N° RG 18/01334 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JOQA

N° Minute :

EC

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL LGB-BOBANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 04 MAI 2021

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-16-307) rendu par le Tribunal d’Instance de VIENNE, en date du 10 novembre 2017, suivant déclaration d’appel du 20 Mars 2018

APPELANT :

M. B Z

né le […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. D Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…], […]

[…]

défaillant

M^me F A

chez M. X

[…]

[…]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle CARDONA, présidente

M. Laurent GRAVA, conseiller,

M^me Agnès DENJOY, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Février 2021,

M^me Emmanuèle CARDONA, présidente qui a fait rapport, assistée de Frédéric STICKER, Greffier, a entendu M^e BOBANT en ses conclusions et sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de bail d’habitation du 3 mars 2014, M. B Z a consenti, par l’intermédiaire de la société Orpi solutions immobilières de Saint-Etienne-de-Saint-Geoirs (ci-après la société ORPI), à M. D Y et M^me H A la location d’un appartement situé 14 rue Victor Hugo à La-Côte-Saint-André (38), moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre 100 euros de provision sur charges, revalorisé par la suite à la somme de 672,05 euros (572,05 + 100). Un dépôt de garantie d’un montant d’un mois de loyer a été versé.

Par acte du 14 avril 2016, M. Y a assigné M. Z et M^me A devant le tribunal d’instance de Vienne.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 31 août 2016, M^me A a donné congé au bailleur avec préavis d’un mois.

Par jugement contradictoire en date du 10 novembre 2017, le tribunal d’instance de Vienne a :

Déclaré recevable l’action exercée par M. Y devant le tribunal,

Débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes comme étant mal fondées,

Débouté M^me A de l’ensemble de ses demandes,

Condamné solidairement M. Y et M^me A à verser à M. Z les sommes de':

—  193,85 euros HT au titre des égratignures et traces de lasures relevés sur le balcon,

—  34,74 euros HT au titre de la reprise du linoléum dans la chambre n° 1,

—  40 euros HT pour la reprise du radiateur dans la salle de bain,

—  155 euros HT pour la reprise du néon dans la cave,

soit un total de 423,59 euros HT, outre les sommes forfaitaires de 60 euros pour le rebouchage des trous et de l’enlèvement du meuble dans la partie cuisine et 50 euros pour l’enlèvement du meuble évier dans la partie cave,

Dit que les sommes ainsi allouées à M. Z porteront intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement,

Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

Condamné in solidum M. Y et M^me A à verser à M. Z la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu que :

— M. Y ne faisait plus l’objet d’une mesure de curatelle et avait pleine capacité juridique pour introduire une action en justice,

— il ne résulte d’aucun élément que M^me A aurait empêché M. Y d’occuper le logement pour lequel il s’était engagé, pas plus qu’il ne démontre l’inoccupation complète du logement,

— M. Y n’a formulé aucune remarque ni réclamation dans l’état des lieux de sortie réalisé par un huissier de justice,

— dans ces conditions, M. Y est débouté de ses demandes d’annulation du contrat de bail pour dol et pour erreur,

— constituent des dégradations locatives, les égratignures et traces de lasures sur le balcon, la déchirure dans la chambre n° 1, deux trous rebouchés grossièrement ainsi qu’un meuble de la cuisine, un néon manquant et un évier ébréché dans la cave,

— M. Z ne justifie pas de la date à laquelle il a été en mesure de relouer son bien qui était globalement en bon état et/ou moyen état,

— M^me A ne démontre pas le caractère vexatoire et abusif de la procédure de M. Y.

Le 20 mars 2018, M. Z a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions d’appelant notifiées le 20 juin 2018, M. Z demande à la cour de':

Dire et juger que son appel est parfaitement recevable et totalement bien fondé,

Ainsi, y faisant droit, et infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a entendu rejeter sa demande de voir condamner solidairement M^me A et M. Y':

— d’avoir à lui verser une somme de 2 082,82 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts de droit à compter de la date du dernier arrêté de compte du 12 octobre 2016,

— d’avoir à lui verser une somme de 13 730,96 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice matériel subi sur le coût des travaux de reprise (seules les sommes de 423,59 et 60 euros pour l’enlèvement du meuble évier dans la partie cave, ayant été allouées en première instance),

— d’avoir à lui verser une somme de 2 016,15 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier subi sur la perte de loyer,

— au coût du constat d’huissier de justice établi le 26 septembre 2016,

Et statuant par nouvelle décision,

Condamner solidairement M^me A et M. Y':

— d’avoir à lui verser une somme de 2 082,82 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts de droit à compter de la date du dernier arrêté de compte du 12 octobre 2016,

— d’avoir à lui verser une somme de 13 730,96 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice matériel subi sur le coût des travaux de reprise (seules les sommes de 423,59 et 60 euros pour l’enlèvement du meuble évier dans la partie cave, ayant été allouées en première instance),

— d’avoir à lui verser une somme de 2 016,15 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier subi sur la perte de loyer,

— au coût du constat d’huissier de justice établi le 26 septembre 2016,

Condamner in solidum M^me A et M. Y d’avoir à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL LGB-Bobant, avocats associés, sur ses offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— le décompte de loyers laisse apparaître un arriéré d’un montant de 2 082,82 euros au 12 octobre 2016, ce que M^me A et M. Y ne contestaient pas sérieusement en première instance,

— l’obligation de paiement du loyer est établie par le bail d’habitation alors que les locataires ne justifient pas du paiement de cet arriéré locatif, étant relevé que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, il leur appartenait de démontrer qu’ils auraient payé leurs loyers,

— l’appartement a été laissé dans un état déplorable, affecté de nombreuses dégradations, et n’a pu être reloué en l’état, ce qui l’a conduit à déposer plainte et à faire évaluer le coût des travaux de remise en état à la somme de 14 264,55 euros TTC,

— en application de l’article 1728 du code civil, le preneur doit user de la chose louée en bon père de famille et de l’article 1730 du même code, le preneur doit rendre la chose louée telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou qui a été dégradé par vétusté ou force majeure,

— la comparaison de l’état des lieux entrant et du constat d’huissier de justice établit le caractère bien-fondé de sa demande,

— il a subi un manque à gagner sur les pertes de loyers dans la mesure où l’appartement restitué ne

peut être reloué en l’état en raison des travaux prévus d’une durée de trois mois.

M^me A et M. Y, qui n’ont pas constitué avocat, ont été régulièrement assignés le 22 mai 2018 par procès-verbal établi selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Les conclusions de l’appelant et l’assignation à comparaître ont été signifiées à M^me A, par acte en date du 22 juin 2018 remis à M. I X en raison de l’absence de la destinataire à son domicile.

Les conclusions de l’appelant et l’assignation à comparaître ont été signifiées à M. Y, par acte en date du 11 juillet 2018.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire en application de dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée en cas de non-comparution d’une partie.

Aux termes de l’article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur l’arriéré locatif,

M. Z demande que M. Y et M^me A soient condamnés à lui verser une somme de 2 082,82 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il n’est pas établi que les locataires ont réglé ce solde. En effet, il ressort du décompte réalisé par la société ORPI que l’arriéré locatif de M. Y et M^me A se chiffre à la somme de 2 082,82 euros, montant qui comprend des facturations de charges de copropriété 2015-2016 à hauteur de 1 849,70 euros ainsi que 144,02 euros de taxe d’ordures ménagères 2016.

M. Z produit, à hauteur d’appel, les justificatifs de la taxe des ordures ménagères 2016 ainsi que des charges de copropriété 2015-2016 qui laissent apparaître un arriéré locatif débiteur respectivement de 182 euros et de 1 495,08 euros (1 395,08 + 100 euros de quote-part au titre de l’électricité de la cave) au lieu de 144,02 euros et de 1 849,70 euros selon le relevé de la société ORPI, soit un différentiel de 316,64 euros (1 849,70 – 1 495,08) en faveur des locataires sur ces deux postes.

Il s’ensuit que l’arriéré locatif s’élève à la somme totale de 1 766,18 euros (2 082,82 – 316,64).

M. Z demande en outre que les intérêts courent à compter de la date du dernier arrêté de compte du 12 octobre 2016 mais il ne justifie pas avoir mis en demeure les locataires de payer à cette date.

Dès lors, M. Y et M^me A seront condamnés à verser à M. Z la somme de 1 766,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision à intervenir, infirmant le jugement de ce chef.

Sur les travaux de reprise,

En application des articles 1728 du code civil et 7 de loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que 1'ensemb1e des réparations locatives définies aux articles 1 et 1'bis du décret 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’indemnisation du bailleur en raison des dégradations locatives constatées n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations corrélatives ni à la justification d’un préjudice.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 19 mars 2014 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 26 septembre 2016, qu’ils ont été établis contradictoirement et ne sont pas contestés par les parties.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. Z demande que les locataires soient condamnés à lui verser une somme de 13 730,96 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice matériel subi sur le coût des travaux de reprise.

Il est établi que l’état des lieux d’entrée laisse apparaître que la plupart des pièces du logement loué étaient en bon état ou en moyen état, à l’exception des murs de la chambre n° 2 du 1^er étage, porte droite, dont la tapisserie était en état d’usage.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie que :

* dans la salle de bain et des toilettes :

— un évier ébréché est entreposé à la cave, cette dernière était pourtant vide lors l’entrée dans les lieux,

— le néon de l’éclairage de la cave est manquant,

— six trous de chevilles dans la faïence murale ainsi que six trous dans les murs ont été constatés dans la salle de bain,

— un radiateur de chauffage repose à même le sol de la salle de bain alors qu’il était en état moyen lors de l’entrée dans les lieux,

— la faïence est découpée au niveau du bord de la grille de ventilation haute,

— le flexible d’alimentation d’eau du lavabo présente une fuite alors qu’il était en moyen état initialement,

— le bord de la grille de la ventilation haute est cassé,

* dans les deux chambres :

— le joint de la porte-fenêtre de la chambre à droite du hall est arraché, ce qui n’était pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée,

— revêtement du linoléum de la chambre à droite du hall d’entrée est déchiré et présente deux accrocs alors qu’il était en bon état initialement bien que non fixé sur les côtés,

— revêtement du linoléum de la chambre à gauche présente un accroc ainsi qu’une déchirure dans le placard mural tandis qu’il comprenait de petits impacts et était en moyen état lors de l’état des lieux d’entrée,

— les étagères du placard mural sont manquantes et les murs de la chambre à gauche du hall ont été repeints grossièrement alors que les murs étaient en moyen état initialement,

* dans le séjour :

— le sol du séjour est recouvert d’un parquet flottant alors qu’il s’agissait d’un linoléum lors de l’état des lieux en état moyen avec des impacts et plusieurs traces noires et blanches,

— des traces de lasures ont été relevées sur le balcon du séjour alors qu’elles n’étaient pas notées dans l’état des lieux d’entrée,

* dans la cuisine :

— la tuyauterie de l’évier de la cuisine tient avec des ficelles, aucune mention à ce sujet n’était indiquée dans l’état des lieux d’entrée,

— le plan de cuisine avec meuble sous évier qui était en moyen état avec un trou, est désormais branlant et mal fixé,

— les murs de la cuisine, initialement en moyen état, comprennent désormais deux trous de chevillés ainsi que deux trous rebouchés grossièrement,

— le balcon présente des traces de lasures initialement non mentionnées,

— un meuble de cuisine, dont le dessus est évidé, et assorti au plan de cuisine est présent contrairement à l’état des lieux d’entrée,

De façon générale, les lieux sont sales et n’ont pas été nettoyés par les locataires sortants.

Il résulte de ces constatations que les locataires n’ont pas respecté les obligations d’entretien du logement qui leur incombaient et ont causé des dégradations au logement, qui ne sont pas la conséquence de la vétusté, dont ils doivent assumer la charge.

Leur responsabilité dans les dommages étant retenue, il convient néanmoins de ne pas prévoir une rénovation quasi-complète du logement comme le demande M. Z, seules les dégradations relevées par l’huissier étant à la charge des locataires au regard de la vétusté initiale du logement loué.

Il s’ensuit que les coûts des reprises seront fixés aux montants suivants :

* selon le devis Dufour électricité du 30 septembre 2016 :

—  577,57 euros TTC, relatifs au démontage et nettoyage des radiateurs, de l’échange du radiateur ainsi que du néon,

* selon le devis FD chauffage du 17 octobre 2016 :

—  629,10 euros TTC au titre du groupe de sécurité 7 bar, de l’halogène, des fournitures raccord cuivre, laiton et PVC ainsi que de la main d’oeuvre et du déplacement,

* selon les devis de M. K L du 1^er octobre 2016 :

—  632,55 euros TTC pour les sols des deux chambres,

—  1 500,35 euros TTC pour le séjour (sol et rembarde),

—  468,24 euros TTC au titre de la peinture des murs de la cuisine en raison des trous constatés et de la reprise de la rembarde.

Les demandes de M. Z concernant les autres dégradations ainsi que l’enlèvement de l’évier et du meuble de la cuisine seront rejetées dès lors qu’à hauteur d’appel aucun devis n’est produit par le bailleur à cet égard, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’évaluer le montant de ces frais.

Le montant total des travaux se chiffre à la somme de 3 807,81 euros TTC dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 570 euros, dès lors que M. Z n’en justifie pas la restitution aux locataires, étant rappelé que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué en fin de location au preneur sous déduction des sommes dues au bailleur.

M. Y et M^me A seront solidairement condamnés à payer à M. Z la somme totale de 3 237,81euros (3 807,81 – 570) au titre des dégradations locatives dont ils sont responsables.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice financier,

Les frais relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie n’ont pas à être supportés par les locataires aux termes de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui n’en prévoit le partage des frais entre le locataire et le bailleur qu’en ce qui concerne l’état des lieux d’entrée. Il revient au bailleur de supporter les frais relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie, en dehors du cas prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée où l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé à l’amiable et de manière contradictoire. Il est alors établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente et les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi le 26 septembre 2016 par huissier de justice l’a été à la seule initiative du bailleur, M. Z, qui était lui-même présent en personne lors de l’état des lieux avec M. Y.

M. Z demande la condamnation de M. Y et M^me A à lui verser une somme de 2 016,15 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi pour la perte de trois mois de loyer ainsi qu’au coût du constat d’huissier de justice.

Or, il ne soutient pas, ni ne démontre, avoir eu des difficultés à établir un état des lieux de sortie amiable avec les locataires. En effet, M^me A, dûment convoquée, avait simplement indiqué ne pas pouvoir être présente le jour de l’état des lieux et M. Y était, quant à lui, présent en personne le jour de l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire supporter les frais d’établissement d’état des lieux de sortie par M. Y et M^me A.

La demande de M. Z au titre des frais d’établissement d’état des lieux de sortie sera donc rejetée.

En revanche, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts du bailleur pour perte de loyers pendant la durée nécessaire pour réaliser les travaux de réfection, qui peut s’évaluer à un délai d’un mois, ce qui correspond à la somme de 672,05 euros, soit un mois de loyer.

Par conséquent, M. Y et M^me A seront condamnés solidairement à verser à M. Z la somme de 672,05 euros à ce titre, infirmant le jugement sur ce point.

Sur les demandes accessoires,

L’équité commande de condamner M. Y et M^me A aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la SELARL LGB-Bobant, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Z les frais engagés pour la défense de ses intérêts. M. Y et M^me A seront condamnés à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— débouté M. Z de sa demande de paiement de l’arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2016

— fixé à la somme de 423,59 euros HT le préjudice de M. Z au titre des dégradations locatives, outre l’allocation des sommes forfaitaires de 60 et de 50 euros,

— débouté M. Z de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe les sommes dues par M. Y et M^me A à M. Z aux montants suivants :

—  1 766,18 euros TTC au titre de l’arriéré locatif dû, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la décision à intervenir,

—  3 237,81 euros TTC au titre des dégradations locatives,

—  672,05 euros TTC au titre du préjudice financier,

En conséquence, condamne solidairement M. Y et M^me A à payer à M. Z la somme totale de 5 676,04 euros,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne in solidum M. Y et M^me A à payer à M. Z une indemnité de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. Y et M^me A aux dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL LGB-Bobant, avocats associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Sarah Djabli, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,