N° RG 23/06670 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PFEF

— -----------

Commune [Localité 15]

C/

[P] [D], Etablissement Public COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

— -------------

APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de [Localité 15]

du 04 Juillet 2023

RG : 23/00005

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 14 Janvier 2025

APPELANTE :

La commune de [Localité 15]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentée par M^e Levent SABAN de la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 83

INTIMES :

M. [P] [D]

né le 27 Janvier 1963 à [Localité 15] (42)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Delphine CHARLET-FOUGEROUSE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 144

En présence de :

Madame [E] [R] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de la [Localité 13]

Commissaire du gouvernement

[Adresse 2]

[Localité 7]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

'''

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un arrêté du 8 avril 2022, le préfet de la [Localité 13] a déclaré d’utilité publique le projet de réaménagement du secteur de [Localité 16] sur le territoire de la commune de [Localité 15] (la commune).

Selon une promesse unilatérale de vente du 25 avril 2022, la SCI Makos a promis de vendre à la commune trois lots de copropriétés à usage commercial et professionnel dans un ensemble immobilier situé [Adresse 10] et [Adresse 14], avec la précision que le lot n° 110 est loué à M. [P] [D] pour l’exercice de sa profession de masseur kinésithérapeute.

Par une délibération du 23 mai 2022, le conseil municipal a autorisé le maire de [Localité 15] à acquérir ces lots de copropriété, voués à la démolition.

Par courrier du 19 juillet 2022, la commune a adressé à M. [D] deux offres de relogement (une proposition n° 1 située [Adresse 9] et une proposition n° 2 située [Adresse 4]) qu’il a refusées par courrier du 17 septembre 2022.

Par acte du 29 novembre 2022, la commune a acquis la pleine propriété du lot n° 110.

Par courrier du 16 décembre 2022, la commune a informé M. [D] que son droit d’occupation des lieux prendrait fin le 17 mars 2023, lui a proposé le versement d’une indemnité de 15'000 euros destinée à indemniser ses frais de déménagement, perte d’activité pendant la période de transfert et frais divers liés au transfert, et s’est engagée à réaliser à ses frais les travaux d’aménagement de l’appartement situé [Adresse 4] pour le rendre compatible à l’exercice de son activité dans la limite d’un montant de 15'000 euros.

Soutenant que les offres de relogement n’étaient pas adaptées, ce dernier a sollicité l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 149'305 euros.

En l’absence d’acceptation de sa demande, il a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’obtenir la condamnation de la commune à lui verser une indemnité d’éviction.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 16 mai 2023.

Par jugement du 4 juillet 2023, le juge de l’expropriation a :

— dit que la commune n’a pas valablement adressé à M. [D] deux offres de relogement conformément aux dispositions de l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme,

— fixé l’indemnité due par la commune à payer à M. [D] à la somme de 111'083 euros en réparation de ses préjudices, ainsi décomposée :

67'731 euros au titre de la perte de clientèle,

7 773 euros au titre de l’indemnité de remploi,

16'579 euros au titre de la privation de jouissance,

15'000 euros au titre des frais de réinstallation,

4 000 euros au titre des frais de réaménagement,

— débouté la commune de ses demandes d’autorisation à prendre possession des lieux, l’expulsion de M. [D] du local qu’il loue au [Adresse 5], ainsi que de séquestration des meubles,

— débouté la commune du surplus de ses demandes,

— condamné la commune à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la commune aux dépens,

— rappelé que l’appel du jugement fixant les indemnités n’est pas suspensif.

Par déclaration du 23 août 2023, la commune a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 25 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement, et statuant à nouveau :

— constater que les deux offres de relogement qu’elle a proposées satisfont à l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme,

— en conséquence, constater qu’elle est libérée de son obligation de proposition d’offres de relogement l’égard de M. [D],

— constater qu’elle a rempli toutes les obligations que lui impose la loi en vue de prendre possession du local occupé par M. [D],

— la décharger des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts frais et accessoires, au titre de la perte de clientèle, de l’indemnité de remploi, de la privation de jouissance, des frais de réinstallation, des frais de déménagement,

— ordonner le remboursement des sommes qui ont été versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement et ce, au besoin à titre de dommages-intérêts,

— rejeter les demandes d’indemnisation de la perte de sa patientèle et d’indemnité d’éviction par M. [D] et toute autre demande liée à l’éviction,

— limiter les montants demandés par M. [D] au titre des indemnités accessoires à la somme totale de 30'000 euros comprenant les frais de déménagement, la perte d’activité pendant la période de transfert, les frais divers liés au transport et les travaux d’aménagement,

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir et sans caution,

— condamner M. [D] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 23 février 2024, M. [D] demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des moyens et demandes de la commune,

statuant sur son appel incident,

— condamner la commune à lui verser la somme totale de 149'000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— condamner la commune à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de son mémoire remis au greffe le 27 mai 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement déféré, soit une indemnité totale 111'083 euros.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Aucune des parties ne sollicite l’infirmation du jugement ce qu’il a débouté la commune de ses demandes d’autorisation de prendre possession des lieux, d’expulsion de M. [D] et de séquestration des meubles.

Le jugement est donc irrévocable sur ces points.

1. Sur les offres de relogement

La commune fait valoir essentiellement que :

— il est parfaitement clair que les offres de relogement devaient s’entendre réhabilitation incluse, les offres comprenant en outre une proposition d’indemnisation des frais d’aménagement spécifiques à la pratique professionnelle de M. [D], d’un montant indicatif ;

— elle lui a proposé des locaux correspondant, par leur superficie et leur localisation, à ses locaux actuels et à ses souhaits ; plus précisément, la proposition n° 1 incluait la rénovation complète du logement, puis les aménagements selon les souhaits de M. [D] pour un montant de 15'000 euros, étant précisé qu’elle avait indiqué prendre en charge la réalisation d’une rampe d’accès PMR ; l’activité professionnelle de M. [D] nécessitant un aménagement intérieur que lui seul est en capacité de déterminer au regard de sa pratique professionnelle, il devait produire des devis ou a minima ses souhaits pour le réaménagement des locaux ; n’ayant jamais soumis aucun projet, il est infondé à critiquer la validité de l’offre de relogement ;

— la proposition n° 2 portait sur un local parfaitement habitable et susceptible d’être aisément aménagé en un local professionnel ; elle était accompagnée d’une proposition de prise en charge financière d’un aménagement pour répondre aux besoins professionnels de M. [D].

M. [D] réplique essentiellement que :

— les offres de relogement formulées par la commune ne sont pas analogues au local professionnel qu’il occupe et ne correspondent pas à ses besoins professionnels (local adapté à une activité de soins, accessible aux personnes à mobilité réduite, d’une surface a minima égale à la surface actuelle, avec une configuration permettant la surveillance de l’ensemble des patients simultanément, situé à proximité immédiate du local actuel et dans des conditions concurrentielles similaires) ;

— la proposition n° 1 ne correspond pas à ses besoins professionnels et aucun plan ni étude de faisabilité n’a été produit par la commune pour confirmer qu’un réaménagement était possible ; des travaux de démolition du bâtiment auraient rendu impossible sa réinstallation pendant une période d’au moins six mois ;

— la proposition n° 2 consiste en un appartement qui ne remplit pas l’ensemble des normes exigées en termes d'[Localité 11] 5e catégorie ; son environnement n’est pas compatible avec une activité de soins ; en outre, il enfreindrait les règles de confraternité de la profession car ce local se situe directement en face d’un cabinet où sont déjà installés trois masseurs kinésithérapeutes ; la proposition de travaux de réaménagement limitée à 15'000 euros est très largement insuffisante au regard de l’ampleur des travaux nécessaires ;

— aucune disposition législative ou réglementaire n’indique qu’il reviendrait à la personne évincée de fournir des devis et/ou des plans permettant l’étude des propositions de relogement ; la commune tente de renverser la charge de la preuve ; elle disposait de l’ensemble des éléments lui permettant d’effectuer les études et devis.

Le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— les offres formulées par la commune sont incomplètes dans la mesure où le réaménagement des locaux n’a pas été finalisé entre les parties ;

— elles ne peuvent donc être considérées comme remplissant les conditions des articles L. 314-2 du code de l’expropriation et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 qui prévoient que le local proposé doit correspondre aux besoins professionnels notamment.

Réponse de la cour

L’article L 314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le premier livre de ce code ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

Selon l’article L. 314-2, alinéa 1er, si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L. 322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L. 423-1 à L. 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local.

Et selon l’article 13 bis de la loi du 1 septembre 1948, le local mis à la disposition des personnes évincées doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents et détaillés, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

— la commune ne démontre pas qu’elle a respecté les conditions légales précitées et adressé à M. [D] deux offres correspondant toutes les deux à ses besoins professionnels concrètement évalués et observés à l’occasion du transport et permettant à celui-ci de se projeter dans un aménagement imminent ;

— plus particulièrement, s’agissant de la première offre, la commune ne justifie pas que l’appartement, actuellement inhabitable pour avoir été occupé illégalement par des squatters et en grande partie détruit, pourrait être entièrement réhabilité et transformé pour un usage professionnel conforme aux besoins d’un kinésithérapeute exerçant à titre individuel ; la commune ne s’explique pas non plus sur la durée de la cessation temporaire d’activité qui s’imposera à M. [D] en raison de la réalisation de travaux de rénovation et de la destruction d’une partie de l’appartement avec le reste de l’immeuble ; la commune ne peut sérieusement soutenir qu’il appartenait à M. [D] de produire des devis pour rendre conforme cet appartement à ses besoins alors qu’il ne s’agit pas seulement de réaliser des adaptations mineures mais de procéder à de lourds travaux de rénovation ; contrairement à ce que soutient la commune, il n’apparaît pas, dans les échanges qu’elle a eus avec M. [D], qu’elle annonçait qu’elle prendrait en charge les coûts de transformation, alors au contraire qu’elle limite dans son courrier du 16 décembre 2022 l’enveloppe budgétaire des travaux de rénovation à 15'000 euros, ce qui apparaît manifestement très insuffisant pour ce local ;

— la seconde offre ne contient aucun projet précis pour adapter le logement à un usage professionnel de cabinet de kinésithérapie et la commune inverse la charge de la preuve en reprochant M. [D] de ne pas fournir de devis de travaux ou d’études alors qu’elle avait pu visiter les lieux avec l’intéressé qui avait déjà soulevé la problématique du non-respect des normes pour accueillir des personnes à mobilité réduite et qu’elle avait également pu prendre connaissance des conditions actuelles d’exercice de M. [D] afin d’envisager un projet, même sommaire, d’adaptation des locaux en vue d’un déménagement ;

— le courrier du 16 décembre 2022 qui limite à 15'000 euros le coût des aménagements que la commune offre de prendre en charge pour le local n° 2 et le courrier du 1er février 2023 s’avéraient comminatoires et sans éléments concrets pour permettre d’accepter une quelconque des deux offres.

Pour confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que la commune n’a pas valablement adressé à M. [D] deux offres de relogement conformément aux dispositions de l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme, la cour ajoute seulement que rien ne permet de retenir, dans les offres adressées à M. [D], que celles-ci devaient s’entendre réhabilitation incluse, contrairement à ce que soutient l’appelante.

En effet, alors que les courriers des 19 juillet 2022 et 1er février 2023 n’évoquent aucune réhabilitation ni ne proposent d’enveloppe de travaux, celui du 16 décembre 2022 mentionne uniquement l’engagement de la commune de « réaliser à ses frais des travaux d’aménagement de l’appartement situé [Adresse 3] pour le rendre compatible à l’exercice de [son] activité professionnelle dans la limite d’un montant de 15'000 € ».

Dans ces conditions, la commune est particulièrement mal fondée à soutenir que ces offres incluaient clairement la rénovation complète des locaux proposés, outre leur aménagement selon les souhaits de M. [D] pour un montant indicatif de 15'000 euros.

2. Sur les indemnités

La commune fait valoir essentiellement que :

— les demandes sont infondées car le non-respect de l’obligation de relogement ne se résout pas en dommages-intérêts ; l’article L. 321-1 du code de l’expropriation ne trouve pas à s’appliquer au cas présent ;

— aucune indemnité de perte de patientèle n’est due car cette indemnité ne figure pas dans l’article L. 423-3 du code de l’expropriation et qu’il ne s’agit pas d’un bail commercial ; en outre, M. [D] a accepté une proposition de reprise de sa patientèle ; le caractère infondé de l’indemnité de perte de patientèle entraîne le rejet de la demande d’indemnité de remploi ;

— l’indemnité de perte de jouissance n’est fondée que si le juge considère que les offres de relogement sont conformes aux exigences légales ; si tel est le cas, cette indemnité qui inclut les frais de déménagement, la perte d’activité pendant la période de transfert et les frais divers liés au transfert, ne saurait être supérieure à 15'000 euros ;

— l’indemnité pour travaux n’est également fondée que si le juge considère que les offres de relogement sont conformes aux exigences légales ; elle ne saurait être supérieure à 15'000 euros puisque la commune s’est engagée à prendre en charge à ses frais les travaux d’aménagement;

— l’indemnité de frais de déménagement n’est pas prévue par le code.

M. [D] réplique essentiellement que :

— en l’absence d’offre de relogement valable, et ayant été contraint de cesser son activité du fait de l’éviction de son local, il est fondé à solliciter la réparation de son préjudice au sens de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation ;

— la jurisprudence admet l’indemnisation de la perte de patientèle y compris en l’absence d’un bail commercial ; suite à son éviction et en l’absence de relogement dans un périmètre proche, il n’a d’autre choix que de réinstaller son activité dans un autre quartier, ce qui conduit à la perte totale de sa patientèle ; la collaboration envisagée n’a pu aboutir du fait de son éviction et il n’y a pas eu de reprise de sa patientèle ; l’indemnisation doit être majorée par la perte de chance de céder son cabinet dans les conditions de l’activité normale qu’il réalisait dans son local actuel ;

— il est fondé à réclamer des indemnités de remploi (10'482 euros), de privation de jouissance liée à l’interruption temporaire d’activité (16'579 euros), pour travaux à réaliser dans le local de remplacement (20'000 euros), de déménagement (4 000 euros) et pour frais de réinstallation (3 000 euros).

Le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— l’absence d’offre de relogement adéquate détermine pour l’expropriant la réparation d’un préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, constitué par l’indemnité d’éviction principale;

— la majoration de l’indemnité d’éviction pour perte de chance n’étant pas argumentée ni démontrée, il convient de retenir le coefficient appliqué par le tribunal judiciaire soit 50 % de la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années ;

— les indemnités de travaux, de déménagement et de frais de réinstallation sont usuels et admissibles sur justificatifs produits.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison de articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l’urbanisme que la personne publique qui prend l’initiative de la réalisation de travaux exigeant l’évacuation définitive des locaux, est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations applicables en matière d’expropriation.

En conséquence, la commune est mal fondée à soutenir que l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, qui énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, ne trouve pas à s’appliquer au cas présent.

En outre, l’article L. 423-3, alinéa 2, du même code, auquel renvoie l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme, dispose que le juge fixe le montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, d’une indemnité de privation de jouissance.

2.1. Sur l’indemnité de patientèle et l’indemnité de remploi

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, le non-respect par la commune de son obligation de proposer à M. [D] deux offres de relogement à proximité de son local précédent, correspondant à ses besoins professionnels, et l’obligation faite à ce dernier de transférer son activité professionnelle dans un autre quartier, faute d’avoir vu ses recherches personnelles de relogement aboutir, conduira inéluctablement à la perte de sa patientèle constituée au fil de 34 années d’exercice dans le même quartier.

M. [D] est dès lors fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice en résultant, étant observé que la commune ne rapporte pas la preuve d’une reprise de la patientèle par un autre professionnel.

Au vu des pièces produites, et notamment du courrier du président de la fédération française des masseurs kinésithérapeutes rééducateurs et des bilans comptables de l’intimé, l’indemnité due à M. [D] au titre de la perte de sa patientèle a été justement évaluée par le premier juge à la somme de 67'731 euros, représentant 50 % de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires, et l’indemnité de remploi à la somme de 7 773 euros.

Le jugement est confirmé sur ce point.

2.2 Sur l’indemnité de privation de jouissance

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a évalué à 16'579 euros, représentant trois mois de bénéfice moyen des trois dernières années, l’indemnité due à M. [D] destinée à réparer le préjudice lié à la perte d’activité le temps de retrouver un local et de transférer son activité dans un autre quartier.

2.3. Sur les indemnités de travaux, réinstallation et déménagement

Il est enfin confirmé en ce qu’il lui a fixé une indemnité de 15'000 euros au titre des frais de travaux et de réinstallation et une autre de 4 000 euros au titre des frais de déménagement.

Le devis produit par M. [D], qui se rapporte à l’aménagement d’un plateau vide, est insuffisant pour justifier allocation d’une somme supérieure.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En cause d’appel, la commune, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à M. [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la commune de [Localité 15] à payer à M. [P] [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,