N° RG 19/02691 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KB5A

VL

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SCP ALPAVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 07 SEPTEMBRE 2021

Appel d’un jugement (N° R.G. 17/00200)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP

en date du 28 mai 2019

suivant déclaration d’appel du 24 Juin 2019

APPELANTE :

M^me X-L M veuve Y agissant en qualité de légataire universelle de biens et droits dépendant de la succession de son défunt fils N Y

née le […] à […]

de nationalité Française

Le Montjoie 2A passage Montjoie

[…]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et plaidant par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

M. P U Z

né le […] à MONTELIMAR

de nationalité Française

Le Forest de Gay

[…]

M^me K O, X A

née le […] à GAP

de nationalité Française

Le Forest de Gay

[…]

représentés et plaidant par M^e François LECLERC de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES, Président de chambre,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M^me Véronique LAMOINE, Conseiller,

Assistées lors des débats de M^me Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 juin 2021, Madame LAMOINE, conseiller, a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 juillet 2015, M. N Y né le […] a vendu en viager à M. P Z et M^me K A une maison d’habitation située sur la commune de la Freissinouse (05) composée d’un studio et un appartement de type F3 en rez-de-chaussée et un appartement de type F4 à l’étage, sur terrain de 4 000 m².

Le vendeur N Y s’est expressément réservé sa vie durant un droit d’usage et d’habitation sur l’appartementn F3 du rez-de-chaussée ainsi que sur une partie du jardin.

Le prix de vente de 220 000 ' était stipulé payable :

• pour partie au comptant à hauteur de 55 000 ',

• pour le solde au moyen d’une rente viagère sur la tête du vendeur d’un montant annuel de

7 800 ' soit 650 ' par mois.

M^me X-L W veuve Y, mère du vendeur, est intervenue à l’acte pour renoncer au bénéfice d’une interdiction d’aliéner autrefois stipulée en sa faveur.

Quelque temps après la vente, des litiges de voisinage se sont fait jour entre les parties.

Par acte du 21 février 2017, M. N Y a assigné à jour fixe M. Z et M^me A devant le tribunal de grande instance de Gap aux fins de nullité de la vente en invoquant l’altération de ses facultés ayant affecté son consentement au moment de la vente, ainsi que l’absence d’aléa tenant d’une part à la connaissance par les acquéreurs de sa maladie, d’autre part au caractère dérisoire du prix.

Le 15 mars 2017, avant-même la tenue de l’audience à jour fixe, M. N Y est décédé des suites d’un cancer du poumon avec métastases osseuses diagnostiqué en octobre 2013.

Sa mère X-L Y, légataire universelle, a repris l’instance.

Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal a :

• rejeté la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de publication de l’assignation,

• admis aux débats les pièces n° 15 et 38 à 43 produits par la demanderesse,

• débouté M^me X-L Y des fins de son action,

• condamné M^me X-L Y, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, à libérer les lieux de divers mobiliers précisément énumérés,

• dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

• condamné M^me X-L Y aux dépens et à payer à M. Z et M^me A la somme de 2 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au Greffe en date du 24 juin 2019, M^me X-L Y a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 14 mai 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, et de :

• dire et juger que l’acte du 10 juillet 2015 passé entre M. N Y et M. Z et M^me A est nul et de nul effet,

En conséquence :

• ordonner la restitution de la somme de 55'000 ' perçue lors de la conclusion de l’acte,

• dire et juger qu’à compter du prononcé de l’arrêt, M. Z et M^me A sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble vendu,

• ordonner leur expulsion sous astreinte ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs au besoin avec le concours de la force publique,

• fixer à leur charge une indemnité d’occupation de 1 000 ' par mois à compter du 10 juillet 2015 et jusqu’à libération effective des lieux,

• ordonner la publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques de Gap aux frais de M. Z et M^me A,

• condamner M. Z et M^me A à lui payer la somme de 10 000 ' au titre du préjudice subi par M. N Y du fait de leurs agissements,

• débouter M. Z et M^me A de l’intégralité de leurs demandes,

• condamner M. Z et M^me A à lui payer la somme de 5 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

• que la demande de rejet de certaines pièces réitérée en appel ne repose sur aucun fondement, qu’aucun principe de loyauté n’a été violé,

sur le fond :

• que M. N Y était, du fait de sa maladie déclarée depuis plusieurs mois et au visa de l’article 414-1 du code civil, privé du discernement nécessaire pour apprécier la portée de l’acte de vente,

• qu’il ressort ainsi d’un « compromis de vente » manuscrit rédigé et signé par M. N Y seul le 31 janvier 2015 qu’il n’avait pas compris le mécanisme de la vente en viager, puisqu’il pensait que, de son vivant, le bien lui appartiendrait encore,

• que l’état d’asthénie sévère de M. N Y résultant de sa maladie et des lourds traitements pratiqués (chimiothérapique et morphinique) l’empêchaient d’avoir une parfaite connaissance et compréhension de ce à quoi il s’engageait,

• que ce n’est qu’après l’arrêt de ses traitements en avril 2016 qu’il a recouvré, malgré sa fatigue, ses capacités cognitives lui permettant de retrouver un certain discernement, et qu’il a compris pleinement qu’il était privé de sa propriété,

• qu’en outre, l’acte est nul comme privé de tout aléa au regard des circonstances, en ce que, tout d’abord, M. Z et M^me A avaient connaissance avant la vente de la maladie incurable de M. N Y, ainsi qu’ils en justifient par plusieurs attestations et la circonstance que M. Z et M^me A ont habité le terrain vendu un mois avant la signature de la vente, ne pouvant ainsi ignorer les transports en ambulance de M. N Y nécessités par les soins,

• que dès lors l’opération ne présentait aucun risque pour eux,

• que, dans ces circonstances, le prix fixé était manifestement dérisoire puisque fixé, selon les termes de l’acte notarié, au regard du barème de mortalité publié par l’INSEE en 2015, soit une espérance de vie de 80 ans, ce qui correspondait, pour M. N Y âgé de 63 ans en 2015, à une durée de vie restante de 17 ans,

• or, pour un homme de son âge atteint d’un cancer du poumon, la chance de survie n’est que de 15 % au-delà de 5 ans.

M. Z et M^me A, par dernières conclusions notifiées le 30 avril 2021, demandent à la cour de :

• rectifier le dispositif du jugement déféré en ce qui concerne l’état civil de M^me Y, ainsi que le montant de la somme qui leur a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• infirmer le jugement en ce qu’il a admis les pièces critiquées, et, statuant à nouveau, rejeter les pièces communiquées par l’appelante n° 15 et 38 à 43 (sauf n° 39),

• confirmer le jugement pour le surplus, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et, sur ce point, assortir l’obligation de libération des lieux à la charge de M^me X-L Y d’une astreinte de 50 ' par jour de retard 15 jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

Subsidiairement, si par extraordinaire la vente devait être annulée :

• condamner M^me X-L Y à leur rembourser indivisément :

• la somme totale de 68'440,32 ' correspondant au prix versé (bouquet + rente),

• la somme de 12'995 ' correspondant aux frais et taxes inhérents à la vente,

• condamner M^me X-L Y à leur payer indivisément la somme de 20 000 ' à titre d’indemnisation pour les travaux effectués sur le bien ayant contribué à sa revalorisation,

En toute hypothèse :

• débouter M^me X-L Y de toutes ses demandes,

• la condamner à leur payer la somme de 4 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ils font valoir :

Sur la demande aux fins de voir écarter les pièces 15, 38 à 43 (sauf 39) : (attestation de M. B, de sa fille avocate, et documents sur la carrière de M. B) :

• que Maître V-B est en réalité le conseil de M^me X-L Y

et était celui de son fils, qu’elle conduit l’affaire, que cette situation est contraire à la loyauté, que dès lors ni elle ni son père ne peuvent établir une attestation utilisable dans la procédure,

Sur le fond :

• sur la prétendue altération des facultés :

• qu’il n’est pas établi que les facultés de M. N Y étaient altérées lors de la vente ni que son consentement ait été vicié,

• que si tel était le cas, le notaire ayant reçu l’acte n’aurait pas manqué de s’en apercevoir et n’aurait pas permis la vente dans ces conditions,

• que d’ailleurs, plusieurs mois après la vente, M. N Y a établi un testament en faveur de sa mère, puis saisi une juridiction aux fins d’annulation de la vente,

• qu’il n’a jamais fait l’objet d’une mesure de protection,

• sur la prétendue absence d’aléa :

• qu’ils ont été, avant la vente, dans l’ignorance de la maladie de M. N Y et encore plus de sa gravité,

• que ce n’est qu’après la vente que ce dernier les a informés souffrir d’un cancer, sans pour autant dramatiser les choses puisqu’il continuait d’avoir ses activités habituelles,

• que les attestations produites par la partie adverse sont mensongères et établies pour les besoins de la cause,

• qu’eux-mêmes produisent des attestations montrant que M. N Y n’était pas incapable d’effectuer les gestes simples de la vie,

• que cette maladie n’était ainsi pas apparente et qu’eux-mêmes n’en savaient rien,

• que Q A, soeur d’K A, atteste n’avoir jamais eu avec M^me Y que des liens professionnels,

• qu’il n’est pas démontré que le bien aurait été vendu à vil prix, ce qui ne pourrait conduire, en toute hypothèse, qu’à une action en nullité pour lésion dont les conditions ne sont pas réunies,

• qu’il est curieux que la responsabilité du notaire, garant de l’équilibre de la transaction, n’ait pas été mise en cause si ce qui est avancé par l’appelante est exact.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 25 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir écarter des débats certaines pièces

Il ressort des pièces produites que M. AA-AB B, ami de la famille Y ayant à ce titre établi une attestation versée aux débats, est le père d’une avocate qui a participé à l’élaboration du dossier établi au soutien des intérêts de l’appelante en ayant, notamment, rédigé des

conclusions communiquées en son nom ; cette circonstance conduit à considérer que son témoignage est susceptible de ne pas répondre aux critères d’objectivité et d’impartialité requis d’un témoin.

Il y a lieu, dès lors, d’écarter des débats l’attestation de M^me R S-B communiquée par l’appelante en pièce n° 38, l’attestation de son père M. AA-AB B en pièce n° 15 de l’appelante, enfin les pièces relatives aux états de service de ce dernier en pièces n° 40 à 43.

Sur le fond

sur la demande aux fins de nullité de la vente

•

• sur le moyen tiré de l’altération du discernement

C’est par une étude approfondie des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et par des motifs pertinents, que le tribunal a considéré que M^me X-L Y n’établissait pas l’existence d’une altération des facultés mentales de son fils N Y au moment de la vente, de nature à affecter le discernement de celui-ci en application des dispositions de l’article 414-1 du code civil.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le premier juge y a, en effet, analysé les documents médicaux et éléments factuels précédant immédiatement l’acte notarié, pour en relever :

• que s’il est constant que M. N Y souffrait alors d’un cancer pulmonaire pour

lequel il était traité par chimiothérapie, radiothérapie et traitements morphiniques, ce qui générait un état d’asthénie sévère, ces éléments ne sont pas incompatibles avec une capacité de discernement suffisante, et aucun certificat médical circonstancié ne vient étayer l’altération alléguée de ses facultés mentales,

• que, dans le même laps de temps, M. N Y avait exprimé, auprès de plusieurs

amis ou connaissances qui en attestent (MM C et D, les époux E) son intention de vendre son bien en viager, exprimant alors une volonté ferme et éclairée sans qu’il apparaisse que ses facultés mentales ou son état de santé l’aient alors empêché d’en apprécier les conséquences ou la portée.

Les éléments concordants ainsi rapportés ne sont pas valablement combattus par les termes du document manuscrit en date du 31 janvier 2015, intitulé 'compromis de vente' dans lequel M. N Y associe certes, par erreur, une vente en viager de sa maison avec des loyers à percevoir des acquéreurs ; en effet, ce document, rédigé par M. N Y et signé de lui seul, précède l’acte authentique de près de six mois ; dès lors, la contradiction qu’il contient, si elle peut témoigner d’une compréhension alors imparfaite du viager ce qui ne surprend pas pour un non professionnel vu la complexité de ce mécanisme, ne signifie pas pour autant que les facultés mentales de M. N Y étaient altérées à cette date ni a fortiori le 10 juillet 2015 lorsque la vente a été conclue devant un notaire qui avait rédigé l’acte, et dont le rôle était d’en expliquer les termes et les conséquences aux parties en présence.

• sur le moyen tiré de l’absence d’aléa

La vente avec rente viagère, régie par les articles 1968 et suivants du code civil, est un contrat aléatoire.

L’aléa résulte de ce que, lors de la conclusion du contrat générateur de la rente, les parties ignorent

quel sera le nombre de versements périodiques qui devront être effectués selon la durée de la vie du crédirentier que les parties ne doivent donc pas connaître sauf à ce que l’aléa disparaisse. Si donc le décè prochain du crédirentier peut être prévu avec une relative certitude, il n’y a pas d’aléa et le contrat est nul.

Il en est de même si la rente apparaît dérisoire par rapport à la valeur du bien, cet aspect pouvant s’apprécier au regard de la connaissance qu’avait l’acquéreur de l’état de santé du vendeur, et de l’espérance de vie de ce dernier en raison de son âge et de cet état de santé.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent M. Z et M^me A, il ressort des pièces du dossier que ces derniers étaient informés, au moment de la vente, de ce que M. N Y souffrait d’une maladie grave ; en effet :

• MM F et G, dont rien ne permet de remettre en cause la sincérité, ont attesté d’unevisite de M. N Y en présence de M. Z et M^me A au cours de laquelle le premier a évoqué sa maladie et sa gravité, cette visite étant nécessairement préalable à la vente selon les termes des attestations ainsi reproduites, les soulignements étant ici ajoutés pour plus de clarté :

• M. H, propriétaire d’une carrosserie : "un jour N est venu à l’atelier en me présentant un jeune couple à qui il allait vendre sa maison à cause de sa maladie",

• M. G, mécanicien du précédent, évoquant vraisemblablement la même scène en ces termes : "il (M. Y) est venu au garage avec un jeune couple qu’il m’a présenté comme étant les futurs acheteurs de sa maison en viager, et devant eux il m’a dit que sa maladie cancéreuse s’aggravait et qu’ils étaient leurs nouveaux acquéreurs bientôt" ;

• dans un échange de courriels préparatoires à la vente entre le notaire chargé de celle-ci d’une part, et M. Z et M^me A d’autre part (pièce 16 des intimés), ces derniers écrivaient le 1^er mars 2015 : "pour ce qui est du rangement du terrain, il (M. Y) nous a dit que c’était à nous de ranger/ débarrasser étant donné qu’il n’avait pas la force de faire" ;

• plusieurs personnes habitant la commune de la Freissinouse, en particulier M^me I

M. D maire de la commune et M. J attestent que la maladie incurable de M. N Y, surnommé 'Tahiti', était connue de tous dans le village, les deux premiers précisant en avoir été informés dès début 2014 ;

• si M. Z et M^me A n’étaient pas originaires de ce village, il ressort de l’attestation de M^me T A, mère d’K A, que ceux-ci ont, par accord avec M. Y résidé sur le terrain objet de la vente dès le mois de juin 2015 dans une caravane ; il en résulte qu’ils ont pu, dans ce contexte, être témoins des déplacements médicalisés de leur vendeur vers le centre hospitalier pour ses soins, en particulier celui survenu le 22 juin 2015 ainsi qu’il en est justifié ; M^me T A atteste encore que, durant cette période, des échanges ont eu lieu avec M. N Y sur des sujets d’actualité mais aussi des anecdotes personnelles ;

• il ressort des pièces du dossier, et il n’est pas contesté, que Q A soeur d’K A, a été l’aide à domicile de l’époux de M^me X-L Y jusqu’en 2008, et qu’elle a conservé après le décès de celui-ci, même si elle le conteste, des contacts amicaux avec M^me X-L Y ainsi qu’en témoigne, par exemple, l’envoi à cette dernière d’un faire-part de naissance de son enfant en novembre 2011 ;

• c’est d’ailleurs via cette relation que vendeur et acquéreurs ont été mis en contact, Q A précisant dans une attestation que M^me Y lui avait téléphoné pour lui faire part du projet de son fils de vendre sa maison en viager, qu’elle en avait parlé à ses parents qui cherchaient une maison mais n’étaient finalement pas intéressés par celle-ci, et que ceux-ci en ont parlé à sa soeur K, cette narration témoignant des liens étroits entre les parties en raison desquels, vu le contexte ci-dessus rappelé, les acquéreurs ne pouvaient ignorer la gravité de l’affection dont M. N Y était atteint.

L’ensemble de ces éléments permet de considérer que les acquéreurs connaissaient la gravité de l’état de santé du vendeur et son caractère inéluctable, privant ainsi la vente de son aléa puisque les acquéreurs savaient qu’ils n’auraient eu à s’acquitter de la rente, dont le montant ne pemet pas de considérer qu’il était calculé en fonction de la maladie du vendeur, que durant une courte période puisqu’une issue fatale était à redouter à bref délai, le crédit rentier étant d’ailleurs décédé moins de deux ans après avoir contracté.

En raison de l’absence d’aléa, la vente est nulle et il y a lieu de le constater par voie d’infirmation du jugement.

sur les conséquences de la nullité de la vente

•

La nullité de la vente remet les parties en l’état où elles étaient avant celle-ci.

Dès lors, M. Z et M^me A perdent tout titre à occuper l’immeuble objet de la vente et doivent le libérer ainsi qu’il sera précisé au dispositif du présent arrêt.

Pour sa part, M^me X-L Y, en qualité d’unique héritière de son fils N Y, doit restituer la totalité du prix de vente, à savoir non seulement le bouquet de 55 000 ' mais aussi l’ensemble des échéances de la rente versées jusqu’au décès du vendeur soit 13 440,32 ' selon les termes de l’acte, somme dont le montant n’est pas contesté par M^me Y, le remboursement de cette somme étant dû en totalité comme faisant partie intégrante du prix.

Il n’y a pas lieu, en revanche, à remboursement par M^me X-L Y des frais d’acte supportés par les acquéreurs, cette somme n’ayant pas été perçue par le vendeur mais par des tiers, et l’obligation de la débourser n’étant pas résultée d’une faute du vendeur.

M^me X-L Y réclame le paiement par M. Z et M^me A d’une indemnité d’occupation en contrepartie de leur occupation sans droit ni titre payable à compter du jour de la vente et jusqu’à libération effective des lieux.

Or en application des dispositions de l’article 1234 du code civil, le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble ainsi que l’a jugé la Cour de cassation notamment par un arrêt chambre mixte du 9 juillet 2004 publié (n° pourvoi 02-16.302.).

Cette demande sera donc rejetée.

M. Z et M^me A, qui réclament la somme de 20 000 ' au titre de travaux de déblaiement et de plomberie réalisés dans la maison objet de la vente et qu’ils prétendent en avoir augmenté la valeur, n’en justifient pas par la seule production de devis de charpente et d’électricité établis en octobre et novembre 2019 qui ne constituent pas la preuve de la réalisation effective des travaux concernés puisque aucune facture n’est produite, et alors-même qu’ils exposent que, ayant effectué eux-mêmes des travaux, il leur est difficile de les évaluer.

Ils seront déboutés de cette demande.

Il n’est démontré aucune faute de M. Z et M^me A justifiant l’allocation de dommages-intérêts à M^me X-L Y au titre d’un préjudice moral, l’absence d’aléa de la vente ne suffisant pas, en soi, à caractériser une intention d’abuser de la faiblesse d’autrui ni a fortiori un comportement cynique, et les pièces produites n’établissant pas que, dans les rapports de voisinage devenus conflictuels courant 2016, le comportement de l’une des parties ait été prédominant et fautif par rapport à celui des autres.

Sur les demandes accessoires

M. Z et M^me A, succombant en leur défense, devront supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en leur faveur.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M^me X-L Y.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Ecarte des débats les pièces n° 15, 38 et 40 à 43 communiquées par M^me X-L Y.

Vu les articles 1968 et suivants du code civil :

Constate la nullité de la vente en viager intervenue entre M. N Y d’une part, M. Z et M^me A d’autre part, par acte authentique du 10 juillet 2015.

Dit que, dès lors, M. Z et M^me A sont occupants sans droit ni titre du bien objet de cette vente, cadastré à la Freissinouse (05) section B n° 800 lieu-dit Forest de Gay.

Dit qu’ils devront par conséquent libérer les lieux loués et, à défaut de départ volontaire, ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M^me X-L Y en qualité d’unique héritière de M. N Y, à restituer à M. Z et M^me A indivisément la somme totale de 68 440,32 ' en restitution du prix de vente perçu.

Condamne M. Z et M^me A à payer à M^me X-L Y la somme de 3 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Gap, aux frais de M. Z et M^me A.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne in solidum M. Z et M^me A aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT