République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 26/06/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/02760 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6L4

Jugement (N° 21/01182)

rendu le 20 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5]-sur-Helpes

APPELANTE

Madame [O] [V]

née le 08 mai 1983 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9]

représentée par son syndic en exercice la SARL Vacherand Immobilier

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Patrick Houssière, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helple, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 29 avril 2025, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 mars 2025

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] est propriétaire du lot n°501 dans la résidence de l’Etang de [Localité 8], située [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit du 25 août 2021, le [Adresse 12] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la société Vacherand immobilier a attrait Mme [V] devant le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe aux fins d’obtenir, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût de l’inscription d’hypothèque légale, sa condamnation à lui payer les sommes de :

-3 190,19 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2020,

-800 euros à titre de dommages et intérêts,

-800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe a :

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires,

— condamné Mme [V] à payer à celui-ci la somme de 3 190,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2020,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts,

— constaté l’incompétence de la juridiction sur la demande de Mme [V] relative à la mainlevée de l’inscription hypothécaire du 12 juillet 2021,

— dit que chacune des parties assumera ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires et Mme [V] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’inscription hypothécaire du 12 juillet 2021,

— condamné Mme [V] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 16 juin 2023, Mme [V] a relevé appel de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 13 septembre 2023, Mme [V] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

— infirmer et réforme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables les demandes de condamnation d’un arriéré de charges pour la somme de 1 358,41 euros comme étant prescrites,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation pour arriérés de charges dans la mesure où il ne rapporte pas la preuve et la réalité de sa créance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation pour frais de recouvrement nécessaires,

— ordonner la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] indique que l’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne ne s’applique qu’en cas d’existence de plusieurs dettes et soutient que la demande du syndicat des copropriétaires est prescrite. Sur le fond, elle indique que les éléments de preuve produits par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants pour établir l’existence et le montant de la créance réclamée, en soutenant que l’approbation des comptes par l’assemblée générale n’empêche pas un copropriétaire de contester son compte individuel et que le syndicat des copropriétaires ne produit qu’un procès-verbal d’assemblée générale et un décompte informatique avec un report à nouveau. Elle conteste particulièrement les relevés relatifs à la consommation d’eau et l’imputation des provisions sur charges qu’elle a réglé annuellement. Elle s’oppose par ailleurs au paiement des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires en alléguant de l’interprétation stricte par la jurisprudence de la notion de « frais nécessaires » au recouvrement d’une créance du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Statuant sur l’appel principal de Mme [V] :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires,

* condamné Mme [V] à lui payer la somme de 3 190,19 euros ladite somme produisant intérêts au taux légal, à compter du 28 juillet 2020, date de la mise en demeure,

* débouté Mme [V] de sa demande au titre de dommages intérêts,

* débouté Mme [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [V] aux entiers dépens,

— débouter Mme [V] toutes ses demandes, fins et conclusions, telles que présentées par devant la Cour,

Statuant sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires :

— infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil,

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’inscription hypothécaire du 12 juillet 2021, pour un montant de 3 990,19 euros, pour un montant de 800 euros,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [V] à lui payer une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner Mme [V] à lui payer le coût de l’inscription hypothécaire du 12 juillet 2021,

— condamner Mme [V] à lui payer une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Lemmens Houssiere avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription, le syndicat des copropriétaires indique que la somme réclamée correspond à plusieurs dettes relatives à une consommation réelle, et non à des provisions, et vise des exercices comptables différents, les versements effectués par Mme [V] s’imputant en outre sur la dette la plus ancienne faute d’indication contraire de la débitrice. Il ajoute que la prescription réduite à 5 ans par l’effet de la loi dite « [Localité 7] » ne s’applique qu’à compter du 25 novembre 2018.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires indique verser les éléments de preuve nécessaires pour démontrer l’existence de la créance réclamée, ces pièces étant actualisées à hauteur d’appel. Il souligne que les procès-verbaux d’assemblée générale n’ont pas fait l’objet de contestation et ont approuvé les comptes sans réserve, lesquels ne peuvent donc plus faire l’objet de contestation. Il précise que les décomptes relatifs à la consommation d’eau sont envoyés avant chaque assemblée générale pour que les copropriétaires fassent le cas échéant leurs observations. Il relève que les frais de recouvrement sont conformes au contrat de syndic approuvés par les copropriétaires et que la persistance de Mme [V] à ne pas payer les sommes dues a rendu nécessaire l’inscription hypothécaire contestée.

Au titre de son appel incident, le syndicat des copropriétaires indique que la carence de Mme [V] a rendu nécessaire une action en justice ainsi qu’une inscription d’hypothèque, prévue par les textes et donc parfaitement justifiée, à l’origine d’un préjudice distinct du seul non-paiement des charges.

La clôture est intervenue le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1065 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « [Localité 7] », dispose que, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

La loi du 23 novembre 2018 a modifié ces dispositions de sorte que l’article 42 précité dispose désormais que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, la somme de 3 190,19 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires correspond, selon le compte copropriétaire produit en pièce n°9 de l’intimé, au paiement de charges de copropriété, auxquelles s’ajoutent des frais de relance. Toutefois, ce décompte débutant au 1er janvier 2020, avec une reprise du solde, il doit être complété par la lecture du compte copropriétaire produit en pièce n°12 par Mme [V] afin de déterminer l’historique complet des appels de charges et des sommes versées par la copropriétaire et donc apprécier le bien-fondé de la prescription invoquée par l’appelante.

Il ressort de ces éléments que le compte copropriétaire de Mme [V] était à l’équilibre au 12 septembre 2016, pour ensuite être constamment débiteur jusqu’à la date du 1er avril 2021 pour le montant réclamé de 3 190,19 euros.

Il est donc établi qu’au jour de l’entrée en vigueur de la loi dite « [Localité 7] » ayant réduit le délai de prescription de dix à cinq ans pour l’action en recouvrement des charges de copropriété, la prescription n’était pas acquise puisque la créance remontait, au plus tôt, au 13 septembre 2016.

Le délai de prescription quinquennal a ensuite couru à compter du 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi dite « [Localité 7] », soit en l’espèce jusqu’au 25 novembre 2023, cette date n’excédant pas le délai de prescription de dix ans précédemment prévu. L’action en paiement du syndicat des copropriétaires a été introduite le 25 août 2021.

Si Mme [V] produit des appels de charges remontant pour les plus anciens à l’année 2012 qu’elle semble contester puisqu’elle invoque ces éléments pour fonder la fin de non-recevoir tirée de la prescription, il a été démontré ci-dessus que l’analyse des pièces versées aux débats démontre que la créance réclamée est née le 13 septembre 2016. Par ailleurs, Mme [V] ne justifie pas avoir mentionné que les paiements réalisés antérieurement viendrait en compensation d’une créance particulière, de sorte qu’ils se sont nécessairement imputés sur les créances les plus anciennes. Enfin, aucun décompte ne reprenant une date antérieure au 26 mai 2016 n’est produit par les parties.

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a dit recevable la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le décompte des charges, les appels individuels de fonds, un état récapitulatif détaillé de sa créance et, le cas échéant, la mise en demeure prévue à l’article 19-2 précité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de la créance qu’il invoque, ne produit qu’un décompte débutant au 1er janvier 2020 mentionnant une reprise pour la somme de 2 595,18 euros (pièce n°9).

Si Mme [V] produit un décompte plus ancien puisque remontant au 25 mai 2016 et sur lequel apparaît un débit constant depuis le 13 septembre 2016, il doit être observé qu’à la fois elle n’assume pas la charge de la preuve et qu’en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale antérieurs au 7 septembre 2020, de sorte qu’il échoue à rapporter la preuve de sa créance.

Enfin, bien que la Cour de cassation affirme que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée (3è Civ., 27 juin 2001, n°99-21-731), il n’en demeure pas moins qu’en application de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés conserve le droit de contester son décompte individuel de charges en invoquant, notamment, le fait que le décompte comporte une reprise de solde antérieur injustifié (3è Civ., 15 octobre 2013, n°12.19.017).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que toute contestation serait impossible du fait de l’absence de contestation des procès-verbaux d’assemblée générale, qu’il ne produit en outre pas dans leur intégralité pour justifier de sa créance, puisqu’il ne verse aux débats qu’un décompte reprenant une reprise de solde antérieur dont il ne justifie pas par la production des procès-verbaux d’assemblée générale pour les années concernées.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la créance qu’il invoque, le jugement devant être infirmé de ce chef et sa demande en paiement au titre des charges de copropriété rejetée, tout comme celle relative au coût de l’inscription hypothécaire liée à cette créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu du rejet de la demande en paiement des charges de copropriété, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au motif du préjudice lié à la carence de Mme [V] doit également être rejetée, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de mainlevée de l’inscription hypothécaire

L’article 2435 du code civil dispose que les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée.

En vertu de l’article 2437 du même code, la radiation non consentie est demandée au tribunal dans le ressort duquel l’inscription a été faite, si ce n’est lorsque cette inscription a eu lieu pour sûreté d’une condamnation éventuelle ou indéterminée, sur l’exécution ou liquidation de laquelle le débiteur et le créancier prétendu sont en instance ou doivent être jugés dans un autre tribunal ; auquel cas la demande en radiation doit y être portée ou renvoyée.

En l’espèce, Mme [V] forme une demande tendant à la mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par le syndicat des copropriétaires sans formuler aucun argumentaire au soutien de cette demande.

Toutefois, il doit être observé que le premier juge a estimé à tort être incompétent pour connaître de cette demande en relevant la compétence du juge de l’exécution, alors que la compétence de celui-ci ne concerne que les contestations relatives à la mise en 'uvre de l’hypothèque judiciaire provisoire (2è Civ., 14 septembre 2006, n°05-14.629).

Dès lors que la demande en paiement de la créance pour la garantie de laquelle l’inscription hypothécaire est intervenue a été rejetée, la mainlevée de l’inscription hypothécaire doit être ordonnée, le jugement entrepris étant ainsi infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la demande formée au même titre par le syndicat des copropriétaires étant rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe le 20 mars 2023 en ce qu’il :

— a déclaré recevable l’action du [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier,

— a débouté le [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

— a débouté le [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier de sa demande au titre des frais de l’inscription hypothécaire,

L’infirme pour le surplus en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déboute le [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier de sa demande en paiement de la somme de 3 190,19 euros ;

Ordonne la mainlevée de l’inscription hypothécaire 5924P01 2021 D n°5973 publiée le 12 juillet 2021 au SPF d'[Localité 6] ;

Y ajoutant,

Condamne le [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le [Adresse 12] représentée par son syndic la SARL Vacherand immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille