Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 JANVIER 2026

(n° 2026/ , 31 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13843 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDW7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/08305

APPELANTE

S.A.R.L. ALLIANCE ELYSEES immatriculée au RCS de Paris sous le n°423 440 296, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 18]

[Adresse 18]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de M^e Isabelle LE CREPY, avocat au barreau de PARIS, toque : A 508

INTIMÉS

Madame [C] [T] épouse [DY] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 13]

[Localité 19]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Monsieur [R] [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Monsieur [P] [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 34]

[Adresse 34]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Monsieur [Y] [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Madame [VL] [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 12]

[Localité 19]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Monsieur [YK] [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 36]

[Adresse 36]

SUISSE

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Madame [H] [T] épouse [V] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [J] [T] et de [I] [SB] veuve [T], décédés

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Madame [M] [T] épouse [U] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [J] [T] et de [I] [SB] veuve [T], décédés

[Adresse 42]

[Adresse 42]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Madame [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [J] [T], décédé

[Adresse 14]

[Adresse 14]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de M^e Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Maître [F] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

Maître [PJ] [O] né le 01 Mai 1980 à Le Mans, notaire assoscié de la SCP [O] et LANSON

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représenté par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025 assisté de M^e Jean-jérôme TOUZE de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE, toque : 59

S.C.P. [N]-CHATON

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

S.C.P. [O] et LANSON représentée par [PJ] [O] , LANSON immatriculée au RCS d’ Evreux sous le n° 788 266 500, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025 assistée de M^e Jean-jérôme TOUZE de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE, toque : 59

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025 puis au 5 décembre 2025 et au 19 décembre 2025 et au 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant un acte authentique dénommé « compromis de vente », soit une promesse synallagmatique de vente, reçu le 29 novembre 2016 par Maître [LZ] [N] associé de la SCP [LZ] [N] et [G] [L], notaire des vendeurs à l’exception de [J] [T] assisté de Maître [PJ] [O] associé de la SCP [O] & Lanson, et avec la participation de Maître [GB] assistant l’acquéreur, [I] [SB] veuve [T], [J], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] épouse [DY] ont consenti à la SARL Alliance Elysées une promesse de vente moyennant le prix global de 700.000 euros portant sur :

— une parcelle à usage de parc, située [Adresse 1], correspondant aux parcelles cadastrées section [Cadastre 20], lieu-dit [Localité 35] d’une contenance de 1 a 40 ca et [Cadastre 31], lieu-dit [Localité 39] d’une contenance de 32 a 05 ca;

— un terrain comprenant une dépendance située [Adresse 10], correspondant à la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] pour une contenance de 4 a 44 ca;

— une propriété à usage d’habitation édifiée sur un parc arboré, située [Adresse 1], correspondant aux parcelles cadastrées section [Cadastre 33], lieudit [Adresse 1] d’une contenance d'1 a 90 ca, [Cadastre 22], lieudit [Localité 37] pour une contenance de 11 a 85 ca, et [Cadastre 24] lieu-dit [Localité 43] d’une contenance de 8 a 52 ca.

Diverses conditions suspensives ont été stipulées, notamment que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination, et l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire autorisant la démolition de l’immeuble, présentant le caractère d’une autorisation expresse et purgée de tout recours gracieux et/ou contentieux ainsi que de tout retrait administratif, avant le 17 juillet 2017 pour la réalisation sur le bien objet de la promesse d’une opération de construction d’un immeuble à usage d’habitation pour une surface de plancher de 1.500 m² , l’acquéreur devant, pour pouvoir se prévaloir de cette dernière condition justifier auprès du vendeur du dépôt d’une demande de permis de construire au plus rd le 16 mars 2017.

Il a été également prévu une clause pénale d’un montant de 70.000 euros pour le cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire, toutes les conditions étant réalisées, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 28 novembre 2017 avec possibilité de prorogation.

La société Alliance Elysées a versé à Me [LZ] [N] une somme de 70.000 euros à titre de séquestre.

Par acte des 17 et 19 février 2017, 4 mars et 15 mars 2017, les parties ont convenu de proroger la date de dépôt du permis de construire au 30 avril 2017, celle d’obtention du permis de construire au 30 août 2017 et la date extrême de réalisation au 16 janvier 2018.

[J] [T] est décédé le 24 mars 2017.

Un permis de construire a été accordé à la société Alliance Elysées le 23 mars 2018 qui a fait l’objet d’un recours contentieux.

Le 18 octobre 2018, Me [GB], notaire de la société Alliance Elysées, devant instrumenter l’acte authentique de vente, a informé ses confrères de la signature d’un protocole entre sa cliente et les tiers ayant contesté le permis de construire, et demandé si le dossier était en état du côté des vendeurs eu égard à la succession en cours.

Suite à la transmission le 7 janvier 2019 à Me [GB] par Me [N] des pièces en sa possession, dont notamment l’origine de propriété et l’état hypothécaire, un rendez-vous pour la signature de l’acte authentique est prévu pour le 28 janvier 2019.

Quelques jours avant cette date, il a été porté à la connaissance de la société Alliance Elysées qu’une partie des parcelles objet de la promesse était grevée d’une servitude non aedificandi aux termes d’un acte d’échange en date des 1er et 17 mai 1967 intervenue entre [I] [SB] veuve [T] et son époux et leur voisine de l’époque, [Z] [D] veuve [S].

La vente n’a pas été réitérée, la société Alliance Elysées estimant que cette servitude entraînait la perte de plus de 3200 m2 de surface constructible, et avait un impact direct sur le droit à construire des terrains, condition déterminante de l’acquisition projetée.

Par actes d’huissier du 17 mai 2019, la société Alliance Elysées a fait assigner les consorts [SB]-[T], Me [N] et la SCP [N]-Chaton, Me [O] et la SCP [O]-Lanson, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réparation de divers préjudices consécutifs à l’échec de la vente.

[E] [LD] veuve [T], conjointe survivante de [J] [T], [M] et [H] [T], ses enfants, sont intervenues volontairement à l’instance.

[I] [SB] veuve [T] est décédée le 24 décembre 2022 sans que le tribunal judiciaire en soit informé, laissant pour lui succéder [P], [SX], [Y], [R], [VL] [T], [C] [T] épouse [DY], [H] et [M] [T], tous parties en première instance.

Par jugement du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que la demande de la société Alliance Elysées tendant à la juger recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016 n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile;

— condamné [I] [T] seule à verser à la société Alliance Elysées une indemnité de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés en vain et autorisé la remise à la société Alliance Elysées des fonds séquestrés par elle en exécution du « compromis » du 29 novembre 2016, ainsi qu’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Alliance Elysées de ses demandes tendant à :

* condamner in solidum [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain,

* condamner in solidum [I] [T], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfices escomptés,

* ordonner l’exécution provisoire;

— condamné la société Alliance Elysées à verser à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] de leurs demandes tendant à :

* condamner solidairement les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à les relever de toute condamnation,

* condamner la société Alliance Elysées à leur verser une indemnité de 5.000 euros,

* condamner les sociétés Alliance Elysées, [N]-Chaton et [O] & Lanson à leur verser une indemnité de 30.000 euros pour l’immobilisation de leur bien,

* condamner les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à leur verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code du code de procédure civile ;

— condamné la société Alliance Elysée à verser à [PJ] [O] et la société [O] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Alliance Elysées à verser à [F] [N] et la société [N]-Chaton une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune.

La société Alliance Elysées a interjeté appel par déclaration du 3 août 2023.

Un première ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2025, lors de laquelle la cour a ordonné la révocation de la clôture, invité M^e Kuhn, avocat de Me [N] et la SCP [N]-Chaton, à produire la copie authentique de l’acte du 29 novembre 2016 avec ses annexes, et renvoyé l’affaire à la mise en état avec fixation d’un calendrier de procédure.

Par ses dernières conclusions du 1er juillet 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société Alliance Elysées demande à la cour de :

Vu les articles 1112-1, 1217, 1240, 1231-2 et 1615 du Code civil,

— INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

* constaté que la demande de la société Alliance Elysées tendant à : « Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016 », n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile,

* s’est limitée à condamner [I] [T] à lui verser une indemnité de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés en vain,

* s’est limitée à condamner [I] [SB] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Alliance Elysées de ses demandes tendant à :

— condamner in solidum [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité 198.387 euros pour les frais engagés en vain,

— condamner in solidum [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfice escomptés,

— ordonner l’exécution provisoire,

*condamné la société Alliance Elysées à verser à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Alliance Elysées à verser à [F] [N] et la société [N]-Chaton une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Alliance Elysée à verser à [PJ] [O] et la société [O] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune.

Statuant à nouveau :

— CONDAMNER Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], à régulariser l’acte authentique de vente de :

— un terrain sis [Adresse 10], comprenant une dépendance, consistant dans une parcelle cadastrée [Cadastre 3],

— un immeuble sis [Adresse 1], consistant dans trois parcelles cadastrées [Cadastre 33], [Cadastre 22] et [Cadastre 24] (lieudit [Localité 43])

— un immeuble sis [Adresse 1], consistant dans deux parcelles cadastrées [Cadastre 20], lieudit [Localité 35], [Cadastre 23], lieudit [Localité 39],

pour un prix déterminé à Dire d’Expert, qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner avec mission d’évaluer la diminution du prix résultant de l’absence de constructibilité d’une surface de 3.200 m2, aux frais avancés par les intimés ;

— CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 167.225,09 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la Cour considérait par extraordinaire caduc le compromis du 29 novembre 2016,

— CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 167.225,09 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé ;

— CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 2.000.000 € au titre de la perte de chance d’acquérir le bien litigieux à un moindre prix et de réaliser un bénéfice dans la réalisation du programme immobilier,

— AUTORISER la remise à la société Alliance Élysées des fonds séquestrés par elle en exécution du compromis du 29 novembre 2016 ;

EN TOUS LES CAS

— DEBOUTER l’intégralité des intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 35.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Frédérique ETEVENARD en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 juin 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], et Mme [E] [LD] veuve [T] demandent à la cour de :

Vu les articles 1112-1, 1231-2, 1240 du Code Civil,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

*Débouté la société ALLIANCE ELYSEES de ses demandes tendant à :

' condamner in solidum [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-CHATON et [O] & LANSON à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain,

' condamner in solidum [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-CHATON et [O] & LANSON à lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfices escomptés,

*Condamné la société ALLIANCE ELYSEESS à verser à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Condamné [I] [T] à verser à la société Alliance Elysées une indemnité de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés ;

* Autorisé la remise à la société ALLIANCE ELYSEES des fonds séquestrés par elle en exécution du compromis du 29 novembre 2016 ;

* Condamné [I] [SB] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Débouté [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] de leurs demandes tendant à :

' condamner solidairement les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à les relever de toute condamnation,

' condamner la société ALLIANCE ELYSEES à leur verser une indemnité de 5.000 euros,

' condamner les sociétés ALLIANCE ELYSEES, [N]-CHATON et [O] & LANSON à leur verser une indemnité de 30.000 euros pour l’immobilisation de leur bien,

' condamner les sociétés [N]-CHATON et [O] & LANSON à leur verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamné in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune.

ET STATUANT A NOUVEAU :

— DECLARER irrecevable et en toute hypothèse mal fondée la demande de la société Alliance Elysées tendant à voir condamner les consorts [T] à régulariser un acte authentique de vente.

— DEBOUTER la société Alliance Elysées de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des consorts [T],

' Subsidiairement, condamner solidairement la SCP [N]-CHATON NOTAIRES ASSOCIES et la SCP [O] ET LANSON à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre et de toutes les conséquences dommageables qui pourraient en résulter,

EN TOUTE HYPOTHESE,

— condamner la société Alliance Elysées à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement la SCP [N]-CHATON NOTAIRES ASSOCIES et la SCP [O] ET LANSON à leur payer une somme de 30.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation des préjudices subis ;

— condamner solidairement la SCP [N]-CHATON NOTAIRES ASSOCIES, la SCP [O] ET LANSON et la société Alliance Elysées à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par leurs dernières conclusions du 18 juin 2025 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des moyens développés, la SCP [PJ] [O] et Anne-Laure Lanson, et Maître [PJ] [O] demandent à la cour de :

Débouter la société Alliance Elysées S de toutes ses demandes, fins, conclusions et prétentions à leur encontre,

Débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé leur mise hors de cause et a condamné la société Alliance Elysées à leur verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Alliance Elysées au paiement d’une somme complémentaire de 5.000€ au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 15 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Maître [F] [N] et la SCP [N] ' Chaton ' De Clarens-[N] demandent à la cour de :

Débouter la société Alliance Elysées de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé leur mise hors de cause et a condamné la société Alliance Elysées à leur verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner au paiement d’une somme complémentaire de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC.

Débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Me [N] et de la SCP [N] ' Chaton ' De Clarens-[N].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

I- SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE LA SOCIETE ALLIANCE ELYSEES DE CONDAMNER LES CONSORTS [T] A REGULARISER L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE DES BIENS OBJET DE LA PROMESSE POUR UN PRIX DETERMINE A DIRE D’EXPERT A DESIGNER

I-1. Sur la recevabilité

Les consorts [T] demandent de déclarer irrecevable cette demande principale comme nouvelle, la société Alliance Elysées ayant demandé en première instance de « juger la société ALLIANCE ELYSEES recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016. », ce que le tribunal a considéré comme ne constituant pas une prétention, et formule pour la première fois à hauteur d’appel une demande nouvelle de condamnation à régulariser un acte authentique de vente moyennant un prix à déterminer à dire d’expert, ce qui ne tend pas aux mêmes fins que l’exécution forcée d’un compromis moyennant un prix stipulé de 700.000 €.

La société Alliance Elysées fait valoir que l’option que confère l’article 1217 du code civil au créancier d’une obligation inexécutée n’est pas exclusive, cet article précisant que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. Ainsi, le contractant victime d’une inexécution a la faculté de modifier son option entre poursuivre soit l’exécution de la vente, soit sa résolution tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir modifié ses demandes entre son acte introductif d’instance et ses dernières conclusions devant le tribunal et qu’elle ne formule aucune demande nouvelle, ses prétentions à hauteur de cour tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile : «À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.»

L’article 565 précise que «  les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. »

L’article 566 dispose que « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

En l’espèce, il résulte de l’assignation introductive d’instance délivrée le 17 mai 2019 par la société Alliance Elysées aux consorts [T] qu’elle a assigné ces derniers et les notaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour les premiers et sur celui de la responsabilité délictuelle concernant les seconds, uniquement pour obtenir leur condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices qu’elle estime avoir subis en raison de l’absence de réalisation de la vente constitués d’une part par les frais engagés en vain en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé, et d’autre part par la perte de chance de réaliser le bénéfice escompté de cette opération immobilière.

Selon les mentions du jugement critiqué, elle demandait, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, de :

— «  Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016 »,

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain,

— subsidiairement, si le compromis est caduc:

condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain,

les condamner in solidum a lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfices escomptés,

ordonner la restitution des fonds séquestrés,

— ordonner l’exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que la demande tendant à «  Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016 » n’était pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile en raison de la polysémie et de la généralité des termes «  poursuivre l’exécution du compromis ».

Par ses dernières conclusions saisissant la cour notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la société Alliance Elysées demande, après infirmation du jugement en ce qu’il a constaté que la demande de la société Alliance Elysées tendant à : « Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016 », n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, à titre principal de condamner les consorts [T] à régulariser l’acte authentique de vente des parcelles de terre, objet de la promesse de vente, et les condamner à lui rembourser les frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier désormais inutiles puisqu’elle se dit contrainte de modifier totalement son projet de construction et de faire réaliser de nouveaux plans en vue d’obtenir un nouveau permis de construire compte tenu de la perte de plus de la moitié de la surface constructible.

En dépit de la généralité des termes employés en première instance pouvant effectivement revêtir plusieurs sens, la demande de « juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l’exécution du compromis du 29 novembre 2016 » doit s’interpréter comme tendant à obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente par la condamnation des consorts [T] à régulariser l’acte authentique de vente en l’état de l’accord sur la chose et le prix, et de sa renonciation à se prévaloir de la condition suspensive relative à la révélation d’une servitude grevant le bien, ce que confirment la demande accessoire de remboursement des frais engagés pour les démarches inutiles parce qu’accomplies sur la base d’informations erronées en vue de l’obtention d’un permis de construire qui ne peut plus recevoir application compte tenu de la servitude, et la demande subsidiaire formée dans l’hypothèse où cette promesse serait jugée caduque d’indemnisation de la perte de chance de réaliser le bénéfice escompté de l’opération immobilière projetée.

Par conséquent, cette demande n’est pas nouvelle, peu important que la société Alliance Elysées demande pour la première fois en cause d’appel la fixation du prix de vente à dire d’expert, ce qui ne constitue qu’une conséquence de la demande d’exécution forcée de la vente.

I-2. Sur le bien fondé

Au soutien de la confirmation du jugement, la société Alliance Elysées avance être fondée à poursuivre l’exécution du « compromis » de vente, mais au regard de la diminution de moitié de la surface constructible du terrain objet du compromis, la société ALLIANCE ÉLYSÉES sollicite de voir déterminer une diminution du prix d’acquisition à dire d’expert, en faisant valoir que l’acte du 29 novembre 2016 ne s’analyse pas en une promesse unilatérale de vente mais vaut vente en ce qu’il concrétise un accord sur la chose et le prix, que par courrier du 14 février 2019, elle a expressément écrit au notaire des vendeurs ne pas renoncer à la vente mais solliciter une diminution de prix, qu’elle a poursuivi l’instruction de son permis de construire modificatif, ce qui atteste de sa volonté de poursuivre l’acquisition, et qu’elle a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive selon laquelle les titres de propriété antérieurs ne devaient pas révéler de servitudes, charges, ou vices non révélés et pouvant grever l’immeuble ou en diminuer la valeur, notamment par courrier RAR du 14 février 2019 adressé à Me [N], de sorte qu’elle considère la vente parfaite. Elle ajoute qu’il est jugé que lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour sa réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque à moins que le vendeur n’ait accepté un report de la date de la signature de l’acte notarié ou que l’acquéreur n’ait renoncé au bénéfice de la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif, et que tel est le cas en l’espèce dès lors qu’un rendez-vous s’est tenu entre toutes les parties et leurs notaires le jour prévu pour la signature de l’acte authentique afin d’évoquer la difficulté rencontrée, les vendeurs ayant pour mission de rechercher une solution et ne l’ayant pas sommée d’avoir à signer l’acte authentique, et elle-même ayant proposé une diminution de prix par courrier RAR du 14 février 2019, révélant sans ambiguïté sa volonté de renoncer au bénéfice de la condition suspensive alors que le compromis était toujours valide du fait de sa prorogation par les vendeurs.

Au soutien de la confirmation du jugement ayant retenu que la promesse était caduque en raison de la défaillance de l’une des conditions suspensives, les consorts [T] font valoir qu’il est jugé que lorsque, dans une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque, que le « compromis » prévoit bien que la non-réalisation d’une seule de ces conditions (suspensives) ou réserves entraînera la caducité des présentes, sauf si l’ACQUEREUR renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt, ladite renonciation devant intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition dont il s’agit, et qu’en l’espèce, la défaillance de la condition suspensive est intervenue le 28 janvier 2019.

Contestant avoir consenti une nouvelle prorogation de la promesse, ils dénient toute valeur à la prétendue renonciation à la condition suspensive de la société Alliance Elysées, intervenue postérieurement à sa défaillance, ce que ne permet pas l’article 1304-4 du code civil.

Enfin, ils font valoir que la société Alliance Elysées ne peut prétendre que la promesse de vente vaut vente, en l’absence d’accord des parties sur le prix, puisqu’elle a prétendu exiger une réduction considérable du prix de vente à laquelle ils n’ont pas consenti.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1217 du code civil que «  La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

' refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

' poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

' obtenir une réduction du prix;

' provoquer la résolution du contrat;

' demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Par ailleurs, il résulte de l’article 1304 du code civil que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple’ »

L’article 1304-4 du même code dispose que « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli».

Par application de l’article 1304-6, «  l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

(')

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

En l’espèce, par l’acte authentique en date des 1er et 17 mai 1967, il a été procédé par les parties à cet acte, soit d’une part [I] veuve [T] et son époux alors vivant [X] [T], et d’autre part leur voisine de l’époque, [Z] [D] veuve [S], à un double échange :

— dans un premier temps, [I] [T], qui en était seule propriétaire, a cédé à titre d’échange à [Z] [S] à titre d’agrandissement de sa propriété contiguë, un ensemble de parcelles cadastrées section [Cadastre 29], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], détachées des parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 32], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], pour une contenance totale de 9 ares 49 centiares, et constitué une servitude non aedificandi sur une partie de la seule parcelle [Cadastre 29], dans sa partie nord, ladite partie étant délimitée par les lettres OFJRS au plan dressé par M. [K], géomètre-expert, annexé à cet acte et d’une superficie de 620 m2 environ, et qu’à titre de contre-échange, [Z] [S] a conféré à [I] [T] et au profit de la propriété de cette dernière, soit les parcelles [Cadastre 33], [Cadastre 22], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], une servitude non aedificandi sur une « parcelle de terrain de forme irrégulière sise à [Localité 40] 'à l’angle du [Localité 37] et du [Localité 38] ladite parcelle de terrain d’une superficie de trente-cinq ares environ délimitées par les lettres BCDEFGH au plan ' dressé par M. [K]' parcelle de terrain en cause qui figure au cadastre révisé de la commune par suite de changement de limites ainsi qu’il suit : ' section [Cadastre 20] [Localité 35] pour 1 a 40 ca et [Cadastre 28] [Localité 39] pour 35 a 47 ca’ étant ici fait observer que la servitude de non edificandi (sic) ne porte que sur une partie du numéro [Cadastre 28] du cadastre » (partie non précisée ni délimitée dans l’acte,

— dans un second temps, [I] [T] et feu [X] [T] ont cédé à titre d’échange à [Z] [S] « L’Herbage planté sis à [Adresse 41] présentant une superficie de cinquante ares environ » figurant au cadastre révisé de la commune sous la référence section [Cadastre 27], et à titre de contre échange, [Z] [S] a cédé aux époux [T] pour le compte de la communauté de biens réduite aux acquêts existant entre eux, « une parcelle de terrain de forme irrégulière sise à [Adresse 41] à l’angle du [Localité 37] et du [Localité 38] ' d’une superficie de trente six ares quatre vingt sept centiares figurant au cadastre ainsi qu’il suit : section [Cadastre 20] [Localité 35] pour 1 a 40 ca et [Cadastre 28] [Localité 39] pour 35 a 47 ca’ », l’acte précisant que « la parcelle de terrain en cause par suite de l’échange ci-dessus est grevée et restera grevée au profit du surplus des immeubles appartenant à Madame [S] d’une servitude de non edificandi de construction et ce dans les termes ci-dessus exprimés. En conséquence, sur ladite parcelle de terrain il ne pourra être édifiée de construction’ Monsieur et Madame [T] acceptent expressément le maintien de la servitude non edificandi grevant partie de ladite parcelle de terrain. Uniquement pour les besoins de la publicité foncière il est ici indiqué que les immeubles profitant et qui profiteront de ladite servitude figurent au cadastre révisé de la commune ' ainsi qu’il suit :

PROPRIETES NON BATIES

Section [Cadastre 25] [Localité 39] 5 a 45

Section [Cadastre 26] [Localité 35] 23 a 00

Section [Cadastre 29] [Localité 37] 6 a 72

Section [Cadastre 5] [Localité 43]·2 a 59

Section [Cadastre 6] [Localité 37] 18 ' »

La parcelle [Cadastre 28] cédée par cet acte aux époux [T] et grevée de la servitude non aedificandi dont les limites ne sont pas spécifiées précisément tant dans l’acte que sur la plan y annexé, a par la suite été divisée, à une date inconnue, en deux parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 31] d’une contenance de 32 a 05 ca, cette dernière étant l’une des parcelles objet de la promesse de vente conclue le 29 novembre 2016 entre les consorts [T] et la société Alliance Elysées.

Cet acte du 29 novembre 2016, qui s’analyse en une promesse de vente, synallagmatique et non unilatérale, sous conditions suspensives, en ce qu’il est expressément indiqué que le vendeur, soit les consorts [T], vend en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à l’acquéreur qui accepte sous les mêmes conditions suspensives, comporte une clause « CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESERVES » ainsi libellée :

«  Les présentes sont soumises à des conditions suspensives et réserves stipulées, pour certaines dans l’intérêt des deux parties, et pour d’autres dans l’intérêt de l’ACQUEREUR seul.

En conséquence la non-réalisation d’une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf si l’ACQUEREUR renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt.

Cette renonciation devra intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition (souligné par la cour) dont il s’agit, ou postérieurement s’il s’agit d’une condition d’obtention d’un prêt.

(')

CONDITIONS SUSPENSIVES DE DROIT COMMUN

'

Que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l’ACQUEREUR qui sera seul fondé à s’en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s’en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque ».

Par ailleurs, si cet acte contient une clause « Servitudes » aux termes de laquelle le vendeur déclare, concernant l’ensemble des immeubles, n’avoir créée ou laissé créer de servitude, et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celle résultant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme, il est constant que la servitude non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 31] n’est pas rappelée dans la promesse de vente et que l’acte des 1er et 17 mai 1967, s’il est visé au paragraphe concernant l’effet relatif comme étant le titre de propriété des consorts [T] pour les parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 31], ne fait pas partie des documents annexés à la promesse de vente.

Contrairement à ce que soutient la société Alliance Elysées, la date de réitération par acte authentique de la vente a été fixée, d’accord entre les parties, en dernier lieu au 28 janvier 2019, aucun des éléments produits par la société Alliance Elysées ne venant corroborer l’allégation selon laquelle la partie venderesse aurait accepté, même tacitement, de reporter ou proroger de nouveau la date de signature de l’acte authentique.

Cette date du 28 janvier 2019 doit être également retenue comme la date ultime de réalisation de la condition suspensive d’absence de révélation d’une servitude, à défaut d’un délai spécifique plus court stipulé pour son accomplissement, et par conséquent, comme la date avant laquelle l’éventuelle renonciation de l’acquéreur au bénéfice duquel elle a été stipulée, et donc seul à pouvoir s’en prévaloir et y renoncer, devait être exprimée et adressée au notaire rédacteur pour pouvoir produire ses effets.

Or, il résulte de l’échange de courriels intervenu entre Me [GB] et Me [N] (pièces 3, 4-1, 4-2 et 4-3 Me [N]), que ce dernier a adressé à son confrère, le 7 janvier 2019, les pièces relatives à l’origine de propriété et à l’état hypothécaire, bien que ce dernier ne soit pas produit par les parties, ce qui a permis au notaire devant instrumenter la vente quelques jours plus tard de découvrir l’existence de la servitude non aedificandi.

Il est tout aussi établi qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente le 28 janvier 2019, la condition suspensive susvisée n’était pas réalisée, sans que par ailleurs, la société Alliance Elysées ait exprimé sa volonté de renoncer à cette condition suspensive, la renonciation dont elle se prévaut figurant dans un courrier adressé le 14 février 2019 à Me [N].

Dès lors, si tant est que l’on puisse considérer qu’en indiquant dans le courrier précité qu’il allait de soi que la conclusion de la vente « à laquelle elle n’entendait pas pour autant renoncer » ne pourra se faire qu’avec la prise en compte de ces éléments au travers d’une juste indemnité qui ne saurait être inférieure à 400.000 €, la société Alliance Elysées exprimait ainsi sa volonté de renoncer à la condition suspensive précitée, cette renonciation ne pouvait avoir aucune incidence sur la caducité de la promesse résultant de la défaillance, à la date du 28 janvier 2019, de l’une des conditions suspensives, par application tant des stipulations contractuelles rappelées que des dispositions de l’article 1304-4 du code civil.

Par conséquent, la promesse de vente du 29 novembre 2016 étant caduque à la date du 28 janvier 2019, la demande de la société Alliance Elysées de condamner les consorts [T] à signer l’acte authentique de vente ne peut qu’être rejetée, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens tirés de l’accord des parties sur la chose et le prix.

II ' SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE LA SOCIETE ALLIANCE ELYSEES

La société Alliance Elysées demande, dans l’hypothèse où la caducité de la promesse serait retenue, la condamnation in solidum de la SCP [N]-Chaton notaires associés et Me [F] [N], Me [PJ] [O] et la SCP [O] et Lanson sur le fondement d’un manquement à leur obligation d’assurer une parfaite efficacité de l’acte et procéder à la vérification des droits de propriété, avec Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d’ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 167.225,09 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé, et de 2.000.000 € au titre de la perte de chance d’acquérir le bien litigieux à un moindre prix et de réaliser un bénéfice dans la réalisation du programme immobilier.

II-1 Sur le fait générateur de responsabilité à l’égard des consorts [T]

Il sera observé que si la société Alliance Elysées évoque dans ses écritures un manquement des consorts [T] à l’obligation de délivrance, en se limitant toutefois au rappel des textes de loi et d’éléments de jurisprudence sans aucune mise en correspondance des généralités ainsi exposées à un ou des faits de l’espèce, un tel fondement est en toute hypothèse inopérant dès lors que le contrat conclu par les parties est une promesse de vente et non une vente.

Sera donc seulement examiné le moyen tiré du manquement à l’obligation précontractuelle d’information.

La société Alliance Elysées fait valoir que les consorts [T] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information édictée par l’article 1112-1 du code civil, en ayant déclaré à la promesse ne pas avoir créé ni laissé créer de servitude, ni avoir connaissance d’une servitude autre que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que les terrains étaient grevés d’une servitude non aedificandi, d’autant que [I] [T] était personnellement signataire de l’acte d’échange conclu avec [Z] [S] les 1er et 17 mai 1967, et qu’ils avaient au moins par deux fois tenté de vendre ces terrains, des compromis ayant été programmés et/ou régularisés, leur permettant ainsi de prendre connaissance de l’existence de la servitude. Elle ajoute que les parents respectifs des petits-enfants [T] n’étaient autres que les fils de [I] [T], et que la répartition prévue du prix de vente, soit 25.0800 € pour [I] [T] alors qu’elle était propriétaire en pleine propriété de 26 ares et 70 centiares et en usufruit de 16 ares et 72 centiares, et 449.200 € pour les consorts [T] « seulement » propriétaires en nue-propriété de 16 ares et 72 centiares, qui fait apparaître une disproportion, susceptible d’être requalifiée en donation déguisée, ne peut s’expliquer autrement que par la connaissance par les consorts [T] que les portions détenues par [I] [T] avaient une valeur dérisoire du fait de la servitude non aedificandi. Enfin, elle souligne qu’un procès-verbal de bornage a été établi le 19 avril 2013 en présence de [I] [T] et d'[C] [DY] en qualité de représentant de l’indivision [T], qui faisait référence à l’acte d’échange de 1967, et était annexé à la promesse, et en déduit que l’indivision [T] avait nécessairement eu connaissance de la servitude.

Les consorts [T] font valoir que la société Alliance Elysées ne peut pas reprocher à [I] [T] d’avoir sciemment caché l’existence de la servitude, alors que la promesse de vente a été conclue précisément sous la condition suspensive de l’absence de révélation de l’existence de servitudes grevant le bien et que la servitude a été découverte avant la signature de l’acte réitératif de vente. Elle reproche au tribunal d’avoir omis de prendre en considération que chaque partie était assistée de son propre notaire, qui disposait, chacun, dès la signature de la promesse, de l’acte instituant la servitude, et que ces notaires auraient pu et dû vérifier le contenu de l’acte d’échange de 1967 dès avant la signature de la promesse, et certainement bien avant la date prévue pour la conclusion de l’acte de vente, plus de deux années après, surtout que cet acte d’échange est l’acte de propriété qui définit les parcelles. Ils ajoutent que la société Alliance Elysées aurait mieux fait de mettre en cause la responsabilité de son propre notaire qui a été négligent et fautif, celui-ci reconnaissant avoir réceptionné une copie complète de l’acte d’échange le 23 janvier 2019, de sorte qu’il aurait dû alerter la société Alliance Elysées sur ses conséquences. Ils soulignent qu’au moment de la signature du compromis en 2016, leur grand-mère était âgée de 98 ans et que, bien que partie à l’acte d’échange de 1967, elle a légitimement pu en avoir oublié les termes et s’en être remis à son notaire pour vérifier l’efficacité de l’acte, que le fait qu’elle ait été apte à gérer ses affaires ne suffit pas à démontrer qu’elle aurait manqué à son obligation précontractuelle d’information, et qu’en tant que particulier profane, accompagnée par son notaire, elle pouvait légitimement ignorer les conséquences juridiques de la servitude consentie 50 ans plus tôt.

Ils soutiennent par ailleurs que comme l’a retenu le tribunal, ils n’étaient pas partie à l’acte d’échange et n’avaient pas connaissance de la servitude non aedificandi consentie par leur grand-mère, et faisaient confiance à leur notaire, à qui il appartenait de s’assurer de l’efficacité de la promesse de vente et de vérifier les actes qui y étaient visés, qu'[C] [DY] n’avait pas la qualité de propriétaire lors des opérations de bornage en 2013 et ne pouvait donc pas valablement représenter l’indivision [T], que l’acte d’échange de 1967 est simplement indiqué comme « titre de propriété », mais ne figure pas non plus en annexe du procès-verbal de bornage, que la société Alliance Elysées a elle-même commis une faute et ne peut prétendre ne pas avoir eu connaissance de la servitude , compte tenu de la transmission de l’acte d’échange et du procès-verbal de bornage du 9 avril 2013 dont le plan fait état de la servitude, avec la zone délimitée ABCDE, et qu’en qualité de professionnel de l’immobilier dont l’activité est celle de marchand de biens, rompu à la lecture de ce type de document, elle pouvait en prendre connaissance, comme elle aurait pu consulter le site Géofoncier.fr, à destination du grand public qui permet de prendre connaissance du document d’arpentage établi par M. [A] [K], géomètre en 1964, sur l’extrait cadastral remanié du mois d’avril 1962, sur lequel les servitudes non aedificendi, qui seront actées dans l’acte d’échange de 1967 apparaissent déjà.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il en résulte en premier lieu que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie, laquelle devra légitimement, soit ignorer l’information, soit faire confiance à son cocontractant, en second lieu que pour être considérée comme débiteur du devoir général d’information, la partie doit préalablement connaître l’information objet de ce devoir, c’est-à-dire l’information « dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre » , et enfin qu’il incombe à celui qui se prétend créancier de prouver que l’autre partie connaissait l’information déterminante.

Par ailleurs, le devoir d’information relevant de la phase préalable à la formation du contrat, tout manquement à celui-ci relève de la responsabilité délictuelle édictée par l’article 1240 du code civil duquel résulte que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est constant que l’acquisition projetée par la société Alliance Elysées de parcelles de terrain d’une contenance totale d’environ 6000 m2 était destinée à permettre la réalisation d’une opération de construction d’immeubles à usage d’habitation pour une surface de plancher de 1.500 m², de sorte que la constructibilité de celles-ci était déterminante de son consentement, ce dont les consorts [T] ne contestent pas avoir eu connaissance.

Il est également établi et non contesté que la parcelle [Cadastre 31] d’une contenance de 3205 m2, ce qui représente plus de la moitié de la superficie totale des biens promis, est grevée d’une servitude non aedificandi au profit des parcelles ci-dessus rappelées, ce qui limite incontestablement la constructibilité de l’ensemble des parcelles, objet de la promesse de vente, et que l’existence de cette servitude n’a pas été portée à la connaissance de la société Alliance Elysées avant la conclusion de la promesse de vente ni même au moment de sa signature dès lors que l’acte de 1967 n’a pas été annexée à ladite promesse, peu important qu’elle ait été révélée par la suite et avant la vente définitive, le manquement à l’obligation précontractuelle d’information reprochée aux consorts [T] consistant à ne pas avoir révélé l’existence de la servitude avant la conclusion de la promesse de vente.

[I] [T], qui était partie à l’acte des 1er et 17 mai 1967 par lequel la servitude a été créée et qui en avait expressément accepté le maintien lors de la cession à titre d’échange de la parcelle qui en était grevée, était effectivement débitrice à l’égard de son cocontractant, la société Alliance Elysées, de cette information déterminante de son consentement, peu important comme l’a relevé le tribunal qu’elle ait été âgée de 98 ans au jour de la compromis et que la servitude ait été créée 49 ans auparavant.

En outre, elle ne pouvait s’affranchir de cette obligation d’information en stipulant une condition suspensive d’absence de servitude, pas plus qu’elle ne pouvait prétendre s’exonérer de sa propre obligation à l’égard de son cocontractant en s’abritant derrière le devoir de conseil du notaire.

En revanche, il n’est pas démontré par la société Alliance Elysées que les autres vendeurs, qui n’étaient pas parties à l’acte de 1967 ayant créé la servitude non aedificandi, et qui étaient le fils des époux [T] ([J] [T]) et leurs petits-enfants venant aux droits de leurs pères respectifs, [W] [T] et [EU] [T], avaient effectivement connaissance de l’existence de la servitude litigieuse.

En effet, contrairement à ce que soutient la société Alliance Elysées, la seule référence à l’acte de 1967 comme titre de propriété des parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 23] dans le procès-verbal de bornage établi les 16 et 19 avril 2013 au contradictoire d'[VL] [T] représentant [I] [T] en qualité de propriétaire des parcelles [Cadastre 33], [Cadastre 22], [Cadastre 3] et [Cadastre 24], et d'[C] [T] épouse [DY] représentant « l’indivision [T] » et plus précisément [I] [T], [J] [T], et les ayants droit d'[W] et [EU] [T], en leur qualité de propriétaires indivis des parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 23], ([VL] et [C] étant les filles de [EU]), est insuffisante à démontrer cette connaissance laquelle ne peut se déduire de leur seule qualité de propriétaires.

La société Alliance Elysées prétend par ailleurs déduire de la répartition du prix de vente stipulée à la promesse de vente la preuve de la connaissance par les consorts [T] de l’existence de la servitude au regard de la « valeur dérisoire des portions détenues par [I] [T], propriétaire en pleine propriété de 26 ares et 70 centiares et en usufruit de 16 ares et 72 centiares » soit 250.800 €, comparativement à celle des « portions détenues par les consorts [T] propriétaires en nue-propriété de 16 ares et 72 centiares » estimée à 449.200 €.

Toutefois, cette lecture de la clause relative à la répartition du prix de vente est erronée.

En effet, la promesse de vente précise que la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de «  SEPT CENT MILLE EUROS (700.000,00 EUR) qui sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

S’appliquant, savoir :

Bien appartenant en propre à Madame [I] [T]

immeubles cadastrés section [Cadastre 16]-[Cadastre 22] et [Cadastre 24] et [Cadastre 3] : 250.800,00 Euros

Bien appartenant en indivision aux consorts [T]

Immeuble cadastre section [Cadastre 20] et [Cadastre 23] : 449.200,00 Euros »,

Il s’ensuit que le prix de vente devait être ventilé non pas entre [I] [T] d’un côté et les autres coindivisaires [T], mais en fonction du régime juridique des parcelles, soit à concurrence de 250.800 € concernant les parcelles [Cadastre 33], [Cadastre 22], [Cadastre 3] et [Cadastre 24], biens appartenant en propre et en pleine propriété à [I] [T] seule, et à concurrence de 449.200 € concernant les parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 23] appartenant en indivision aux « consorts [T] » dont [I] [T], cette dernière étant propriétaire indivise de la moitié en toute propriété de ces deux parcelles, outre des droits en usufruit sur l’autre moitié.

Par ailleurs, la société Alliance Elysées pouvait légitimement ignorer cette servitude compte tenu, d’une part de son caractère non apparent, d’autre part de l’absence de transmission préalablement à la signature de la promesse de vente de l’acte de 1967, non annexée à la promesse, et d’un état hypothécaire contemporain de la promesse de vente faisant apparaître ladite servitude.

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que seule la responsabilité de [I] [T], aux droits et obligations de laquelle viennent [C] [T] épouse [DY], [R] [T], [P] [T], [Y] [T], [VL] [T], [YK] [T], [H] [T] épouse [V], [M] [T] épouse [U] et [E] [LD] veuve [T], pouvait être retenue sur le fondement d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information.

II-2 Sur le fait générateur de responsabilité à l’égard des notaires des vendeurs

Au soutien de l’infirmation du jugement, la société Alliance Elysées fait valoir que :

— son propre notaire Me [GB], affirme ne jamais avoir été destinataire des éléments du dossier, indispensables à la rédaction de l’acte de vente, en ce compris, états hypothécaires et titres de propriété avant le 7 janvier 2019, la copie de l’acte d’échange, en date des 1er et 17 mai 1967, adressé ce 7 janvier 1967 était incomplet ce qui en altérait indubitablement la lecture et la compréhension et la remise complète de l’acte d’échange n’est intervenue que le 23 janvier 2019, soit cinq jours avant le rendez-vous de signature envisagé,

— les notaires des vendeurs connaissaient l’existence de la servitude non aedificandi dès avant la signature du compromis et ont communiqué les éléments d’urbanisme quelques jours avant la réitération authentique de la vente, laissant ainsi s’écouler un délai de 26 mois,

— l’acte d’échange instituant la servitude constitue le titre de propriété de Mme [I] [T] sur la parcelle litigieuse, et le notaire instrumentaire ne peut pas, sans faillir à ses obligations professionnelles, établir et recevoir un compromis de vente d’un bien sans s’assurer que le propriétaire détient effectivement un droit de propriété sur ledit bien,

— Me [N] était déjà en possession de cet acte depuis 10 ans lors de la signature du compromis du 29 novembre 2016, qui mentionne en page 8 l’acte d’échange susvisé, et avait déjà, aux dires de ses clients, rédigé deux précédents compromis portant sur le terrain litigieux, dont un au profit de M. [B], ce que n’ont jamais contesté les vendeurs et leurs notaires,

— l’obligation de conseil du notaire porte sur la validité de l’acte dont il est rédacteur, mais également sur son efficacité juridique qui suppose de déterminer l’intention des parties, mais aussi de vérifier l’absence de charges, servitudes ou d’hypothèques grevant le bien,

— les notaires ont engagé leur responsabilité à son égard en n’ayant pas vérifié par toutes investigations utiles, et alors qu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur quant à l’absence de charges affectant les biens faisant l’objet du contrat et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l’efficacité de l’acte qu’il dresse, et ce d’autant qu’en ayant spécifié la nécessité de production d’états hypothécaires centenaires et non trentenaires, ils reconnaissent ainsi qu’il leur appartenait de procéder à des investigations poussées concernant l’absence de servitude.

Au soutien de la confirmation du jugement, Me [O] et la SCP [PJ] [O] et Anne-Laure Lanson font valoir qu’aucune faute ne peut leur être reproché, l’état hypothécaire ayant bien été communiqué par Me [N] et la servitude non aedificandi ainsi révélée, avant la signature de l’acte authentique, et que tant Me [O] que Me [N] ont satisfait à leur obligation de vérification des déclarations des parties et des actes antérieurs avant la signature de l’acte authentique. Ils ajoutent que cette communication n’a pas été tardive puisque la remise d’un acte hypothécaire était contractuellement prévue, non pas avant la signature de la promesse, mais avant la signature de l’acte de réitération de la vente par acte authentique, et qu’il est de jurisprudence constante que le notaire rédacteur d’un acte ainsi que le notaire en participation n’ont pas l’obligation d’obtenir la délivrance d’un état hypothécaire préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.

Me [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] soutiennent également, à l’appui de la confirmation du jugement, qu’il ne peut être reproché aux notaires de ne pas avoir fourni un état hypothécaire lors de la signature de la promesse de vente, la jurisprudence n’imposant pas les mêmes obligations au notaire chargé de la rédaction d’une promesse de vente qu’à celui qui reçoit l’acte authentique consacrant définitivement la vente, qu’en revanche, ils auraient commis une faute s’ils n’avaient pas, avant la réitération par acte authentique, levé l’état hypothécaire leur révélant la servitude non aedificandi, ce qui n’a pas été le cas, que la promesse de vente du 29 novembre 2016 prévoyait expressément que le vendeur, qui avait déclaré qu’il n’existait, à sa connaissance, aucune servitude s’obligeait « à corroborer cette déclaration par la production d’états hypothécaires antérieurs à 1956 et remontant au moins sur une période centenaire. », de sorte que la société Alliance Elysées, qui est une professionnelle de la promotion immobilière, savait, en conséquence, par cette clause particulière, que seule la production d’états hypothécaires antérieurs à 1956 et remontant au moins à une période centenaire lui permettrait d’avoir l’assurance de la faisabilité de son programme. Ils ajoutent qu’elle avait également la possibilité de demander à son propre notaire de solliciter la délivrance desdits états hypothécaires.

Réponse de la cour

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il en résulte qu’il appartient à celui qui recherche la responsabilité civile délictuelle d’un notaire rédacteur d’un acte, tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, de rapporter la preuve d’une faute, du préjudice allégué et du lien de causalité entre les deux.

Il est constant que le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, les déclarations faites notamment par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, spécialement lorsqu’il constate une contradiction entre les déclarations du vendeur et les mentions figurant aux actes, et notamment aux titres de propriété en sa possession.

Si comme le rappellent les notaires intimés, il ne peut leur être imposé d’obtenir la délivrance d’un état hypothécaire préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, qui constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d’acquérir sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, de sorte que le notaire ne commet pas de faute à l’égard des signataires de la promesse de vente s’il s’abstient de lever un état hypothécaire avant celle-ci, en revanche, il leur incombe à tout le moins de prendre connaissance des titres de propriété en leur possession constituant l’origine de propriété des parcelles objet de son acte.

En l’espèce, il est constant que Me [N] a rédigé la promesse du 29 novembre 2016 qui mentionnait comme origine de propriété des parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 23], l’acte d’échange de 1967 par lequel les époux [T] sont devenus propriétaires, lui-même constitutif de la servitude non aedificandi grevant ces parcelles, ladite servitude étant mentionnée en caractères majuscules et donc très apparents, et qu’il n’est pas contesté qu’il ait eu cet acte en sa possession plusieurs années avant la conclusion de la promesse de 2016.

Il ne peut être admis, comme l’a fait le tribunal, qu’il ne peut être attendu du notaire, au stade de la réception de la promesse, qu’il lise l’acte constituant le titre de propriété des vendeurs qu’il assiste, sauf à considérer qu’en définitive, le notaire n’est tenu à ce stade à aucune vérification, pas même de la qualité de propriétaire du promettant.

Il est donc établi que Me [N], qui disposait de l’acte 1967, a pu, dès l’établissement de la promesse, connaître la situation juridique de la parcelle grevée de la servitude non aedificandi, sans qu’il soit nécessaire qu’il fasse une demande d’état hypothécaire, (dont au demeurant il est douteux qu’il ne l’ait pas faite compte tenu de la pratique notariale habituelle d’obtention d’état hors formalité avant une promesse), et que connaissant la situation juridique du bien ou ayant pu en avoir connaissance par la simple possession du titre de propriété également titre constitutif de la servitude, il avait l’obligation d’informer la société Alliance Elysées de l’existence de cette servitude, de nature à empêcher le projet de construction de celle-ci, ou du moins à limiter considérablement la constructibilité des parcelles objet de la promesse.

En s’abstenant de le faire, Me [N] a bien manqué à ses obligations et engage ainsi sa responsabilité à l’égard de la société Alliance Elysées, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il n’a pas retenu la faute de ce notaire.

En revanche, il n’est pas établi, ni même allégué, que Me [O], notaire en participation assistant [J] [T], ait eu connaissance du titre constitutif de la servitude, ce que confirme l’échange de courriels avec Me [GB] du 3 janvier 2019, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenu à son encontre.

II- 3 Sur les préjudices de la société Alliance Elysées

La société Alliance Elysées soutient être fondée à obtenir l’indemnisation tant des frais qu’elle a supportés et du temps qu’elle a perdu que de la perte de chance de contracter le compromis à des conditions différentes soit sur la base d’un prix d’achat moindre, et de réaliser une opération de promotion immobilière qui lui aurait procuré un gain financier qui ne saurait être évalué à moins de 2.000.000 €. Sur le premier poste de préjudice, elle fait valoir qu’elle a sollicité deux permis de construire, que les vendeurs ayant accepté de proroger le délai de réalisation de la vente, elle a travaillé sur le projet pendant des années, et a dû surmonter les oppositions de tiers, tout cela en vain, et qu’elle a exposé inutilement les frais afférents aux permis de construire, taxe d’urbanisme, et protocole avec des tiers opposants. Sur le second poste de préjudice, elle soutient que l’existence de la servitude l’a privée de la possibilité de réaliser un projet immobilier et de bénéficier des gains financiers escomptés, et que la faute des vendeurs et notaires l’a privée d’une chance d’acquérir le bien litigieux à un moindre prix et réaliser un programme immobilier qui lui aurait procuré un gain financier qui ne saurait être évalué à moins de 2.000.000 €, étant précisé qu’elle a été approchée par d’autres promoteurs en vue d’un rachat de l’opération avec des offres variant entre 1.600.000 et 2.100.000 €.

Les consorts [T] opposent que le jugement est critiquable en ce qu’il a condamné [I] [T] à indemniser la société Alliance Elysées des frais par cette dernière engagées, dès lors que la Alliance Elysées, qui bénéficiait pourtant d’une condition suspensive relative à l’absence de servitude, a décidé, de sa propre initiative, d’engager des frais avant que ladite condition ne soit purgée, et a engagé de nombreux frais à ses risques et périls, sans s’être préalablement assurée de la faisabilité de son projet immobilier, alors même que les conditions suspensives n’étaient pas réalisées et qu’elle ne bénéficiait encore d’aucun titre sur les parcelles. Ils ajoutent que la multiplicité des frais engagés résulte de la mauvaise conception de son projet immobilier et de ses nombreuses modifications. Sur la perte du bénéfice escompté, ils font valoir qu’aucune faute ne saurait leur être reprochée, que comme retenu par le tribunal, ce préjudice allégué résultait, non pas du défaut d’information mais de la « non-conformité des biens » à ses attentes, démontrant ainsi qu’il n’y a aucun lien de causalité entre la prétendue faute et son prétendu préjudice., et que ce préjudice n’est pas justifié.

Me [O] et la SCP [PJ] [O] et Anne-Laure Lanson soutiennent que les préjudices invoqués sont soit injustifiés, soit excessifs.

Me [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] fait valoir que la société Alliance Elysées, qui est une professionnelle de la promotion immobilière, savait, en conséquence, par la clause particulière insérée à la promesse, que seule la production d’états hypothécaires antérieurs à 1956 et remontant au moins à une période centenaire lui permettrait d’avoir l’assurance de la faisabilité de son programme, et qu’il lui appartenait donc de ne pas entreprendre, sauf à ses risques et périls, les démarches tendant à la délivrance d’un permis de construire sans avoir fourni au géomètre et à l’architecte de son programme les états hypothécaires leur permettant de remplir leur mission. A fortiori, elle ne pouvait entreprendre la commercialisation de son programme sans être titrée définitivement et sans avoir la totale assurance du caractère réalisable dudit programme. Ils estiment que préjudice allégué n’est pas démontré, et que s’il venait à être reconnu, il devrait être considéré comme résultant directement du fait de la société Alliance Elysées.

Réponse de la cour

Concernant les frais engagés par la société Alliance Elysées dans l’ignorance de l’existence de la servitude non aedificandi, il ne peut être contesté que si celle-ci avait été informée de l’existence de la servitude non aedificandi, tant par la venderesse que par le notaire, elle aurait renoncé à son projet, dès lors que les consorts [T] n’entendaient pas vendre la parcelle à un prix moindre tel que proposé par la société Alliance Elysées une fois informée de cette servitude.

Elle n’aurait en conséquence pas exposé les frais afférents à sa réalisation, c’est-à-dire ceux lies aux études préliminaires et d’architecte jusqu’au plan de conception générale, à l’obtention d’un permis de construire et à la conclusion d’un protocole avec un opposant à son projet.

A cet égard, il ne peut être reproché à la société Alliance Elysées d’avoir entrepris les démarches relatives à l’obtention d’un permis de construire sans attendre d’être titrée, dès lors qu’elle avait l’obligation de déposer une demande de permis de construire avant un certain délai dans le cadre de la condition suspensive d’obtention d’un permis, et qu’elle aurait en conséquence commis une faute si elle s’était abstenue de le faire avant la signature de l’acte de vente définitif.

Elle a obtenu le 23 mars 2018 un permis de construire ce qui a eu pour effet de la rendre redevable en application de l’article L 331-6 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur de la taxe d’aménagement et en application de l’article L.524-4 du code du patrimoine dans sa rédaction alors en vigueur de la redevance d’archéologie préventive. Les majorations et pénalités fiscales, qui ont pour seule cause un défaut de paiement de la société Alliance Elysées, ne peuvent être considérées comme un préjudice résultant de la faute de [I] [T] ou de celle de Me [N].

Par conséquent, seuls les frais suivants, hors TVA, que la société Alliance Elysées justifie avoir réglé ou devoir seront indemnisés :

— étude sur les réseaux d’eaux 1.850,00 €

— recherche d’archives : 85,00 €

— études thermiques : 2.940,00 €

— étude d’architecte : 106.875,00 €

— procès-verbal de constat d’affichage 202,56 €

— frais de conclusions d’un protocole avec un opposant 1.200,00 €

— taxe d’aménagement due en 2019 : 28.798,00 €

— taxe d’aménagement due en 2020 : 20.684,00 €

— redevance d’archéologie préventive  : 3.425,00 €

Soit un total de 165.059,56 €.

Par ailleurs, s’agissant de la perte de chance alléguée d’acquérir le bien litigieux à un moindre prix et de réaliser un programme immobilier qui lui aurait procuré un gain financier, il sera observé que la faute qui a été retenue à l’encontre de [I] [T] et de Me [N] consiste à ne pas lui avoir révélé l’information en leur possession relative à l’existence d’une servitude non aedificandi préalablement à la conclusion de la promesse de vente, et que la société Alliance Elysées, si elle avait eu cette information, aurait, non pas acquis ces biens à un prix moindre, dès lors que les consorts [T] qui ont refusé la proposition d’acquisition à un prix inférieur en 2019, ne les lui auraient pas plus promis à un prix inférieur à celui arrêté en 2016 à la promesse, de sorte que le préjudice allégué est en réalité inexistant.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné [I] [T] à payer à la société Alliances Elysées la somme de 165.059,56 €, et d’y ajouter que Me [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] sont condamnés in solidum avec [C] [T] épouse [DY], [R] [T], [P] [T], [Y] [T], [VL] [T], [YK] [T], [H] [T] épouse [V], [M] [T] épouse [U] et [E] [LD] veuve [T], tous en leur qualité d’ayants droit de feu [I] [T].

III ' SUR LA DEMANDE DE GARANTIE DES CONSORTS [T] PAR LES NOTAIRES

Il est jugé que dès lors que la faute commise par l’une des deux parties condamnées in solidum à réparer un dommage est entièrement absorbée par celle, plus grave, commise par l’autre partie, il n’y a pas lieu d’opérer un partage de responsabilité (Civ.1ère, 23 novembre 1999, n° 97-12.595 ; Civ.1ère, 13 janvier 2004, n°00-20.399) ;

Les consorts [T] sont condamnés, en leur qualité d’ayants droit de feu [I] [T] en application de sa responsabilité extracontractuelle en raison du manquement par celle-ci à son obligation précontractuelle d’information quant à l’existence d’une servitude, omission qui, comme le soutiennent les consorts [T], procédait non d’une faute volontaire, mais plus d’une erreur tenant à l’ancienneté de la constitution de celle-ci et à son grand âge, erreur qui aurait pu être évitée si Me [N] avait correctement rempli sa mission en alertant les parties sur l’existence de la servitude contenue dans l’origine de propriété de la parcelle [Cadastre 21] en sa possession dès avant la rédaction de la promesse.

Dès lors, il y a lieu de condamner Me [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] à garantir les consorts [T] de la condamnation prononcée à leur encontre de payer à la société Alliance Elysées la somme de 165.059,56 €.

Aucune faute n’ayant été retenue à l’encontre de Me [O] et de la SCP [PJ] [O] et Anne-Laure Lanson, la demande de garantie à leur égard doit être rejetée.

IV- SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS DES CONSORTS [T]

IV-1 A l’encontre de la société Alliance Elysées

Au rappel d’une jurisprudence selon laquelle «  « L’accumulation des procédures judiciaires constitue un abus d’agir en justice lorsque rien ne la justifie ou qu’elle traduit une attitude procédurière exceptionnelle », les consorts [T] demandent de condamner la société Alliance Elysées à leur payer 15.000 € de dommages et intérêts, en faisant valoir que les décisions rendues à l’encontre de celle-ci par le tribunal judiciaire de Troyes et la cour d’appel de Reims sont particulièrement éloquentes quant à la mauvaise foi de l’appelante, qui a été condamnée au règlement d’une amende civile, et qui a la lecture de son assignation n’avait pas pour intention de poursuivre la vente, n’ayant d’ailleurs jamais justifié de la publication de son assignation au Service de la publicité foncière, n’ayant formulé cette demande que dans ses dernières conclusions de première instance du 7 octobre 2020, et qui avait pour seul but de tenter de fonder la demande soumise à la cour d’appel de Reims ; que malgré les trois décisions rendues, la société Alliance Elysées persiste en cause d’appel à solliciter, à titre principal, la réalisation forcée de la vente, dans le seul but de les empêcher de vendre leur bien à un autre acquéreur après plus de 9 années d’attente, mais aussi de leur extorquer une diminution de prix parfaitement indue, pour des parcelles situées en plein c’ur de la ville de [Localité 40], et que la procédure d’appel, et le comportement abusif de la société Alliance Elysées leur a causé un préjudice, tant financier que moral.

La société Alliance Elysées conclut au débouté de cette demande sans développer de moyen.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l’exercice du droit d’action, comme l’exercice d’une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu’à la condition de faire la preuve d’un exercice fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil et d’un dommage imputable à cette faute.

Si toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, l’abus du droit d’ester en justice ne nécessitant pas, pour être caractérisé, d’avoir été commis dans l’intention de nuire, il appartient à celui qui sollicite réparation d’un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières ayant fait dégénérer ce droit en abus.

Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière voire la légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui sollicite réparation d’un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières caractérisant l’abus.

En l’espèce, les consorts [T] reprochent à la société Alliance Elysées tant un abus du droit d’agir dans l’introduction de la présente instance qu’un comportement déloyal au cours de la présente procédure, caractérisé par l’ajout, de manière purement artificielle et dilatoire, à ses demandes initiales d’une demande d’exécution forcée de la vente, et encore un abus dans l’exercice de la voie de l’appel.

Il ressort des pièces produites que la société Alliance Elysées a initialement assigné les consorts [T] et les notaires devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte extrajudiciaire du 20 mai 2019, uniquement pour demander la restitution du dépôt de garantie et la condamnation des défendeurs à lui payer des dommages et intérêts consécutivement à la non-réalisation de la vente, la page 6 de cette assignation faisant ressortir que la société Alliance Elysées y déclare avoir renoncé à l’acquisition des biens des consorts [T] en raison de la révélation tardive de l’existence d’une servitude, et qu’elle a ensuite sollicité selon conclusions au fond du 9 octobre 2020 la vente forcée des biens mais avec un prix de vente devant être fixé à dire d’expert afin d’établir la diminution de prix résultant selon elle des manquements des vendeurs, et ce après qu’elle ait été déboutée de sa demande, formée par actes d’huissiers du 20 avril 2020 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes, tendant à voir ordonner à Me [N] et à la SCP [N]-Chaton, sous astreinte, de publier la promesse de vente du 29 novembre 2016, par une ordonnance en date du 9 juin 2020, confirmée par la cour d’appel de Reims suivant arrêt du 19 janvier 2021.

La cour d’appel de Reims a d’ailleurs condamné la société Alliance Elysées à une amende civile de 10.000 € en considérant que le comportement procédural de la société Alliance Elysées ayant consisté à avoir engagé l’instance aux fins de publication de la promesse de vente, après avoir renoncé l’acquisition, pour continuer fictivement à s’en prévaloir à la seule fin d’empêcher les vendeurs de mener la vente à terme avec des tiers alors qu’elle avait sollicité par courrier du 14 février 2019 une diminution de prix de 400.000 € (sur 700.000 € contractuellement prévu) caractérisait la mauvaise foi de celle-ci, de plus fort confirmée par le dépôt, postérieurement à l’ordonnance ayant rejeté la demande de publication forcée, de conclusions sollicitant la vente forcée, changeant ainsi complétement l’objet des prétentions au fond de la société Alliance.

Il peut être considéré, au regard de ces circonstances, que la société Alliance Elysées a fait de la présente procédure un usage déloyal et abusif, en modifiant opportunément en cours d’instance ses prétentions, ce qui a eu pour conséquence d’entraver la liberté des consorts [T] de procéder à la vente de leurs biens ainsi immobilisés depuis 9 ans, alors qu’elle avait expressément déclaré avoir renoncé à la vente aux termes de son assignation introductive d’instance, et en maintenant artificiellement cette demande devant la cour, ce qui a causé aux consorts [T] un préjudice moral certain, qu’il convient de réparer par la condamnation de la société Alliance Elysées à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.

IV ' 2 A l’encontre des notaires

Les consorts [T] soutiennent que le manquement des notaires à leur obligation de conseil leur a causé un préjudice de perte de chance réel et sérieux de vendre les biens dans un délai raisonnable et aux conditions financières espérées, outre les dépenses qu’ils ont assumées pour faire face aux charges liées à la propriété pendant cette période, notamment les frais de jardinier, de taxe foncière, les diagnostics techniques, etc., et ce sans aucune contrepartie., outre l’obligation de subir une procédure judicaire longue et couteuse.

Réponse de la cour

Comme le soutiennent Me [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N], les consorts [T] ont consenti des prorogations à la société Alliance Elysées sans y être tenus, et ne peuvent invoquer un préjudice de perte de chance de vendre les biens dans un délai raisonnable et aux conditions financières espérées, dès lors qu’en toute hypothèse, les conditions financières espérées ne pouvaient se réaliser dès lors que le bien proposé à la vente était grevé d’une servitude non aedificandi, ce qui, si l’on s’en tient à la thèse de la société Alliance Elysées, ne lui donnait pas la valeur de 700.000 €, visée dans la promesse de vente.

Par ailleurs, ils ne justifient par aucune pièce les frais afférents aux biens promis qu’ils allèguent avoir dû continuer à assumer.

Leur demande sera donc rejetée.

V- SUR LES AUTRES DEMANDES

Les consorts [T] demandent dans le dispositif de leurs conclusions d’infirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la remise à la société Alliance Elysées des fonds séquestrés par elle en exécution du compromis du 29 novembre 2016 , sans toutefois formuler une prétention en suite de cette infirmation dont ils ne précise pas sur quels moyens elle est fondée.

Il a été jugé que la promesse de vente était caduque par suite de la défaillance d’une des conditions suspensives l’assortissant, de sorte que les fonds remis en séquestre par la société Alliance Elysées doivent lui être restitués, et que le jugement doit être confirmé sur ce point.

Les demandes de la société Alliance Elysées étant partiellement accueillies uniquement à l’égard de [I] [T], et par suite de son décès, à l’égard des consorts [T] en leur qualité d’ayants droit de la défunte, et de Me [N] et la SCP [N] -Chaton- De Clarens- [N], et ces derniers étant condamnés à garantir les consorts [T], ès-qualités, des condamnations prononcées à leur encontre, le jugement est :

— confirmé en ce qu’il a condamné la société Alliance Elysées à payer à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros, et à Me [PJ] [O] et la société [O] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmé en ses autres dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Me [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] supporteront l’intégralité des dépens de première instance et d’appel, et seront condamnés à payer la somme de 5.000 € aux consorts [T], et celle de 10.000 € à la société Alliance Elysées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 17 mai 2023, sauf en ce qu’il a débouté la société Alliance Elysées de sa demande tendant à condamner, in solidum avec [I] [SB] veuve [T], Me [F] [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N], débouté [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] de leurs demandes tendant à condamner solidairement Me [F] [N] et la SCP [N]-Chaton, actuellement SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] à les relever de toute condamnation, et la société Alliance Elysées à leur verser une indemnité de 5.000 euros, condamné in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune, et condamné [I] [SB] à payer à la société Alliance Elysées une indemnité de 4.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE Me [F] [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N], in solidum avec Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], et Mme [E] [LD] veuve [T], tous en leur qualité d’ayants droits de feue [I] [SB] veuve [T], à payer à la société Alliance Elysées la somme de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés en vain ;

CONDAMNE in solidum Me [F] [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] à relever et garantir Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], et Mme [E] [LD] veuve [T] de la condamnation prononcée ci-dessus ;

CONDAMNE la société Alliance Elysées à payer à Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], et Mme [E] [LD] veuve [T], en leur nom personnel, la somme de 15.000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Me [F] [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE in solidum Me [F] [N] et la SCP [N]-Chaton- De Clarens- [N] à payer à la société Alliance Elysées la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Alliance Elysées à payer à Me [PJ] [O] et la SCP [PJ] [O] et Anne-Laure Lanson une somme complémentaire de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés appel en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,