République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/01672 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPFI

Jugement (N° 23/04791) rendu le 15 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTS

Madame [R] [K]

née le 25 Avril 1965 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2024-01922 du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [Q] [H] [G]

né le 01 Février 1992 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SCI Rolec agissant poursuites et diligences de ses représentanst légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Stéphanie Merck, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 06 janvier 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 janvier 2026

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Par acte sous seing privé du 11 juin 2012 avec effet au 15 juin 2012, la SCI Rolec a donné à bail à M. [Q] [H] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à Lille moyennant un loyer mensuel de 465 euros, outre une provision pour charges de 85 euros.

Par acte du 12 juin 2012, Mme [R] [K] s’est portée caution solidaire du locataire, son fils.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, la SCI Rolec a fait signifier à M. [H] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers impayés pour un montant de

1 367,56 euros. Ce commandement de payer a été signifié à Mme [K], en sa qualité de caution, le 3 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, la SCI Rolec a fait assigner M. [H] [G] ainsi que Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

constater la résolution du contrat de bail ;

ordonner sans délai l’expulsion de M. [H] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 1], et ce avec l’aide de la force publique si besoin est ;

condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [K] en qualité de caution, au paiement de la somme de 1 796,15 euros au titre de 1'arriéré de loyers, indemnité d’occupation et charges selon décompte arrêté au 24 avril 2023 ;

condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [K], en qualité de caution, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges, soit 577,93 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

juger que cette indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer figurant au contrat de bail ;

condamner in solidum M. [H] [G] et Mme [K] au paiement d’une somme de 1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Suivant jugement du 15 janvier 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré la SCI Rolec recevable à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion ;

Constaté la résiliation du bail du 11 juin 2012 conclu entre M. [H] [G] d’une part, et la SCI Rolec, d’autre part, relatif à l’appartement situé au premier étage de l’immeuble [Adresse 1] à Lille à compter du 21 mars 2023 ;

Dit qu’a défaut pour M. [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, la SCI Rolec pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Fixé à 595,71 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 mars 2023 qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à payer mensuellement cette somme à la SCI Rolec jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dans la limite de 19 800 euros en ce qui concerne Mme [K] ;

Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à payer à la SCI Rolec la somme de 3 685,04 euros, arrêtée au 3 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de l 367,56 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Autorisé M. [H] [G] et Mme [K] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette due, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du l0 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelé à M. [H] [G] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande,

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejeté les autres demandes et notamment celle présentée par la SCI Rolec au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [H] [G] et Mme [K] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 20 janvier 2023 et de sa dénonciation du 3 février 2023 ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant :

Fixé à 595,71 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 mars 2023 qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à payer mensuellement cette somme à la SCI Rolec jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dans la limite de 19 800 euros en ce qui concerne Mme [K] ;

Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à payer à la SCI Rolec la somme de 3 685,04 euros, arrêtée au 3 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de l 367,56 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Condamné in solidum M. [H] [G] et Mme [K] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 20 janvier 2023 et de sa dénonciation du 3 février 2023.

M. [H] [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant l’ensemble des dispositions, sauf celles lui ayant accordé des délais de paiement et ayant débouté la SCI Rolec de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Rolec a constitué avocat le 24 avril 2024 dans les deux dossiers.

Par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 17 octobre 2024, la jonction des procédures n° RG 24/01748 et le n° 24/1672 sous le numéro 24/1672.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, M. [H] [G] et Mme [K] demandent à la cour de réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 15 janvier 2024, et de :

Constater que le bailleur, la SCI Rolec, n’a pas rempli ses obligations contractuelles,

Ordonner la suspension de la clause résolutoire compte-tenu de l’exception d’inexécution soulevée par le concluant,

Constater que la SCI Rolec ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges locatives,

Débouter par conséquent la SCI Rolec de sa demande de condamnation en paiement des loyers et des charges à l’égard de M. [H] [G] en sa qualité de locataire, ainsi qu’à l’égard de Mme [K], en sa qualité de caution,

Subsidiairement, confirmer le jugement sur les délais de paiement accordés au locataire, et à la caution,

Ordonner la suspension des loyers et des charges jusqu’à la réparation des désordres relevés dans le constat de commissaire de justice du 28 août 2023, la notification du service d’hygiène de la ville de [Localité 1] du 8 février 2024, et l’arrêté d’insalubrité du 3 octobre 2024,

Débouter la SCI Rolec de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire,

Débouter la SCI Rolec de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, tant à l’égard du locataire qu’à l’égard de la caution,

Sur appel incident, condamner reconventionnellement la SCI Rolec à payer à M. [H] [G] la somme de 4 140 euros en remboursement des provisions sur charges payées depuis cinq ans,

Condamner reconventionnellement la SCI Rolec à payer à M. [H] [G] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

Condamner reconventionnellement la SCI Rolec à payer à Mme [K] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Condamner la SCI Rolec aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la SCI Rolec demande à la cour de confirmer le jugement rendu le 15 janvier 2024 en ce qu’il a :

Constaté la résiliation du contrat de bail régularisé avec M. [H] [G] à compter du 21 mars 2023 et ordonner l’expulsion de M. [H] [G] des lieux loués,

Fixé à la somme de 595,71 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 mars 2023,

Jugé que cette indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer figurant au contrat de bail,

Condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à payer à la SCI Rolec la somme de 3 685,04 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 3 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 1 367,56 euros et de la signification du jugement rendu pour le surplus.

Vu le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 14 juin 2024, condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [K] au paiement de l’indemnité d’occupation due à la SCI Rolec jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 14 juin 2024,

Confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2024 en ce qu’il a condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à payer à la SCI Rolec la somme de 3 685,04 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 3 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 1 367,56 euros et de la signification du jugement rendu pour le surplus.

Et y ajoutant,

Condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [K] au paiement de la somme de 3 599,09 euros, soit un total dû au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 14 juin 2024 d’un montant de 7 284,13 euros,

Juger qu’au visa de l’article 1732 du code civil M. [H] [G] est responsable des dégradations commises dans le logement suivant procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2024,

En conséquence, condamner solidairement M. [H] [G] et Mme [K] en qualité de caution au paiement de la somme de 4 849 euros au titre des réparations locatives,

Juger que la SCI Rolec n’a nullement manqué à ses obligations contractuelles d’entretien en qualité de bailleur au visa de l’article 1719 du code civil,

Vu le départ de M. [H] [G] des lieux le 14 juin 2024, juger sans objet et en toute hypothèse, débouter M. [H] [G] et Mme [K] de leur demande de voir ordonner la suspension des loyers et charges jusqu’à la réparation des désordres relevés dans le constat de commissaire du 28 août 2023 et de la notification du service d’hygiène de la ville de [Localité 1] du 8 février 2024,

Débouter M. [H] [G] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4 140 euros en remboursement des provisions sur charges payées sur 5 ans,

Débouter M. [H] [G] de sa demande de dommages et intérêts,

Débouter M. [H] [G] de l’intégralité de ses demandes,

Infirmer le jugement rendu le 14 janvier 2024 en ce qu’il a autorisé M. [H] [G] et Mme [K] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette due, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Statuant à nouveau, débouter M. [H] [G] et Mme [K] de leur demande de délais de paiement.

Dans tous les cas, débouter M. [H] [G] et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes en cause d’appel.

Condamner M. [H] [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner Mme [K] également au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. [H] [G] et Mme [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 20 janvier 2023 et sa dénonciation du 3 février 2023, ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 14 juin 2024.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » les « constater » et les « donner acte » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ; en conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Par ailleurs, compte tenu du départ du locataire, suivant procès-verbal d’état des lieux de sortie dressée le 14 juin 2004 produit au débat, la demande relative à la suspension des loyers et charges jusqu’à la réparation des désordres relevés dans le constat du commissaire du 28 août 2023 et de la notification du service d’hygiène de la ville de [Localité 1] du 8 février 2024 est sans objet et M. [H] [G] et Mme [K] seront déboutés de cette demande.

Il sera également rappelé que la jonction des dossiers n° RG 24/01748 et le n° 24/1672 sous le numéro 24/1672 a déjà été prononcée par le conseiller de la mise en état.

Sur de nouvelles demandes en appel :

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. [H] [G] et Mme [K] formulent pour la première fois en cause d’appel une demande de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance, soutenant que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas un logement conforme.

M. [H] [G] et Mme [K] ne peuvent se prévaloir de tels manquements au titre d’une exception d’inexécution, comme ils semblent le soutenir dans leurs conclusions, dans la mesure où M. [H] [G] a depuis quitté les lieux et qu’une telle exception est devenue sans objet (Cf. ci-dessus) ; elle ne peut donc que s’analyser en une demande de dommages et intérêts fondée sur un trouble de jouissance, et par voie de conséquence en une nouvelle demande en cause d’appel.

Or, cette demande nouvelle ne tend pas aux mêmes fins que celles qu’ils ont présentées en défense au premier juge (demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion et au paiement des loyers et charges) et n’en est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire au sens des textes susvisés, ce que M. [H] [G] et Mme [K] ne soutiennent pas au demeurant. En outre, la demande de Mme [K] est à un autre titre irrecevable, puisqu’elle n’est pas occupante du logement mais uniquement engagée en qualité de caution, et ne saurait réclamer des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

La demande nouvelle de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance sera donc déclarée irrecevable.

Sur la résiliation du bail

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Il résulte des pièces du dossier que les causes du commandement de payer du 20 janvier 2023 délivré à M. [H] [G] et Mme [K] n’ont pas été réglées dans les deux mois, puisqu’était due à la date du 20 janvier 2023, la somme de 1 367,56 euros en principal, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les conditions de la clause résolutoire du contrat de bail étaient réunies au 21 mars 2023, avec toutes les conséquences liées à la résiliation en ce compris l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux loués. La décision sera confirmée.

En tout état de cause, le débat juridique n’a plus d’intérêt en raison du départ du locataire du logement le 14 juin 2024.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire. S’il s’avère que les appelants n’ont pas formé une demande expresse au titre des montants réclamés au titre des charges en première instance, il ne s’agit toutefois pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 précité, puisqu’ils ont toujours contesté le montant global des sommes dues à leur bailleur.

En l’espèce, la SCI Rolec sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 7 284,13 euros correspondant aux sommes dues au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dues selon décompte arrêté au 3 novembre 2023, échéance de

novembre 2023 incluse, et à celles dues au titre des indemnités d’occupation et charges pour la période du 1er décembre 2023 au 14 juin 2024, date de la libération des lieux loués, soit une somme supplémentaire de 3599,09 euros, selon décompte arrêté au 14 juin 2024.

En réalité, le décompte produit en pièce 10 inclut une indemnité d’occupation pour la période allant du15 juin au 30 juin 2024, laquelle n’est pas due en raison de la résiliation du bail et de la date de libération des lieux constatée par procès-verbal le 14 juin 2024 ; il y a donc lieu de déduire du montant réclamé la somme de 328,83 euros.

M. [H] [G] et Mme [K] font valoir que la SCI Rolec n’a pas procédé aux régularisations annuelles des charges locatives et n’a pas justifié des charges réelles, qu’il convient de la débouter de sa demande en paiement des provisions sur charges et de la condamner reconventionnellement à lui rembourser les provisions payées depuis 5 ans.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultat antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles locatifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il résulte d’une jurisprudence constante qu’en l’absence de régularisation annuelle et faute pour le bailleur de produire les justificatifs demandés, le locataire est en droit d’obtenir restitution des provisions indues. Ainsi, dès lors que l’une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (notamment Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-10.152 ; Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-71.124).

Le locataire est en droit d’obtenir restitution de provisions versées sans que la prescription triennale puisse lui être opposée, cette dernière courant uniquement à compter de la régularisation et non du versement de la provision.

En l’espèce, la SCI Rolec ne produit au débat aucune régularisation, aucune facture, se contentant de faire figurer le montant dû au titre des provisions dans le décompte global. Elle ne satisfait donc pas aux dispositions légales susvisées. Il convient en conséquence de faire droit à la demande des appelants sur ce point, pour un montant de 4 140 euros (60 mois X 69 euros).

Pour le surplus, le locataire et la caution ne justifient pas du règlement des sommes dues au titre des loyers et des indemnités d’occupation à la date du 14 juin 2024, date de la libération effective des lieux loués. C’est au final à la somme de 2815,30 euros que doivent être condamnés solidairement M. [H] [G] et Mme [K] à ce titre.

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

La SCI Rolec demande la condamnation de M. [H] [G] et Mme [K] à la somme de 4849 euros au titre des réparations locatives, suite au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressée le 14 juin 2024, lors de la restitution des lieux.

Il résulte de ce procès-verbal dressé en présence de Mme [K] représentant M. [H] [B], locataire sortant, que les locaux ont été restitués dans un état de saleté révélant un manque d’entretien par le locataire et par ailleurs, des pièces de mobilier ont été laissées sur place de justifiant la nécessité de procéder au départ de ceux-ci.

Ce procès-verbal de constat a révélé en outre des dégradations locatives dont le coût de réparation s’élève à 4849 euros suivant devis établi par la société PRESTATION SERVICES IMMOBILIERS en date du 22 juin 2024.

M. [H] [G] et Mme [K] produisent au débat un arrêté de traitement de l’insalubrité de l’immeuble collectif d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], daté du 3 octobre 2024 pris par le préfet du Nord, direction de la sécurité sanitaire et de la santé environnementale, et de l’agence régionale de santé Hauts de France, faisant suite à un rapport d’inspection dressé le 14 juin 2024, après une visite sur les lieux le 27 mars 2024.

Plusieurs mentions concernent le logement occupé par M. [H] [G], ainsi : la chaudière ne comporte pas de capot de protection (attestations d’entretien annuel non présentées), le système de renouvellement d’air permanent de la salle d’eau est hors service, des dominos non protégés en sortent, un cabinet d’aisance avec des problèmes d’humidité (absence de dispositif de ventilation) les taux d’humidité mesurées en profondeur oscillant entre 35 et 70%, un évier de cuisine dépourvu de robinetterie et de canalisations d’évacuation des eaux usées, une installation électrique avec des anomalies, dont matériel avec risques de contact direct (dominos non protégé, prises de courant décédées, absence de protection de certains conducteurs), pas de dispositif sécurisé de chauffage et de fourniture d’eau chaude sanitaire en raison de l’état de dysfonctionnement de la chaudière, un encombrement important et un entretien qui n’est plus correctement assuré par l’occupant.

Il résulte de la comparaison de ces éléments que si certains désordres peuvent être reliés à des négligences du locataire, force est de constater que les carences du propriétaire dans l’entretien structurel de ce bâtiment et sa mise aux normes sont d’une telle ampleur qu’elles ont conduit à la vétusté et l’insalubrité qui sont établies, et ont conduit à une interdiction d’habiter l’immeuble.

Dès lors, la SCI Rolec sera déboutée de sa demande formée au titre des dégradations locatives, celles-ci paraissant minimes et non évaluables, eu égard à ses propres carences à fournir un logement décent et permettant une jouissance paisible à son locataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Compte tenu de l’absence de tout règlement de la dette depuis le jugement de première instance, et compte tenu de l’absence de justification de ses ressources par M. [H] [G] et des ressources constituées du RSA pour Mme [K], la demande de délais de paiement ne saurait prospérer, les appelants étant dans l’incapacité manifeste d’apurer la dette dans le délai de 24 mois. La décision de première instance sera infirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [H] [G] et Mme [K] aux dépens d’appel et à débouter la SCI Rolec de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevable la demande formée au titre des dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance par M. [Q] [H] [G] et Mme [R] [K],

Constate que la demande de suspension de la clause résolutoire, compte-tenu de l’exception d’inexécution, formée par M. [Q] [H] [G] et Mme [R] [K] est sans objet du fait du départ du logement de M. [Q] [H] [G] le 14 juin 2024,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées, sauf en ce qui concerne le montant dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et les délais de paiement ;

Infirme sur ces points,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Rolec de sa demande formée au titre des dégradations locatives,

Condamne solidairement M. [Q] [H] [G] et Mme [R] [K] à payer à la SCI Rolec la somme de 2815,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2003 sur la somme de 1367,56 euros, à compter du présent arrêt pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à leur octroyer des délais de paiement,

Condamne in solidum M. [Q] [H] [G] et Mme [R] [K] aux dépens d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier

Le président