RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 87/2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/04937 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNK6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 janvier 2022-Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 17/13522

APPELANTE

S.A.S. [Localité 6] CAPITAL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 800 567 059

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Blaise GUICHON de la SELARLU HORES AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D0573

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, la société MALESHERBES GESTION

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 326 057 130

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de Paris, toque : R099

Assistée de M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de Paris, toque : R099

S.C.I. SCI KENNEDY 92

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 384 635 991

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Noël COURAUD de la SELAS DÉNOVO, avocat au barreau de Paris, toque : K0178

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Denis Ardisson, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Nathalie Bret, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Denis Ardisson, président de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2013, la société dénommée SCI Kennedy 92 (ci-après la SCI Kennedy 92) a donné à bail à la société [Localité 6] Capital des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 1er février 2014, moyennant un loyer de 48.000 euros par an hors taxes hors charges, pour une activité d''agence immobilière et conseils en investissements et financiers'.

Ces locaux comprennent :

— un local à usage commercial d’une superficie de 110 m² environ constituant le lot n° 78 du règlement de copropriété, composé d’une partie au rez-de-chaussée d’une superficie de 60 m² environ et d’une partie au premier étage d’une superficie de 50 m² environ avec escalier de liaison intérieur et affecté d’une servitude portant sur le passage de deux coudes coffrés de conduite d’eaux usées venant des étages supérieurs, ;

— un parking au 2ème sous-sol (emplacement n° 5) constituant le lot n° 38 du règlement de copropriété ;

— un parking double au 2ème sous-sol (emplacement n° 17) constituant le lot n° 50 du règlement de copropriété.

Faisant état de désordres résultant d’infiltrations d’eau, de dégâts des eaux et de désordres liés à la climatisation, la société [Localité 6] Capital a, par exploit d’huissier du 20 septembre 2017, fait assigner la SCI Kennedy 92 aux fins notamment d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices et l’intervention de la bailleresse auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les lieux loués pour la réalisation de travaux.

Par acte extrajudiciaire du 3 octobre 2018, la SCI Kennedy 92 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en intervention forcée aux fins notamment d’être garantie de toute condamnation éventuelle.

Le 28 mars 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit que l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation délivrée par la SCI Kennedy à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Malesherbes Gestion était irrecevable ;

débouté la SAS [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international de sa demande de remboursement des travaux de remplacement du système de climatisation ;

débouté la SAS [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance en raison du dysfonctionnement de la climatisation ;

rejeté la demande de la SAS [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international tendant à ordonner à la SCI Kennedy d’intervenir auprès du syndicat des copropriétaires pour réparer les causes des infiltrations et dégâts des eaux sous astreinte, devenue sans objet ;

rejeté la demande de la SCI Kennedy tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise des infiltrations et dégâts des eaux sous astreinte, devenue sans objet ;

débouté la SAS [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique en raison des infiltrations et dégâts des eaux ;

dit n’avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société Kennedy de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre au profit de la SAS [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international en raison des infiltrations et dégâts des eaux ;

condamné la SAS [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 3 mars 2022, la société [Localité 6] Capital Coldwell Banker previews international a interjeté appel du jugement en en critiquant tous les chefs sauf ceux qui ont rejeté les demandes de la société [Localité 6] Capital et de la SCI Kennedy 92 devenues sans objet.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 1er juin 2022, la société [Localité 6] Capital demande à la cour de :

la recevoir en son appel du jugement rendu le 10 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;

infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

ordonner que la SCI Kennedy 92 procède au remboursement du remplacement du système de climatisation, frais engagés par la société [Localité 6] Capital à hauteur de 7.440 euros outre les intérêts au taux légal depuis l’introduction de la présente instance ;

condamner la SCI Kennedy 92 à payer à la société [Localité 6] Capital la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la climatisation ;

Sur les travaux liés à l’engorgement des canalisations,

condamner in solidum la SCI Kennedy 92 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Malesherbes Gestion, à payer à la société [Localité 6] Capital la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance lié aux dégâts des eaux en raison des engorgements des canalisations ;

condamner in solidum la SCI Kennedy 92 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Malesherbes Gestion, à payer à la société [Localité 6] Capital la somme de 7.131,20 euros au titre de l’indemnisation des préjudices économique et financier liés aux conséquences des dégâts des eaux ;

En tout état de cause,

condamner in solidum la SCI Kennedy 92 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Malesherbes Gestion, à payer la somme de 10.000,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Blaise Guichon en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société [Localité 6] Capital fait valoir :

Sur la demande de remboursement du système de climatisation,

— sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que l’obligation du preneur d’entretenir et de remplacer les installations, prévue dans le bail, ne peut suppléer l’obligation du bailleur de mettre à disposition du locataire des locaux conformes à leur destination ; que le système de climatisation était déjà hors service au moment de la prise à bail ; qu’il est indispensable pour l’utilisation des locaux donnés à bail, notamment la salle de réunion, dès l’arrivée des températures estivales ; que le dysfonctionnement de la climatisation a entrainé l’altération des conditions de travail et rendait impossible la réception des clients dès que la température extérieure excédait 21 degrés ; que face à l’inaction du bailleur, la société [Localité 6] Capital a été contrainte de remplacer le système de climatisation ;

Sur l’engorgement des canalisations et fuites d’eau,

— que les parties ont convenu, par dérogation expresse à l’article 1721 du code civil, d’une clause d’exonération des vices cachés ; que la responsabilité du bailleur peut néanmoins être recherchée en cas de dol, lequel peut être constitué par une réticence dolosive, ou d’une faute lourde ; qu’en l’espèce, la SCI Kennedy 92 était parfaitement informée des dégâts des eaux récurrents, causés par un engorgement des canalisation des eaux usées, et n’en a pas informé sa locataire, ce qui constitue un dol ;

— que la mise à disposition des locaux suppose que ceux-ci soient en bon état de réparation ;

— que les locaux étaient impropres à leur destination compte-tenu des désordres sur le réseau des eaux usées ;

— que ces désordres n’étaient pas visibles au jour de la prise de possession des locaux par la locataire et ont rendu indisponible la salle de réunion ;

— que les travaux pour remédier à ces désordres ont été effectués la semaine du 27 mai 2019, soit plus de 5 ans après la survenue des premiers dégâts des eaux ; qu’à la suite des travaux, les descentes d’eaux usées passent à l’intérieur des locaux loués ce qui génère un préjudice esthétique et des nuisances sonores ;

— que la responsabilité extra-contractuelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] doit être retenue ; que le problème d’engorgement des canalisation d’eaux usées est connu depuis au moins juin 2011 ; que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en attendant 7 ans pour effectuer les travaux pour mettre un terme à ces désordres ;

Sur le préjudice subi,

— qu’elle a subi un préjudice certain pendant au moins 3 années, accentué durant l’été, en raison du défaut de délivrance des locaux climatisés, le préjudice étant caractérisé par l’altération des conditions de travail et l’impossibilité de recevoir les clients durant les journées au cours desquelles la température extérieure dépassait 21 degrés ;

— qu’elle a subi au total 10 dégâts des eaux en raison d’un engorgement des canalisations d’eaux usées qui ont entrainé un préjudice certain : odeurs nauséabondes altérant les conditions de travail, perte d’exploitation en raison de l’impossibilité d’utiliser la salle de réunion, doublement de sa cotisation d’assurance ;

Sur l’évaluation du préjudice,

— que le préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la climatisation peut être évalué à 10.000 euros, correspondant à 2 mois et demi du loyer moyen de référence qui peut être fixé à 4.000 euros étant précisé qu’il y a eu 77 jours de fortes chaleurs en 2015 et 2017 selon météo france ;

— que le préjudice de jouissance lié aux dégâts des eaux peut être évalué à 10.000 euros correspondant à 2 mois et demi du loyer moyen de référence, étant précisé que les 9 premiers dégâts des eaux ont duré 5 jours chacun et le dixième 30 jours ;

— que le doublement de la cotisation d’assurance a entraîné un préjudice pour la société [Localité 6] Capital d’un montant total de 5.131,20 euros ;

— que la perte d’exploitation d’activité consécutive à l’impossibilité de recevoir la clientèle dans la salle de réunion s’élève à 2.000 euros ;

Sur le rejet des arguments avancés par la SCI Kennedy 92,

— que la remise en état intégrale d’une climatisation incluant le remplacement du compresseur constitue des travaux de grosses réparations ; qu’une partie des locaux et notamment la salle de réunion ne comportent aucune ouverture et ne peuvent être utilisés sans climatisation durant la période estivale ;

— que la SCI Kennedy 92 a été inactive dans le processus de résolution du problème d’engorgement des canalisations car de nombreux dégâts des eaux sont survenus.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 août 2022, la SCI Kennedy 92, intimée, demande à la cour de :

déclarer la société [Localité 6] Capital mal fondée en son appel ;

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 janvier 2022 en ce qu’il a :

dit que l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation délivrée par la SCI Kennedy 92 à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Malesherbes Gestion, était irrecevable ;

débouté la société [Localité 6] Capital de sa demande de remboursement des travaux de remplacement du système de climatisation ;

débouté la société [Localité 6] Capital de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance en raison du dysfonctionnement de la climatisation ;

rejeté la demande de la société [Localité 6] Capital tendant à ordonner à la SCI Kennedy 92 d’intervenir auprès du syndicat des copropriétaires pour réparer les causes des infiltrations et dégâts des eaux sous astreinte, devenue sans objet ;

débouté la société [Localité 6] Capital de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique en raison des infiltrations et dégâts des eaux ;

débouter la société [Localité 6] Capital de l’intégralité de ses demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCI Kennedy 92 ;

Subsidiairement, et dans l’hypothèse où la cour infirmerait le jugement du 10 janvier 2022 en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] Capital de ses demandes et, partant, déclaré sans objet l’appel en garantie de la SCI Kennedy 92,

déclarer la SCI Kennedy 92 tant recevable que bien fondée en son appel incident ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4]) à garantir la SCI Kennedy 92 de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcée à son encontre au profit de la société [Localité 6] Capital en raison des infiltrations et dégâts des eaux ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à relever et garantir la SCI Kennedy 92 de toute éventuelle condamnation en principal, intérêts, accessoires, article 700 du code de procédure civile, frais et dépens liés aux infiltrations et dégâts des eaux qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société [Localité 6] Capital ;

condamner la société [Localité 6] Capital à payer à la SCI Kennedy 92 la somme de 10 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [Localité 6] Capital aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Sélas Denovo- Maître Jean-Noël Couraud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Kennedy 92 fait valoir :

Sur les infiltrations et dégâts des eaux,

— que les infiltrations et dégâts des eaux dont la société [Localité 6] Capital s’est plainte trouvaient leur origine dans les parties communes de l’immeuble et plus précisément dans un défaut de pente d’une canalisation ; que la SCI Kennedy 92 s’est immédiatement manifestée auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et du syndic pour qu’ils déterminent les causes des infiltrations et prennent les mesures pour y remédier, accomplissant ainsi toutes les diligences pour mettre fin au trouble subi par sa locataire ;

— qu’en application de l’article 1725 du code civil, les infiltrations et dégâts des eaux ressortent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le bailleur n’étant pas responsable du fait des tiers ;

— qu’à juste titre, les premiers juges ont rappelé qu’il résultait de l’article 1199 du code civil et du statut de la copropriété, qu’en cas de désordre sur les parties communes d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété, le propriétaire du lot de copropriété qui subit les désordres et qui a donné son lot à bail ne peut être personnellement condamné à effectuer les réparations sur les parties communes ;

— que la clause 10 du bail emporte renonciation à recours et à mise en cause de la responsabilité du bailleur, d’une part, « en cas de refoulement d’égouts, d’humidité ou d’infiltration », et d’autre part, « en cas de trouble apporté à la jouissance du preneur par la faute de tiers » ; que la SCI Kennedy 92 n’a commis aucune faute lourde ;

— que si la cour devait infirmer le jugement en retenant la responsabilité de la SCI Kennedy 92, elle devrait condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à la relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pouvant être recherchée au titre des infiltrations et dégâts des eaux ;

Sur la climatisation,

— que le système principal de climatisation était en état de fonctionnement au moment de la prise de possession des locaux par la société [Localité 6] Capital ; que les premières réclamations de la société [Localité 6] Capital au titre du dysfonctionnement de la climatisation sont très postérieures à la prise de possession des locaux pour dater de juillet 2015 ;

— que les travaux de remplacement d’un système de climatisation ne sont pas, par nature, des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ;

— que l’article 8 du bail prévoit que le remplacement et les travaux de réparation de toutes installations, canalisations, appareils, fermetures, et plus généralement tous éléments garnissant ou composant le lieu loué sans exception, sont à la charge du preneur ;

— que le préjudice de jouissance allégué par la société [Localité 6] Capital est injustifié dans son principe et son quantum.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], demande à la cour de :

recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en ses conclusions et le déclarer bien fondé ;

déclarer la société [Localité 6] Capital irrecevable en ses demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

déclarer prescrites ses demandes d’indemnisation au titre des dégâts des eaux survenus avant le 1er juin 2017 ;

En tout état de cause,

confirmer la décision du tribunal en ce qu’elle déboute la société Paris Capital de l’ensemble de ses demandes ;

débouter la SCI Kennedy 92 de son appel incident et de son appel en garantie ;

la condamner à 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fait valoir :

Sur l’application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile,

— que le syndicat des copropriétaires était comparant devant les premiers juges et que ce n’est que pour la première fois en cause d’appel que des demandes sont formées à son encontre par la société [Localité 6] Capital ;

Subsidiairement, sur la prescription,

— qu’en application de l’article 2224 du code civil, la prescription de droit commun est fixée à cinq ans ;

— que la société [Localité 6] Capital fait état de dégâts des eaux entre le 17 mars 2014 et le 25 février 2017, alors qu’elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires par voie de conclusions du 1er juin 2022 ; que dès lors, ses demandes sont prescrites ;

Plus subsidiairement, sur la responsabilité du syndicat,

— que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des engorgements des canalisations traversant les locaux de la SCI Kennedy 92, que les engorgements sont consécutifs à des dépôts provenant des cuisines de deux appartements ; que les travaux ont néanmoins été financés par la copropriété ;

Plus subsidiairement encore, sur l’appel en garantie de la SCI Kennedy 92,

— que la syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable du trouble de jouissance en lien avec le dysfonctionnement de la climatisation ;

— que les dégâts des eaux se sont manifestés de manière très ponctuelle ; que les travaux de reprise de la canalisation ont été effectués en avril 2019 ; que la société [Localité 6] Capital ne produit aux débats aucune pièce permettant d’apprécier un préjudice de jouissance ou un économique.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la recevabilité des demandes de la société [Localité 6] Capital dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelle prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du code de procédure civile précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

En l’espèce, les dernières conclusions déposées par la société [Localité 6] Capital devant le premier juge ne sont pas produites aux débats.

Toutefois, il ressort du jugement querellé qu’en première instance, la société [Localité 6] Capital n’avait formé aucune demande contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] qui avait été appelé en garantie par la SCI Kennedy 92.

Dans ces conditions, sans preuve ni même allégation d’une évolution du litige depuis la première instance, étant observé que la société [Localité 6] Capital a vendu son fonds de commerce en 2019, les demandes formées pour la première fois en appel par la société [Localité 6] Capital de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à l’indemniser de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique et financier liés aux dégâts des eaux sont irrecevables.

La fin de non-recevoir des demandes de la société [Localité 6] Capital dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] tirée de la nouveauté d’une demande en appel ayant été accueillie, il n’est pas besoin d’examiner la fin de non-recevoir des mêmes demandes tirée de la prescription.

Sur la demande de remboursement de la réparation de la climatisation

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est néanmoins constant que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.106).

L’article 8 du bail commercial qui liait la SCI Kennedy 92 et la société [Localité 6] Capital, intitulé charges et conditions, étant rappelé que le bail est antérieur au 5 novembre 2014 et n’est donc pas soumis aux dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », et de son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatives à la répartition des charges entre bailleurs et locataires, stipule notamment :

« Le preneur s’engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations, toutes installations, canalisations, appareils, fermetures et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués, sans exception. »

En l’espèce, l’usage des locaux loués prévu au bail est : 'agence immobilière et conseils en investissements et financiers'. Il ne résulte d’aucune clause du bail que la société bailleresse se soit engagée à délivrer des locaux climatisés à la société [Localité 6] Capital, étant précisé qu’un usage de bureaux n’implique pas nécessairement que les locaux loués soient climatisés.

La société [Localité 6] Capital soutient qu’il était impossible de recevoir des clients dans les locaux loués dès que la température extérieure excédait 21 degrés mais n’en apporte aucune preuve. En effet, d’une part la société [Localité 6] Capital produit un procès-verbal de constat, établi par un huissier de justice le 15 juin 2017, dont il résulte que la température dans les locaux variait ce jour là entre 28° dans le bureau de la mezzanine et 33° au niveau de la porte d’entrée mais il doit être relevé que l’huissier de justice mentionne que les températures extérieures étaient 'très élevées, [Localité 6] ayant été placé en vigilance canicule'. Ce procès-verbal est donc très insuffisant à établir que la réception de la clientèle dans les locaux loués était impossible dès que la température extérieure dépassait 21 degrés car 21 degrés n’est pas une température très élevée. D’autre part, aucune pièce produite aux débats n’établit l’existence d’une norme de température au delà de laquelle le travail des salariés et la reception de la clientèle dans les locaux ne sont pas possibles ni que cette norme ait été dépassée si fréquemment que cela remette en cause la délivrance des locaux loués par la société bailleresse.

Au vu de ces éléments, sans preuve de conditions de chaleur extrême dans les locaux loués pendant un temps long de nature à établir une violation par la bailleresse de son obligation de délivrer à la locataire des locaux en état de servir à un usage de bureaux, la SCI Kennedy 92, qui n’était pas tenue de délivrer des locaux climatisés à la société [Localité 6] Capital, n’a pas manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas à la réparation ou au remplacement du système de climatisation qui se trouvait dans les locaux loués lors de l’entrée dans les lieux de la société [Localité 6] Capital.

Le moyen tiré du dysfonctionnement du système de climatisation au moment de l’entrée dans les lieux de la société [Localité 6] Capital manque de pertinence pour établir que la SCI Kennedy 92 a manqué à son obligation de délivrance, étant rappelé que l’obligation pour la bailleresse de délivrer les locaux loués en état de servir à l’usage de bureaux prévu au bail perdure tout au long du bail.

Par ailleurs, la clause du bail qui met à la charge de la locataire l’entretien et le remplacement, quelle que soit l’importance des travaux et réparations, des installations, canalisations, appareils et fermetures des locaux est suffisamment précise pour avoir transféré à la société [Localité 6] Capital la charge du remplacement de l’installation de climatisation auquel la société [Localité 6] Capital a procédé, pour un coût de 7440 euros, selon facture du 31 juillet 2017 produite aux débats.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] Capital de sa demande de remboursement des travaux de remplacement du système de climatisation.

Sur la demande de la société [Localité 6] Capital d’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif au dysfonctionnement de la climatisation

La SCI Kennedy 92 n’ayant pas manqué à son obligation de délivrer la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et n’ayant pas la charge du remplacement de l’installation de climatisation existante, elle n’a commis aucune faute à l’origine du préjudice de jouissance de la société [Localité 6] Capital consécutif au dysfonctionnement de la climatisation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] Capital de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance en raison du dysfonctionnement de la climatisation.

Sur les demandes de la société [Localité 6] Capital d’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique et financier consécutifs aux dégâts des eaux

L’article 10 du bail stipule que le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d’inondation par refoulement d’égouts, humidité, infiltrations, fuites, le bailleur n’étant aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts.

En l’espèce, il est acquis que :

— la société [Localité 6] Capital a subi plusieurs dégâts des eaux à partir du 17 mars 2024, dont 8 sont documentés par des pièces produites aux débats ;

— l’origine de ces dégâts des eaux se trouve dans une partie commune de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, à savoir dans une canalisation d’eaux usées qui est régulièrement engorgée et qui passe dans les locaux loués, ce qui provoque des infiltrations dans les locaux loués ;

— que des travaux ont été réalisés à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en avril 2019 et en mai 2019 pour rémédier à ces désordres.

Pour faire échec à la clause de non-recours ci-dessus rappelée, applicable aux demandes de la société [Localité 6] Capital de réparation de ses préjudices liés aux dégâts des eaux, s’agissant d’infiltrations, la société [Localité 6] Capital soutient que la SCI Kennedy 92 a commis une réticence dolosive.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2021 mentionne, à la résolution n° 22 intitulé travaux d’entretien à envisager : 'nettoyage annuel des canalisations d’évacuation des eaux usées afin d’éviter les engorgements constatés par bouchons de graisse'. Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2012 mentionne à la résolution n° 21 : 'rappel sur l’utilisation des évacuations des cuisines permettant d’éviter les engorgements avec refoulement dans les appartements'. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2013 mentionne à la résolution n° 21 : 'utilisation des évacuations des cuisines bâtiment A : faire couler régulièrement de l’eau chaude pour éviter les engorgements avec refoulement et inondation des appartements (bâtiment rue). Un nettoyage de la colonne cuisine doit se faire par curage 2/3 fois par an suite à des bouchons de graisse obstruant l’écoulement (coût par intervention : 300 à 500 euros TTC)', étant précisé que les locaux loués se situent dans le bâtiment A de la copropriété.

Contrairement à ce que soutient la société [Localité 6] Capital, ces procès verbaux n’établissent pas que la SCI Kennedy 92 avait connaissance de dégâts des eaux récurrents dans les locaux donnés à bail à la société [Localité 6] Capital avant la signature du bail le 19 décembre 2013. En effet, ces procès-verbaux se bornent à indiquer les travaux d’entretien réalisés sur les canalisations d’eaux usées ainsi que les préconisations de bonne utilisation de ces canalisations. Ils ne mentionnent pas l’existence de dégâts des eaux dans les locaux loués qui ne sont pas un appartement mais des locaux à usage commercial et encore moins leur nombre et leur récurrence. Si la bailleresse était ainsi informée d’un risque d’engorgement des canalisations d’eaux usées et de ses conséquences, elle pouvait légitimement croire que les travaux réguliers d’entretien décidés par les copropriétaires étaient suffisants pour les éviter.

En outre, le bailleur avait informé la société [Localité 6] Capital dans le bail que les locaux étaient affectés d’une servitude portant sur le passage de deux coudes coffrés de conduite d’eaux usées venant des étages supérieurs et passant à angle droit dans le mur du bureau pour rejoindre des collecteurs.

En conséquence et sans preuve d’un dol, la clause de non-recours stipulée à l’artcile 10 du bail est applicable.

Par ailleurs, la société [Localité 6] Capital fonde sa demande de réparation des préjudices consécutifs aux dégâts des eaux qu’elle a subis sur les dispositions de l’article 1721 du code civil.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Or, il apparait que les vices ou défauts à l’origine des dégâts des eaux subis par la société [Localité 6] Capital ne concernent pas la chose louée mais les parties communes de l’immeuble dont dépendent les lieux loués de sorte que les dispositions de l’article 1721 du code civil ne sont pas de nature à fonder la responsabilité de la SCI Kennedy 92 vis à vis des préjudices subis par la société [Localité 6] Capital au titre des dégâts des eaux.

La société [Localité 6] Capital, en faisant valoir que les locaux loués ne lui ont pas été délivrés par la SCI Kennedy 92 en bon état de réparations et qu’ils étaient impropres à leur destination compte-tenu de l’existence de désordres sur le réseau des eaux usées, fonde également sa demande de réparation des préjudices liés aux dégâts des eaux qu’elle a subis sur les articles 1719 et 1720 du code civil.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Toutefois, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il se déduit de ces textes que lorsque des désordres affectent des parties communes de l’immeuble, les travaux pour y remédier n’incombent pas au bailleur mais au syndicat des copropriétaires. La responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance de la chose louée ou manquement à son obligation de déparer la chose louée en raison de ces désordres ne peut être engagée que s’il est établi que le bailleur n’a pas procédé à toutes les diligences nécessaires pour obtenir du syndicat des copropriétaires qu’il procède aux travaux.

En l’espèce, la société [Localité 6] Capital se borne à soutenir que les locaux loués ne lui ont pas été délivrés par la SCI Kennedy 92 en bon état de réparations et qu’ils étaient impropres à leur destination compte-tenu de l’existence de désordres sur le réseau des eaux usées, sans établir ni même alléguer, alors que l’origine des dégâts des eaux se trouve dans des parties communes, que la SCI Kennedy 92 n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir du syndicat des copropriétaires qu’il procède aux travaux pour y remédier.

En outre, il est établi par les pièces produites aux débats, que la SCI Kennedy 92 a systématiquement informé le syndic de la copropriété des dégâts des eaux subis par sa locataire, a réclamé et obtenu lors de l’assemblée générale des co-propriétaire du 17 juin 2015 qu’un projet d’aménagement des canalisations qui traversent les locaux loués soient confiés à l’architecte de l’immeuble, que de nouveaux travaux ont été votés lors de l’assemblée générale suivante 8 juin 2016 puis lors de celle du 31 mai 2018, les travaux étant finalement réalisés en avril et mai 2019. Ainsi, la SCI Kennedy 92 a accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il n’a pas commis de manquement à son obligation de délivrance des lieux loués et d’entretien des lieux loués.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société [Localité 6] Capital de ses demandes d’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique en raison des infiltrations et dégâts des eaux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de la succombance de la société [Localité 6] Capital en première instance, il convient de confirmer le jugement entrepris en qu’il a condamné la société [Localité 6] Capital aux dépens.

L’équité commande de confirmer également le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la société [Localité 6] Capital qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Blaise Guichon et de la Selas Denovo-Maître Jean-Noël Couraud conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société [Localité 6] Capital à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000' à la société SCI Kennedy 92 et la somme de 2000' au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pour les frais exposés par eux à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 janvier 2022 (RG n° 17/13522) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées en appel par la société [Localité 6] Capital contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] d’indemnisation de ses préjudices liés aux dégâts des eaux consécutifs à l’engorgement des canalisations d’eaux usées,

Condamne la société [Localité 6] Capital aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Blaise Guichon et de la Selas Denovo-Maître Jean-Noël Couraud conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société [Localité 6] Capital à payer à la société SCI Kennedy 92 la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Localité 6] Capital à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société [Localité 6] Capital de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, Le président,