N° RG 17/02139 – N° Portalis DBVM-V-B7B-I722

LB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SCP PIERROT ET NEEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 16 JANVIER 2020

Appel d’un jugement (N° RG 14/03956)

rendu par le tribunal de grande instance de GRENOBLE

en date du 06 mars 2017, suivant déclaration d’appel du 24 Avril 2017

APPELANTE :

EURL NEW PRINT SERVICES

E.U.R.L au capital de 1,00 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE, sous le n° 493384960, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e K-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Cédric LENUZZA, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M^me L M N X N X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M. H X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M. I X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M. J X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M. K X

né le […] à APPRIEU

de nationalité Française

[…]

[…]

représentés par M^e Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. Frédéric STICKER, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2019

M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

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Faits et procédure:

Par acte sous seing privé du 26 juin 2006, l’indivision X a donné à bail commercial les locaux situés […], à la société IMAGES & SERVICES devenue NEW PRINT SERVICES.

En 2013, la société NEW PRINT SERVICES a décidé de céder son droit au bail, et le 30 avril 2013, elle en a avisé les bailleurs afin de recevoir leur agrément. Le 15 mai 2013, les bailleurs ont indiqué se réserver le droit de donner leur agrément après étude du dossier du repreneur et un maintien des garanties de paiements, ajoutant qu’ils ne donneront pas leur agrément pour toutes activités ayant trait à l’alimentation sous toutes ses formes.

Deux candidats se sont présentés au cours du mois de mai, mais ont retiré leur candidature en fin d’année 2013. Deux autres candidats se sont présentés en juin et juillet 2014 et les bailleurs ont accepté la candidature de Madame Y, pour une activité de vente de petits articles funéraires, moyennant la fourniture d’une caution personnelle offrant des gages de solvabilité suffisants, selon un modèle fourni par eux. Ils ont également demandé à titre de conditions que le cédant soit à jour des loyers, que le cessionnaire renonce à exercer toute activité de bouche et qu’il remette le jour de la cession une attestation d’assurance couvrant le local. Cette personne a finalement refusé d’acquérir le droit au bail.

Estimant que l’attitude des bailleurs refusant toute cession est fautive, la société NEW PRINT SERVICES a demandé le 11 juin 2015 la rupture anticipé du bail, ce qui a été accepté par les bailleurs, dont le local a été reloué le 18 juin 2015.

Elle a assigné les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Grenoble le 5 août 2014, afin de faire juger que le refus d’agrément des divers candidats est abusif, et que les bailleurs lui ont causé un préjudice devant être indemnisé par le paiement de 30.000 euros correspondant au prix de cession envisagé. Elle a également demandé le paiement de 5.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral, et de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement rendu le 6 mars 2017, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

— rejeté les demandes de l’EURL IMAGES & SERVICES ;

— constaté la résiliation du bail à la date du 18 juin 2015 ;

— condamné l’EURL IMAGES & SERVICES à payer à M. K X, M^me L M N X, M. I X, M. J X et M. H X la somme de 6.805,30 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 6 mars 2017 ;

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de M. et M^me Z ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire ;

— condamné l’EURL IMAGES & SERVICES à payer à M. K X, M^me L M N X, M. I X, M. J X et M. H X la somme de 1.500 euros en application de I’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamné l’EURL IMAGES & SERVICES aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30 Octobre 2014.

La société IMAGES & SERVICES, devenue la société NEW PRINT SERVICES, a interjeté appel le 24 avril 2017.

Prétentions et moyens de la société NEW PRINT SERVICES :

Selon ses conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2017, elle demande à la cour, au visa des articles 1142, 1234 et suivants du Code Civil, du décret n°87-714 du 26 août 1987, de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 :

— de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté ses demandes ;

— de condamner les consorts X à lui verser 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour refus abusif d’agrément de cession du droit au bail ;

— de condamner les consorts X à lui rembourser 12.827,31 euros au titre des travaux d’amélioration qu’elle a réalisée ;

— de constater la compensation entre les sommes mises à la charge des consorts X au titre du remboursement des travaux d’amélioration avec l’arriéré locatif de 6 805,30 euros à sa charge ;

— de condamner les intimés à lui verser 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par son gérant, M. Z ;

— de condamner les intimés à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Elle soutient :

— que les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de la clause du bail interdisant la cession du droit au bail seul, et que leur refus d’agrément ne peut être fondé que sur le non respect des conditions nouvellement établies par eux s’agissant du maintien des conditions du paiement et de l’interdiction des activités liées au commerce de bouche ;

— que la validité d’une clause d’agrément ne permet pas au bailleur de disposer d’un pouvoir discrétionnaire ou de s’abstenir de justifier des motifs légitimes du refus de la cession ;

— que les candidatures des consorts A et B et de Monsieur C n’ont pas connu d’issue favorable puisque les bailleurs ont attendu le 31 octobre 2013 pour y répondre, soit plus de cinq mois après leur présentation, alors que si les bailleurs souhaitaient rencontrer les éventuels repreneurs afin de discuter avec eux des conditions d’agrément, ces dernières avaient déjà été établies le 15 mai 2013; que de plus, ils avaient clairement indiqué leur refus d’agréer un cessionnaire pour une activité ayant trait à l’alimentation, de sorte que la réussite des pourparlers était déjà compromise; qu’il en résulte une man’uvre dilatoire des bailleurs aux fins d’empêcher ces repreneurs

d’acquérir le droit au bail ;

— que concernant la candidature de Madame Y, les bailleurs ont d’abord conditionné leur agrément au paiement des arriérés de loyers, alors que cette situation avait été régularisée; qu’ils ont formulé de nouvelles conditions pour leur agrément, ce qui a découragé la candidate alors qu’un compromis de cession avait été rédigé ;

— que concernant les candidatures F et E, les bailleurs ont refusé de les agréer en visant simplement le bail et l’activité des candidats, sans motiver leur refus ;

— que cette attitude fautive a rendu la cession du bail impossible lui occasionnant un préjudice devant être réparé à hauteur du prix qu’elle aurait perçu lors de la cession du droit au bail ; qu’elle a créé également un préjudice pour son gérant, qui espérait résoudre ses difficultés financières grâce à cette cession, notamment pour régler des arriérés de loyers ;

— que malgré l’absence d’exécution provisoire, elle a réglé les arriérés de loyers mis à sa charge par le jugement attaqué, alors qu’elle a apporté des améliorations au local dont les bailleurs doivent lui tenir compte selon l’article 1^er du décret du 26 août 1987 pour 12.827,31 euros, devant se compenser avec les l’arriéré locatif dont elle reste redevable.

Prétentions et moyens des consorts X :

Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 23 juin 2017, ils demandent :

— de déclarer irrecevable la demande formulée par la société NEW PRINT SERVICES à hauteur d’une somme de 12.827,31 euros au titre de prétendus travaux d’amélioration réalisés dans les locaux loués conformément à l’article 564 du Code de Procédure Civile ;

— pour le surplus, de déclarer la société NEW PRINT SERVICES mal fondée en ses demandes ;

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— de condamner l’appeIante à leur payer 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Ils soutiennent :

— que bail a été consenti pour un usage tous commerces à l’EURL IMAGES & SERVICES dont l’objet social est « autre imprimerie (labeur) » et concerne notamment la réparation de chaussures et accessoirement la vente de produits d’entretien, l’imprimerie et les flocages sérigraphique avec réalisation de tous types d’impression sur tous types de support, les reportages photos et vidéos, développements de photos, la reproduction de clés, la vente de serrures, la gravure sous tous supports, le nettoyage à sec ou automatique des vêtements, la vente et la pose de piles de montres ;

— qu’il autorise sa cession, mais après l’autorisation expresse des bailleurs, et au profit de l’acquéreur du fonds de commerce, à charge de rester caution solidaire du cessionnaire, tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution des charges et conditions du bail, alors que l’appelante a limité l’agrément du cessionnaire uniquement pour la reprise du droit au bail et non à l’occasion du rachat de son fonds de commerce ;

— qu’en conséquence, alors que cette cession devait intervenir pendant la dernière période triennale du bail, et qu’une simple cession du bail aurait entraîner un refus du droit au renouvellement pour défaut de propriété commerciale, conformément à l’article L145-8 du Code de Commerce, le droit au bail était difficilement valorisable et peu susceptible d’attirer des repreneurs, expliquant le désistement de

Monsieur C ;

— que concernant Messieurs A et B, l’appelante a confirmé dans un courrier du 8 avril 2014 que ces candidats avaient renoncé à leur projet, en raison du nombre important des locaux disponibles sur le voironnais ;

— qu’ils se sont pliés aux demandes de l’appelante sans faire obstacle à la cession du droit au bail, alors qu’il ne devait pas être cédé indépendamment du fonds de commerce, et qu’ils auraient ainsi pu, sur ce seul motif, refuser leur agrément ;

— que s’agissant de la candidature de Madame D, l’appelante a sollicité la rupture anticipée du bail le 8 avril 2014, avant d’indiquer le 15 juin qu’elle avait trouvé un cessionnaire et demander de suspendre la rupture du contrat, ce qu’ils ont accepté sous la condition que le repreneur présente les garanties usuelles sans dessein de faire obstacle à la cession ; que c’est cette candidate qui a elle-même renoncé à son projet ;

— que les propositions de Messieurs E et F n’étaient manifestement pas sérieuses à 10 mois de la fin du bail et compte tenu du défaut de droit au renouvellement du bail, sauf à considérer que l’appelante ne les n’aurait pas informé de cette circonstance ;

— que leur désir de ne pas voir l’installation d’un commerce alimentaire dans une maison de ville comprenant deux étages leur appartenant exclusivement est légitime, puisqu’ils ne souhaitent pas subir les nuisances générées par une telle activité ;

— qu’il n’est pas justifié que la cession aurait pu être faite au prix de 30.000 euros, d’autant que l’appelante n’indique pas les propositions faites par les repreneurs potentiels ;

— que la demande concernant le remboursement de travaux d’amélioration est nouvelle en cause d’appel et ainsi irrecevable ;

— que l’appelante reconnaît dans ses conclusions rester redevable d’un arriéré locatif de 6.805,30 euros, ce qui correspond à la somme mise à sa charge par le tribunal.

Il convient en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La clôture de cette procédure a été prononcée par ordonnance du président de la chambre du 4 juillet 2019 et cette procédure a été renvoyée pour être plaidée à l’audience tenue le 21 novembre 2019. A l’issue, le présent arrêt a été prononcé conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Motifs :

1) Concernant la demande formulée par la société NEW PRINT SERVICES à hauteur de 12.827,31 euros au titre de travaux d’amélioration réalisés dans les locaux loués :

En application de l’article 564 du Code de Procédure Civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande de l’appelante concernant le remboursement de travaux d’amélioration n’a pas été portée à la connaissance du tribunal de grande instance. Elle est ainsi nouvelle devant la cour.

Ne tendant ni à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses, ou à faire juger une question née de l’intervention d’un tiers, ou résultant de la survenance ou de la révélation d’un fait, cette prétention est irrecevable ainsi que soutenu par les intimés.

2) Concernant les échecs rencontrés lors de la tentative de cession du droit au bail :

La page 2 du contrat de bail a stipulé que les lieux loués sont destinés à l’usage de tous commerces. Aucune exclusion ne concernait l’exercice d’un commerce d’alimentation.

En outre, il a été prévu que le preneur ne peut céder ses droits à l’acquéreur de son fonds de commerce, sans l’autorisation expresse et écrite des bailleurs, à charger de rester garant et caution solidaire du cessionnaire tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution des charges et conditions du bail. Ainsi qu’en a déduit le tribunal de grande instance, la cession du bail suppose deux conditions : le cessionnaire doit acquérir en même temps le fonds de commerce, et les bailleurs doivent donner leur autorisation expresse et par écrit.

Les intimés ont cependant renoncé à se prévaloir de la première condition, en recevant les demandes d’agrément présentées par l’appelante, sous réserve du maintien du maintien de la garantie financière du cédant, et l’interdiction pour le cessionnaire d’exercer une activité de bouche. Cette dernière condition n’est pas discutée par l’appelante devant la cour, sous réserve de ne pas permettre aux bailleurs d’opposer un refus purement discrétionnaire ou non motivé.

En l’espèce, concernant les candidatures des consorts A et B, ainsi que C, ces personnes envisageaient la création d’une activité de petite restauration et de fumoir oriental. La candidature C a été proposée par l’appelante le 13 septembre 2013. Aucune pièce n’indique par contre que la candidature A-B ait été portée à la connaissance des bailleurs avant le 23 octobre 2013, date du courrier adressé par l’appelante à l’agence immobilière gérant la location commerciale. Dès le 31 octobre 2013, ainsi que le tribunal l’a relevé, cette agence immobilière a proposé de rencontrer les cessionnaires potentiels pour discuter des conditions de leur agrément. L’appelante ne produit aucune pièce concernant les suites données à cette offre de négociation, et rien ne permet de retenir que les pourparlers étaient compromis, et que les bailleurs se sont rendus coupables d’une man’uvre dilatoire visant à empêcher la cession du bail.

Concernant les candidatures BOUNAD et E, les seules pièces en faisant état sont deux attestations émanant de ces personnes les 18 et 24 juillet 2014. Il s’agit dans les deux cas d’activités de restauration. Ces demandes ont été rejetées par l’agence immobilière mandatée par les bailleurs, et ce refus s’explique par la nature de l’activité commerciale envisagée. Elle ne peut leur reprocher un défaut d’agrément non motivé et ce refus, compte du tenu du fait que le local se situait dans un immeuble d’habitation, ne peut être regardé comme abusif.

Concernant enfin la candidature G, portée à la connaissances des bailleurs par mail du 15 juin 2014, l’agence gérant la location commerciale a, dès le 3 juillet 2014, indiqué à l’appelante que les bailleurs acceptaient une cession du droit au bail pour une activité de vente de petits articles funéraires, sous condition que la cessionnaire fournisse une caution personnelle offrant des gages de solvabilité suffisants, conformément à un modèle fourni par les bailleurs, qu’elle soit à jour de ses loyers, qu’elle renonce à exercer toute activité de bouche, qu’elle remette une attestation d’assurance couvrant le local.

Ainsi que l’a relevé le tribunal de grande instance, ces conditions sont usuelles, conformes à la destination du bail. Il n’en résulte pas une volonté des bailleurs de faire obstacle à la cession du droit au bail indépendamment du fonds de commerce, ce que le bail leur permettait. En outre, aucune pièce n’est produite concernant les raisons de l’abandon du projet de cession par Madame G.

Le jugement déféré a ainsi exactement énoncé qu’aucune faute ne peut être reprochée aux bailleurs, qui n’ont ni abusé de leur droit d’agréer le cessionnaire, ni fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat. Il a exactement rejeté les demandes indemnitaires formées par l’appelante, y compris pour le compte de son gérant, lequel n’a jamais été partie à la procédure, ainsi que relevé par le tribunal qui a déclaré les demandes formées par les consorts Z irrecevables. Il sera ainsi confirmé sur ces points.

3) Sur les demandes accessoires :

En raison de la confirmation du jugement déféré concernant le rejet des demandes indemnitaires formées par l’appelante, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation de l’arriéré locatif au paiement duquel l’appelante a été définitivement condamnée.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

Il est équitable d’allouer aux intimés la somme complémentaire de 2.500 euros au titre des frais exposés en cause d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante sera condamnée aux dépens exposés en cause d’appel, par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu les articles 564 du Code de Procédure civile, 1134 et 1142 Code Civil ;

Déclare irrecevable en cause d’appel la demande de la société NEW PRINT SERVICES tendant à la condamnation des consorts X à lui payer 12.827,31 euros au titre de travaux d’amélioration ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la société NEW PRINT SERVICES à payer aux consorts X la somme complémentaire de 2.500 euros au titre des frais exposés en cause d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société NEW PRINT SERVICES aux dépens exposés en cause d’appel ;

SIGNE par M^me GONZALEZ, Président et par M. STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président