République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 18/12/2025

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Minute electronique

N° RG 24/04488 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VY27

Jugement (N° 23/00082) rendu le 25 Juillet 2024 par le TJ de [Localité 8]

APPELANTE

SCI Grand Hainaut agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

domicilié ès-qualités audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

SAAllianz Iard en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Myriam Maze, avocat au barreau d’Avesnes-sur-helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 08 octobre 2025 tenue par Stéfanie Joubert magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure antérieure :

La SCI Grand Hainaut est propriétaire de divers sites et ensembles immobiliers à usage industriel, administratif, de stockage, d’entrepôts, de bureaux, assurés par la compagnie Allianz IARD dans le cadre d’un contrat d’assurance « dommages aux biens » souscrit le 22 mars 2017.

Par contrat à effet au 1er juillet 2019, elle a donné à bail commercial à la société « [Adresse 5] » un ensemble immobilier à usage industriel et commercial, d’une superficie totale de 804,70 m², situé à [Localité 6] « parc Lavoisier-Espace Linquette-Usine & relais » réparti en atelier/bureau, pour une durée de neuf années.

Le 1er octobre 2020, une partie de la toiture s’est effondrée, déversant une grande quantité d’eau dans le bâtiment.

La SCI Grand Hainaut a mandaté un huissier de justice, aux fins de constat, et déclaré le sinistre à Allianz.

Allianz a mandaté le cabinet Polyexpert aux fins d’expertise. Le rapport a été rendu le 16 octobre 2020.

Le 6 avril 2021, Allianz a indiqué refuser de garantir le sinistre en relevant un défaut d’entretien manifeste.

Par acte du 4 janvier 2023, la Sci a fait assigner Allianz devant le tribunal judiciaire de Valenciennes en responsabilité contractuelle.

Le jugement dont appel :

Par jugement du 25 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

1- débouté la SCI Grand Hainaut de sa demande en garantie dirigée contre la SA Allianz Iard ;

2- débouté la SCI Grand Hainaut de ses demandes de dommages et intérêts ;

3-condamné la SCI Grand Hainaut à verser à la SA Allianz Iard la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

4--condamné la SCI Grand Hainaut aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

5- rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

3. La déclaration d’appel :

Par déclaration du 19 septembre 2025, la SCI Grand Hainaut a formé appel des chefs du dispositif de ce jugement numéros 1, 3, 4 et 5 ci-dessus.

4. Les prétentions et moyens des parties :

4.1. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mai 2025, la SCI Grand Hainaut, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1278, 1101 à 1104 du code civil, de :

— la recevoir en son appel, et le déclarer fondé ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 25 juillet 2024 en ce qu’il :

' l’a déboutée de sa demande en garantie dirigée contre la SA Allianz Iard ;

' l’a condamnée à verser à la SA Allianz Iard la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' l’a condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

' a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence,

— juger non écrite la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’article §III-1 D du contrat, dont il résulte que sont exclus les dommages « aux bâtiments qui comportent, en construction ou couverture, en quelque proportion que ce soient, des matériaux tels que cartons ou feutres bitumés toiles, papiers goudronnés, films en matière plastique » ;

— condamner la SA Allianz Iard à la garantir du sinistre du 1er octobre 2020 et à lui payer une indemnité de 95 836 euros TTC. au titre des travaux de remise en état, somme dont elle a fait l’avance ;

— condamner la SA Allianz Iard à lui payer une indemnité d’un euro, sauf à parfaire par voie additionnelle, au titre de la perte de chance de relouer l’immeuble dans les meilleurs délais, faute pour la SA Allianzd’avoir satisfait à son obligation de garantie ;

— condamner la SA Allianz Iard à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA Allianz Iard aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile avec application de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Grand Hainaut fait valoir que :

— l’exclusion de garantie pour défaut d’entretien n’est pas applicable en cas de force majeure. Des travaux de réparation à caractère conservatoire de la toiture avaient été réalisés en 2018 et 2019, et la réfection totale de la terrasse pour un montant de 174 877,27 euros TTC était prévue, suivant devis du 9 avril 2020. Cependant, ces travaux ont été retardés en raison de la pandémie liée au Covid-19 et des confinements subséquents. L’impossibilité de prévoir la progression de la crise sanitaire est constitutive d’un cas de force majeure ;

— l’expert n’a pu rendre que des conclusions provisoires puisqu’il n’a pu accéder à l’intégralité du bâtiment. L’ampleur des dégâts n’a pas permis à l’expert de procéder à un examen minutieux qui aurait pu lui permettre de conclure à un défaut d’entretien ou même à un engorgement de l’isolant situé en sous face du revêtement étanche ;

— la clause d’exclusion de garantie du risque « évènements naturels et évènements climatiques» des bâtiments dont la couverture serait réalisée en feutre ou carton bitumeux, doit être réputée non écrite puisque d’une part, elle n’apparaît pas en caractères très apparents, et d’autre part, elle vide la police de sa substance, l’assureur connaissant la composition des bâtiments assurés, tant l’ossature que les murs et la toiture ;

— pour procéder à la réfection totale de la toiture, elle s’est acquittée, sur ses propres deniers, d’une somme totale de 95 836 euros TTC, alors qu’Allianz lui devait sa garantie. Elle a également été privée de la possibilité de relouer son bien immédiatement.

4.2. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mai 2025, la SA Allianz Iard, intimée, demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise, débouter la SCI Grand Hainaut de toutes ses demandes,

— condamner la SCI Grand Hainaut à lui payer à la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

— condamner la SCI Grand Hainaut aux dépens d’appel,

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes de la SCI Grand Hainaut dans les plus larges proportions.

Au soutien de ses prétentions, Allianz fait valoir que :

— sa garantie n’est pas due puisqu’en sont exclus les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation indispensable connu de l’assuré avant le sinistre et auquel il n’a pas procédé, sauf cas de force majeure. Le Cahier des Clauses Techniques Particulières rappelle en outre l’exclusion générale concernant : les dommages « qui relèvent de fait inéluctable, c’est à dire lorsque l’évènement dommageable ne présente pas le caractère aléatoire requis pour l’exécution du contrat d’assurance : usure, corrosion, entartrage normal, défaut intentionnel d’entretien ou défaut connus avant la souscription des garanties », et mentionne l’exclusion des dommages conséquence d’un vice propre ;

— la défectuosité de la toiture était connue depuis 2018, plusieurs interventions conservatoires ayant été réalisées en 2018 et 2019. Aucun cas de force majeure n’est établi entre juin 2018 et mars 2020. Après cette date, la force majeure n’est pas plus établie, l’assurée ne faisant état d’aucun texte interdisant la réalisation de travaux entre avril et octobre 2020, alors même que le confinement a cessé le 11 mai 2020, et que pendant cette période, les déplacements pour des raisons professionnelles et/ou des travaux d’urgence étaient possibles. La SCI Grand Hainaut ne justifie même pas de l’acceptation du devis du 9 avril 2020, ni des prétendues demandes de report des travaux émanant des entrepreneurs avec lesquels elle aurait contracté ;

— l’expert a constaté que la couverture se compose d’une étanchéité bitumeuse, de sorte que la clause d’exclusion relatives aux « matériaux tels que carton ou feutre bitumé, toile papier goudronné, feuille ou films en matières plastiques » s’applique ; Cette clause est formelle, claire et limitée aux matériaux visés. Il n’appartient pas à l’assureur de visiter les lieux avant de les assurer, et il incombe à l’assuré de vérifier la compatibilité entre les stipulations contractuelles et les locaux assurés ;

— à titre subsidiaire, en application des dispositions contractuelles, seule la somme de 79 863,34 euros pourrait être allouée au titre du préjudice matériel, tandis que la perte de chance de relouer en lien avec le sinistre est inexistante.

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour observe que les conditions de la garantie ne sont pas contestées, dès lors que les parties argumentent exclusivement sur l’applicabilité des deux clauses d’exclusion invoquées, ainsi que sur la validité de l’une d’entre elles, ce qui implique nécessairement que le sinistre entre en principe dans le champ de la garantie souscrite.

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 1217 du même code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes des conditions particulières du contrat souscrit le 22 mars 2017, sont garantis au titre de la garantie « D- évènements naturels et événements climatiques » les dommages matériels causés aux biens mobiliers et immobiliers et provoqués par le poids de la neige, de la grêle, de la glace ou de l’eau accumulé sur les toitures.

Sont expressément exclus de cette garantie notamment les dommages :

— « résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation indispensable incombant à l’assuré (tant avant qu’après le sinistre), sauf cas de force majeure » ;

— « aux bâtiments qui comportent en construction ou couverture, en quelque proportion que ce soit des matériaux tels que carton ou feutre bitumé, toile, papier goudronné, feuille ou film en matière plastique ».

Il s’agit de deux clauses distinctes ne présentant aucune connexité entre elles.

Allianz invoque d’abord la première clause d’exclusion pour refuser sa garantie

L’expert mandaté par Allianz conclut qu’il est fortement probable que l’origine de l’effondrement de la toiture procède d’une accumulation d’eau dans l’isolant à la suite de la porosité du matériau bitume, qui s’est dégradé avec les années, assurant normalement l’étanchéité, mentionnant plusieurs factures relatives à des interventions à titre conservatoire sur les toitures des bâtiments de la SCI en 2018 et 2019.

Selon lui, la couverture a « cédé par son propre poids du fait d’un isolant gorgé d’eau ».

Il relève que la couverture date de la construction du bâtiment en 1988, est composée en sous-face de tôles métalliques, type bacs aciers, recouvertes d’un isolant sur lequel une étanchéité bitumeuse a été appliquée.

Si l’expert mentionne qu’il n’a pas pu accéder à l’intégralité du bâtiment, ce qui l’a empêché de vérifier la conformité du risque dans son intégralité, cette circonstance n’a eu aucun effet sur l’analyse des causes et circonstances du sinistre qu’il définit comme des infiltrations et un effondrement de la couverture.

L’huissier de justice mandaté par la SCI Grand Hainaut constate que la toiture est effondrée sur environ une cinquantaine de mètres carrés, que des tôles métalliques avec isolant sont présentes sur le sol, que des tôles pendent de la toiture et menacent de tomber, et que les tôles restant fixées sont déformées.

Il ajoute que sur toute la superficie de l’entrepôt, le sol est recouvert d’environ deux à trois centimètres d’eau ; que lors des constatations, il, tombe des trombes d’eau au niveau de la zone où la toiture est manquante, l’eau s’écoule à l’intérieur de l’entrepôt.

Il précise que la toiture est recouverte de tôles métalliques sur lesquelles a été posé un isolant recouvert d’un revêtement bitumeux.

La SCI Grand Hainaut rappelle qu’elle a contesté les conclusions du rapport Polyexpert et déplore qu’Allianz n’ait pas jugé utile d’organiser une nouvelle expertise.

Pour autant, elle n’a elle-même fait procéder à aucune expertise par un professionnel de son choix, ni sollicité la réalisation d’une expertise judiciaire.

Elle ne fournit aucune pièce de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert quant à l’origine du sinistre, alors que les constatations de l’huissier relative à la présence de deux à trois centimètres d’eau sur le sol de l’entrepôt tendent au contraire à confirmer un effondrement causé par le poids de l’eau accumulé sur la toiture.

Par ailleurs, la SCI Grand Hainaut ne produit aucune pièce relative à un réel entretien du bâtiment avant la survenue du sinistre.

Allianz fournit les factures communiquées par l’assurée à l’expert, correspondant :

— au nettoyage de l’ensemble des deux toitures et réparations ponctuelles sur l’ensemble de ces toitures le 20 juillet 2018 pour un montant de 2 310 euros TTC

— à la réparation d’une fuite à titre conservatoire sur étanchéité et la réparation du contour de sortie de ventilation le 30 novembre 2018 pour un montant de 316,80 euros TTC, la facture portant la mention en caractères gras et majuscules : « toitures très dégradées »

— à la réparation à titre conservatoire des fuites apparentes le 25 janvier 2019 pour un montant de 334,74 euros TTC.

Le caractère très dégradé de la toiture et la nécessité de faire réaliser des travaux de réfection est ainsi établi, ce qui n’est pas contesté par la SCI Grand Hainaut qui indique que la réfection totale du toit-terrasse était prévue, suivant devis du 9 avril 2020, mais que le commencement des travaux a été retardé en raison de la pandémie liée au Covid-19 qu’elle qualifie de force majeure.

La force majeure n’est pas définie au contrat.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

S’il n’est pas contestable que les restrictions gouvernementales dues à la pandémie de Covid-19 étaient imprévisibles et auraient pu, à tout le moins lors de la période de confinement du 17 mars au 11 mai 2020, empêcher la réalisation des travaux, force est de constater en l’espèce que :

— la SCI Grand Hainaut ne démontre pas avoir entrepris avant 2020 de réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment, dont elle connaissait pourtant la nécessité ;

— elle produit un devis établi le 9 avril 2020, mais aucun justificatif de son acceptation, ni aucune pièce révélant un échange avec les entrepreneurs sur la date de commencement ou de report des travaux ;

— entre novembre 2018 et mars 2020, elle ne justifie ni même n’allègue aucun cas de force majeure, ni aucune intervention sur la toiture autre que mineure et à titre conservatoire ;

— le devis du 9 avril 2020 établit que la réfection de l’étanchéité de la toiture était nécessaire. Il détaille les travaux à réaliser : nettoyage des toitures terrasses existantes, dépose et repose du contre bardage existant conservé, réalisation d’une étanchéité en autoprotection apparente et remplacement des puits de lumière, le tout pour un montant de 174 877,27 euros TTC. Il prévoit la pose d’un complexe d’étanchéité de type bicouche élastomère se référant au DTU 43-5 relatif à la réfection des ouvrages d’étanchéité des toitures-terrasses ou inclinés et au DTA/avis technique Sopfrafix bicouche ;

— seuls des travaux à titre conservatoire ont été effectués en 2018 et 2019 en dépit de l’état très dégradé de la toiture relevé dès le 30 novembre 2018.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les dommages dont il est réclamé réparation résultent d’un défaut d’entretien et de réparation indispensable incombant à l’assurée qui ne prouve pas avoir été placée dans l’impossibilité de les réaliser.

La clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien leur est donc applicable, de sorte que la SA Allianz Iard n’est pas tenue de garantir le sinistre du 1er octobre 2020, sans qu’il soit nécessaire d’examiner si la clause d’exclusion distincte relative à la composition du bâtiment est mentionnée en caractère très apparent et si elle présente un caractère formel et limité.

Le jugement attaqué est dès lors confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Grand Hainaut de ses demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit :

d’une part à confirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

et d’autre part, à condamner la SCI outre aux entiers dépens d’appel, à payer à Allianz la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 25 juillet 2024par le tribunal judiciaire de Valenciennes en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Grand Hainaut aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Grand Hainaut à payer à la SA Allianz Iard la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Le Greffier

Le Président