République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 18/12/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 25/00542 – N° Portalis DBVT-V-B7J-V77A

Ordonnance (N° 24/01618) rendue le 31 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Madame [N] [E] épouse [W]

née le 04 mai 1965 à [Localité 5] (Laos)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [H] [D] [W]

né le 14 juillet 1959 à [Localité 7] (Cambodge)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Perrine Bailliez, avocat constitué aux lieu et place de M^e Benjamin Vanovershelde, avocats au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur [J] [B]

né le 02 février 1997 à [Localité 6]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Florence Mas, avocat constitué, substitué par M^e Sylvain Verbrugghe, avocats au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 24 septembre 2025 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (après prorogation du délibéré initialement prévu le 20 novembre 2025 ) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 septembre 2025

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Après qu’une procédure de saisie-immobilière a été diligentée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à l’encontre de M. [H] [D] [W] et de Mme [N] [E] épouse [W], M. [J] [B] a fait l’acquisition de l’immeuble à usage mixte situé [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) dont ils étaient propriétaires suivant jugement d’adjudication du 17 avril 2024.

Le cahier des conditions de la vente mentionnait que les deuxième et troisième étages de cet immeuble seraient occupés par les enfants des propriétaires tandis que le rez-de-chaussée commercial et les appartements situés au premier étage étaient pour leur part inoccupés.

M. [J] [B] a appris après être entré en possession de ce bien que le rez-de-chaussée commercial était occupé par la société Nyu Nyu, dont la gérante était Mme [L] [W], fille de M. et Mme [W]-[E].

Après avoir vainement tenté d’obtenir de manière amiable la libération des lieux, M. [J] [B] a fait délivrer à M. [H] [D] [W], Mme [N] [E] épouse [W] ainsi qu’à tout occupant de leur chef un commandement de quitter les lieux par acte extrajudiciaire du 19 août 2024. La société Nyu Nyu a contesté cet acte devant le juge de l’exécution et a invoqué le bail commercial qui lui aurait été consenti le 28 janvier 2022 par Mme [N] [E] épouse [W] pour l’occupation du rez-de chaussée et du sous-sol de l’immeuble. Suivant jugement du 10 janvier 2025, qui a été frappé d’appel par la demanderesse, cette juridiction a notamment déclaré le bail en cause inopposable à M. [J] [B] et a rejeté les demandes de la société Nyu Nyu.

Parallèlement et par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, M. [J] [B] a assigné M.'[H] [D] [W] et de Mme [N] [E] épouse [W] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lille aux fins de les voir condamner à lui payer des indemnités provisionnelles pour l’occupation de l’immeuble jusqu’à sa libération effective.

Suivant ordonnance contradictoire du 31 décembre 2024, le juge des référés a':

— rejeté l’exception d’incompétence,

— condamné in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] à payer à M. [J] [B] une provision de 2 200 euros (deux mille deux cents euros) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due concernant les deuxième et troisième étages de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] et payable chaque mois d’avance au plus tard le 10 du mois à compter du 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la même date, et jusqu’à libération complète des lieux,

— condamné in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] à payer à M. [J] [B] une provision de 3 000 euros (trois mille euros) par mois a valoir sur l’indemnité d’occupation due concernant le rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] et payable chaque mois d’avance au plus tard le 10 du mois à compter du 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la même date et jusqu’à libération complète des lieux,

— ordonné la capitalisation des intérêts concernant ces provisions par année,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur l’article A.444-32 du code de commerce,

— condamné in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] à payer à M.'[J] [B] 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 de code de procédure civile

— rejeté la demande de M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe du 28 janvier 2025, M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] épouse [W] ont relevé appel de cette décision.

En application de l’article 906 du code de procédure civile, l’affaire a reçu fixation à bref délai à l’audience du 24 septembre 2025 suivant avis du 17 février 2025.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation de l’affaire à bref délai ont été notifiés à l’avocat constitué de l’intimé le 20 février 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

Aux termes de leurs uniques conclusions, constituant leurs premières conclusions au sens de l’article 915-2 du code de procédure civile, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E], demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 31 décembre 2024 dont appel en toutes ses dispositions,

Et, statuant de nouveau :

In limite litis et à titre principal,

— juger que le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lille était matériellement incompétent,

— juger que le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille était compétent et, en conséquence, renvoyer l’affaire à cette juridiction ;

Sur le fond et à titre subsidiaire, si la cour rejette l’exception d’incompétence,

— juger que la demande de provision formulée par M. [J] [B] se heurte à une contestation sérieuse excédant la compétence du juge des référés,

— débouter M. [J] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

— condamner M. [J] [B] à les indemniser au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 000 euros chacun :

— condamner le même à prendre en charge les frais et dépens,

M. [J] [B], aux termes de ses uniques conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, demande à la cour de :

Dire bien jugé, mal appelé,

— débouter Mme [N] [E] épouse [W] et Monsieur [H] [D] [W] de leur demande tendant à voir déclarer la cour incompétente et en conséquence, se déclarer compétent,

— débouter Mme [N] [E] épouse [W] et Monsieur [H] [D] [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 31 décembre 2024 dont appel, en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum Mme [N] [E] épouse [W] et Monsieur [H] [D] [W] à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure,

— condamner in solidum Mme [N] [E] épouse [W] et Monsieur [H] [D] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille

L’article 90 du code de procédure civile dispose que lorsque le juge s’est déclaré compétent et a statué sur le fond du litige dans un même jugement rendu en premier ressort, celui-ci peut être frappé d’appel dans l’ensemble de ses dispositions. Lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente. Si elle n’est pas juridiction d’appel, la cour, en infirmant du chef de la compétence la décision attaquée, renvoie l’affaire devant la cour qui est juridiction d’appel relativement à la juridiction qui eût été compétente en première instance. Cette décision s’impose aux parties et à la cour de renvoi.

En l’espèce, le juge des référés ayant statué par une même décision sur la compétence et le fond du litige, c’est de manière erronée que M. et Mme [W]-[E] invoquent au soutien de leur exception d’incompétence l’article 86 du code de procédure civile, lequel n’est applicable qu’à l’appel du jugement statuant uniquement sur la compétence, et qu’ils sollicitent le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille.

En effet, si la cour doit examiner l’exception de procédure dont elle est saisie, elle devra en tout état de cause statuer sur le fond du litige dans la mesure où elle est également juridiction d’appel des décisions rendues par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille.

Cela étant précisé, M. et Mme [W]-[E] fondent uniquement leur exception d’incompétence sur l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dont les dispositions attribuent compétence exclusive au juge des contentieux de la protection pour connaître des actions relatives aux baux d’habitation et plus généralement à celles relatives aux contrats dont l’objet porte sur l’occupation d’un logement. Ils reprochent au juge des référés de n’avoir pas fait application desdites dispositions.

Pour voir rejeter cette exception d’incompétence, M. [J] [B] expose quant à lui d’une part que l’immeuble en cause n’était pas seulement le logement de M. et Mme [W]-[E] mais qu’il était également leur local d’exploitation en sorte que s’agissant d’un immeuble à usage mixte le juge des contentieux de la protection n’était pas compétent pour fixer l’indemnité d’occupation d’un local à usage commercial. D’autre part il soutient au regard du fondement invoqué par les appelants qu’aucune des parties ne se prévaut d’un bail d’habitation et que son action n’a pas pour objet un tel bail, ni même un contrat, ce qui exclut la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur ce, l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence exclusive au juge des contentieux de la protection pour connaître des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

La compétence de cette juridiction telle que prévue par cet article impose comme il est invoqué à bon droit par M. [J] [B], l’existence d’un contrat, qu’il porte sur le louage d’un immeuble ou son occupation.

En l’espèce, M. et Mme [W]-[E] n’étaient pas occupants de l’immeuble en vertu d’un quelconque contrat puisqu’ils en étaient propriétaires. En vertu de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication intervenue a emporté vente forcée du bien saisi et en a transmis la propriété à M. [J] [B]. Consécutivement elle a fait perdre à M. et Mme [W]-[E] tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication.

M. [J] [B] n’a consenti postérieurement aux occupants aucun bail, ni aucun contrat leur accordant un droit d’occupation des lieux. En conséquence, et en l’absence de tout contrat, le juge des contentieux de la protection n’était pas compétent en application des dispositions invoquées pour connaître de l’action introduite par M. [J] [B] et c’est à tort que les appelants invoquent sa compétence sur ce fondement.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée.

Sur les demandes en paiement d’indemnités d’occupation provisionnelles

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse de nature à ôter au juge des référés tout pouvoir de statuer exclut les allégations artificielles ou dilatoires et elle ne s’entend pas de la seule contestation par une partie du bien fondé d’une prétention. Le juge des référés doit en effet examiner les moyens de fait et de droit qui lui sont soumis et apprécier si le droit revendiqué est évident ou s’il existe une incertitude sur l’issue d’une procédure qui pourrait consécutivement être introduite au fond.

1) – Sur l’opposabilité du bail commercial consenti à la société Nyu Nyu pour l’occupation du rez-de-chaussée de l’immeuble

M. et Mme [W]-[E] critiquent la décision entreprise en ce que le juge des référés a considéré que le bail commercial consenti à la société Nyu Nyu en février 2022 n’était pas opposable à M. [J] [B] et qu’une indemnité d’occupation ne pouvait être mise à leur charge pour l’occupation de l’immeuble.

Ils arguent que le constat de description réalisé par le commissaire de justice et les photographies jointes ne laissent aucune place au doute quant à l’occupation du bien et son exploitation commerciale, cet acte mentionnant qu’il y avait un rez-de-chaussée commercial et une «'enseigne commerciale avec des lettres asiatiques'», un «'espace de vente en enfilade'», une cuisine et des caméras de vidéosurveillance.

Ils considèrent qu’un acquéreur normalement diligent devait être alerté sur l’existence d’un rez-de-chaussée commercial loué, occupé et exploité et qu’il ne tenait qu’aux candidats acquéreurs de solliciter plus d’information et/ou aux rédacteurs du constat et du cahier des conditions de la vente de mieux se renseigner. Ils rappellent aussi que selon l’article 4 des conditions générales de cette vente l’acquéreur devait faire son affaire personnelle pour le temps qu’il restera à courir des baux en cours et qu’en outre selon le cahier des conditions de la vente, les adjudicataires éventuels devaient faire leur affaire personnelle des conditions d’occupations mentionnées dans le procès-verbal de description.

Ils soutiennent encore qu’ils parlent mal la langue française et que le commissaire de justice ne justifie pas les avoir interrogés utilement.

M. et Mme [W]-[E] contestent toute dissimulation fautive et intentionnelle de l’existence du bail commercial consenti à la société Nyu Nyu et soutiennent que rien ne les obligeait à en informer leur créancier ou les candidats-acquéreurs ainsi qu’il a été retenu par le juge de l’exécution.'

S’agissant de l’antériorité du bail à la procédure de saisie-immobilière, ils discutent la décision dont appel en ce que le juge des référés a retenu sans les préciser l’existence dans le bail «'d’incohérences flagrantes'» et affirment que la société Nyu Nyu a été constituée suivant statuts du 20 janvier 2022 pour consécutivement prendre à bail les locaux. Ils précisent notamment qu’en vue de son installation, la société Nyu Nyu a fait établir un prévisionnel financier reprenant dans le poste «'location immobilière'» une somme de 19 200 euros correspondant précisément au loyer prévu dans le bail et que dès le mois de janvier 2022 elle achetait ses premières marchandises auprès d’un fournisseur de produits asiatiques chez lequel elle a ouvert en mars 2022 un compte client.

Ils soutiennent que cette société a nécessairement dû justifier lors de son immatriculation de la jouissance des locaux dans lesquels elle devait s’installer en application de l’article L. 123-11 du code de commerce et qu’elle a dû remettre une autorisation des bailleurs.

M. et Mme [W]-[E] exposent encore qu’ils ont déclaré au titre de l’année fiscale 2023 des revenus fonciers et que pour les années 2022 et 2023 le rez-de-chaussée de l’immeuble a été mentionné comme étant un «'magasin'» sur le relevé de propriété qu’ils versent aux débats.

Ils considèrent que la preuve de l’antériorité du bail consenti à la société Nyu Nyu étant rapportée, et en cas de doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond, le juge des référés devait constater l’existence d’une contestation sérieuse.

M. [J] [B] quant à lui conteste l’existence de toute contestation sérieuse ainsi que l’antériorité du bail commercial invoqué par les intimés à l’introduction de la procédure de saisie-immobilière.

Il expose que tout a mené en première instance à juger que seuls M. et Mme [W]-[E] exploitaient à titre personnel le local commercial du rez-de-chaussée et indique qu’il n’a jamais été fait mention du contrat de bail par les propriétaires durant la procédure adjudication et notamment quand le commissaire de justice a fait son constat descriptif le 25 avril 2023.

M. [J] [B] fait valoir que ce bail sous seing privé comporte des irrégularités qui ont été relevées tant par le juge des référés que par le juge de l’exécution et que la preuve certaine de sa date n’est pas établie. Il indique notamment que le bail en cause, dont il a été prétendu en première instance qu’il aurait été produit lors de la demande d’immatriculation de la société Nyu Nyu au registre du commerce et des sociétés, mentionne déjà le numéro d’immatriculation sur ce registre et il discute les pièces produites par les appelants pour établir l’antériorité de sa signature à la délivrance du commandement de payer valant saisie de l’immeuble. Il précise qu’il ne conteste pas l’existence de la société, mais celle du bail qui lui aurait été consenti qu’il considère produit pour les besoins de la cause.

Sur ce, selon l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

Il convient tout d’abord d’observer que la contestation portant sur l’opposabilité du bail commercial qui aurait été consenti à la société Nyu Nyu avant l’introduction de la procédure de saisie-immobilière ne concerne que l’occupation du rez-de chaussée de l’immeuble acquis par M.'[J] [B], M. et Mme [W]-[E] ne disposant, ni n’invoquant, aucun bail, ni aucun contrat pour l’occupation des deuxième et troisième étages de l’immeuble.

Le bail sous seing privé qu’ils opposent pour faire échec à la demande en paiement provisionnelle présentée (pièce appelants n° 2) aurait selon ses termes été consenti par Mme [N] [W] née [E] à la société Nyu Nyu le 28 janvier 2022 avec effet au 1er février 2022 pour l’exploitation d’un fonds de commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble et l’exercice d’une activité d’épicerie ' restaurant et plats à emporter, moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros TTC, outre une provision pour charges locatives mensuelle de 198,45 euros. La gérante de la société Nyu Nyu, Mme [L] [W], est la fille de M. et Mme [W]-[E].

Le commandement de payer valant saisie-immobilière a été délivré par le créancier poursuivant le 14 avril 2023 et pour justifier de l’antériorité du bail à cette procédure et de son opposabilité à M. [J] [B], les appelants produisent':

— le justificatif de dépôt au greffe du tribunal de commerce de Lille-Métropole des statuts de la société Nyu Nyu mentionnant un enregistrement le 25 janvier 2022 (pièce n° 3),

— un extrait de la situation de la société Nyu Nyu au répertoire SIRENE au 13/01/2025 mentionnant que l’établissement est actif depuis le 1er février 2022 (pièce n° 10)

— un devis du 18 février 2022 au nom de «'Nyu Nyu'», [Adresse 1] à [Localité 6]'établi par la société XL Inox spécialisée dans l’équipement de cuisines professionnelles d’un montant de 84 723,60 euros (pièce n° 11),

— un devis d’assurance multirisque professionnelle en date du 25 mars 2022 (pièce n° 22)

— un ticket d’achat de produits alimentaires auprès de la société Tang Frères daté du 19 janvier 2022 au nom de «'Nyu Nyu'» pour un montant de 156,03 euros (pièce n° 12),

— une demande d’ouverture de compte client en original auprès de la société Tang Frères datée du 2 mars 2022 (pièce n° 13)

— un dossier prévisionnel comptable pour la période des exercices 2022 à 2024 établi le 3 mars 2022,

— un relevé de propriété de M. et Mme [W]-[E] pour les années de référence 2022 et 2023 faisant apparaître qu’une partie de l’immeuble était déclarée comme étant un «'magasin'» (pièce n° 16),

— l’avis d’imposition sur le revenu 2023 de M. et Mme [W]-[E] faisant apparaître la déclaration de revenus fonciers nets pour ladite année d’un montant de 21'581 euros (pièce n° 15),

— des copies de cartes clients non datées détenues par la société Nyu Nyu dans des magasins destinés aux professionnels (Métro, Tang) (pièce n° 21),

— une facture d’honoraires comptables datée du 31 décembre 2023 pour les honoraires du 4 ème trimestre de l’année 2023 (pièce n° 21),

— un relevé mensuel de compte au nom de la société Nyu Nyu pour le mois d’octobre 2024 (pièce n°24).

Au regard des pièces produites et des écritures des parties, la cour observe qu’il n’a pas été fait état du bail en cause avant la saisine du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille par la société Nyu Nyu après la délivrance du commandement de quitter les lieux le 19 août 2024 et il est n’est pas discuté que ce contrat n’a jamais été évoqué durant la procédure de saisie-immobilière.

Cette abstention ou omission n’est cependant pas en elle-même fautive ainsi que le rappelait le juge de l’exécution dans son jugement du 10 janvier 2025. Elle doit toutefois être regardée dans le contexte de la production du bail litigieux et au regard des pièces versées ainsi qu’il a pertinemment été retenu par le juge des référés.

La cour considère pour sa part qu’à l’évidence, et malgré deux décisions ayant retenu que ce bail était inopposable à M. [J] [B], aucune des pièces versées par les appelants n’établit que la société Nyu Nyu aurait exercé une activité dès après la date figurant sur ce contrat, le 28 janvier 2022, et avant le 14 avril 2023, et en réalité, avant même l’année 2024, et consécutivement que ce contrat communiqué très tardivement aurait été signé antérieurement à la procédure de saisie-immobilière comme il est soutenu.

En effet, M. et Mme [W]-[E], qui sont les parents de Mme [L] [W], gérante de la société, et qui entretiennent dès lors nécessairement avec celle-ci des relations de proximité pouvant leur permettre d’obtenir tout document probant, ne produisent en cause d’appel que :

— de simples devis, sans aucune facturation postérieure qui établirait la réalisation d’une prestation permettant d’attester d’un début d’exploitation du fonds de commerce,

— un unique ticket de caisse d’achat de marchandises daté du 19 janvier 2022, dont le montant modeste de 156,03 euros ne permet pas d’établir qu’il a permis à lui seul l’ouverture d’un commerce de bouche, a fortiori ayant eu une activité entre 2022 et 2023,

— des demandes d’informations et/ou d’ouverture de compte sans justificatif des suites apportées,

— un prévisionnel comptable qui n’est pas plus accompagné des déclarations fiscales ou d’une attestation d’activité pour les exercices concernés (2022 et 2023 en l’occurrence) et qui précise en outre que «'Mme [L] [W] envisage de créer la société Nyu Nyu’ à compter du 01/2022'», et non que la société est en activité,

L’unique relevé de compte de la société Nyu Nyu versé aux débats est quant à lui daté du mois d’octobre 2024 et ne comporte que 9 lignes de compte, tandis qu’il n’est produit s’agissant de l’intervention d’un expert-comptable qu’une note d’honoraire du 31 décembre 2023 pour des honoraires du 4 ème trimestre 2023.

A l’évidence encore, le relevé de propriété de M. et Mm [W]-[E] ne peut raisonnablement démontrer qu’en 2022 et 2023 ils avaient consenti un bail à la société Nyu Nyu, pas plus que leur avis d’imposition dès lors qu’il n’est pas possible pour la cour d’apprécier quels revenus fonciers ont été déclarés, et précisément s’il s’agit de loyers qui auraient été payés par la société Nyu Nyu. Il n’est à cet égard produit aucune preuve du paiement d’un quelconque loyer ni aucun justificatif de la nécessaire régularisation annuelle des charges qui a dû intervenir malgré les moyens opposés par M. [J] [B].

D’autre part, la déclaration de revenus susévoquée a été effectuée en 2024, soit après l’introduction de procédure de saisie-immobilière, alors que la déclaration des revenus 2022 des intéressés n’est pas plus produite.

L’immatriculation de la société Nyu Nyu au registre du commerce et des sociétés au mois de janvier 2022 ne démontre pas plus qu’elle aurait conclu à cette période le bail litigieux, lequel n’a en réalité été évoqué que lorsqu’il s’est s’agit de faire échec à la procédure d’expulsion mise en 'uvre par M. [J] [B].

Enfin, le procès-verbal de constat réalisé le 11 octobre 2024 est tout aussi inopérant à démontrer que la société Nyu Nyu exerçait une activité dans les lieux en vertu du bail invoqué avant le mois d’avril 2023 et dès le mois de février 2022, la cour relevant que le commissaire de justice mandaté pour réaliser le procès-verbal de description de l’immeuble en vue de son adjudication avait quant à lui trouvé rideau clos lors de sa venue le mardi 25 avril 2023 à 13h40, horaire pourtant habituel d’ouverture d’un commerce de restauration et de vente à emporter.

En conséquence de tout ce qui précède, et sans qu’il existe sur ce point une contestation sérieuse, la preuve que le bail opposé par M. et Mme [W]-[E] aurait été signé antérieurement à la procédure de saisie-immobilière n’est pas suffisamment rapportée.

C’est dès lors à bon droit que le juge des référés a retenu qu’il n’était pas sérieusement contestable que le bail commercial invoqué contre M. [J] [B] par M. et Mme [W]-[E] était inopposable.

M. [J] [B] est en conséquence fondé à réclamer en référé une provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour l’occupation du rez-de-chaussée de l’immeuble.

2) ' Sur l’occupation du deuxième et du troisième étage de l’immeuble

M. et Mme [W]-[E] ne discutent pas qu’ils occupent les appartements situés au deuxième et troisième étage de l’immeuble dont ils ne sont plus propriétaires depuis le jugement d’adjudication.

Il en résulte que M. [J] [B] est également fondé à réclamer le paiement d’une indemnité pour leur occupation sans droit ni titre de ces appartements.

3) ' Sur le montant des indemnités provisionnelles fixées par le juge des référés

Au soutien de leur contestation, M. et Mme [W]-[E] exposent que la preuve de la valeur locative ne serait pas rapportée, l’évaluation proposée par Maître [X] [B], qui a le même nom de famille que M. [J] [B], étant du fait de cette homonymie sujette à caution.

Ils font également valoir que l’attestation de valeur établie comporte une incohérence dans la mesure où le cahier des conditions de la vente mentionne qu’il n’a pas été permis de réaliser un diagnostic énergétique alors que le notaire a précisé que sa valorisation reposait notamment sur le dossier de diagnostics techniques.

M. [J] [B] quant à lui conteste tout lien de parenté avec le notaire rédacteur de l’attestation de valeur et rappelle qu’un notaire est un officier public et ministériel ayant une mission de service public. Il estime que le montant de l’indemnité a été justement fixé par le juge des référés à un montant non contestable.

Liminairement la cour rappelle que l’existence d’une contestation sérieuse n’a pas d’incidence sur la compétence du juge des référés comme invoqué par les appelants mais qu’elle lui ôte le pouvoir de statuer, ce qui n’a pas les mêmes conséquences procédurales puisqu’il ne s’agit pas d’une exception d’incompétence.

Cela étant précisé, la cour observe en premier lieu qu’il n’est pas rapporté par M. et Mme [W]-[E] la preuve d’un lien de parenté quelconque entre l’intimé et Maître [X] [B], le rédacteur de l’attestation de valeur produite (pièce appelants n°17), lequel est en outre un officier public ministériel, délégataire de l’autorité publique, chargé d’une mission de service public, qui exerce sa profession dans le respect des dispositions législatives et réglementaires.

En complément, la cour constate que M. [J] [B] a quant à lui produit une attestation de ce notaire précisant qu’il n’avait aucun lien de parenté avec lui (pièce n° 5). Il n’existe en conséquence aucun doute sur l’impartialité de l’évaluation réalisée.

Ensuite, les appelants ne produisent pas plus de pièce de nature à démontrer que l’évaluation en cause ne correspondrait pas à la valeur locative des différentes parties de l’immeuble et qu’il existerait une contestation sérieuse sur les évaluations proposées par un professionnel en matière immobilière à hauteur de :

— rez-de-chaussée commercial (148,22 m² + sous-sol de 69,34 m²)': 3 600 euros

— appartement du deuxième étage ( 63,65 m²)': 929,29 euros (1 113,87 euros si le loyer était susceptible d’être majoré)

— appartement du troisième étage (45,95 m²)': 627,07 euros (751,62 euros si le loyer était susceptible d’être majoré)

Au regard de ces éléments, et en l’absence de démonstration du caractère inexact de ces valorisations, l’immeuble ayant par ailleurs été adjugé au prix principal de 412'000'euros, c’est par de justes motifs que le premier juge a condamné in solidum M. et Mme [W]-[E] à payer à M. [J] [B] une provision de 3 000 euros par mois à valoir sur l’indemnité due pour l’occupation du rez-de-chaussée de l’immeuble.

S’agissant du montant de la provision fixée pour l’occupation des deuxième et troisième étages de l’immeuble, compte tenu de l’évaluation proposée et dès lors qu’il doit être tenu compte de la précarité de l’occupation de M. et Mme [W]-[E] qui n’ont pas de titre d’occupation, l’ordonnance sera infirmée en ce que le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mise à leur charge a été fixée à la somme de 2'200 euros par mois.

Cette indemnité provisionnelle sera fixée à la somme mensuelle de 1 500 euros, que M. et Mme [W]-[E] seront condamnés in solidum à payer à M. [J] [B].

La décision sera confirmée pour le surplus en l’absence de tout moyen discutant la capitalisation des intérêts accordée et la demande fondée sur l’article A. 444-32 du code de commerce pour laquelle le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les frais du procès

La décision dont appel sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [W]-[E], qui restent parties perdantes en cause d’appel, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance outre à payer sous la même solidarité à M. [J] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a’ condamné in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] à payer à M. [J] [B] une provision de 2 200 euros (deux mille deux cents euros) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due concernant les deuxième et troisième étages de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] et payable chaque mois d’avance au plus tard le 10 du mois à compter du 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la même date, et jusqu’à libération complète des lieux';

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus';

Statuant sur le chef infirmé':

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] à payer à M. [J] [B] une provision de 1 500 euros (mille cinq cents euros) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due concernant les deuxième et troisième étages de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] et payable chaque mois d’avance au plus tard le 10 du mois à compter du 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la même date, et jusqu’à libération complète des lieux';

Y ajoutant':

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] épouse [W] aux dépens de l’instance d’appel';

CONDAMNE in solidum M. [H] [D] [W] et Mme [N] [E] épouse [W] à payer à M. [J] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente