’ensemble, il peut être envisageable de procéder à des réparations. En effet, les travaux effectués par M. [N] ont mis à nu des désaffleurements qui n’étaient pas visibles auparavant. Dès lors, les travaux viendraient garantir les reprises de ces désaffleurements, en plus de les solutionner. Les travaux portent une garantie de recevabilité du support pour toute entreprise qui voudraient intervenir, par la suite, pour poser un revêtement de sol en remplacement de l’existant.'

M. [D], intervenant dans le cadre de l’expertise judiciaire en qualité d’expert conseil des époux [N], a rédigé une note technique en date du 5 mars 2019, aux termes de laquelle il exprime son désaccord persistant avec l’expert judiciaire et le sapiteur sur la stabilité et la gravité des désordres, soulignant la présence d’indices d’apparition de désordres plus récents que l’origine de l’immeuble et indiquant que les travaux préconisés par l’expert permettraient de sécuriser le bâtiment en empêchant l’affaissement des planchers lors d’une rupture brutale liée à la progression du mouvement structurel et que cette précaution, qu’il approuve (car elle peut prévenir une rupture dangereuse et permettre éventuellement l’évacuation des lieux) révèle le caractère dangereux de l’ouvrage et renforce l’idée de ne pas recommander l’occupation du logement.

Il résulte de ce qui précède que si l’existence et l’origine des désordres sont établies depuis les premières constatations effectuées par l’expert conseil des époux [N], confirmées par l’expertise judiciaire, la stabilité et la gravité des désordres font toujours débat, à tel titre qu’il aurait pu être judicieux de procéder aux investigations complémentaires conseillées par M.'[D] afin de surveiller l’évolution éventuelle des désordres.

En tout état de cause, il appartient à la cour d’apprécier la bonne foi contractuelle des époux [N] dans la mise en oeuvre de la défaillance de la condition suspensive au regard des informations dont ceux-ci disposaient le 5 décembre 2017, à la date prévue pour la réitération de l’acte, peu important les informations obtenues par la suite dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Or, quand bien même le rapport écrit de leur expert n’était pas encore rédigé, les époux [N] disposaient manifestement, à cette date, de son rapport oral qu’ils ont retranscrit au notaire afin de justifier leur renonciation à la vente, les éléments évoqués étant de nature à révéler l’existence de vices affectant l’immeuble objet de la vente, non indiqués dans le compromis et pouvant en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination.

C’est dès lors à bon droit et sans que leur mauvaise foi soit établie, que les époux [N] ont fait usage de leur droit de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, entraînant la caducité de la vente.

Du fait de cette caducité, il n’y a pas lieu à application de la clause pénale et c’est à juste titre que le premier juge a débouté les consorts [I] de leur demande en paiement de celle-ci.

C’est également à juste titre que ce juge a ordonné la restitution des sommes versées à titre de séquestre par M. [N] et Mme [B], la cour précisant à cet égard qu’il résulte du décompte notarié établi par la SCP Chene, [U], Martinage, Bertoux, que leur compte était créditeur, au 17 avril 2018, de la somme de 10 234,17 euros, déduction faite des frais liés à l’établissement du procès-verbal de carence et de la restitution des sommes provenant du prêt immobilier versé par la banque.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles, sauf à préciser que les appelantes seront tenues de prendre en charge le coût de l’expertise judiciaire, taxé à la somme de 1 498,14 euros.

Compte tenu de l’issue du litige, elles seront également condamnées aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M.'[N] et Mme [B] la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Elles seront déboutées de leurs demandes respectives formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mmes [K], [Y], [G] et [X] [I], cette dernière représentée par l’ATPC ès qualités de tuteur, aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire taxée à la somme de 1 498,14 euros, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle en ce qui concerne Mme [X] [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle dans le cadre de l’instance en référé, et Mme [K] [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle dans le cadre de l’instance au fond ;

Condamne in solidum solidairement Mmes [K], [Y], [G] et [X] [I], cette dernière représentée par l’ATPC ès qualités de tuteur, aux entiers dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mmes [K], [Y], [G] et [X] [I], cette dernière représentée par l’ATPC ès qualités de tuteur, à verser à M. [A] [N] et Mme [C] [B] la somme de 3'000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leurs demandes respectives formées sur le même fondement.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet