Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 28 janvier 2020, n° 18/01322

CA Pau
Infirmation partielle 28 janvier 2020

Arguments

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Rejeté
Manquement aux obligations de paiement des charges
La cour a jugé que le locataire ne pouvait être tenu de payer les charges liées à des fuites d'eau qui résultaient de vétusté, et a donc rejeté la demande de paiement des charges.
Rejeté
Résistance abusive du locataire
La cour a débouté le bailleur de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, considérant que le locataire avait des raisons valables de contester les charges.
Accepté
Obligation de paiement des charges d'eau
La cour a jugé que le locataire devait payer une quote-part des charges de consommation d'eau, en tenant compte des fuites et de la consommation normale.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour les réparations
La cour a estimé que les réparations étaient dues à la vétusté et ne pouvaient pas être mises à la charge du locataire.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION et F X I G épouse X concernant le paiement des loyers et charges ainsi que la résiliation du bail et l'expulsion. F X I G épouse X demande à la cour d'appel de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pau rendu le 9 mars 2018 qui condamnait la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à payer les factures d'eau ainsi que des réparations effectuées. La cour d'appel statue en faveur de F X I G épouse X et condamne la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à payer la somme de 997,46 euros au titre des charges de consommation d'eau, avec intérêts au taux légal. La cour d'appel rejette les autres demandes de F X I G épouse X et condamne cette dernière à payer une somme de 1500 euros à la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch - sect. 1, 28 janv. 2020, n° 18/01322
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/01322
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Valérie SALMERON, président
Avocat(s) :	Frédéric BERNALJean Michel ESCUDE QUILLETHélène PUJOL
Cabinet(s) :	SCPA COUDEVYLLE-LABAT-BERNAL
Parties :	SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION

Texte intégral

MM/ND

Numéro 20/417

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

28/01/2020

Dossier : N° RG 18/01322 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G4JY

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION

F X I G épouse X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Janvier 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Novembre 2019, devant :

B C, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

B C, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de D E et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame D E, Président

Monsieur B C, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION La société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION est une SARL au capital de 200'000 €, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 529 048 818, ayant son siège […].

Elle agit poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Représentée par M^e Jean Michel ESCUDE QUILLET, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame F X I G épouse X

I le […] à […]

de nationalité Française

Maison Menaut,

[…]

Représentée par M^e Frédéric L de la SCP J/K/L, avocat au barreau de PAU

Assisté de M^e Hélène PUJOL, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 09 MARS 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par contrat du 28 août 2013, F G épouse X a donné à bail à la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION un local commercial lui appartenant, situé […] à Y, pour une durée de 6 mois prenant effet le ler septembre 2013 et se

terminant le 28 février 2014, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 717,60 euros TTC, hors charges.

Le bail prévoyait une provision pour charges mensuelle de 13 euros et stipulait que le preneur réglerait au bailleur ou au gestionnaire désigné, sa quote-part de toutes les charges, conformément à la réglementation applicable aux baux commerciaux, afférentes aux locaux pris à bail, ainsi que le remboursement des taxes d’orduress ménagères et foncières, liées aux locaux.

Le contrat de bail stipulait une dérogation au statut des baux commerciaux en vertu de l’ article L. 145-5 du code de commerce.

Par contrat de mandat en date du 22 janvier 2014, F G a confié la gestion du local à la SARL IDEA IMMOBILIER.

Par avenant au contrat de bail du 26 février 2014, le bail dérogatoire a été renouvelé pour une durée de l2 mois à compter du ler mars 2014, jusqu’au 28 février 2015, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 840,00 euros TTC, hors charges.

La SARL IDEA IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pau en date du 24 novembre 2015.

Par courrier en date du 26 novembre 2015, F G, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, a mis en demeure la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION de lui régler la somme de 4057,98 euros au titre des factures d’eau du local qu’elle avait elle-même réglées à la régie des eaux , le compteur d’eau étant à son nom.

Par courrier du 24 décembre 2015, F G a informé la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION du placement en liquidation judiciaire de son mandataire et a réclamé le paiement, entre ses mains, des loyers impayés d’août à décembre 2015 ainsi que des factures d’eau.

La société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION est restée dans les lieux jusqu’au 28 février 2016.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par Maître DUMAS, huissier de justice à Y, le 2 mars 2016.

Le 9 mai 2016, F G a reçu le paiement des loyers impayés de la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION suite à l’intervention d’un huissier de justice.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 août 2016, F G a assigné la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION devant le Tribunal d’instance de Pau en paiement du montant des factures d’eau.

Par jugement en date du 9 février 2017, le Tribunal d’instance de Pau s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de grande instance de Pau et lui a renvoyé l’affaire.

En l’état de ses dernières écritures devant la juridiction de renvoi, F G épouse X a demandé au tribunal de :

— dire et juger que la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION a commis un manquement à ses obligations en refusant de s’acquitter du montant des charges relatives à sa consommation d’eau

— de la condamner à lui verser les sommes de :

*4.435,24 euros au titre des factures d’eau des 18 mars et 17 septembre 2014 et des 18 mars et 28 septembre 2015, avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2015

*730,00 euros au titre des réparations effectuées par l’entreprise ASSAINISSEMENT 64

*2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

*3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— de la condamner aux entiers dépens de l’instance.

La SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION a conclu au débouté de F G épouse X de l’intégralité de ses demandes et à la condamnation de cette dernière, outre aux dépens, à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux motifs notamment que la surconsommation d’eau ainsi que les réparations des fuites ne peuvent être mises à sa charge dés lors que les fuites se situaient sur une canalisation enterrée ayant nécessité des travaux de gros oeuvre et qu’aucun arrêté de compte n’a été produit pour justifier de la régularisation des charges.

Par jugement contradictoire du 9 mars 2018, le tribunal de grande instance de Pau a :

— Condamné la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à payer à F G épouse X la somme de 4.435,24 euros en remboursement des factures d’eau, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2015 ;

— Condamné la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à payer à F G épouse X la somme de 730,00 euros au titre des réparations effectuées par l’entreprise ASSAINISSEMENT 64 ;

— Débouté F G épouse X de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à payer à F G épouse X la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL EMMI ENERGIE, DISTRIBUTION aux dépens.

Par déclaration en date du 23 avril 2018, la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 9 octobre 2019.

L’affaire a été fixée au 5 novembre 2019

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Par conclusions notifiées le 24 décembre 2018, auxquelles il est fait expressément référence

pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION demande à la Cour, au visa des articles R. 145-35 du Code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014, 6 et 9 du code de procédure civile, 606 du Code civil, 699 et 700 du code de procédure civile,

Dire et juger la SAS EMMI ENERGIE DISTRIBUTION recevable en son appel, l’en dire bien fondée

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Pau le 9 mars 2018

Statuant à nouveau,

Débouter F G épouse X de l’intégralité de ses demandes

Condamner F G épouse X à verser à la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Laisser à la charge de F G épouse X les entiers dépens de première instance et d’appel.

****

Par conclusions notifiées le 25 septembre 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, F G épouse X demande à la Cour, au visa des anciens articles 1134, 1147 du code civil devenus 1103, 1104 et 1231-1 du code civil , et de l’article 606 du même code, de :

— Débouter la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION de son appel comme étant mal fondé ;

— Débouter la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et juger que la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION, en sa qualité de preneur du local à usage commercial, a commis un manquement dans ses obligations en refusant de s’acquitter du montant des charges relatives à sa consommation d’eau ;

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à verser à F X la somme de 4 435,24 euros au titre du remboursement du montant global des factures d’eau des 18 mars 2014, 17 septembre 2014, 18 mars 2015 et 28 septembre 2015 ;

— Dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2015,date de la mise en demeure adressée à la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION par GROUPAMA D’OC, assureur protection juridique de M^me F X ;

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à verser à F X la somme de 730 euros au titre du remboursement du coût des réparations effectuées par l’entreprise ASSAINISSEMENT 64 ;

— Condamner la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à verser à F X la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages-intérêts en raison d’une résistance abusive de

la part de la requise ;

— Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à verser à F X la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Y ajoutant, Condamner la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à verser à F X la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION aux entiers dépens de première instance et d’appel autoriser la SCPA J-K-L à procéder à leur recouvrement en application des dispositions de l’article 699 du CPC ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Afin de statuer sur la demande principale de F X , relative au paiement des charges de consommation d’eau, il convient d’examiner au préalable à qui incombe les travaux de réparation de la conduite d’eau à l’origine des fuites ayant majoré la consommation facturée par la régie des eaux et de l’assainissement d’Y.

Il résulte du contrat de bail dérogatoire signé le 28 août 2013, renouvelé par avenant du 26 février 2014, que parmi les obligations du locataire l’obligation d’entretien et de réparations est ainsi rédigée :

'Il ( le locataire) entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail.

Il ne pourra exiger du Bailleur, pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil et, le cas échéant, les travaux de ravalement.

Le locataire sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, mises aux normes, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange, etc …., sans que cette énumération soit exhaustive.

Il prendra également toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations d’eau ou de gaz, de chauffage ou autres ; il supportera les frais de réparations ou dégâts de toute espèce causés par l’inobservation des conditions ci-dessus.

Il devra en outre entretenir tous équipements spécifiques tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d’utilisation.

Enfin, il devra rendre les revêtements de sols en parfait état, compte tenu d’une usure normale, à l’exclusion des taches, brûlures, déchirures ou décollements.

A défaut d’exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au locataire et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du locataire, sans préjudice de tous frais de remise en état constitutifs à des dommages causés par l’inobservation des

dispositions de la présente clause'.

La bail prévoit également que le locataire prend le bien loué dans l’état où il se trouve, le jour de l’entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou de travaux quelconques, rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés.

Un état des lieux a été réalisé par constat d’huissier du 30 août 2013, de Maître Z. Ce document mentionne que M^me A représentant la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION émet des réserves sur toute l’installation électrique et téléphonique, l’état des lieux étant réalisé sans l’électricité. Aucune réserve n’a été formulée concernant des infiltrations ou un problème d’étanchéité malgré le constat fait par l’huissier de la présence d’une trappe sous le revêtement de sol de la surface commerciale imbibée d’humidité (planche bois dégradée par l’humidité).

Au titre des conditions à la charge du bailleur, le bail prévoit que 'le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts suivant l’usage.

Resteront donc à la charge de ce dernier, ainsi qu’il est dit ci-dessus, les grosses réparations, telles que visées à l’article 606 du code civil, le tout sans déroger toutefois, en cas d’exploitation de fonds de commerce, aux obligations mises à la charge du locataire en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique'.

Selon l’article 606 du code civil, 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

En droit, Il est constant que, selon ces dispositions, les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

F X expose avoir dû faire réparer une canalisation d’eau à l’origine de deux fuites survenues en avril 2014 et mars 2015, travaux qui incombaient selon elle au preneur, en application des clauses du bail.

Elle soutient également que contrairement à ce que prétend le locataire, il est de jurisprudence constante que les travaux effectués sur des canalisations, même impliquant l’ouverture d’un sol en béton pour accéder à celles-ci, ne sont pas assimilables à des travaux de grosses réparations tels qu’entendus à la fois par l’article 606 du code civil et par l’article R. 145-35 du code de commerce, invoqué par la société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION.

La société EMMI ENERGIE DISTRIBUTION considère au contraire que la reprise d’une canalisation en raison d’une fuite d’eau relève de la catégorie des dépenses relatives aux grosses réparations rendues nécessaires par un état de vétusté qui existait antérieurement à l’entrée en jouissance et qui a été mis en évidence par le constat d’état des lieux d’entrée.

La canalisation remplacée, située sous une dalle en béton, a nécessité selon elle des travaux de gros oeuvre à travers un matériau dur dans un but d’étanchéité afin de préserver l’immeuble.

Elle fait valoir qu’en application de l’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret 2014-1317 du 3

novembre 2014, dont les dispositions sont d’ordre public, ces travaux ne pouvaient être mis à la charge du preneur par le contrat de bail, qui doit être considéré comme ayant été renouvelé postérieurement au 5 novembre 2014, le preneur ayant été laissé dans les lieux jusqu’au 28 février 2016.

Elle ajoute qu’antérieurement au décret du 3 novembre 2014, la cour de cassation avait déjà jugé que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en transférant au preneur la charge des grosses réparations ou des travaux liés à la vétusté, car il lui incombe de maintenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Selon l’article R. 145-35 du Code de commerce dans sa rédaction issue du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

Ce texte est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 publié au JO du 5 novembre 2014. Le preneur ayant été laissé dans les lieux au terme de la seconde période du bail dérogatoire, à compter du 28 février 2015 et jusqu’au 28 février 2016, les dispositions de l’article R. 145-35 sont applicables au bail reconduit à compter de cette dernière date.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas incompatibles avec les clauses du bail qui laissent à la charge du bailleur les grosses réparations de l’article 606, la solution du litige dépendant de qualification des travaux réalisés sur la conduite d’eau sous dalle.

Tout d’abord, il ressort des factures produites par F X que deux interventions ont été facturées par l’entreprise Assainissement 64 sur la canalisation d’alimentation en eau des toilettes, l’une afin d’interrompre la fuite d’eau sous dallage, selon une facture du 13 avril 2015 d’un montant de 180 euros TTC, l’autre pour supprimer le tube sous dalle et mettre en place une nouvelle canalisation pour alimenter toilettes et lave-mains, selon facture d’un montant de 550 euros TTC en date du 12 mars 2015.

Une première fuite avait donné lieu à une intervention de l’entreprise de chauffage sanitaire Cazenave et à une première facture du 30 avril 2014.

Sur ces documents, la réalisation de fouilles au travers de la dalle en béton, pour dégager la conduite fuyarde, ne sont nullement mentionnés. L’entreprise Assainissement 64 qui est intervenue en dernier lieu est une entreprise de plomberie et nullement une entreprise générale du bâtiment apte à réaliser également des travaux de maçonnerie ou de démolition. Il est par ailleurs spécifié sur sa seconde facture que la canalisation supprimée se situe sous la dalle. Elle n’était donc pas noyée dans la dalle, de sorte qu’elle a soit fait l’objet d’une dérivation, soit a été remplacée par une nouvelle canalisation à l’issue de travaux réalisés par un accès sous la dalle.

Ces travaux ne peuvent par conséquent être considérés comme des travaux relevant des grosses réparations, nécessitant d’intervenir sur la structure de l’immeuble, le gros oeuvre ou des éléments menaçant la solidité de l’ouvrage.

Reste à savoir si ces réparations ne sont pas la conséquence de la vétusté de la canalisation et si, dans cette hypothèse, ils n’auraient pas été mis expressément à la charge du locataire par le contrat de bail.

En droit, il résulte d’une jurisprudence constante que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l’entretien et les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.

Au cas présent, la clause relative aux obligations du locataire prévoit que lui incombent 'toutes les réparations et les travaux d’entretien, mises aux normes, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne… les canalisation d’eau.'

L’expression générique 'pour quelque cause que ce soit’ ne saurait cependant être interprétée comme transférant expressément au preneur la charge des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté et qui incombent normalement au bailleur en application des dispositions de l’article 1755 du code civil.

En l’espèce, si les factures de réparation ne précisent pas la nature des fuites auxquelles il a été remédié, il ressort de la planche photographique d’état des lieux d’entrée que la canalisation supprimée émergeait, au niveau d’une trappe aménagée sous le revêtement de sol, dans la continuité de la canalisation métallique courant le long des plinthes jusqu’aux points d’eau desservis.

L’une des photographies montre la trappe ouverte laissant apparaître les contours d’un regard en partie comblé par un matériau indéterminé, avec présence, selon le constat d’huissier, d’humidité. Sur cette photographie, une partie de la dalle sous revêtement est visible. L’ensemble est vétuste et dégradé.

Il résulte de ce constat que cette canalisation n’était pas récente et que sa pose sous dalle dans un environnement humide a accéléré son vieillissement à l’origine de fuites et d’une surconsommation d’eau.

S’agissant d’un vice caché affectant la jouissance paisible du local, conformément à sa destination, en raison d’une consommation prohibitive d’eau et d’un phénomène d’humidité, la clause prévoyant que le preneur prendra le local dans l’état où il se trouve au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état ou travaux quelconques rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés ne saurait être opposée au preneur, sauf à décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

Il s’ensuit que F X ne peut réclamer à la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION le montant des travaux qu’elle a engagés à hauteur de 730 euros, pour des réparations qui lui incombaient.

S’agissant des factures de consommation d’eau, F X ne peut en conséquence réclamer à la SARL EMMI ENERGIE que le montant d’une consommation normale expurgée des déperditions liées aux fuites d’eau.

Cette consommation sera évaluée par extrapolation de la consommation enregistrée sur la période comprise entre le 3 septembre 2013 et le 11 mars 2014, avant l’apparition de la première fuite et à partir de celle facturée sur la période du 5 mars au 12 mai 2015 après réparation de la seconde fuite.

Sur la première période d’environ 6 mois, et selon la facture produite en pièce 11 de l’intimée, la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION avait consommé 73 m3 représentant une somme de 255,79 euros.

Sur une période d’un an, cette consommation représente 146 m3 et 511,58 euros.

Sur la période du 5 mars au 12 mai 2015, d’une durée d’environ deux mois, la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION a consommé 34 m3 représentant une facture de 121,47 euros.

Sur 12 mois, cette consommation représente 204 m3 et 728,82 euros.

Pour la période comprise entre le 11 mars 2014 et le 5 mars 2015, soit environ un an, qui correspond à celle des fuites traitées, la consommation facturée et réclamée s’établit à 4057,98 euros pour 1228 m3, selon les factures produites par F X.

La quote-part du locataire, sur cette période, est en conséquence ramenée à une somme de 620,20 euros, selon le calcul suivant: 511,58+728,82=1240,40 /2=620,20 euros.

A cette somme, il convient d’ajouter le coût de la consommation relevée en mars 2014, 255,79 euros, et celle relevée en mai 2015, 121,47 euros.

Au total la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION devra payer à F X la somme de 997,46 euros , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2015.

Le fait que les factures réclamées n’aient pas été précédées d’un état récapitulatif annuel des charges récupérables notifié au preneur, conformément à l’article R. 145-36 du code de commerce, en tout cas pour la période postérieure au 5 novembre 2014, est, contrairement à ce que soutient l’appelant, sans conséquence sur le droit de F X d’obtenir le paiement de cette somme, dans la mesure où les charges correspondantes sont justifiées dans la limite fixée par la cour, au regard des factures produites portées à la connaissance du preneur, avant même l’introduction de l’instance.

F X est déboutée du surplus de ses demandes, sauf en ce qu’il a débouté F X de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le jugement est en conséquence infirmé

Sur les demandes annexes :

F X qui succombe sur l’essentiel de ses demandes supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de condamner F X à payer à la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté F X de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION à payer à F X une somme de 997,46 euros au titre de sa quote-part des charges de consommation d’eau, pour la période comprise entre le 3 septembre 2013 et le 12 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2015,

Déboute F X du surplus de ses demandes,

Condamne F X aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne F X à payer à la SARL EMMI ENERGIE DISTRIBUTION une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Arrêt signé par Madame D E, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,