République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 25/09/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/04058 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UORX

Jugement (N° 20/00026)

rendu le 07 juillet 2022 par le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer

APPELANTS

Monsieur [R] [Z] -décédé-

Madame [E] [F] épouse [Z]

née le 03 janvier 1957 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

assisté de M^e Jérôme Hocquard, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [T], [P] [U]

né le 13 juillet 1944 à [Localité 19] (Royaume Uni)

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [D] [U] épouse [J]

née le 30 janvier 1971 à [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Madame [A] [X] [U] épouse [K]

née le 19 Août 1976 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentés par M^e Arnaud Ehora, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de M^e Véronique Ducloy

assistés de M^e Dominique Tournier, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 1er avril 2025, après rapport oral de l’affaire par Catherine Courteille.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 (après prorogation du délibéré en date du 26 juin 2025 date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 mars 2025

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M. [T] [U], Mme [D] [U] et Mme [S] [U] composant l’indivision successorale [U], sont propriétaires depuis 1987, au sein d’un lotissement d’un terrain et d’une maison individuelle situés [Adresse 2], cadastrés AZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7].

[R] [Z] et son épouse, Mme [E] [N] ont fait l’acquisition en 2000, au sein du même lotissement, d’un terrain et d’une maison à usage d’habitation, cadastrés AZ n°[Cadastre 3] et [Cadastre 8], contigus à la propriété de l’indivision [U].

Estimant que leurs voisins empiétaient sur leur propriété, M. [U] a fait réaliser pour l’indivision, deux procès-verbaux de constat par huissier de justice les 7 mai et 26 juillet 2019 et a proposé un bornage amiable.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Les consorts [U] ont fait assigner par acte d’huissier de justice du 9 janvier 2020, leurs voisins devant le tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer aux fins de bornage.

Par jugement avant dire droit du 3 décembre 2020, l’expertise judiciaire a été ordonnée.

L’expert judiciaire a remis son rapport le 2 novembre 2021.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Homologué la délimitation des propriétés respectives des parties situées au [Localité 21], cadastrées AZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7] appartenant à M. [T] [U], Mme [D] [U] et Mme [S] [U], et cadastrées AZ n° [Cadastre 3] et [Cadastre 8], appartenant à M. [R] [Z] et Mme [C] [F] épouse [Z], telle que proposée par l’expert judiciaire M. [B] dans son rapport en date du 28 octobre 2021 et représentée en rouge au plan d’expertise annexé au rapport, délimitation AB ;

Dit qu’à la demande de la partie la plus diligente, l’expert ou tout autre géomètre retournera sur les lieux pour implanter les bornes ;

Invité la partie la plus diligente à faire publier la présente décision au service de la publicité foncière de la situation des immeubles en question ;

Fait masse des dépens qui incluront les frais d’expertise, de bornage et de publication au service de la publicité foncière et condamné chacune des parties à en supporter la moitié ;

Débouté M. et Mme [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 22 août 2022, M. et Mme [Z] ont relevé appel de la décision.

Suite au décès de [R] [Z] intervenu le 25 décembre 2023, le magistrat chargé de la mise en état a, le 26 septembre 2024, prononcé l’interruption de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

La recevoir en ses présentes écritures ;

L’y déclarer bien fondés ;

En faisant droit :

Infirmer le jugement en toutes ces dispositions :

Statuant de nouveau,

fixer la limite séparative par référence aux bornes existantes antérieurement, depuis le 1966, sur le terrain en application des plans fournis (Pièce n°7) ;

ordonner la publication du jugement à intervenir au Bureau de la publicité foncière ;

En tout état de cause,

condamner les consorts [U] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ;

condamner les consorts [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer.

Mme [Z] s’appuie sur les dispositions des articles 2258, 2272, 2265 et 2261 du code civil pour revendiquer l’acquisition des limites de leur propriété par prescription acquisitive de trente ans. Elle expose que les propriétés en cause sont issues d’un lotissement dont les parcelles avaient été bornées en 1966. Sa maison, l’allée du parking et la cuve à mazout dans la butte ont été construits par leurs prédécesseurs en 1970, en tenant compte du bornage de 1966, sans respecter la limite de la parcelle constituant le lot n°8 fixée par le plan de lotissement, ce qui est attesté par le permis de construire et le certificat de conformité. Les consorts [U], qui ont acquis le lot n°7 en 1984, n’ont jamais contesté l’empiétement sur leur propriété constituée par l’allée du parking et la cuve à mazout. Ces derniers ont reconnu que l’ouvrage avait toujours existé et n’avait pas été modifié. Elle fait valoir que leur occupation est conforme aux limites posées par les bornes existantes depuis 1968. Elle affirme que le rejet de la prescription acquisitive rendrait impossible l’accès à leur garage et les contraindraient à démolir la cuve à mazout ainsi qu’une partie des fondations de la maison.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, les consorts [U] demandent à la cour de :

confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

les condamner à leur payer solidairement la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le droit de timbre en cause d’appel.

Sur le fondement des articles 2272, 2227 et 2261 du code civil, les intimés rappellent que la propriété est imprescriptible ; ils soutiennent que l’appelante ne justifie pas, depuis l’acquisition de sa propriété en janvier 2000, d’une possession paisible, publique, non équivoque manifestant par des actes matériels ainsi que la volonté de se comporter en propriétaire.

Ils font valoir que la possession nécessaire à l’usucapion ne doit pas être confondue avec une simple tolérance pour le passage ni avec l’entretien des lieux par un jardinier commun. A cet égard, ils ont réagi dès lors que les appelants ont manifesté des actes matériels de propriétaire par des travaux de terrassement et des coupes d’arbres. Ils estiment que Mme [Z] n’a pas agi à titre de propriétaire et que fait défaut l’élément intentionnel de la possession eu égard aux conditions d’occupation.

Ils prétendent que l’expert n’a pas relevé d’impossibilité d’accéder au garage. Les bornes et poteaux tels que décrits et invoqués par l’appelante ne sauraient justifier l’empiétement résultant du non-respect du plan de masse du permis de construire. L’expert ayant relevé que la propriété des appelants ne respectait pas dans sa construction le plan de masse du permis de construire, il est logique qu’il se réfère aux titres de propriété pour la délimitation des surfaces.

La présomption de propriété, délimitée par deux titres, n’est pas utilement et pertinemment remise en question par les attestations apportées par l’appelante. A cet égard, ils considèrent que le témoignage du jardinier n’est ni impartial ni objectif en ce que leur relation contractuelle s’est très mal terminée.

Ils affirment que la période à prendre en compte ne saurait être antérieure à janvier 2000, date à laquelle les appelants sont devenus propriétaires. La situation d’empiétement avait été révélée à l’appelante avant l’achat de leur propriété. Ils étaient donc informés de la situation et de la configuration problématique des lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription acquisitive :

L’article 2258 du code civil définit la prescription acquisitive comme un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261du code civil , « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

L’article 2272 du code civil précise que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

L’usucapion est un mode d’acquisition de la propriété, par l’effet d’une possession trentenaire utile. Une possession n’est utile que si elle est véritable, impliquant des actes matériels d’exercice d’un droit exercé sur le bien avec la volonté de se comporter en propriétaire

Il revient donc à celui qui l’invoque de caractériser l’existence d’actes matériels de possession pour pouvoir utilement se prévaloir d’une prescription acquisitive, l’absence de vices ne suffisant pas. Ces actes de jouissance matériels invoqués doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue.

Les faits de possession doivent également révéler, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire. Les tiers ne doivent pas pouvoir se tromper et se demander à quel titre le possesseur agit.

Il sera ajouté que la preuve du droit de propriété est libre et que n’existe aucune hiérarchie entre les différentes preuves, bien qu’une possession trentenaire utile d’un fonds immobilier emporte généralement la conviction face à un titre contesté.

La possession a titre de propriétaire, dès lors que se trouve établie la possession matérielle de la chose, est présumée et il appartient à celui qui conteste la prescription de prouver la précarité de la possession.

En l’espèce, les deux propriétés résultent d’une division de parcelles dans le cadre d’un lotissement créé en 1968.

Les parcelles AZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 7] dont sont propriétaires les consorts [U] depuis 1987, correspondent au lot n° 7 du lotissement.

Quant aux parcelles [Cadastre 14] [Cadastre 3] et [Cadastre 8], elles correspondent au lot n° 8 et ont été acquises par [R] [Z] et son épouse en 2000.

Dans le cadre de la présente procédure, pour pouvoir invoquer utilement l’usucapion, Mme [Z], porpriétaire depuis moins de trente ans, doit, en application des dispositions de l’article 2265 du code civil, joindre la possession de ses auteurs, les précédents propriétaires.

Il est constant que le règlement de lotissement imposait la mise en place de clôtures légères constituées de poteaux et barres.

Il ressort des conclusions des parties et du rapport d’expertise que la question de l’uscapion doit être envisagée d’une part pour le jardin d’autre par pour la voie d’accès au garage de la maison de Mme [Z], celle-ci soutenant avoir usucapé une bande de terre allant de la voie d’accès à son garage jusqu’au fond de la parcelle [Cadastre 17], exposant avoir seule entretenue cette portion de terrain.

S’agissant du jardin, l’appelante produit une pièce n° 7 constituée d’un plan parcellaire annoté faisant état d’une limite de parcelle correspondant à « l’occupation historique » du terrain, justifiant ainsi les travaux d’aménagement paysager et les coupes d’arbres pratiquées dénoncées par les consorts [U] en 2019.

Les consorts [U] ont contesté ces travaux et fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice, les 07 mai et 26 juillet 2019 dont il ressort que des arbres ont été abattus et des aménagements réalisés en bordure de la voie, sur le jardin. Les consorts [U] font valoir que ces travaux ont été réalisés sur leur parcelle et ont engagé à la suite la procédure de bornage amiable, puis judiciaire.

Il résulte des observations faites par l’expert judiciaire qu’hormis une borne située du côté de l'[Adresse 13], à l’avant des parcelles, aucune borne n’a été retrouvée dans le cadre de l’expertise permettant de déterminer la limite exacte des propriétés.

Mme [Z], qui soutient avoir respecté les limites de propriétés existant lors de l’acquisition de l’immeuble en 2000, produit :

un procès-verbal de constat d’huissier établi en 1997 qui est incomplet puisque seules la page 5 et trois photographies sont communiquées ;

deux attestations de M. [H] jardinier, établies le 21 octobre 2020 et le 04 juillet 2021 expliquant avoir travaillé Pour M. [U] entre 2012 et 2019, puis ne travailler que pour Mme [Z]. Il déclare avoir constaté que les limites de propriété étaient matérialisées par des poteaux déplacés par M. [U], ajoutant que les limites de la propriété étaient bien celles revendiquées par Mme [Z] et qu’il entretenait régulièrement cette partie du terrain pour le compte de celle-ci;

une attestation établie le 19 juillet 2021 par Mme [O] urbaniste sollicitée par M. et Mme [Z], indiquant avoir constaté la présence de bornes et de poteaux délimitant les deux propriétés, les photographies jointes à l’attestation montrent l’entrée de la propriété et des espaces boisés.

Le procès-verbal de 1997 qui est incomplet, ne permet pas de justifier de l’existence de bornes entre les deux propriétés, les photographies sensées montrer des piquets marquant la limite étant très floues et ne permettant pas de localiser par rapport aux deux parcelles ces piquets.

Les attestations de M. [H], qui semble-t-il a un différend avec les consorts [U], ne sauraient être retenues comme probantes dès lors qu’il est établi qu’il travaille pour le compte de Mme [Z]. Par ailleurs ces attestations sont imprécises et n’attestent pas d’entretien ou d’actes matériels de possession antérieurs à 2012 encore moins à 2000 et encore moins depuis plus de trente ans.

L’attestation de Mme [O], manifestement au service de Mme [Z], ne saurait pas plus avoir de valeur probante étant de surcroit observé que les photographies jointes à son attestation ne permettent pas non plus de situer sur les parcelles, les bornes et poteaux photographiés.

L’expert n’a pas été en mesure de mettre en évidence d’actes de possession matériels d’une partie du jardin revendiqué, aucune pièce ni attestation comuniquée ne permet de considérer qu’il serait justifié d’une possession utile caractérisée par des actes matériels et une possession à titre de propriétaire antérieurement à 2019, date des travaux réalisés dans le jardin par Mme [Z] et contestés par les consorts [U].

S’agissant de la voie d’accès au garage de Mme [Z], celle-ci part de l'[Adresse 13], contourne la maison pour accéder au garage, l’expert judiciaire a constaté qu’une partie de la voie empiète (à la hauteur du contournement) sur la parcelle du lot n° 7 (parcelle [Cadastre 15] des consorts [U]) tel qu’il ressort des extraits cadastraux.

Il est constant que la voie existe depuis 1971, les parties s’accordent pour dire qu’elle a été créée lors de la construction de la maison, puisqu’elle figure sur les plans de la demande de permis de construire.

Ainsi qu’il a été relevé ci-avant, l’expert n’a pas retrouvé de bornes délimitant les deux propriétés, lesquellesselon les titres de propriétés font apparaître une contenance correspondant au plan parcellaire, ni l’extrait de pv de constat de 1997, ni les attestations ne permettent d’avantage d’identifier à la hauteur de la voie une délimitation.

Il est en revanche constant, ainsi que le relèvent les consorts [U] et que le montre le permis de construire déposé en 1971 par M. [L], précédent propriétaire ( pièce 3 de Mme [Z]), que la voie d’accès à la maison était prévue comme implantée sur la seule parcelle [Cadastre 16] (parcelle de Mme [Z]) et n’empiétait pas sur la parcelle voisine [Cadastre 15] (aujourd’hui propriété des consorts [U]) c’est sans doute lors des travaux ou postérieurement que le tracé de la voie a été modifié.

L’expert a ainsi relevé que la voie n’avait pas été réalisée conformément aux plans du permis de construire, puisqu’à l’origine le bord extérieur de la voie au niveau du virage, devait se situer à 2, 88 m de la maison de Mme [Z] alors qu’il se trouve à une distance de 5,30 m, réalisant un empiètement sur la parcelle voisine.

La circonstance que le certificat de conformité (qui porte sur les constructions et non sur les aménagements extérieurs) ait été délivré n’établit pas une validation de l’empiétement réalisé par l’administration et encore moins par le voisin.

Le propriétaire d’origine, qui a fait réaliser des travaux sans respecter les plans de permis de construire en empiétant sur la parcelle voisine, ne pouvait ignorer qu’il occupait sans titre, la parcelle voisine, ce qui est d’ailleurs confirmé par l’extrait de procès-verbal de constat de 1997. Cette occupation ne pouvait résulter que d’une tolérance aucun aménagement autre que la voie n’a été réalisé et l’expert n’a pas conclu à l’impossiblité d’accéder à la maison en cas de modification du tracé de la voie, ni fait état d’une impossiblité d’usage de la cuve à mazout, Mme [Z] ne produisant pas d’avantage d’éléments en cours de procédure.

Mme [Z] ne produit aucune pièce émanant des propriétaires antérieurs établissant qu’ils possédaient à titre de propriétaires, aucun élément ne permet de retenir que Mme [Z] peut joindre sa possession à celle de ses auteurs.

En conséquence, Mme [Z] propriétaire, ne rapporte pas la preuve d’une possession utile d’une portion de la parcelle voisine depuis au moins trente ans, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes.

Sur le bornage

L’article 646 du code civil dispose : « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe, le bornage se fait à frais commun ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’expert judicaire propose de rétablir les limites de propriété conformément au plan de division du lotissement, et d’apposer des bornes conformément au plan parcellaire et cadastrale, ce que le tribunal a validé.

Dès lors que Mme [Z] ne justifie avoir acquis par prescription une portion de la parcelle voisine, le jugement sera confirmé sur les limites de propriété et le bornage, le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions.

Mme [Z] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros aux consorts [U] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [Z] à payer aux consorts [U] une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille