R.G. N° 10/01072

AI

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL Y ET E

la SCP POUGNAND Herve-Jean

la SCP GRIMAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 11 DECEMBRE 2012

Appel d’un Jugement (N° R.G. 05/03592)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 11 janvier 2010

suivant déclaration d’appel du 03 Mars 2010

APPELANTS :

Monsieur L C

XXX

XXX

représenté par la SELARL Y&E, en qualité d’avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011 puis en qualité d’avocats au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e DELACHENAL de la SCP DELACHENAL – BIMET, avocats au barreau de GRENOBLE,

Madame O P-C

XXX

XXX

représentée par la SELARL Y&E, en qualité d’avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011 puis en qualité d’avocats au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e DELACHENAL de la SCP DELACHENAL – BIMET, avocats au barreau de GRENOBLE,

INTIMEES :

SCI H prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP POUGNAND, en qualité d’avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011 puis en qualité d’avocats au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e PARA de la SCP BENICHOU-PARA-TRIQUET DUMOULIN, avocats au barreau de GRENOBLE

Syndicat de copropriété de l’IMMEUBLE 26 RUE DES ARENES pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE DU SQUARE – 147 Cours Berriat – XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP GRIMAUD, en qualité d’avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011 puis en qualité d’avocats au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e GASSMANN substituant M^e Christophe LACHAT, avocats au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Annick X, Vice-Président placé,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2012, Madame X a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

En 2001, la SNC DEMEURE DE LA SOURCE a procédé à la rénovation d’une maison de maître de la fin du 19^e siècle, située à GIERES, sous la maîtrise d''uvre de M. N, et a vendu à la SCI H un plateau, à charge pour elle de procéder à l’aménagement et à la finition intérieure du bien.

Par acte du 1^er août 2003, M. et M^me C ont acquis de la SCI H un appartement, situé dans la maison rénovée, au prix de 300 000 euros.

Se plaignant de graves désordres d’isolation phonique entre leur appartement et celui de leurs voisins du dessus, les époux B, M. et M^me C ont sollicité une expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 30 juillet 2004 et confiée à M. A.

Par ordonnances des 23 mars, 27 avril et 07 octobre 2005, les opérations d’expertise ont été étendues à M. et M^me B, M. N, la société D et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX.

L’expertise judiciaire a déposé son rapport le 29 septembre 2006.

Par acte du 25 juillet 2005, M. et M^me C ont fait assigner la SCI H, la compagnie d’assurance F, Maître Z en qualité de mandataire ad hoc de la SNC DEMEURE DE LA SOURCE, Monsieur N, Monsieur G, Monsieur et Madame B, la société D et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX aux fins de voir prononcer la nullité de la vente pour dol ou vices cachés et d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 11 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Grenoble a débouté Monsieur et Madame C de l’ensemble de leur demandes et les a condamnés à régler au titre de l’article 700 code de procédure civile à Maître Z ès qualités la somme de 1 500 €, à la SCI H, Monsieur N, Monsieur G, Monsieur et Madame B, la compagnie d’assurance F et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX la somme de 2 000 € chacun.

Les époux C ont interjeté appel de cette décision le 03 mars 2010 à l’encontre de la SCI H et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX.

Aux termes de leurs conclusions notifiées et déposées le 29 octobre 2012, M. L C et M^me O P-C demandent à la cour de :

à titre principal,

— prononcer la nullité de l’acte de vente intervenu entre la SCI H d’une part et eux d’autre part le 1^er août 2003 pour dol et inobservation du devoir d’information et de conseil, puis subsidiairement vice caché au moment de la vente lié au défaut d’isolation phonique pour avoir vendu un immeuble impropre à son usage ;

— en toute hypothèse, la prononcer pour non-conformité contractuelle de l’objet de la vente ;

— condamner la SCI H à leur payer :

* au titre du prix d’acquisition de l’appartement outre intérêts à compter de l’assignation du 1juin 2004 (mémoire) : 300 000 €

* au titre du préjudice résultant de la perte patrimoniale subie par eux liée à l’évolution des prix entre 2003 et 2010 : 150 000 €

* au titre des charges de copropriété réglées depuis l’entrée dans les lieux jusqu’à fin 2007, et sauf à parfaire : 7 357 €

* les frais de notaires réglés à la SCP VIGNON ET FAURE :14 083 €

* les frais de déménagement : 1 638,52 €

* à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance et de la mauvaise foi de la SCI H : 30 000 € ;

à titre subsidiaire,

— condamner la SC H à leur payer à Monsieur et Madame C au titre des travaux de mise en conformité contractuelle de l’isolation acoustique une indemnité provisionnelle de 10 000€ HT ;

— dire que les travaux feront l’objet d’une étude préalable par un Maître d’oeuvre et validée par la SOCOTEC ;

— désigner à nouveau Monsieur A pour constater l’achèvement des travaux et en fixer le coût définitif ;

— dire que Monsieur A, sans avoir la qualité de maître d’oeuvre, pourra être saisi par les parties de toute difficulté particulière d’exécution des travaux, en particulier de prix ;

— dire le jugement opposable au syndicat des copropriétaires ;

— condamner la SCI H à leur régler au titre du préjudice subi par eux découlant de la mauvaise foi de la SCI H et du préjudice de jouissance subi de 2003 à 2010 la somme de 30 000 € ;

en tout cas,

— rejeter toutes les demandes de la SCI H et du syndicat des copropriétaires ;

— condamner la SCI H à leur régler la somme de 10 000 € au titre de l’article 700, compte tenu des développements de procédures et d’expertise et aux entiers dépens des procédures de référé et de la procédure au fond de première instance qui comprendront des frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Y-E en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent et font principalement valoir que :

— le syndicat des copropriétaires a été appelée à la cause dans la mesure où le plancher litigieux est une partie commune

— il est établi par le rapport d’expertise de M. A que les nuisances phoniques et désordres électriques sont bien réels

— la jurisprudence considère que les textes réglementaires ne s’imposent pas dans l’appréciation des troubles phoniques notamment pour la qualification de l’impropriété à destination de l’immeuble

— le fait pour la SCI H d’avoir caché la faiblesse acoustique constitue une réticence dolosive d’autant plus qu’ils l’avaient informée de ce que leur recherche portait sur un appartement particulièrement tranquille

— la SCI H a manqué à son obligation de délivrance

— l’argument tiré de l’inobservation par la SCI H de son obligation de délivrance conforme constitue un nouveau moyen de droit tendant aux mêmes fins que devant le tribunal en nullité de la vente et peut être régulièrement soulevé en appel

— l’isolation phonique soignée mise en valeur par la SCI H lors des pourparlers de la vente et attendue des acquéreurs constituait une obligation contractuelle qui s’imposait au vendeur ; cette obligation contractuelle propre à l’immeuble était d’ailleurs prévue par le descriptif de vente.

Par conclusions notifiées et déposées le 21 septembre 2012, la SCI H demande à la cour de confirmer le jugement déféré, déclarer irrecevables les demandes nouvelles et infondées les autres demandes des époux C et les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle les conclusions de l’expert judiciaire, indique que les époux C savaient qu’il s’agissait d’un bâtiment ancien qui a été réhabilité et qu’ils ont visité à de nombreuses reprises, s’approprie les motifs du jugement quant à l’absence de dol et de vices cachés. Elle fait encore valoir que le non respect de l’obligation de délivrance est une demande nouvelle en cause d’appel et à ce titre irrecevable. Elle soutient que les travaux préconisés par l’expert sont des travaux de confort et n’ont pas pour but de remédier à un désordre.

Par conclusions signifiées et déposées le 11 janvier 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner les époux C à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP GRIMAUD.

Il fait valoir en substance qu’il a été inutilement été attrait en cause d’appel puisque les époux C ne forment aucune demande à son encontre. Il ajoute qu’il ne saurait être déclaré responsable du désordre acoustique allégué alors que les normes en vigueur sont respectées.

Motifs de l’arrêt

Sur la nullité de la vente

* sur la réticence dolosive

Comme l’ont rappelé les premiers juges, les époux C, qui invoquent la réticence dolosive de la SCI H, doivent en application de l’article 1116 du code civil démontrer que l’isolation phonique entre leur lot et celui des époux B est déficiente, que cet état était connu de leur vendeur qui le leur a sciemment caché et que la qualité de l’isolation phonique est à ce point déficiente que s’ils l’avaient connue, ils n’auraient pas acquis le bien.

Le 23 août 2011, la SCI H a acheté à la SNC DEMEURE DE LA SOURCE un plateau, à charge pour elle de faire son affaire personnelle de l’aménagement et de la finition intérieure dudit bien.

Il est constant que le 03 décembre 2001, la SNC DEMEURE DE LA SOURCE et la SCI H ont signé un protocole d’accord aux termes duquel le vendeur a accepté de prendre en charge des travaux d’isolation, l’acquéreur ayant considéré que l’isolation phonique était insuffisante compte tenu de la spécificité du plafond du lot qu’il avait acquis.

Il est également établi que la SCI H a fait procéder à ces travaux complémentaires d’isolation phonique par M. G, pour le prix de 15 825 francs (2 412,51 euros).

L’expert judiciaire M. A note dans son rapport que « lors de la troisième réunion, plusieurs personnes présentes sont montées chez Monsieur B, avec comme consigne de marcher et de parler à voix forte. Les pas sont légèrement perceptibles, avec la caractéristique des planchers anciens : basses fréquences et grincements. Les voix sont à peine perceptibles et non intelligibles ».

Les époux C contestent ces conclusions en affirmant que « contrairement aux consignes de l’expert les participants n’ont pas parlé à voix forte et que l’expert et une dizaine de participants dans l’appartement C parlaient également entre eux », sans toutefois apporter la preuve de leurs allégations.

Or, il ressort du rapport d’expertise et des comptes-rendus de réunion que l’expert a mené ses opérations avec sérieux et que les reproches des époux C ne sont pas fondés.

L’expert conclut que si la qualité de l’acoustique est médiocre, elle est conforme aux normes en vigueur à l’époque, qui n’étaient d’ailleurs pas applicables s’agissant d’une réhabilitation, et qu’il n’existe aucune impropriété à destination.

Aux termes d’une motivation très détaillée et pertinente que la cour adopte, les premiers juges ont considéré qu’aucune réticence dolosive ne pouvait être reprochée à la SCI H.

Il sera ajouté que si, la SCI H a eu connaissance de problèmes d’isolation phonique lors de l’achat du bien, elle a fait réaliser des travaux pour y remédier, et aucune pièce n’établit qu’elle a usé de man’uvres frauduleuses pour cacher une faiblesse acoustique aux époux C.

A l’appui de leur allégation de man’uvres frauduleuses de la SCI H, M. et M^me C produisent une lettre qu’ils ont rédigée le 21 octobre 2003 et qui, disent-ils, a été contresignée par leur voisin M. B, aux termes de laquelle il est affirmé que M. I (gérant de la SCI H) leur a caché qu’il y avait un grave problème d’isolation phonique dont il était parfaitement au courant.

En premier instance, M. B a dénié sa signature sur ce document et a affirmé ne pas avoir apposé la mention « certifié conforme ».

En cause d’appel, M. et M^me C versent aux débats un rapport d’expertise en écriture privée établi par M^me J K le 10 mars 2008, qui conclut que la signature portée sur la lettre du 21 octobre 2003 est celle de M. B.

A titre liminaire, il est loisible de s’interroger sur les raisons de l’absence de production de cette pièce en première instance, alors que les époux C ont déposé leurs conclusions récapitulatives le 10 décembre 2008, soit sept mois après l’établissement du rapport.

En outre, ce rapport a été établi de manière non contradictoire, alors que M. B était partie à l’instance devant le tribunal de grande instance et n’a en conséquence pas pu s’expliquer sur cet élément.

La pièce de comparaison dont s’est servi l’expert n’est pas produite aux débats.

Il n’est pas contesté que M. B n’a pas apposé son nom sous sa signature, puisque celui-ci comporte une faute d’orthographe (BERTHON) et M. C a reconnu avoir écrit cette mention.

L’expert ne se prononce pas sur la mention « certifié conforme » qui figure au-dessus de la signature attribuée à M. B, dont les premiers juges ont pu noter qu’elle différait de l’écriture de ce dernier sur un « compromis de vente » signé par lui le 22 mars 2001.

L’ensemble de ces éléments ne permet pas de tenir pour établi que M. B a signé la lettre du 21 octobre 203.

Les époux C ne démontrent nullement l’existence de man’uvres frauduleuses ou d’une réticence dolosive de la SCI H et le jugement sera confirmé de ce chef.

* sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’existence de vices cachés ouvre à l’acquéreur une action rédhibitoire, et non en nullité de la vente, ou une action estimatoire.

Comme l’ont relevé les premiers juges, l’expert judiciaire ne conclut pas à l’impropriété du bien vendu à sa destination et les époux C ne produisent aucun élément probant pour remettre en cause cette appréciation.

Le jugement, dont la cour adopte les motifs pertinents en droit et en fait, sera confirmé sur ce point.

* sur le défaut de délivrance

Le défaut de délivrance d’une chose entraîne, non la nullité de la vente, mais sa résolution et il convient d’interpréter en ce sens les écritures des époux C.

La demande des époux C de ce chef tend aux mêmes fins que la demande de résolution de la vente pour vices cachés, dès lors elle ne constitue pas une prétention nouvelle en cause d’appel et est recevable en application des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

Le défaut de délivrance s’entend de la non-conformité de la chose vendue aux caractéristiques spécifiées par la convention des parties

L’acte de vente du 1^er août 2003 ne contient aucune stipulation relative à l’acoustique mais rappelle que l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par M^e DUGUEYT, notaire, le 28 mai 2001.

L’état descriptif de vente indique que « les lots vendus consistent en un ou des plateaux nus. Ces lots seront constitués des structures existantes en état (murs et planchers bois). Les parquets bois existants, seront déposés et remplacés par un complexe acoustique en plaques de laine de roche plus CTHB ou équivalent. Ce complexe sera livré brut, l’acquéreur aura à sa charge la fourniture et la pose du revêtement de sol compatible type : sol souple, parquet flottant, carrelage collé sur matelas acoustique type SUKARO pour les sols durs et type assourd pour les sols collés ou flottants ».

La SNC DEMEURE DE LA SOURCE a effectué les travaux du complexe acoustique.

L’expert judiciaire note que « ces travaux ont été réalisés par la société D. Ils ont été réceptionnés sans réserve le 29/10/2001 et ont fait l’objet d’un DGD en date du 12 décembre 2001 et visé par Monsieur N le 21/01/02. Le maître d''uvre a donc choisi, en connaissance de cause, une solution pour les travaux dont il avait la charge, solution technique moyenne qui ne pouvait viser un quelconque respect des textes de 1969 ou 1994. Il a, par l’intermédiaire du descriptif de vente, attiré l’attention des acquéreurs sur l’existence potentielle d’une acoustique moyenne » et ne conclut pas que les travaux réalisés ne correspondraient pas au descriptif de vente.

Ainsi, il n’est nullement rapporté la preuve d’un défaut de conformité par rapport au descriptif de vente qui prescrivait une solution moyenne, ce qui a d’ailleurs conduit la SCI H à signer avec la SNC DEMEURE DE LA SOURCE, le 03 décembre 2001, un protocole d’accord pour améliorer l’isolation acoustique et à faire effectuer les travaux par M. G.

Si les époux C soutiennent qu’une isolation phonique soignée avait été mise en valeur par la SCI H lors des pourparlers de la vente, ils ne démontrent pas leurs assertions.

Au demeurant, une lecture attentive de l’état descriptif de vente, aux besoins avec l’aide d’un professionnel, aurait permis aux époux C de s’apercevoir de la qualité moyenne de la solution acoustique préconisée par le maître d''uvre.

Le bien vendu le 1^er août 2003 étant conforme aux stipulations contractuelles, il convient de débouter M. et M^me C de leur demande en résolution de la vente pour défaut de délivrance.

Sur la demande de travaux

Monsieur et Madame C écrivent que « si d’aventure la Cour ne prononçait pas la nullité de la vente [ils] sont fondés à demander la condamnation de leur vendeur à leur régler le coût des travaux de mise en conformité pour mettre un terme aux troubles phoniques affectant le bien vendu » et sollicitent la condamnation de la SCI H à leur payer « au titre des travaux de mise en conformité contractuelle de l’isolation acoustique une indemnité provisionnelle de 10000€ HT », sans s’expliquer sur le fondement juridique de cette demande.

Or, ainsi qu’il a été indiqué précédemment, aucun non-conformité contractuelle ne peut être reprochée à la SCI H.

Par ailleurs, à supposer que cette demande soit fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI H, c’est à bon droit que les premiers juges ont rappelé que l’expert judiciaire n’a relevé aucun désordre dans les travaux commandés par la SCI H à M. G, que ces derniers ont apporté une amélioration à la qualité acoustique du bien et qu’en l’absence de malfaçon, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée.

Il convient en conséquence de débouter les époux C de l’intégralité de leurs demandes au titre des travaux.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI H et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant par décision contradictoire prononcée publiquement et après avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que la demande des époux C au titre du défaut de délivrance est recevable ;

Déboute M. et M^me C de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne M. L C et M^me O P-C à payer à la SCI H la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. L C et M^me O P-C à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. L C et M^me O P-C aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP GRIMAUD, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame KLAJNBERG, Président, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président