République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/06/2026

****

Minute Électronique

N° RG 24/03632 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VWAE

Jugement (N° 23/31645) rendu le 17 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANTS

Madame [G] [M] épouse [U]

née le 18 mai 1981 à [Localité 1] (Roumanie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005556 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Monsieur [E] [U]

né le 19 mai 1977 à [Localité 3] (Roumanie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Lamia Baba, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005555 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [H] [I]

né le 28 Juin 1935 à [Localité 4] (Algérie)

de nationalité Algérienne

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Sébastien Vermersch, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 avril 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 mars 2026

****

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2016, M. [H] [I] a donné à bail à M. [E] [U] et Mme [G] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 700 euros hors charges.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2021, un congé pour motifs légitimes et sérieux (défaut d’assurance habitation, dégradations et troubles du voisinage) était délivré aux locataires, le bail renouvelé venant à expiration le 30 juin 2022.

M. [U] et Mme [M] se maintenant dans les lieux, le 5 janvier 2023, M. [I] a fait signifier aux locataires une sommation de quitter les lieux, remise à la personne du premier et au domicile de la seconde.

Par acte du commissaire de justice du 27 juillet 2023, M. [I] a fait assigner M. [U] et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue de :

déclarer valable le congé délivré le 29 décembre 2021,

les déclarer occupants sans droit ni titre,

ordonner l’expulsion de M. [U] et Mme [M], ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs, au besoin,

les condamner solidairement à lui payer une somme de 1 480,60 euros d’arriérés de loyers arrêtés au 17 juillet 2023, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

les condamner solidairement à une indemnité d’occupation de 762,90 euros indexée jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux,

le condamner à payer une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Suivant jugement du 17 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que le bail liant les parties portant sur la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] a pris fin le 1er juillet 2022 ;

Ordonné en conséquence à monsieur M. [U] et Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [U] et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [I] pourra, deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné solidairement M. [U] et Mme [M] à payer, en deniers ou quittances, à M. [I] une somme de 2 946 euros ;

Condamné solidairement M. [U] et Mme [M] à payer à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 762,90 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamné in solidum M. [U] et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [U] et Mme [M] aux dépens ;

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

M. [U] et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 juillet 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [I] a constitué avocat le 18 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, M. [U] et Mme [M] demandent à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. [U] et Mme [M] à l’encontre du jugement rendu le 14 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Roubaix ;

Infirmer ledit jugement en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [U] et Mme [M] à payer en deniers ou quittances, à M. [I] une somme de 2 946 euros ;

Condamné solidairement M. [U] et Mme [M] à payer à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 762,90 euros, à compter du 1er février 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamné in solidum M. [U] et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [U] et Mme [M] aux dépens ;

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Et statuant à nouveau :

Déduire du montant de la dette la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 1 330 euros au titre de la majoration arrêtée au 3 septembre 2025, à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

Ordonner la compensation des obligations pécuniaires en présence à due concurrence conformément aux articles 1347 et 1347-1 du code civil ;

Accorder à M. [U] et Mme [M] les plus larges délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-3 du code civil ;

En tout état de cause :

Condamner M. [I] à verser au conseil de M. [U] et Mme [M] la somme minimale de 3 369,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; à charge pour celui-ci de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Condamner M. [I] aux entiers dépens ;

Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que le jugement du 17 mai 2024 leur a été signifié le 24 juin 2024 et qu’ils ont interjeté appel le 22 juillet 2024, soit dans le délai d’un mois prévu par les articles 528 et 538 du code de procédure civile. Ils demandent à la cour de déclarer leur appel recevable.

Ils font valoir que le contrat de bail du 1er juillet 2016 prévoit un dépôt de garantie de 700 euros, que les clés ont été restituées le 28 décembre 2023 et que ce dépôt aurait dû être restitué au plus tard le 28 février 2024. Ils soutiennent qu’à la date de leurs conclusions, soit près de deux ans après la remise des clés, le dépôt de garantie ne leur a toujours pas été restitué et que M. [I] ne justifie d’aucun motif légitime pour le conserver.

Ils contestent l’argument du bailleur tiré de l’existence d’un arriéré locatif, en relevant d’une part que le décompte produit ne déduit pas le dépôt de garantie, d’autre part que le bailleur n’a jamais mis en demeure les locataires de payer leur loyer ni fait délivrer de commandement de payer visant la clause résolutoire, et enfin que la clause du bail stipule expressément qu’en aucun cas le preneur ne pourra imputer le loyer sur le dépôt de garantie.

Ils contestent également l’argument tiré des dégradations locatives, en faisant valoir que le bailleur ne produit ni état des lieux de sortie ni constat d’huissier, que les photographies versées aux débats ne sont ni datées ni localisables, et que les factures produites sont datées d’octobre 2024 au plus tôt, soit neuf mois après le départ des locataires en janvier 2024, ce qui démontre qu’elles ont été établies pour les besoins de la cause.

Ils soutiennent en outre que le bailleur n’a jamais dûment avisé les locataires du motif de la non-restitution dans le délai légal de deux mois.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1347 et 1347-1 du code civil, ils demandent la compensation de la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de 1 330 euros au titre de la pénalité de 10 % du loyer mensuel (70 euros x 19 mois) arrêtée au 3 septembre 2025 et à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir, avec l’arriéré locatif retenu par le bailleur.

Ils demandent en conséquence l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à verser à M. [I] la somme de 2 946 euros et, statuant à nouveau, la déduction de ces sommes.

Ils reconnaissent avoir été défaillants dans le paiement de leurs loyers en raison de difficultés financières, tout en contestant le montant de la dette principale compte tenu de l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Ils exposent leur situation financière précaire : M. [U] travaille en qualité d’ouvrier avec un revenu mensuel moyen de 860 euros et un revenu fiscal de référence de 7 700 euros en 2022 ; Mme [M] est sans emploi avec un revenu fiscal de référence de 0 euro ; le couple a quatre enfants à charge et perçoit des allocations sociales de la CAF. Ils bénéficient tous deux de l’aide juridictionnelle totale.

Ils demandent que la dette soit réévaluée après déduction du dépôt de garantie et de sa majoration, et sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

Bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, ils demandent la condamnation de M. [I] au paiement des honoraires et frais que les bénéficiaires de l’aide auraient exposés s’ils n’en avaient pas bénéficié, évalués à 3 369,60 euros TTC (sur la base de 26 UV à 36 euros, soit 936 euros HT, la part contributive de l’État majorée de 50 % s’élevant à 1 404 euros HT, soit 1 684,80 euros TTC, pour chacun des deux bénéficiaires), à charge pour leur conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, M. [I] demande à la cour de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et de :

— Condamner solidairement M. [U] et Mme [M] à payer à, M. [I] la somme de 2 946 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— En tout état de cause, débouter M. [U] et Mme [M] de leur demande tendant au calcul d’une majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie ;

— Débouter M. [U] et Mme [M] de leur demande tendant à l’octroi « des plus larges délais de paiement » ;

— Ajoutant à la décision, condamner in solidum M. [U] et Mme [M] aux dépens de la procédure d’appel ;

— Condamner in solidum M. [U] et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de de 1 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

M. [I] fait valoir que le décompte établi par le cabinet [R] fait apparaître un arriéré locatif de 2 946 euros au départ des locataires, montant auquel ceux-ci ont été condamnés en première instance. Il conteste fermement les allégations des appelants selon lesquelles ils auraient payé un certain nombre de mensualités en espèces qui n’auraient pas été comptabilisées, relevant qu’ils ne produisent aucun élément de preuve et ne sont même pas en mesure de chiffrer les sommes prétendument versées.

Il soutient que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, tel qu’établi par l’état des lieux d’entrée, et que le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 29 décembre 2021 était notamment motivé par les dégradations commises par les locataires, motifs qui n’ont jamais été contestés.

Il expose apporter la preuve d’importantes dégradations nécessitant une réfection complète de l’immeuble, en produisant une attestation de son fils qui a entrepris de réaliser les travaux de réparation, ainsi que les factures de matériaux (Brico Dépôt, Leroy Merlin, Miroiteries Dubrulle). Il indique que le coût des matériaux achetés excède d’ores et déjà le montant du dépôt de garantie et qu’il n’a pu relouer l’immeuble depuis janvier 2024, subissant ainsi un préjudice important, sa seule ressource étant une modeste pension de retraite de 1 458,22 euros mensuels.

Il soutient que la finalité du dépôt de garantie est de garantir l’exécution des obligations locatives du preneur, et que toutes les sommes dues à ce titre : arriérés de loyers, charges et réparations locatives, peuvent être retenues par le bailleur. Il fait valoir que le seul montant de l’arriéré locatif excède largement le montant du dépôt de garantie de 700 euros, de sorte qu’il n’avait rien à restituer, indépendamment même de l’état du logement.

Il demande le débouté des appelants de leur demande de déduction du dépôt de garantie et de calcul de la majoration pour défaut de restitution, qualifiant cette demande de particulièrement osée.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que le juge doit prendre en considération les besoins du créancier. Il expose vivre seul avec une pension de retraite de 1 458,22 euros par mois et s’acquitter d’un loyer de 397,53 euros, que la location de l’immeuble devait améliorer sa faible retraite et qu’il ne perçoit plus aucun loyer depuis janvier 2024, étant dans l’incapacité financière de financer lui-même les travaux de reconstruction. Il demande le débouté des appelants sur ce point, relevant en outre qu’ils ont choisi de ne pas se présenter aux audiences de renvoi après leur première comparution.

Il demande la confirmation du jugement ayant condamné M. [U] et Mme [M] aux dépens ainsi qu’au paiement de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. Il demande leur débouté en cause d’appel et leur condamnation aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la compensation de la dette locative avec le montant du dépôt de garantie majoré de 10 %

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, les locataires ne contestent pas le montant de la dette locative exactement arrêté par le premier juge, selon une motivation précise et circonstanciée que la cour adopte, à la somme de 2946 euros, outre le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation 762.90 euros due jusque la libération effective des lieux, laquelle est intervenue le 8 juin 2024.

Leur demande à hauteur d’appel porte d’abord sur la restitution du dépôt de garantie, avec majoration, pour compensation avec la dette locative.

Il sera relevé que la recevabilité de cette demande nouvelle en appel n’est pas contestée par le bailleur.

Il résulte des conclusions des parties qu’aucun état des lieux de sortie n’a été effectué entre elles, de sorte que sur le fondement de l’article 3-2 de la même loi, le logement est réputé avoir été rendu en bon état.

Dans ces conditions, il convient, en principe, de faire application de l’alinea 4 de l’article 22 de la loi et de vérifier si les anciens locataires restaient redevables de sommes dues au bailleur dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés.

Les locataires formant cette demande sur le fondement de l’alinea 3 qui prévoit un délai de deux mois, leur demande sera examinée conformément au délai sur lequel ils se fondent pour cette vérification.

Au jour de la libération des lieux, la somme de 2946 euros restant due, outre les indemnités d’occupation mensuelle ayant couru du 1er avril 2024 au 8 juin 2024.

La somme de 192.56 euros a été saisie à l’issue d’une procédure de saisie-attribution sur le compte bancaire des anciens locataires à la société générale, le 22 août 2024.

Les locataires ne justifient d’aucun paiement visant à se libérer de tout au partie de la dette locative au paiement de laquelle ils ont été condamnés

Par conséquent, les locataires restant tenus au paiement de sommes supérieures au montant du dépôt de garantie, il n’y avait pas lieu à restitution de cette somme.

Pour les mêmes motifs, leur demande supplémentaire visant à l’application d’une majoration de 10 % pour manquement à l’obligation de restitution du dépôt de garantie est particulièrement mal fondée et sera rejetée.

Au demeurant, les locataires demandent à la cour de procéder à la compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes dues au titre de l’arriéré locatif, tandis que l’ancien bailleur s’y oppose alléguant l’existence de dégradations locatives.

L’état des lieux d’entrée relève un bon état général du logement loué, le bail signé entre les parties par l’intermédiaire de l’agence immobilière Abrisur mentionne également une maison en bon état. En l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été restitué en bon état, c’est à dire dans le même état que lors de l’entrée dans les lieux.

Pour apporter la preuve contraire et prouver l’existence de dégradations locatives, l’ancien bailleur produit :

— le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par huissier de justice le 29 décembre 2021 aux locataires mentionnant au titre des motifs des dégradations du logement

— une attestation du 10 janvier 2025 de son fils [D] [I] indiquant que M. [U] [E] a laissé le logement dégradé et insalubre et qu’il procède lui-même aux travaux de rénovation, avec des photographies laissant apparaître un lieu considérablement dégradé (fenêtres cassées, WC cassé, évier arraché, prises électriques cassées, tablier de baignoire absent, radiateur cassé, sol fortement dégradé)

— des factures à son nom, pour le lieu de location correspondant à des travaux de cloisons, d’électricité, de plomberie, de peinture pour un montant que la cour a calculé elle-même à hauteur de la somme de 2337.75 euros

Il est notable, par ailleurs, que dans leurs conclusions, les anciens locataires s’attachent à démontrer la carence probatoire sur ce point du bailleur sans toutefois contester avoir rendu le bien loué dans un état dégradé.

M. [H] [I] démontre ainsi que le bien loué en bon état a été rendu dégradé et que les réparations locatives s’élevaient au jour de ses dernières conclusions, à la somme de 2337.75 euros, étant précisé que l’ancien bailleur ne demande pas la condamnation de ses anciens locataires au paiement de cette somme.

Le montant de la réparation des dégradations locatives commises par M [U] et Mme [M] étant nettement supérieur au montant du dépôt de garantie, il n’y a pas plus lieu à restitution par compensation sur le montant de la dette locative.

La demande des appelants à ce titre sera rejetée et il sera ajouté au jugement.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code de procédure civile, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les appelants sollicitent les plus larges délais de paiement, soit un échelonnement de la dette sur deux années.

Pour autant, avec un seul revenu mensuel de 860 euros et des allocations familiales pour une famille de deux adultes avec quatre enfants à charge, il n’apparaît pas que les anciens locataires soient en mesure de régler la dette en deux années.

La demande sera rejetée ; il sera ajouté au jugement

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] et Mme [M] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

En outre, en équité, M. [U] et Mme [M] seront condamnés à payer in solidum à M [I] la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et le jugement qui les a condamnés au paiement de la somme de 600 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Déboute M [E] [U] et Mme [G] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie majoré, par compensation avec la dette locative,

Déboute M [E] [U] et Mme [G] [M] de leur demande de délais de paiement,

Condamne in solidum M [E] [U] et Mme [G] [M] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M [E] [U] et Mme [G] [M] à payer à M [H] [I] la somme de 900 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.