République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/11/2024

****

N° de MINUTE : 24/804

N° RG 23/03141 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7SK

Jugement (N° 22-000496) rendu le 08 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Boulogne Sur Mer

APPELANT

Monsieur [J] [P]

né le 24 Janvier 1971 à [Localité 4]

de nationalité Française

CCAS de [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie Jourdain, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assisté de M^e Bachira Hamani Yekken, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005403 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Urbavileo 'Sem Urbavileo', venant aux droits de OPHLM Habitat du Littoral suivant absorption publiée en date du 5 août 2021 à effet au 1er janvier 2022 , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean Aubron, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

****

Par contrat du 12 décembre 2011, la société Habitat du Littoral, aux droits de laquelle vient la société URBAVILEO a donné à bail à M. [J] [P] un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte signifié le 8 septembre 2022, la société URBAVILEO a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer en vue de résilier le bail pour dégradations du logement, d’ordonner son expulsion, de le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer et des charges avec augmentations légales, jusqu’à la libération effective des lieux, et au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat et de sommation de remise en état.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 8 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé à la date du jugement la résiliation du contrat de bail conclu le 12 août 2011 entre la société URBAVILEO et M. [P] pour le local d’habitation situé [Adresse 3], aux torts de M. [P], à compter du jugement ;

— ordonné à M. [P] de libérer les locaux loués et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société URBAVILEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, procéder à l’expulsion de M. [P] et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [P] à payer à la société URBAVILEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 262,11 euros à compter de la date du jugement et jusqu’à la restitution effective des locaux ;

— rejeté la demande indemnitaire de M. [P] ;

— condamne M. [P] aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 22 juillet 2022 ainsi que de la sommation de remise en état du même jour et de l’assignation ;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [P] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 7 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023, M. [P] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau, débouter la société URBAVILEO de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société URBAVILEO à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en lien avec l’état d’insalubrité du logement ;

— condamner la société URBAVILEO aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, la société URBAVILEO demande à la cour de :

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a :

— débouté celle-ci de sa demande de résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible eu égard au comportement de M. [P] ;

— débouté celle-ci de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la première instance et 1 200 euros en cause d’appel ;

— condamner M. [P] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande au titre de la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(')

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…),

e) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord précis du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Si l’article précité prévoit ainsi les sanctions applicables en cas de transformation sans l’accord du bailleur et ne mentionne pas spécifiquement la résiliation du contrat de bail, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail s’il démontre un manquement grave du locataire à ses obligations sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil.

En l’espèce, le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation du bail compte tenu de la violation par M. [P] de ses obligations contractuelles en raison des travaux entrepris par le locataire dépassant de simples aménagements et en raison du défaut de jouissance paisible.

A titre liminaire, la cour constate que les parties s’accordent sur le fait que M. [P] a quitté le logement le 21 septembre 2023.

S’agissant des travaux entrepris par M. [P], dans un procès-verbal de constat établi le 22 juillet 2022 en présence du locataire, l’huissier de justice a fait état que ce dernier avait reconnu avoir effectivement « abattu l’ancienne cloison afin de disposer d’une pièce ouverte ». Il a été constaté que « Depuis le plafond et en périphérie de l’ancienne cloison abattue, je note la présence de nombreux câbles électriques raccordés à l’ancien bloc de plâtre. Ces éléments reposent au-dessus du réfrigérateur. (') M. [P] m’indique avoir abattu la cloison d’accès afin de gagner de l’espace. Je note effectivement des résidus de briques plâtrières. Le linoleum au sol est altéré et arraché. ('). M. [P] m’indique avoir déposé l’ancien placard. »

En outre, les photographies comprises dans le procès-verbal de constat révèlent l’importance des travaux effectués par le locataire constituant notamment dans l’abattement d’une cloison entre le séjour et la cuisine afin de disposer d’une pièce de vie ouverte, une installation électrique avec de nombreux fils apparents au-dessus du réfrigérateur et la dépose d’un placard.

En l’état de ces constatations, c’est de manière fondée que le premier juge a retenu que ces travaux ayant modifié la structure de l’appartement en raison principalement de l’abattement d’une cloison entre la cuisine et le séjour, ils n’étaient pas constitutifs de simples aménagements et nécessitaient l’accord préalable du bailleur.

Or, il est acquis aux débats que M. [P] a entrepris la réalisation de ces travaux, lesquels se sont étalés sur plusieurs mois selon ses propres déclarations, sans solliciter l’autorisation de son bailleur et celui-ci ne démontre aucunement que ces travaux étaient nécessaires en raison du caractère inadapté de son logement.

S’agissant du défaut de jouissance paisible allégué, force est de constater que le bailleur ne produit aucune attestation du voisinage de M. [P] relativement aux troubles que celui-ci aurait causés. Or, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 juillet 2022 et le rapport du médiateur intervenu le 12 juillet 2022 faisant état de la plainte d’une locataire sur le bruit fait par M. [P] sont insuffisants à établir un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux. Enfin, alors que le bailleur soutient que le premier juge n’a pas tenu compte du vol par M. [P] d’équipements dans un appartement vacant pour les installer dans son propre domicile, la cour constate qu’aucune suite n’est justifiée postérieurement au dépôt de plainte de la société Habitat du Littoral le 13 juillet 2022, de sorte que la réalité de ce vol n’est pas établie.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux n’est pas établi mais que les travaux de grande ampleur détaillés ci-dessus sans autorisation préalable du bailleur constituent des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef et condamné M. [P] au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant n’est pas précisément critiqué, jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, M. [P] soutient que son logement, en mauvais état général, était insalubre en raison, d’une part, d’un problème d’insonorisation et, d’autre part, d’une installation électronique qui n’était pas aux normes.

Il produit dans ce sens un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 31 janvier 2017 selon lequel, depuis l’appartement, il est constaté les bruits occasionnés par les autres locataires, notamment en raison de leurs allers et venues et du claquement de la porte du hall d’entrée, des fenêtres équipées d’un simple vitrage et des prises électriques qui ne répondraient pas aux normes standards d’installation ou sont cassées.

En l’état, cette unique pièce est insuffisante à caractériser l’état d’insalubrité alléguée du logement en ce que, notamment, aucune preuve n’est rapportée relativement à la réglementation en vigueur concernant l’insonorisation et l’installation électrique. Ainsi, la non-conformité sur ces deux points par rapport à la réglementation en vigueur n’est pas démontrée par l’appelant, le seul avis de l’huissier de justice mandaté étant insuffisant.

Par ailleurs, M. [P] ne justifie aucunement avoir mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation suite à la réalisation du constat précité.

Dans ces conditions, et faute pour l’appelant de soumettre des éléments probants supplémentaires à la cour, c’est de manière fondée que le premier juge a relevé que M. [P] ne démontrait pas que son logement ait été insalubre et débouté celui-ci de sa demande indemnitaire.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la non application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour des considérations tirées de l’équité.

M. [P], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la société URBAVILEO la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Condamne M. [P] à payer à société URBAVILEO la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. [P] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier

Fabienne DUFOSSE

Le président

Sylvie COLLIÈRE