RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02481 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCDE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02192

APPELANTS

Madame [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

et

Monsieur [G] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Floriane BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A909

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2006, la société Immobilière 3F a donné en location à Mme [L] [H] un logement d’une surface de 65 m² (une pièce principale, outre cuisine et salle d’eau) situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer initial de 258,77 euros outre les charges.

Mme [L] [H] s’étant mariée le 3 août 2009, le bail a été étendu à son époux, M.[G] [O].

A l’occasion de l’enquête sur les ressources des locataires, la société Immobilière 3F a relevé que l’adresse figurant sur leur avis d’imposition établi en 2020 n’était pas celle des lieux loués.

Le 19 novembre 2021, un huissier s’est rendu sur place pour délivrer un commandement de payer les loyers arriérés et a indiqué ne pas avoir pu relever l’identité des occupants des lieux.

La société Immobilière 3F a obtenu sur requête la désignation d’un huissier afin de connaître les conditions d’occupation du logement loué.

Aux termes du procès-verbal de constat d’huissier de justice des 4,7 et 10 janvier 2022, a été constatée la présence dans les lieux, de M. [T] [E].

Par acte du 16 mars 2022, la société Immobilière 3F a assigné Mme [L] [O], M. [G] [O] et M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir principalement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle et sous-location des lieux, leur expulsion et leur condamnation à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ainsi que la condamnation de Mme et M. [O] à lui payer la somme de 57.960 euros au titre des fruits civils perçus à l’occasion de la sous-location illicite.

A l’audience du 2 septembre 2022, la société Immobilière 3F s’est désistée de sa demande en résiliation de bail, en expulsion et en paiement d’une dette locative, aux motifs que les lieux ont été restitués le 8 avril 2022 et le solde locatif payé. Elle a maintenu en revanche sa demande en paiement d’une somme de 57.960 euros au titre des fruits civils et d’une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme et M. [O] ont conclu au débouté des prétentions de la société Immobilière 3F.

Régulièrement cité, l’assignation ayant été déposée à l’étude, M. [T] [E] ne s’est pas présenté à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 7 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate le désistement de la société Immobilière 3F de sa demande en résiliation judiciaire du bail à l’encontre de Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O], de sa demande en expulsion et accessoires à l’encontre de Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O] et de M. [T] [E] et de sa demande en paiement d’un solde de loyer et charges à l’encontre de Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O].

Rejette l’exception soulevée par Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O] tenant à la prescription de l’action de la société Immobilière 3F en paiement des fruits civils perçus.

Condamne solidairement Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 57.960 euros au titre du remboursement des fruits civils perçus à l’occasion de la sous-location 'licite’ du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Condamne solidairement Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Immobilière 3F du surplus de ses demandes à l’encontre de trois défendeurs.

Déboute Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes.

Condamne in solidum Mme [L] [H] épouse [O] et M. [G] [O] et M. [T] [E] aux dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier du 4,7 et 10 janvier 2022.

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 janvier 2023 par Mme [L] [O] et M. [G] [O],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 février 2025 par lesquelles Mme [L] [O] et M. [G] [O] demandent à la cour de :

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

o Rejeté l’exception soulevée par Madame [O] et Monsieur [O] tenant à la prescription de l’action de la société IMMOBILIERE 3F en paiement des fruits civils perçus ;

o Condamné solidairement Madame [O] et Monsieur [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 57.960 euros au titre des fruits civils perçus à l’occasion de la sous-location illicite du logement situé [Adresse 4]

o Débouté Madame [O] et Monsieur [O] de leurs demandes à l’encontre de la société IMMOBILIERE 3F

o Condamné solidairement Madame [O] et Monsieur [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

o Condamné solidairement Madame [O] et Monsieur [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F les dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier du 4, 7 et 10 janvier 2022 ;

STATUANT A NOUVEAU

— CONSTATER l’absence de preuve d’une sous-location avec contrepartie financière ;

— DEBOUTER la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes, fins et conclusions – JUGER que les demandes de la société IMMOBILIÈRE 3F concernant des faits antérieurs au 16 mars 2017 sont prescrites en raison de la prescription quinquennale,

— A titre principal : LIMITER la condamnation de Madame [O] et Monsieur [O] au profit de la société IMMOBILIERE 3F à la somme de 25.873,80 euros correspondante aux compensations entre sous-loyers et loyers sur la période non prescrite soit après le 16 mars 2017

— A titre subsidiaire : LIMITER la condamnation de Madame [O] et Monsieur [O] au profit de la société IMMOBILIERE 3F à 41.400 euros en raison de la prescription des faits antérieurs au 16 mars 2017

— CONDAMNER la société IMMOBILIÈRE 3F au paiement de la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société IMMOBILIÈRE 3F aux entiers dépens,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 mai 2023 aux termes desquelles la SA Immobilière 3F demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions

— DEBOUTER Madame [L] et Monsieur [G] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Y ajoutant

— Les CONDAMNER solidairement à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F une somme de 3.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les CONDAMNER en tous les dépens de l’instance, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux la concernant, par Maître Héla KACEM, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur les conditions de la sous-location

L’article 8 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire 'ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'.

Cette interdiction s’applique de plein droit en vertu du caractère d’ordre public du titre premier de la loi.

Le contrat de bail interdit également expressément la sous-location.

Selon l’article 546 du code civil, 'la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession'.

L’article 547 dispose que 'les fruits civils (…) appartiennent au propriétaire par droit d’accession', étant rappelé que selon l’alinéa 1 de l’article 584, 'Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.'

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727, publié).

A l’appui de leur appel, M. et Mme [O] font valoir que la preuve n’est pas rapportée de ce qu’ils ont sous-loué le logement et ont perçu les fruits de cette sous-location.

Ils ajoutent que si la présence dans les lieux d’un autre locataire est avérée, aucun élément tangible ne permet de prononcer une condamnation à hauteur de 690 euros pendant 7 ans.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier daté des 4,7 et 10 janvier 2022, que celui-ci, chargé de vérifier les conditions d’occupation du logement loué, a rencontré dans les lieux, M. [T] [E] qui lui a indiqué sous louer le logement depuis 7 ans à M. [O] pour un montant de 690 euros par mois.

Un voisin de palier a confirmé à l’huissier que M. [E] réside ici depuis 'longtemps'.

Il est également produit aux débats un courrier du 3 février 2022 par lequel il apparaît que cet occupant du logement confirme sous-louer l’appartement litigieux depuis 7 ans et verser tous les mois la somme de 690 euros.

Il est par ailleurs établi par l’avis d’imposition du 8 juillet 2020 et n’est pas contesté que M. et Mme [O] ont fixé leur résidence principale à [Localité 6].

M. et Mme [O] maintiennent devant la cour que les déclarations de M. [E] sont insuffisantes à prouver une sous-location durant 7 ans et pour une somme mensuelle de 690 euros.

Or, M. et Mme [O] qui ne contestent pas avoir déménagé à [Localité 6] ainsi qu’il ressort de l’avis d’imposition 2020 produit, ne s’expliquent pas davantage en appel sur les raisons pour lesquelles, ils ont continué à régler le loyer pour un appartement qu’il n’occupaient plus et dans lequel ils reconnaissent avoir introduit un autre 'locataire', mais également les raisons pour lesquelles cet occupant des lieux affirmerait faussement qu’il sous-loue le logement depuis 7 ans et leur règle un loyer mensuel de 690 euros.

De surcroît comme l’a relevé avec pertinence le premier juge, M. et Mme [O] qui contestent la durée de sous-location mentionnée par M. [E] à deux reprises, lors du passage de l’huissier puis par courrier du 3 février 2022, n’apportent aucun élément pour justifier de la date à laquelle ils ont quitté leur appartement parisien.

Enfin s’agissant du montant du loyer, le premier juge a énoncé à juste titre qu’il n’était pas incohérent que M. et Mme [O] réclament une somme mensuelle de 690 euros, compte-tenu de la surface du logement et son emplacement.

Il résulte de ces éléments et des pièces produites que les locataires ont sous-loué l’appartement sans l’accord du bailleur, de sorte que les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées, comme l’a exactement retenu le premier juge dans les motifs de la décision entreprise.

Sur la somme à payer en restitution des fruits civils perçus par la sous-location non autorisée

* Sur la prescription

M. et Mme [O] maintiennent en appel qu’une partie de la demande de la société Immobilière 3F est prescrite.

Ils invoquent devant la cour la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Ils font valoir que l’assignation étant en date du 16 mars 2022, les faits antérieurs au 16 mars 2017 sont prescrits.

La société Immobilière 3F répond qu’elle n’a découvert le départ des époux [O] des lieux et leur occupation de leur chef par M. [T] [E] que le 23 juin 2021 à l’occasion de la réponse de l’enquête sur les ressources de sorte que son action engagée le 16 mars 2022, moins d’un an après avoir suspecté la sous-location illicite du logement, n’est pas prescrite.

Elle ajoute que le droit d’accession étant une extension du droit de propriété, il se prescrit par trente ans à compter du jour où les faits permettant d’exercer l’action sont connus.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que seul le retour de l’enquête sur les ressources a permis à la société Immobilière 3F de connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

Son action en restitution d’une somme de 57.960 euros au titre des fruits civils, engagée par assignation du 16 mars 2022, soit dans le délai de cinq ans après la date de découverte des faits, n’est pas prescrite, comme l’a exactement retenu le premier juge et ce quand bien même cette somme de 57.960 euros correspond à sept années de sous-location illicite à 690 euros par mois.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception soulevée par Mme [L] [H] épouse [O] et de M. [G] [O] tenant à la prescription de l’action de la société Immobilière 3F en paiement des fruits civils perçus.

* Sur les sommes à restituer

M. et Mme [O] demandent à la cour d’appel de déduire de la somme due, celle de 15.526,20 euros correspondant aux 5 années de loyers qu’ils ont réglés.

La société Immobilière 3F fait valoir que d’une part cette somme n’est justifiée par aucune pièce et que d’autre part la demande se heurte à la position prise par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2023.

L’article 548 précité dispose que 'Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement'.

Selon l’article 549 du même code 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.'

Or, le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

Les loyers, comme les sous-loyers sont des fruits civils soumis à restitutions et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement ne peuvent être considérés comme des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire au sens de l’article 548 du code civil (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié, 3e Civ., 15 février 2023, pourvoi n° 21-15.542).

Par conséquent, comme le fait valoir la société Immobilière 3F, la demande de M. et Mme [O] de déduire les loyers qu’ils ont payés des sous-loyers à restituer, ne saurait être accueillie.

Il résulte de ce qu’il précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné

M. et Mme [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 57.960 euros au titre du remboursement des fruits civils perçus à l’occasion de la sous-location illicite du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens comprenant le coût du constat d’huissier des 4,7 et 10 janvier 2022, et les frais de l’article 700 de première instance.

M. et Mme [O], parties perdantes à titre principal, seront condamnés aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [L] [H] épouse [O] et de M. [G] [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [H] épouse [O] et de M.[G] [O] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,