R.G. N° 14/00795

JCF

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e X
PILLET

la SELARL Y
MODELSKI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 29 NOVEMBRE 2016

Appel d’un Jugement (N° R.G.
10/05781)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de
GRENOBLE

en date du 06 février 2014

suivant déclarations d’appel des 13 Février 2014

, 17 février 2014 (RG 14/862) et 6 mars 2014 (RG

14/1183)

APPELANTES :

Compagnie d’assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES (MMA
IARD) SA, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

Représentée par M^e X
PILLET, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat postulant, et Me
Z A de la SELARL RACINE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

CAISSE DE CRÉDIT MUNICIPAL DE LYON, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

Représentée par M^e X
PILLET, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat postulant et Me
B C de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat

plaidant

APPELANTE ET INTIMÉE :

Société civile CAISSE REGIONALE DE CREDIT
AGRICOLE MUTUEL SUD RHONE
ALPES, prise en la personne de ses représentants légaux,

15 – 17 rue Paul Claudel – BP 67

XXX

Représentée par M^e Pascale MODELSKI substituée par M^e D Y de la SELARL
Y MODELSKI, avocats au barreau de
GRENOBLE

INTIMÉE

SCI IMMOTYS, immatriculé au RCS de GRENOBLE, prise en la personne de ses représentants légaux,

Chez M. E

XXX

XXX

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Monsieur Jean-Christophe FOURNIER,
Conseiller,

Madame Véronique LAMOINE,
Conseiller,

Assistés lors des débats de Madame Alexia LUBRANO,
Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Juin 2016 Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2016, délibéré prorogé au 11 octobre 2016, puis au 29 novembre 2016, pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

LES FAITS ET LES DÉCISIONS
RENDUES

La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL SUD
RHÔNE ALPES (le CRÉDIT
AGRICOLE) était propriétaire des locaux s’étendant sur trois niveaux, dans lesquels elle exerçait son activité bancaire, dans un immeuble de huit étages, soumis au régime de la copropriété, situé rue de

NARVIK à GRENOBLE.

Aux sous sol dans des lots réunis initialement destinés aux caves, le CRÉDIT AGRICOLE avait installé des locaux d’archivage et de salles de coffres, au rez de chaussée l’agence commerciale, et au premier étage les bureaux.

Les trois niveaux étaient desservis par un ascenseur interne et par deux escaliers.

Le CRÉDIT AGRICOLE qui a cessé son exploitation dans ces locaux a décidé de les vendre.

Suivant compromis de vente conclu le 31 janvier 2008 le
CRÉDIT AGRICOLE s’est engagé à vendre au CRÉDIT MUNICIPAL DE LYON (le CRÉDIT MUNICIPAL) les locaux du sous sol et du rez de chaussée soit deux appartements d’une superficie totale de 109,80 m2 et 11 caves et les parties communes afférentes au prix total de 340.000 euros s’appliquant à concurrence de 13.600 euros aux meubles et objets mobiliers (10 armoires fortes).

Ce compromis comportait les conditions particulières suivantes:

'- désolidarisation des réseaux de chauffage, climatisation électricité au plus tard dans les 15 jours précédents l’acte authentique de vente

— fermeture de la cage d’escalier intérieure donnant accès au premier étage de l’agence , en conformité avec les autorisations de la copropriété (architecte) par un homme de l’art au plus tard dans les 15 jours précédents l’acte authentique de vente.

Le vendeur s’engage à prendre à sa charge la séparation du rez de chaussée du premier étage comprenant: la démolition de l’escalier principal, la réduction d’un deuxième escalier, la réalisation des parties de dalles destinée à isoler les deux niveaux, la suppression de l’accès au premier étage par l’ascenseur.'

L’acte authentique a été reçu le 2 juin 2008.

Suite à un compromis conclu le 6 mars 2009 avec Mourad
ZERIDA le CRÉDIT AGRICOLE a vendu à la SCI IMMOTYS (substituée aux droits de Mourad
ZERIDA) par acte authentique reçu le 21 août 2009 au prix de 341.600 euros les locaux de bureaux du premier étage qui correspondaient à quatre lots réunis en un seul local, avec deux portes d’entrée,d’une superficie totale de 309,30 m2,

Le 3 septembre 2009 le CRÉDIT MUNICIPAL a adressé à Mourad ZERIDA le courrier recommandé suivant :

'Monsieur, je prends connaissance de votre demande concernant le retrait d’une cage d’escalier pré-existante dans des locaux que vous avez récemment acquis au premier étage du 3-5 rue de
NARVIK à GRENOBLE.

Il ne m’appartient pas de connaître les conditions techniques convenues entre vous-même et votre vendeur lors de l’achat de ces surfaces.

En ce qui concerne mon Etablissement, il est non seulement acté mais indispensable à son exploitation que cette cage d’ascenseur soit impérativement maintenue en l’état.

J’ajoute qu’il est prévu que pour des raisons évidentes de sécurité au regard de la nature de notre activité que l’entrée de cet ascenseur reste condamnée au niveau du premier étage.

Aussi je vous engage à veiller tout particulièrement cette obligation dans le cadre d’éventuels

travaux.'

Le 15 octobre 2009, vers 10 h30, le CRÉDIT MUNICIPAL a été victime d’un vol à main armée par plusieurs malfaiteurs encagoulés et armés qui ont neutralisé les trois employés présents. Le butin a été estimé à plus de trois millions d’euros.
Une information judiciaire a été ouverte.

Soutenant que les malfaiteurs avaient pénétré dans son agence à partir des locaux du premier étage dans lesquels la SCI IMMOTYS faisait réaliser des travaux, le
CRÉDIT MUNICIPAL et son assureur la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES (MMA IARD) ont par acte du 9 novembre 2009 fait assigner devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de
GRENOBLE, le CRÉDIT AGRICOLE et la SCI IMMOTYS pour voir désigner un constatant.

Le 2 décembre 2009 le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné Hervé
VIAL
D’ALLAIS aux frais avancés des deux demanderesses avec mission de :

— se rendre sur les lieux

— faire toutes constatations avec photographies des traces d’effractions sur la porte d’entrée du local de la SCI IMMOTYS

— à l’intérieur de celui-ci constater l’existence d’une porte d’ascenseur et faire toutes constatations utiles sur d’éventuelles traces de pesée sur cette porte à l’effet de forcer le passage vers la gaine de l’ascenseur

— décrire les travaux réalisés par le
CRÉDIT AGRICOLE en 2008 concernant la cage d’ascenseur et dire s’ils interdisaient totalement ou non l’accès à cet élément.

Sur l’appel interjeté par le CRÉDIT AGRICOLE, la cour , par arrêt du 6 avril 2010, a confirmé l’ordonnance de référé, et y ajoutant, confié à l’expert VIAL D’ALLAIS la mission complémentaire suivante:

— faire préciser à la société PETRELLI et la société OTIS les travaux réalisés à la demande du
CRÉDIT AGRICOLE et éventuellement par la société IMMOTYS

— donner un avis sur la résistance des matériaux mis en oeuvre

— dire si le maintien de l’usage de l’ascenseur entre le rez de chaussée et le sous-sol est compatible avec la sécurisation des locaux vendus au CRÉDIT
MUNICIPAL

— rechercher la nature des travaux effectués par la SCI
IMMOTYS dans le lot acheté

— dire si ceux-ci ont diminué la sécurité du lot inférieur.

L’expert VIAL D’ALLAIS a déposé le 28 septembre 2010 . son rapport auquel il a annexé des photographies.

Il a ainsi conclu :

'Les travaux effectués par la CAISSE RÉGIONALE
DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL SUS EST
RHÔNE ALPES étaient insuffisants pour empêcher l’accès à la cage d’ascenseur dans un contexte anti-effraction.

Des traces de pesées visibles sur la porte de l’ascenseur dans les locaux de la SCI IMMOTYS et le témoignage de Monsieur F de la société OTIS montrent que la porte de l’ascenseur du

2^e étage a été forcée pour permettre l’accès à la cage d’ascenseur.

Depuis cette cage, il était facile de pénétrer dans les bureaux des locaux de la CAISSE DU
CRÉDIT
MUNICIPAL DE LYON.

Le mur en béton cellulaire a été démonté avant le cambriolage par la SCI IMMOTYS : cela a facilité le travail des cambrioleurs mais en aucun cas le présence de ce mur ne les aurait arrêtés tout au plus retardés.

Aujourd’hui la CAISSE DU CRÉDIT MUNICIPAL DE LYON a effectué des travaux pour sécuriser ces locaux en condamnant l’accès à la cage d’ascenseur depuis ces locaux par la pose de blindages.
L’accès à la cage d’ascenseur depuis le 2^e étage ne permet plus d’accéder aux locaux de la banque.'

Par exploit du 3 décembre 2010 la compagne MMA IARD, comme subrogée aux droits de son assuré le CRÉDIT MUNICIPAL, a fait citer devant le
Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE au visa des articles 1134 et 1147 du Code civil le CRÉDIT
AGRICOLE pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.302.385 euros pour s’être abstenue d’avoir réalisé les travaux prévus dans le compromis du 31 janvier 2008 et , par ces manquements à ses obligations contractuelles, avoir rendu possible le vol avec effraction commis le 15 octobre 2009.

Par exploit du 25 juillet 2011 le CRÉDIT AGRICOLE a aussi fait citer devant le Tribunal de Grande
Instance de GRENOBLE le CRÉDIT MUNICIPAL (qui est aussi intervenu volontairement le 27 juillet 2011 dans le cadre du litige opposant son assureur MMA au
CRÉDIT AGRICOLE) et la SCI
IMMOTYS.

La jonction des deux instances a été ordonnée le 7 septembre 2011 par mention au dossier.

De son coté le CRÉDIT MUNICIPAL a sollicité l’indemnisation de préjudices non pris en charge par la compagnie MMA.

Saisi par conclusions d’incident notifiées par le
CRÉDIT AGRICOLE , le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 13 juin 2012, a :

— donné acte à la SCI IMMOTYS de la production de son attestation responsabilité civile (souscrite auprès de la compagnie MMA) et de son engagement à produire les conditions générales dudit contrat

— rejeté la demande de production d’un contrat d’assurance travaux formée à l’égard de cette
SCI

— rejeté les demandes de production formées à l’encontre du CRÉDIT MUNICIPAL (procès verbaux de police et d’instruction, déclarations faites auprès de son assureur s’agissant de la sécurité des locaux)

— s’est déclaré incompétent sur la demande de sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure pénale en cours.

Par jugement contradictoire en date du 6 février 2014 le Tribunal a :

— débouté le CRÉDIT AGRICOLE de sa demande de sursis à statuer et de communication de pièces

— constaté que la MMA IARD est subrogée dans les droits et actions de son assuré le CRÉDIT
MUNICIPAL à hauteur de 3.302.383 euros

— débouté la MMA IARD, le CRÉDIT MUNICIPAL ainsi que la SCI IMMOTYS de toutes leurs demandes principales et accessoires

— débouté le CRÉDIT AGRICOLE de sa demande de voir reconnaître la responsabilité délictuelle de la SCI IMMOTYS

— condamné in solidum la MMA IARD et le CRÉDIT
MUNICIPAL à verser au CRÉDIT
AGRICOLE une indemnité de procédure de 5.000 euros et aux dépens avec distraction au profit des avocats de la cause

— rejeté toutes demandes plus amples et contraires.

Aux termes de sa motivation le Tribunal a relevé qu’aucune réserve n’avait été émise lors de la signature de l’acte authentique reçu le 2 juin 2008 au regard des travaux et que l’acte authentique n’avait pas repris les obligations qui figuraient au compromis de vente; il a considéré que le vendeur n’avait souscrit aucune obligation de sécurisation des locaux dans un contexte anti-effraction.

Par déclaration reçue le 13 février 2014 au greffe qui l’a enrôlée sous le N°14/795 la MMA IARD et le CRÉDIT MUNICIPAL ont interjeté appel de ce jugement en intimant seulement le CRÉDIT
AGRICOLE.

Par déclaration reçue le 17 février 2014 au greffe qui l’a enrôlée sous le N°14/862 le
CRÉDIT
MUNICIPAL a interjeté appel de ce jugement en intimant la SCI
IMMOTYS.

Par déclaration reçue le 6 mars 2014 au greffe qui l’a enrôlée sous le N°14/1183 le CRÉDIT
AGRICOLE a interjeté appel de ce jugement en intimant la SCI
IMMOTYS.

Le 17 juin 2014 les trois instances ont été jointes par le conseiller de la mise en état.

LES PRÉTENTIONS ET LES MOYENS DES
PARTIES

Par conclusions d’appel N°3, notifiées via RPVA le 15 mai 2015 aux parties comparantes et signifiées par exploit du 1^er juin 2015 à la SCI IMMOTYS, la MMA IARD demande à la cour de :

— réformer intégralement le jugement entrepris et statuant à nouveau

— dire et juger qu’au regard de la précision de la rédaction de la condition suspensive relative aux travaux, une obligation implicite de sécurisation des locaux était comprise dans le compromis et résultait de l’esprit du contrat

— dire et juger qu’en ne réalisant pas les travaux prévus dans le compromis de vente régularisé le 31 janvier 2008 , le CRÉDIT AGRICOLE a manqué à ses obligations contractuelles

— dire et juger que ces manquements ont rendu possible le vol par effraction commis le 15 octobre au préjudice du CRÉDIT MUNICIPAL

— dire et juger qu’elle est subrogée dans les droits de son assuré le CRÉDIT MUNICIPAL auquel elle a payé la somme de 3.542.585 euros en règlement de ce sinistre

— condamner le CRÉDIT AGRICOLE à lui payer la somme de 3.302.383 euros et à supporter en cas d’exécution forcée les frais retenus par l’huissier instrumentaire au titre de l’articler10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001

— condamner le CRÉDIT AGRICOLE à lui payer une indemnité de procédure de 10.000 euros et aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La MMA IARD qui se prévaut des dispositions de l’article L121-12 du Code des Assurances précise que suivant quittance subrogative elle a versé dès le 17 novembre 2009 à son assuré la somme de 1.360.000 euros à titre de provision, puis le 29 décembre 2009 un solde de 1.942.383 euros

Elle invoque aussi les dispositions des articles 1134 et 1147 du Code civil et soutient qu’une obligation de sécurité maximale était implicitement contenue dans le compromis de vente du 28 janvier 2008.

Elle développe ainsi qu’en sa qualité d’établissement bancaire le vendeur ne pouvait ignorer la nécessité de sécuriser les locaux entre le 1^er étage et les autres parties; qu’il était ainsi expressément prévu que le vendeur s’engageait à prendre à sa charge la séparation du rez de chaussée et du premier; que l’expert judiciaire a pu constater l’insuffisance de la plaque de placoplatre seulement clouée devant l’ascenseur qu’elle ne dissimulait même pas alors que subsistait en haut la fenêtre électrique marquant les étages et en partie latérale droite la commande mécanique de l’ascenseur; que si les travaux réalisés par la société OTIS en juin 2008 avaient permis de condamner mécaniquement la cabine d’ascenseur qui ne pouvait plus monter au premier étage, la gaine d’ascenseur plus large de la cabine et qui permettait le passage d’un homme n’avait pas été obstruée; que le CRÉDIT
MUNICIPAL n’avait pas à réceptionner les travaux effectués par le vendeur ; que les travaux de désolidarisation des réseaux de fermeture des cages d’escaliers et de réalisation des dalles ayant été effectués le CRÉDIT MUNICIPAL avait légitiment pensé que la suppression de l’accès par l’ascenseur au premier étage avait été réalisée, d’autant que le CRÉDIT AGRICOLE avait produit les factures OTIS et PETRELLI.; qu’en signant l’acte authentique le
CRÉDIT MUNICIPAL n’avait aucunement accepté les travaux mais les locaux dont elle a pris possession.

Elle soutient donc que le CRÉDIT AGRICOLE a manqué à son obligation contractuelle consistant à supprimer l’accès à l’étage par l’ascenseur. Elle souligne que l’expert a conclu à l’insuffisance des travaux réalisés par le vendeur. Elle insiste sur le fait que le béton SIPOREX posé par l’entreprise
PETRELLI seulement dans un but coupe-feu est un matériel léger, facile à découper à la scie égoïne.

Elle fait aussi observer que selon les déclarations faites par Mourad ZERIDA lors de l’enquête pénale le CRÉDIT AGRICOLE 's’est débarrassé sur lui’ lors de la signature du compromis du 3 mars 2009 de son obligation contractuelle envers le CRÉDIT
MUNICIPAL.

Par conclusions d’appel N°3, notifiées via RPVA le 16 octobre 2015 et signifiées par exploit du 21 octobre 2015 à la SCI IMMOTYS, le CRÉDIT MUNICIPAL demande à la cour de :

— dire et juger que les demandes au fond formées par le
CRÉDIT AGRICOLE sont infondées et injustifiées

— débouter le CRÉDIT AGRICOLE de toutes ses demandes, fins et conclusions

— dire et juger que le CRÉDIT AGRICOLE a manqué à son engagement contractuel visé dans le compromis du 31 janvier 2008

— dire et juger que le CRÉDIT AGRICOLE est responsable des préjudices qu’il a subis, par application des articles 1134 et 1147 du Code civil

— dire et juger que la SCI IMMOTYS est également responsable du préjudice qu’il a subi, et ce par application des articles 1382 et 1383 du Code civil

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes

— condamner in solidum ou qui mieux le devra, LE CRÉDIT
AGRICOLE et la SCI IMMOTYS à lui payer les sommes suivantes:

* 562.549,27 euros au titre des pertes directes

* 215.255 euros au titre des pertes d’exploitation et d’opportunité

* 53.699,98 euros au titre des travaux

* 26.088,07 euros au titre des dépenses de personnel

* 449,63 euros au titre de la facture d’huissier

* 1.674,40 euros au titre de la facture OTC
FINANCE

* 50.000 euros au titre de l’atteinte à l’image et à sa réputation

* 1.448,99 euros au titre des frais de déménagement de Maud FAYARD-DEPRAS

soit au total la somme de 911.165, 34 euros outre intérêts ai taux légal, avec capitalisation en application de l’article 1154 du Code civil

— condamner in solidum ou qui mieux le devra, LE CRÉDIT
AGRICOLE et la SCI IMMOTYS à lui payer une indemnité de procédure de 50.000 euros et aux dépens, y compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître PILLET,
Avocat

Précisant avoir conclu auprès de la compagnie MMA
IARD une police contre le vol pour garantir son agence de la rue de NARVIK à GRENOBLE qu’il a ouverte en octobre 2008, le CRÉDIT
MUNICIPAL soutient aussi que son vendeur le CRÉDIT AGRICOLE a souscrit à son profit une obligation implicite de sécurisation des lieux, découlant de la nature et du but du contrat conclu entre deux établissements bancaires.

Elle fait aussi valoir que le CRÉDIT AGRICOLE a manqué aux obligations expresses mises à sa charge par le compromis de vente qui lui imposait de supprimer l’accès au premier étage ainsi qu’il résulte de :

— l’analyse des factures PETRELLI qui ne mentionnent aucunement des travaux de condamnation de la porte de l’ascenseur , la pose d’une plaque de SIPOREX qui est un béton léger n’étant pas adaptée comme l’expert judiciaire l’a indiqué.

— des déclarations de Dominique F, employé de la société OTIS qui est intervenu le 25 septembre 2009 à la demande de Mourad
ZERIDA

— des constatations des enquêteurs.

Il reproche aux premiers juges d’avoir dénaturé les stipulations du compromis et conteste avoir réceptionné ni accepté les travaux effectués par le CRÉDIT AGRICOLE.

Il ajoute qu’il n’y a pas vice apparent de la chose mais inexécution d’obligations contractuelle, les dommages découlant des manquements reprochés étant prévisibles.

Il décline les préjudices non indemnisés par la compagnie MMA.

Par conclusions récapitulatives N°2, notifiées via RPVA le 21 septembre 2015 et signifiées par

exploit du 30 septembre 2015 à la SCI IMMOTYS, le
CRÉDIT AGRICOLE demande à la cour de :

— dire et juger que les demandes sont mal fondées à son encontre alors qu’il a vendu des locaux conformément au engagements pris dans le compromis, ce qu’il démontre aux termes de l’acte authentique signé sans réserve aucune et transmettant les biens en l’état dans lequel ils se trouvaient, état dont le maintien a été sollicité envers un tiers (la SCI IMMOTYS) par le CRÉDIT MUNICIPAL lui-même

— dire et juger que le CRÉDIT MUNICIPAL lui-même établissement financier a exploité son activité au titre de laquelle il était assuré auprès de la
MMA , dans des locaux dont il a défini lui-même les aménagements qui ont été réalisés et qu’il a acceptés, sans avoir prescrit de travaux destinés à une sécurisation 'anti-effraction'

— dire et juger qu’en connaissant la nature des travaux réalisés le CRÉDIT MUNICIPAL assume seul la responsabilité des conséquences du sinistre survenu et qu’il doit en tout état le garantir de toute poursuite et condamnation qui sont requises par son assureur la
MMA

— dire et juger en conséquence que la MMA est mal fondée à invoquer sa responsabilité contractuelle

— dire et juger que les travaux contractuellement prévus concernaient la fermeture de la cage d’escalier intérieure donnant accès au premier étage de l’agence , la démolition de l’escalier principal, la réduction d’un deuxième escalier, la réalisation des parties de dalles destiné à isoler les deux niveaux et la suppression de l’accès au premier étage par l’ascenseur.

— dire et juger que ces travaux ne sont pas en cause

— dire et juger à titre complémentaire que la société IMMOTYS a détruit en toute connaissance de cause du CRÉDIT MUNICIPAL les travaux qu’il avait réalisés au droit du local du premier étage tendant à obturer les portes de l’ascenseur

— réformer le jugement en ce qu’il a exonéré la société IMMOTYS de toute responsabilité

— dire et juger que la destruction des travaux à laquelle la SCI IMMOTYS s’est livrée en toute connaissance de cause du CRÉDIT MUNICIPAL l’exonère de tout responsabilité et impose que la
MMA et le CRÉDIT MUNICIPAL soient déboutés de leurs demandes

— dire et juger qu’en s’abstenant de verser aux débats les conditions de souscription de la police d’assurance auprès de la compagnie MMA en termes d’exigences de sécurité, le CRÉDIT
MUNICIPAL et la MMA , ne mettent pas la cour en état de juger d’un lien de causalité entre les travaux réalisés et le préjudice qui serait celui de l’assuré

— dire et juger qu’en procédant par affirmation sur les circonstances du hold up le CRÉDIT
MUNICIPAL et la MMA ne mettent pas la cour en état de juger de la relation causale entre les travaux contractuellement dus par lui et la survenance du sinistre

— dire et juger que les affirmations du gérant de la
SCI IMMOTYS relatives à des travaux réalisés en 2009 sont nécessairement étrangères au contrat signé en 2008 qui emportait acceptation expresse après visite des travaux qu’il avait réalisés

— dire et juger que les dommages résultant du hold-up n’étaient ni prévus, ni prévisibles dans les termes du contrat qu’il a conclu avec le CRÉDIT
MUNICIPAL

— débouter en conséquence la MMA et le CRÉDIT
MUNICIPAL de toutes leurs demandes et

confirmer le jugement entrepris sur ses dispositions relatives à ces demandes

— condamner in solidum la MMA et le CRÉDIT MUNICIPAL à lui payer in indemnité e procédure de 30.000 euros

— condamner in solidum la MMA , le CRÉDIT MUNICIPAL et la SCI IMMOTYS aux dépens distraits au profit des avocats de la cause.

Il soutient que le CRÉDIT MUNICIPAL ne lui a jamais demandé de réaliser des travaux de sécurisation mais des travaux destinés à séparer physiquement du premier étage le rez de chaussée et le sous sol dont il a fait l’acquisition; que les travaux précisément définis par le CRÉDIT
MUNICIPAL ont été réalisés et acceptés après une visite des lieux ainsi qu’il résulte des mention de l’acte authentique dont la signature était conditionnée à la réalisation des travaux et qui a été signé sans réserve.

Observant que l’argumentation de la MMA a évolué en cause d’appel puisqu’après avoir soutenu que les travaux réalisés étaient insuffisants elle affirme désormais que les travaux n’ont pas été réalisés il réplique que les travaux ont été réalisés puisqu’il résulte de l’expertise que la SCI IMMOTYS les a détruits; qu’il n’a jamais été question de sécurité, de blindages et autres structures.

Il fait observer que le CRÉDIT MUNICIPAL et son assureur n’ont pas voulu communiquer les conditions déclarées par l’assureur et exigées par ce dernier pour la mise en oeuvre du contrat , que les circonstances du hold-up sont inconnues; que la MMA est aussi l’assureur responsabilité civile de la SCI IMMOTYS qui a démonté le mur cellulaire avant le cambriolage, permettant aux cambrioleurs de s’introduire dans la cage d’ascenseur précédemment obturée; que ces destructions étaient connues du CRÉDIT MUNICIPAL ainsi qu’il résulte du libellé du courrier adressé le 3 septembre 2009 à Mourad ZERIDA.

Il précise qu’il a interjeté appel à l’encontre de la SCI IMMOTYS afin de permettre à la cour de disposer de l’ensemble des explications des parties en cause.

Il déplore la communication seulement partielle par le
CRÉDIT MUNICIPAL des pièces de l’information qui est pourtant achevée. Il considère toutefois que les procès verbaux versés aux débats confirment que le hold-up s’est produit par les locaux de la société IMMOTYS qui avait détruit les travaux qu’il avait réalisés.

Il conteste toute prévisibilité du hold -up et des divers préjudices directs et indirects invoqués à son encontre, et encore tout manquement délibéré faisant obstacle à l’application de l’article 1150 du
Code civil. Il souligne que la vente à la SCI IMMOTYS est postérieure d’un an à la vente conclue avec le CRÉDIT MUNICIPAL.

La SCI IMMOTYS qui avait comparu devant le Tribunal, n’a pas constitué avocat devant le cour.

Les déclarations d’appel et les conclusions lui ont été signifiées par acte qui n’ont pas été délivrés à la personne de son représentant légal.

Toutefois l’avis de réception du courrier recommandé adressé en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile par l’huissier qui lui signifiait le 21 septembre 2015 les conclusions récapitulatives N°2 du CRÉDIT AGRICOLE est revenu signé le 2 octobre 2015; par ailleurs par courrier du 20 mai 2015 qui visait le dossier RG 862 la SCI IMMOTYS représentée par son gérant Mourad ZERIDA a demandé que toute correspondance relative à cette adresse soit envoyée à Mourad ZERIDA 27 rue du Saget à
ANNEMASSE.

Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire.

Une ordonnance en date du 26 janvier 2016 cloture la procédure.

SUR CE

Attendu qu’il sera observé que le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il a débouté le
CRÉDIT AGRICOLE de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale dont cet intimé a indiqué, sans être démenti, qu’elle était achevée, le CRÉDIT
MUNICIPAL n’ayant produit que quelques pièces extraites de cette procédure;

Que le jugement n’est pas non plus critiqué en ce qu’il a aussi débouté le CRÉDIT AGRICOLE de sa demande de communication de pièces relative aux conditions déclarées par le CRÉDIT MUTUEL à son assureur MMA exigées par ce dernier pour la mise en oeuvre du contrat;

Attendu, s’agissant de la responsabilité contractuelle du CRÉDIT AGRICOLE, que suivant compromis de vente conclu le 31 janvier 2008, celui-ci qui exploitait précédemment son activité bancaire sur trois niveaux d’un immeuble de huit étages situé rue de NARVIK a GRENOBLE s’est engagé à vendre au CRÉDIT MUNICIPAL les locaux du sous sol soit 11 caves réunies constituant des locaux d’archivage et des salles de coffres et deux appartements situés au rez de chaussée réunis d’une superficie totale de 109,80 m2 et les parties communes afférentes au prix total de 340.000 euros s’appliquant à concurrence de 13.600 euros aux meubles et objets mobiliers (10 armoires fortes);

Que le CRÉDIT MUNICIPAL n’a pas souhaité acquérir les locaux appartenant au CRÉDIT
AGRICOLE, situés au premier étage du même immeuble, dans lesquels le vendeur exploitait aussi son activité bancaire et qui étaient reliés à ceux du rez de chaussée et du sous sol par des escaliers et par un ascenseur desservant exclusivement ces trois niveaux et dont l’acquéreur souhaitait conserver l’usage sur les deux niveaux objet du compromis de vente

Qu’aux termes de ce compromis le vendeur s’est engagé à réaliser à ses frais les travaux suivants:

— désolidarisation des réseaux de chauffage, climatisation électricité au plus tard dans les 15 jours précédents l’acte authentique de vente

— fermeture de la cage d’escalier intérieure donnant accès au premier étage de l’agence , en conformité avec les autorisations de la copropriété (architecte) par un homme de l’art au plus tard dans les 15 jours précédents l’acte authentique de vente.

Que le vendeur s’est ainsi engagé à prendre à sa charge la séparation du rez de chaussée du premier étage comprenant: la démolition de l’escalier principal, la réduction d’un deuxième escalier, la réalisation des parties de dalles destinée à isoler les deux niveaux et la suppression de l’accès au premier étage par l’ascenseur;

Qu’il était prévu que faute pour le vendeur d’avoir respecté ses engagements dans les délais l’acquéreur aurait soit la possibilité d’évoquer la caducité du compromis soit de demander le séquestre d’une somme correspondant à la nature des travaux jusqu’à la réalisation de ceux-ci ainsi que le versement d’une astreinte liée forfaitairement au jour de la signature de l’acte de vente sans toutefois pouvoir dépasser la somme de 150 euros par jour de retard;

Que par courrier du 18 mars 2008 le notaire instrumentaire s’est enquis de l’avancement des travaux auprès du CRÉDIT AGRICOLE;

Que l’acte authentique a été reçu le 2 juin 2008, aucune mention n’y étant portée quant aux travaux sus visés, l’acquéreur prenant ce jour là possession des biens vendus entièrement libres de location ou occupation ainsi qu’il avait pu constater en les visitant;

Que suite à un compromis conclu le 6 mars 2009 avec
Mourad ZERIDA le CRÉDIT AGRICOLE a vendu à la SCI IMMOTYS (substituée aux droits de Mourad
ZERIDA) par acte authentique reçu le 21 août 2009 les locaux de bureaux du premier étage qui correspondaient à quatre lots réunis en un seul local, avec deux portes d’entrée ,d’une superficie totale de 309,30 m2 , au prix de 341.600 euros;

Que le 15 octobre 2009, vers 10 h30, l’agence de la rue de
NARVIK du CRÉDIT MUNICIPAL a été victime d’un vol à main armée par plusieurs malfaiteurs encagoulés et armés qui ont neutralisé les trois employés présents;

Attendu que selon les constatations consignées dans son rapport du 28 septembre 2010 par l’expert
VIAL D’ALLAIS qui s’est rendu sur les lieux les 11 décembre 2009 et 9 juillet 2010, sur le plateau nu du deuxième étage (sic) vendu le 21 août 2009 à la SCI IMMOTYS et dont le cylindre d’une des deux portes d’accès avait été cassé, se trouvait en partie centrale une cage maçonnée équipée d’une porte métallique, qui correspondait à une cage d’ascenseur; que la cage de l’ascenseur avait été condamnée par un mur en béton cellulaire de 10 cm réalisé par la société PETRELLI à la demande du CRÉDIT AGRICOLE; ce mur qui avait pour but d’être coupe -feu le béton cellulaire étant susceptible d’être découpé avec une simple scie égoïne; que les trémies d’escalier entre le rez de chaussée et le premier étage avaient été condamnées par coulage d’une dalle béton,

Que l’expert a relaté que la société OTIS avait à la demande du CRÉDIT AGRICOLE procédé à la condamnation de l’accès au deuxième étage (sic) de la cabine d’ascenseur en procédant à des modifications de deux ordres :

— mécanique : changement de contre-poids, réalisation d’une plate-forme de travaux au deuxième étage

— électrique : enlèvement des boutons d’envoi et d’appel et modification de l’installation électrique

la porte de l’ascenseur au second étage ayant été condamnée par fixation des vantaux à l’huisserie par deux boulons de 10 mm de diamètre;

Que lors de ses visites sur les lieux l’expert a constaté qu’ une plate-forme métallique avait été réalisée au droit du palier du premier étage et que de ce fait l’accès de l’ascenseur au premier étage était condamné; que toutefois la cage d’ascenseur ' avait une dimension nettement supérieure à celle de la cabine permettant le passage d’une personne entre les murs de la cage d’ascenseur et la cabine’ ;
que le mur en béton cellulaire installé devant la cage d’ascenseur ayant été démonté lors des travaux réalisés par la SCI IMMOTYS, les deux boulons fixant les vantaux de la cage de l’ascenseur avaient été forcés, permettant ainsi l’accès dans cette gaine et la descente par celle-ci d’une personne jusqu’aux locaux du CRÉDIT MUNICIPAL;

Que l’expert a ainsi constaté que les lieux vendus au
CRÉDIT MUNICIPAL avaient été désolidarisés de ceux du premier étage; qu’il a conclu à l’insuffisance des travaux réalisés par le CRÉDIT
AGRICOLE mais dans un contexte anti-effraction;

Attendu toutefois que CRÉDIT MUNICIPAL convient que les stipulations du compromis ne mettaient pas expressément à la charge du vendeur une obligation de sécuriser les lieux mais une obligation de les désolidariser ; qu’en effet l’acquéreur qui était parfaitement informé des caractéristiques des biens, invoque seulement une obligation implicite de sécurisation des lieux ;

Que le CRÉDIT AGRICOLE a supporté la facture
PETRELLI du 29 mai 2009 d’un montant de 22.586 euros HT et OTIS du 12 juin 2008 d’un montant de 14.176 euros HT;

Que même si les deux parties à l’acte de vente exerçaient l’une et l’autre une activité de banquier, conduisant ainsi l’acquéreur à conserver les équipements des salles de coffres, le principe de bonne

foi dans les relations contractuelles ni 'l’esprit du contrat’ ne sauraient conduire à voir mettre à la charge d’un contractant d’autres travaux d’ampleur, (les seuls travaux de métallerie destinés au blindage de l’ascenseur figurant ainsi dans une facture BASSET
BOUVY d’un montant de 8.504 euros HT) non expressément prévus au compromis aux seules fins de permettre à l’acquéreur lui-même professionnel avisé d’exercer son activité dans un contexte 'anti-effraction';

Que d’ailleurs le CRÉDIT MUNICIPAL n’a formé aucune observation lors de la réitération de l’acte par acte authentique après que le notaire instrumentaire se soit enquis auprès du vendeur d’état d’avancement des travaux incombant au vendeur ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le CRÉDIT AGRICOLE le CRÉDIT
MUNICIPAL et la compagnie MMA comme subrogée à ses droits à hauteur de 3.302.383 euros.

Attendu s’agissant des demandes dirigées contre la SCI
IMMOTYS que force est de constater à la lecture du courrier adressé le 3 septembre 2009 par le
CRÉDIT MUNICIPAL à son gérant Mourad
ZERIDA que le CRÉDIT MUNICIPAL était avisé des travaux entrepris au premier étage;

Que selon l’expert judiciaire le local de la SCI IMMOTYS a fait l’objet d’une effraction , les boulons fixant les vantaux de la cage de l’ascenseur ont été forcés et si le démontage avant le cambriolage du a pu faciliter le travail des cambrioleurs en aucun cas la présence de ce mur ne les aurait arrêtés tout au plus retardés;

Qu’ainsi le jugement entrepris sera aussi confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre la
SCI IMMOTYS;

Attendu qu’il convient de condamner in solidum la MMA IARD et le CRÉDIT MUNICIPAL aux dépens ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du
CRÉDIT AGRICOLE la totalité des frais irrépétibles qu’il a exposés en cause d’appel; qu’il convient de condamner in solidum la MMA IARD et le
CRÉDIT MUNICIPAL à lui verser une indemnité de procédure complémentaire de 5.000 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 février 2014

Y ajoutant

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum la MMA
IARD et la CAISSE DE CRÉDIT MUNICIPAL DE LYON à payer à la CAISSE RÉGIONALE DE
C R É D I T A G R I C O L E M G u n e i n d e m n i t é d e p r o c é d u r e complémentaire de 5.000 euros;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes

Condamne in solidum la MMA IARD et la CAISSE DE CRÉDIT
MUNICIPAL DE LYON aux dépens; autorise contre elles au profit de la SELARL Y- MODELSKI, Avocat, le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du Code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par le Président, Marie-Françoise
CLOZEL-TRUCHE, et par le Greffier, Alexia LUBRANO, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président