République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/06/2025

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N° de MINUTE : 25/461

N° RG 23/01353 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UZ62

Jugement (N° 22/001043) rendu le 26 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

APPELANTE

Madame [D] [Y] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne-laure Perrez, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023001541 du 24/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉS

Monsieur [V] [U]

né le 02 Mai 1992 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

Madame [I] [K] [R]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 2 juin 2023 à domicile (sa soeur)

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

****

Par acte sous seing privé du 4 février 2022, prenant effet le même jour, M. [V] [U] a donné à bail à Mme [D] [Y] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel actualisable de 580 euros, outre 30 euros à titre de provision pour charges.

Par acte séparé du 31 janvier 2022, Mme [I] [K] [R] s’est portée caution solidaire de Mme [Y] [Z].

Par acte du 7 juillet 2022, M. [U] a fait signifier à Madame [I] [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 1 246, 97 euros.

Ce commandement, dénoncé à la caution le 21 juillet 2022, est demeuré infructueux.

Par acte signifié le 15 septembre 2022 à l’étude de l’huissier instrumentaire, M. [U] a fait assigner Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en vue d’obtenir :

le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,

l’expulsion de Mme [Y] [Z], désormais sans droit au maintien dans les lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation solidaire de Mme [Y] [Z] et de Mme [K] [R] au paiement des sommes suivantes :

4 315,10 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 11 septembre 2022, incluant la mensualité du mois de septembre 2022,

une indemnité mensuelle d’occupation due, jusqu’à complète libération des lieux, ladite indemnité s’élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises,

300 euros à titre de dommages et intérêts,

600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du juge des contentieux de la protection du 24 novembre 2022, M. [H] [E] [F] s’est présenté pour représenter Mme [Y] [Z] en tant que son compagnon. Il a produit un exemplaire du bail sur lequel apparaissait sa signature et un paraphe sous la mention '5 avril 2022 par avenant'. Il a indiqué que Mme [Y] [Z] avait quitté le logement depuis plusieurs mois tandis que lui-même l’avait quitté le mois dernier. Il a produit en cours de délibéré, sur autorisation du président d’audience, un rapport de l'[Localité 8] établissant l’indécence du logement en vue de justifier l’exception d’inexécution du paiement du loyer.

Suivant jugement en date du 26 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté le désistement de M. [U] de sa demande en résiliation de bail et expulsion,

Rejeté la demande tendant à voir conférer la qualité de locataire à M. [H] [E] [F],

Condamné solidairement Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à payer à M. [U], la somme de 4 770 euros au titre des loyers et charges dus,

Débouté M. [U] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts,

Débouté M. [U] de sa demande présentée au titre des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] aux dépens,

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Mme [Y] [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 mars 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Constaté le désistement de M. [U] de sa demande en résiliation de bail et expulsion,

Débouté M. [U] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts,

Débouté M. [U] de sa demande présentée au titre des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile,

M. [U] a constitué avocat le 27 mars 2023.

Par ordonnance du 18 avril 2024, le conseiller de la mise en état près la cour d’appel de Douai a rejeté la demande de radiation formée par M. [U].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, Mme [Y] [Z] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 26 janvier 2023 en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à payer à M. [U], la somme de 4 770 euros au titre des loyers et charges dus et les a condamnées in solidum aux dépens, et statuant à nouveau de :

Débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner M. [U] à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisser l’intégralité des dépens à la charge de M. [U].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, M. [U] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en toutes ses dispositions, exceptée celle qui a condamné solidairement Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à payer à M. [U] la somme de 4 770 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges ;

Recevoir M. [U] en son appel incident ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à payer à M. [U] la somme de

4 770 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges ;

En conséquence,

Condamner solidairement de Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à lui payer la somme de 4 796, 97 euros au titre des loyers et charges dues au 24 novembre 2022 ;

Rejeter l’exception d’inexécution soulevée par Mme [Y] [Z] ;

Condamner solidairement Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à payer à M. [U] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner in solidum aux dépens de la première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’exception d’inexécution du paiement des loyers au motif de l’indécence du logement

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il résulte de ses conclusions que Mme [Y] [Z] fonde l’inexécution de son obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu’il qualifie d’indécent le temps de l’exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l’exception d’inexécution.

Mme [Y] [Z] produit les pièces suivantes :

— une fiche de constatation du Pôle de lutte contre l’habitat indigne du Nord du 17 août 2022 faisant suite à une demande du 5 août 2022 relevant des désordres quant à l’évacuation obstruée des eaux usées et préconisant une mise en conformité du système d’assainissement

— des échanges par SMS entre le 12 février 2022 et le 25 octobre 2022 entre une personne non identifiée et le bailleur

— trois photographies d’un escalier sale, de tuyaux présentant des traces noires et d’une baignoire avec une eau stagnante sale

Le bailleur s’est désisté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, en raison du départ de la locataire quelques mois avant l’audience. Par ailleurs, lors de l’audience du 24 novembre 2022, le bailleur a indiqué avoir obtenu restitution du logement et le représentant de la locataire a indiqué avoir quitté le logement le mois précédent, quand la locataire l’aurait quitté quelques mois plus tôt. Les échanges par SMS font état d’un état des lieux le 25 octobre 2022.

Il sera, par conséquent, retenu que l’occupation du bien loué a couru jusqu’au 25 octobre 2022.

Il s’ensuit que la locataire se serait abstenue de payer la totalité du montant des loyers entre le mois de mars 2022 et le mois d’octobre 2022, les sommes dues jusqu’au 24 novembre 2022 correspondant au délai de préavis après restitution du logement.

Pour autant, l’exception d’inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d’une gravité suffisante, mais également qu’elles soient certaines.

Outre que les désordres relatifs aux évacuations obstruées n’ont pas empêché la jouissance totale du bien loué, l’obligation pour le bailleur d’effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu’après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Faute d’inexécution d’une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, la locataire ne pouvait s’abstenir d’exécuter totalement son obligation de paiement des loyers pendant huit mois.

Il sera ainsi rappelé qu’en matière de baux d’habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux de remédiation des causes de l’indécence qu’il a déterminées à l’issue du procès.

Il en résulte que Mme [Y] [Z] était tenue au paiement des loyers contractuels et il sera constaté qu’elle ne tire aucune autre conclusion de droit et de fait des manquements qu’elle reproche au bailleur.

Le jugement qui a écarté l’exception d’inexécution sera confirmé, par substitution de motifs.

Sur l’action en paiement de la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Soutenant le principe d’une exception d’inexécution, la locataire reconnaît ne pas avoir payé les loyers contractuellement dus et réclamés par le bailleur.

Le bailleur réclame la réformation du jugement, en ce qu’il a rejeté sa demande au titre de la facture d’eau et produit pour en justifier :

— la facture de L’eau du Valenciennois du mois de mars 2021 à mars 2022

— un calcul exposé manuscritement des charges en eau, s’appuyant sur le relevé du compteur d’eau à l’état des liuex d’entrée et celui à la sortie de la locataire

Pour autant, le relevé du compteur d’eau au départ des locataires n’est pas établi par une autre pièce que celle reprenant l’affirmation du bailleur, cette demande supplémentaire portant sur la somme de 26.97 euros ne pourra pas prospérer.

En outre, le premier juge a fait une exacte analyse de l’engagement de Mme [K] [R] en tant que caution solidaire du paiement des loyers et charges, la condamnation solidaire de Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] au paiement de la somme de 4770 euros, au titre de la dette locative au 24 novembre 2022 sera confirmée.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure cicile, Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera confirmé sur les dépens.

En l’absence d’éléments sur la situation économique des parties perdantes, il est équitable de condamner in solidum Mme [Y] [Z] et Mme [K] [R] à payer à M. [V] [U] la somme totale de 1 000 euros au titre des frais du procès, non compris dans les dépens, pour les procédures de première instance et d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé sur ce seul dernier point.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a rejeté la demande de M. [V] [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme sur ce seul point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [D] [Y] [Z] et Mme [I] [K] [R] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [D] [Y] [Z] et Mme [I] [K] [R] à payer à M. [V] [U] la somme totale de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN