République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/04294 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VYHN

Jugement (N° ) rendu le 30 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [V] [Q]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier Lecompte, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [C] [W] [D] [L]

née le 30 Mars 1966 à [Localité 3]

de nationalité congolaise

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178-2025-00522 du 29/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DÉBATS à l’audience publique du 17 mars 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 février 2026

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Par acte sous seing privé du 30 août 2017, prenant effet au 1er septembre 2017, Mme [V] [Q] a donné à bail à Mme [C] [W] [D] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 680 euros et 8 euros pour les ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 29 juillet 2022, Mme [Q] a fait signifier à Mme [W] [D] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 2 994,66 euros.

Par acte signifié de commissaire de justice du 26 décembre 2022, Mme [Q] a fait assigner Mme [W] [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Cambrai en vue de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

prononcer l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toute personne et de tout bien introduit par elle dans les lieux,

condamner Mme [W] [D] [L] au paiement de la somme de 2 994,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022, jour du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du lover et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [W] [D] [L] aux frais et dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 30 mai 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 30 août 2017 entre Mme [Q] et Mme [W] [D] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 31 août 2023,

Dit n’y avoir lieu à expulsion,

Fixé la créance de Mme [Q] à la somme de 1 737,12 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus à la date du 31 août 2023,

Fixé la créance de Mme [W] [D] [L] à la somme de 750 euros au titre du préjudice de jouissance,

Ordonné la compensation entre les deux créances dues et en conséquence,

Condamné Mme [W] [D] [L] à payer à Mme [Q] la somme de 987,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Débouté Mme [Q] de sa demande en paiement au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation,

Condamné Mme [W] [D] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Débouté les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [Q] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 septembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à expulsion ;

Condamné Mme [W] [D] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [W] [D] [L] a constitué avocat le 10 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, Mme [Q] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 30 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Cambrai en ce que la première juridiction a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 30 août 2017 entre Mme [Q] et Mme [W] [D] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 31 août 2023.

Fixé la créance de Mme [Q] à la somme de 1 737,12 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges dus au 31 août 2017.

Fixé la créance de Mme [W] [D] [L] à la somme de 750 euros au titre de préjudice de jouissance.

Ordonné la compensation entre les deux créances dues et en conséquence :

Condamné Mme [W] [D] [L] à payer à Mme [Q] la somme de 987,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Débouté Mme [Q] de sa demande en paiement au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Débouté les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

Débouter Mme [W] [D] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Fixer la date de départ des lieux loués par Mme [W] [D] [L] au 10 février 2024,

Condamner Mme [W] [D] [L] à verser à Mme [Q] les sommes suivantes :

9 427,18 euros au titre de la dette locative.

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme [W] [D] [L] aux entiers frais et dépens d’appel dont distraction sera faite au profit de la SCP Lecompte-Ledieu conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Mme [W] [D] [L] demande à la cour de dire bien jugé et mal appelé et de confirmer en tout point le jugement rendu le 30 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Cambrai en ce qu’il a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 30 août 2017 entre Mme [Q] et Mme [W] [D] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 31 août 2023,

Dit n’y avoir lieu à expulsion,

Fixé la créance de Mme [Q] à la somme de 1 737,12 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus au 31 août 2023,

Fixé la créance de Mme [W] [D] [L] à la somme de 750 euros au titre du préjudice de jouissance,

Ordonné la compensation entre les deux créances dues et en conséquence condamné Mme [W] [D] [L] à payer à Mme [Q] la somme de 987,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Débouté Mme [Q] de sa demande en paiement au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation,

Condamné Mme [W] [D] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Débouté les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Condamner Mme [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Q] aux entiers frais et dépens d’appel ;

Débouter Mme [Q] de toutes demandes plus amples ou contraires.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera observé que lors de l’audience de plaidoirie du 11 avril 2024 devant le premier juge, Mme [Q], représentée par son conseil, avait expressément indiqué ne plus solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, la locataire ayant quitté les lieux.

Sur la date de résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Il est de jurisprudence constante que la restitution des lieux est caractérisée par la remise effective des clés au bailleur.

En l’espèce, par courrier du 27 février 2023, Mme [Q] a notifié le congé à sa locataire sur la base des dispositions de l’article 15 pour défaut de paiement des loyers et pour une date fixée, s’agissant de l’établissement de l’état des lieux de sortie, au 31 août 2023 ;

Mme [W] [D] [L] ne conteste pas la validité du congé ainsi délivré ni son motif, ni la date fixée par sa bailleresse pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La seule question posée concerne la date effective de la restitution des clés et donc de l’obligation de régler une indemnité d’occupation ou non après la date du 31 août 2023 par Mme [W] [D] [L] ; Mme [Q] soutient en effet que cette restitution n’est intervenue que lors de l’envoi du courrier recommandé contenant les clés du logement directement à la bailleresse par la locataire le 12 février 2024 ;

Mme [W] [D] [L] indique que c’est par suite du comportement de la bailleresse qui ne répondait pas à ses courriers et ses mails qu’elle a procédé de cette manière.

Il résulte des éléments apportés aux débats que par courrier envoyé en lettre suivie de la locataire le 30 août 2023, cette dernière a sollicité sa bailleresse afin de connaître les modalités de remise des clés, n’ayant eu aucune information de sa part précédemment ;

Mme [Q] ne conteste pas l’envoi de ce courrier et ne justifie pas y avoir apporté une réponse ; elle ne conteste pas davantage l’envoi de textos par la locataire, se contentant d’indiquer qu’il appartenait à la locataire de restituer les clés à l’huissier en charge de l’exécution ; force est de constater que Mme [W] [D] [L] justifie d’un nouveau bail contracté à la date du 16 août 2023, tandis que Mme [Q] ne prouve pas le maintien dans les lieux de la locataire, puisqu’elle pouvait parfaitement diligenter l’huissier pour établir l’occupation des lieux par la locataire après le 31 août 2023, ce qu’elle s’est abstenue de faire. Mme [Q] n’étant pas domiciliée dans la région, il était légitime pour la locataire de l’interroger sur les modalités, et il ne lui appartenait pas de prendre l’initiative de se rendre chez un huissier, d’autant que le congé avait été délivré par Mme [Q] en personne et non pas un huissier.

Il n’y a ainsi pas de renversement de charge de la preuve, dès lors que c’est le comportement défaillant de la bailleresse qui a mis en échec la restitution des clés à la date fixée dans son propre courrier, et ce malgré les interpellations répétées de la locataire, qu’elle ne conteste pas.

C’est donc par des motifs pertinents et que la cour adopte que le premier juge a fixé la date de restitution des lieux au 31 août 2023 et donc la fin des obligations de la locataire au titre du bail qui se trouvait résilié, en l’absence de toute manifestation de la bailleresse sur les modalités de remise des clés, alors même qu’elle avait été sollicitée par sa locataire à ce titre ; Mme [W] [D] [L] n’est donc tenue à aucune indemnité d’occupation après le 31 août 2023.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [W] [D] [L] sollicite la confirmation du jugement, en ce que la dette locative a été fixée à la somme de 1737,12 euros arrêtée à la date du 31 août 2023, tandis que Mme [Q] sollicite, suivant décompte produit en pièce 20, le paiement d’un arriéré locatif de 9427,18 euros, sur la base d’un solde pour l’année 2022 de 2809,14 euros ( au titre des loyers de mars à juin inclus non réglés), un solde du pour l’année 2023 jusqu’au 31 août 2023 de 2828,72 euros (au titre des loyers de mai à août inclus non réglés), ainsi qu’une indemnité d’occupation du 31 août 2023 au 10 février 2024 pour un montant de 3789,32 euros.

Le non-paiement des loyers pour les mois de mars à juin 2022 n’est pas contesté par Mme [W] [D] [L] au terme de ses écritures et de la pièce 10 qui résulte de son propre décompte ; s’agissant de l’année 2023, conformément à son décompte, elle justifie des paiements en produisant les quittances de loyer pour les mois de janvier, février et mars ; elle produit des bordereaux de remise d’espèce à Mme [Q] justifiant du règlement du loyer pour un montant de 700 euros mensuels pour le mois d’avril, et 710 euros pour le mois de mai, tandis qu’elle ne produit aucun justificatif de paiement pour les loyers des mois de juin, juillet et août ; s’agissant de l’année 2021, Mme [W] [D] [L] prétend avoir versé en trop à sa bailleresse la somme de 1 772,92 euros, ayant payé l’intégralité du loyer sans déduire l’allocation logement ; compte tenu du constat d’indécence du logement, la suspension de l’allocation par la CAF a en effet été ordonnée pour une durée de dix-huit mois à compter de mars 2019 puis a été renouvelée, faute de réalisation des travaux, jusqu’à mars 2022 ; toutefois, Mme [Q] considère que la locataire devait lui régler l’intégralité du loyer à compter d’avril 2021, la prolongation du délai lui étant imputable, du fait de son opposition mise à la réalisation des travaux de mise en conformité ; elle justifie en effet par la production de plusieurs courriers et mails des entreprises [N] [S] et Arliane de 2020, 2021 et 2023 qu’elle n’a pas pu faire procéder à certains travaux de mise en conformité du fait de non réponse et d’impossibilité à de nombreuses reprises de contacter la locataire et de convenir de rendez-vous, ce qui a entraîné le retard mis à la réalisation complète ; dès lors, cette attitude de la locataire se trouve être seule à l’origine de la prolongation de la suspension des droits CAF et justifie de ce que la bailleresse n’a pas à subir au-delà du délai initial de dix-huit mois, soit mars 2021, des conséquences de ladite suspension ;

Il est ainsi démontré que Mme [W] [D] [L] reste redevable envers sa bailleresse de la somme de 4 927,86 euros (2809,14 + 2828,72 ' 710 euros), n’étant par contre pas tenue de lui régler une indemnité d’occupation au-delà du 31 août 2023.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée.

A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Mme [W] [D] [L] demande la confirmation du jugement à ce titre, lequel lui a accordé la somme de 750 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

Mme [Q], quant à elle, en sollicite l’infirmation, considérant que les désordres retenus dans le constat de non décence et dans le rapport de l'[Localité 7] n’ont pas eu pour effet de rendre le logement inhabitable ; elle indique également que de nombreux travaux ont été réalisés par ses soins ; elle joint les diagnostics qui démontrent le bon état du logement et affirme que c’est le manque d’entretien du logement par la locataire qui a conduit au constat de non décence ;

En réalité, Mme [Q] ne peut sérieusement venir contester à ce stade les éléments ayant conduit l’agence régionale de santé à établir un constat de non décence, ce qui a d’ailleurs conduit à ce que la CAF suspende l’allocation logement pendant plus de 2 ans, le temps qu’elle réalise les travaux ; elle ne conteste d’ailleurs pas les défauts du logement puisqu’elle justifie avoir réalisé les travaux tels que recommandés, du moins en partie ; elle n’a pas mis en avant à l’époque un comportement défaillant de la locataire qui aurait conduit à ces constats, alors même qu’il est établi qu’il manque certains éléments (rampes, garde-corps, marches dégradées), et que par ailleurs la ventilation est estimée défectueuse, s’agissant d’éléments manquants et non de dégradation ou de mauvais entretien ; c’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de première instance a considéré qu’il existait bien un préjudice de jouissance pour la locataire et lui a alloué à ce titre la somme de 750 euros de dommages et intérêts, dont il a ensuite opéré la compensation avec les sommes dues au titre des loyers impayés.

C’est donc à la somme de 4177,86 euros que doit être condamnée Mme [W] [D] [L] à payer à Mme [Q], avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [W] [D] [L] aux dépens d’appel, dont distraction sera faite au profit de la SCP Lecompte-Ledieu conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à la condamner à payer à Mme [Q] la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en appplication des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 30 août 2017 entre Mme [Q] et Mme [W] [D] [L] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 31 août 2023,

Dit n’y avoir lieu à expulsion,

Fixé la créance de Mme [W] [D] [L] à la somme de 750 euros au titre du préjudice de jouissance,

Ordonné la compensation entre les deux créances dues,

Débouté Mme [Q] de sa demande en paiement au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation,

Condamné Mme [W] [D] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de Mme [Q] à la somme de 4 927,86 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus au 31 août 2023,

Condamne Mme [W] [D] [L] à payer à Mme [Q] la somme de 4177,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne Mme [W] [D] [L] aux dépens d’appel dont distraction sera faite au profit de la SCP Lecompte-Ledieu conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] [D] [L] à payer à Mme [Q] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.