N° RG 17/00389 – N° Portalis DBVM-V-B7B-I3NK

N° Minute :

AD

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e KAIS

M^e L M

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 09 FEVRIER 2021

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-15-1283)

rendu par le Tribunal d’Instance de Grenoble

en date du 05 janvier 2017

suivant déclaration d’appel du 19 Janvier 2017

APPELANT :

M. B A

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Hassan KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

M. D X

né le […] à Argenteuil

de nationalité Française

[…]

[…]

M^me F Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M. P J K

né le […] à Grenoble

de nationalité Française

Le Puits

[…]

M^me H Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e L M, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, Présidente,

Agnès Denjoy, conseillère,

Laurent Grava, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 1^er décembre 2020, Agnès Denjoy conseillère chargée du rapport d’audience, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e M en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

M^me H Z, M^me F Y, M. D X et M. P J-K étaient tous locataires de M. B A au sein d’un immeuble appartenant à ce dernier situé […].

M. X, qui s’était vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, a saisi le tribunal d’instance le 19 juin 2015 par assignation, aux fins de nullité de ce commandement.

De même, M^me Y, qui s’était vue notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, a fait assigner le bailleur aux fins de nullité du commandement par acte d’huissier du 31 juillet 2015.

Les précités ont par ailleurs saisi le tribunal d’instance par acte d’huissier du 22 octobre 2015 aux fins de voir ordonner au bailleur de produire sous astreinte le détail des charges locatives des exercices 2011 à 2015 assorti des factures justificatives en vue du remboursement d’un trop versé au titre des charges et aux fins de dommages-intérêts pour harcèlement moral en ce qui concerne M^me Z, M. X et M^me Y.

Ces quatre locataires ont par ailleurs demandé le rétablissement de leur droit d’accès aux emplacements de stationnement dans la cour intérieure de l’immeuble dont il bénéficiaient précédemment jusqu’en 2010.

Les trois instances ont été jointes.

M. B A a conclu au rejet de l’ensemble des demandes.

Il a fait valoir :

— qu’aucun droit acquis au stationnement ne pouvait être invoqué ; que les baux ne mentionnaient pas la délivrance d’emplacements de stationnement,

— que les charges étaient justifiées ; que l’ensemble des documents relatifs aux charges avait été transmis. Il a reconnu certaines difficultés à procéder à la régularisation des charges s’agissant des baux signés par l’intermédiaire d’une agence immobilière, depuis remplacée.

Il a demandé à ce que soit validé le commandement de payer délivré à M. X.

Par jugement rendu le 5 janvier 2017, le tribunal d’instance de Grenoble a :

— ordonné à M. B A de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives au profit des quatre locataires demandeurs pour les exercices 2011 à 2015, assortie des justificatifs par exercice et du mode de répartition des charges par locataire,

— ordonné à M. A de délivrer à M^me Y et M. X les quittances de loyer depuis 2012,

— dit que l’ensemble de ces régularisations et diligences devront être effectués dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamné M. A à rembourser à M^me Y la somme de 1 840 euros au titre des provisions sur charges,

— condamné M. A à rembourser à M^me Z la somme de 243,54 euros au titre des provision sur charges,

— déclaré nul le commandement de payer délivré le 30 juin 2015 à M^me Y,

— condamné M. A à payer à M. D X, M^me Y et M^me Z la somme de

1 000 euros à chacun à titre de dommages-intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné M. A à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. B A a interjeté appel de cette décision au greffe de la cour le 19 janvier 2017.

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 avril 2017, M. B A demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, statuant à nouveau, de débouter M^mes Z et Y et MM. X et J K de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. A fait valoir que :

— la preuve de fautes de sa part n’est pas rapportée,

— les locataires intimés n’ont aucun droit acquis à stationner sur le parking de l’immeuble,

— les locataires sont tenus de payer les provisions sur charges qui sont appelées quand bien même ils contesteraient les montants qui leur sont réclamés,

— les chiffres produits par les locataires en ce qui concerne les charges ne peuvent être retenus.

Il conteste l’analyse de l’association CLCV en ce qui concerne les charges d’entretien et les frais d’entretien des parties communes,

Il estime illicite le refus de M. X de s’acquitter des provisions sur charges.

Suivant dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2020, M^mes Z et Y et MM. X et J K demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— liquider l’astreinte à la somme de 66 700 euros arrêtée au 12 octobre 2020,

— condamner M. B A à payer ladite somme aux intimés,

— le condamner à rembourser à M^me Y un trop payé de provisions sur charges s’élevant à 1 840 euros depuis le 26 juin 2010,

— le condamner à rembourser à M^me Z un trop payé de provision sur charges s’élevant à 648 euros depuis le 1^er mars 2011,

— le condamner à rembourser à M. J K un trop payé de provisions sur charges de 480 euros par an ainsi qu’une somme de 44,19 euros pour l’entretien de la chaudière de janvier 2015,

— ordonner au bailleur de produire un nouveau décompte de régularisation des charges, exact celui-là,

— le condamner à leur rembourser le montant des charges éventuellement trop payées depuis 2010

compte tenu des multiples fraudes commises en matière de consommation électrique, taxe d’ordures ménagères, charges non locatives et charges d’entretien surévaluées,

— le condamner à payer à M^me Z la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et harcèlement,

— le condamner à payer à M X la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et harcèlement,

— le condamner à verser à M^me Y la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et harcèlement,

— le condamner à verser à chacun des intimés la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens distraits au profit de M^e L M sur son affirmation de droit.

Les intimés indiquent que l’appelant n’a toujours pas justifié auprès de chacun d’eux des charges locative annuelles.

Ils reconnaissent en page 16 de leurs conclusions avoir reçu les justificatifs des charges d’eau et les factures de nettoyage de la société Clean Speed mais les estiment surévaluées et estiment qu’elles auraient dû être accompagnées du contrat d’entretien ainsi que des justificatifs de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il précisent s’être procurés par leurs propres moyens les factures d’électricité concernant l’immeuble.

Il contestent l’imputation en charges locatives de l’enlèvement d’encombrants, de remplacement des ampoules électriques, de location des conteneurs d’ordures ménagères, de désinfection desdits containers et de dératisation, de pose d’un détecteur de présence et d’entretien de la toiture terrasse de l’immeuble.

Ils demandent que le compte de régularisation des charges soit refait pour prendre en compte l’exclusion de ces différentes imputations indues.

Il estiment par ailleurs que les provisions sur charges ont été fixées de façon arbitraire au regard des surfaces des différents appartements de l’immeuble.

Ils indiquent que pendant plusieurs années, les charges d’électricité des communs leur ont été facturées de façon indue et frauduleuse puisque un abonnement pour 15 kwh a remplacé le précédent abonnement pour 9 kwh à compter du 12 mai 2011, que les frais de mutation de cet abonnement ont été répercutés de façon indue sur les locataires, et que l’augmentation du coût de l’abonnement proprement dit était lui aussi répercuté de façon indue sur les locataires, tandis que la consommation d’électricité des bureaux du rez-de-chaussée de l’immeuble, occupés par une entreprise étaient enregistrée sur le compteur des parties communes et répartie sur l’ensemble des locataires, ce qui a été démontré au moyen d’un procès-verbal de constat d’huissier du 17 juin 2014, à la suite de quoi un compteur individuel a été mis en place pour ces locaux le 16 mars 2015, ce qui a entraîné une réduction considérable des charges d’électricité.

Ils déclarent par ailleurs que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’immeuble a été répartie entre les locataires sur la base d’une superficie de l’immeuble de 741,81 m² déduction faite des mêmes locaux du rez-de-chaussée représentant une surface de 100 m² alors que ces locaux doivent être compris dans la répartition des charge.

Ils estiment avoir été indûment privés de la jouissance de la cour intérieure de l’immeuble qu’ils

occupaient précédemment depuis des années pour faire stationner leurs véhicules respectifs, par tolérance du bailleur, alors que ce dernier a réservé depuis 2010 l’occupation de cette cour à l’exploitant des bureaux du rez-de-chaussée, M. N O, ainsi qu’au neveu de ce dernier également locataire au sein de l’immeuble.

Ils précisent que la société de nettoyage Clean Speed qui est chargé de l’entretien des parties communes de l’immeuble est dirigée par M. N O.

M^mes Z et Y et M. X déclarent avoir été victimes d’un véritable harcèlement de la part de leur bailleur ayant entraîné un important préjudice moral.

M^me Z indique enfin que l’appartement qui lui a été donné en location mesurait 24,35 m² et non 32,39 m² et que cette erreur à son détriment participe à son préjudice moral.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de régularisation des charges locatives au titre des exercices 2011 à 2016 :

M. D X est locataire depuis le 1^er juillet 2012 d’un appartement d’environ 60 m² tel que mentionné au bail, au sein de l’immeuble dont M. A est propriétaire

M^me Y a pris à bail un logement de 60 m² à compter du 7 juillet 2010. Elle était toujours locataire au 31 décembre 2016 et a, depuis, donné congé.

M^me Z était locataire d’un appartement d’une superficie non précisée au bail depuis le 1^er octobre 1994. Elle établit que cet appartement mesurait au plus 25 m² suivant attestation produite en pièce 79 et qu’il a été remis en location après son départ pour 24,35 m² ainsi qu’il résulte d’une annonce sur un site spécialisé qu’elle produit.

Elle a donné congé et son bail a pris fin le 30 juin 2016.

Enfin, M. J K était locataire d’un appartement de 63,97 m² à compter du 24 décembre 2013. Il a donné congé et quitté les lieux le 29 janvier 2015.

Sur les charges locatives :

Vu l’article 23 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est tenu de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives vis-à-vis de chaque locataire.

Cette régularisation doit être effectuée dans le respect du décret du 26 août 1987 qui énumère limitativement les charges locatives récupérables.

Le premier juge a ordonné au bailleur de faire parvenir à chacun des intimés la régularisation des charges locatives au titre des exercices 2011 à 2015 accompagnée des factures justificatives.

Le bailleur, qui est appelant de ce jugement ne justifie pas avoir déféré à cette injonction dans les termes du jugement : ce sont les intimés qui produisent les lettres de régularisation des charges qui leur ont été adressées.

Or, ces documents sont largements incomplets et non satisfaisants au regard du jugement dont appel.

En particulier, le bailleur n’a pas justifié de la régularisation des charges 2011 et 2012 ni produit de manière exhaustive les pièces justificatives de nature à permettre aux intimés de vérifier précisément le montant des charges locatives dues au titre de ces cinq exercices. Enfin, certaines des sommes imputées ne sont, en réalité, pas des charges récupérables.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte :

L’astreinte prononcée par le premier juge est une astreinte provisoire, à défaut de mention contraire.

Vu l’article 76 alinéa 2 du code de procédure civile cette cour est tenue de statuer sur la demande de liquidation de l’astreinte.

Le point de départ de l’astreinte se situe un mois après signification du jugement, soit le 17 février 2017 comme le soutiennent les intimés.

Les intimés demandent la liquidation de l’astreinte à la somme de 66 700 euros arrêtée au 12 octobre 2020.

M. B A a conclu pour la dernière fois le 18 avril 2017 et n’a pas jugé utile de répliquer aux dernières conclusions des intimés du 12 octobre 2020 demandant la liquidation de l’astreinte.

Or, il lui incombait de justifier d’éventuelles difficultés ne lui ayant pas permis le cas échéant d’exécuter le jugement, vu l’article L 131 ' 4 du code des procédures civiles d’exécution selon lequel le juge apprécie le montant de l’astreinte provisoire « en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter ».

En l’espèce, M. A a ignoré complètement la question de la liquidation de l’astreinte.

Tenant compte du fait qu’il a partiellement exécuté son obligation, l’astreinte sera liquidée à 25 euros par mois pour la période considérée, soit un total de 33 350 euros revenant aux intimés au titre de la liquidation de l’astreinte.

En outre l’astreinte sera confirmée et maintenue pour la partie de l’injonction non exécutée, à compter du 13 octobre 2020.

Sur la régularisation des charges locatives :

Il ressort des pièces produites que le bailleur a réparti les charges locatives en fonction de la superficie de chaque logement, ce qui est admissible en l’absence d’ascenseur.

En l’espèce, il y a lieu de dire eu égard aux éléments de contestation avancés par les intimés, que :

— le bailleur n’est pas en droit de répartir entre les locataires les frais de location de conteneurs à ordures ménagères puisque cette dépense ne fait pas partie de la liste des charges récupérables.

Le montant correspondant devra être expurgé des comptes de régularisation des charges.

— les charges d’électricité devront être revues en fonction du procès-verbal de constat d’huissier du 17 juin 2014 eu égard au fait que les factures d’électricité sont fausses depuis la date du 13 mai 2011 à laquelle l’abonnement a été modifié et les bureaux du rez-de-chaussée de l’immeuble branchés jusqu’au 16 mars 2015 sur le compteur des communs,

— la désinfection des conteneurs à ordures fait partie des charges locatives sous la rubrique hygiène paragraphe 3 «entretien des appareils de conditionnement des ordures»,

— la dératisation d’un immeuble ne fait pas partie des charges locatives,

— l’entretien de la toiture ne fait pas partie des charges locatives,

— l’enlèvement des encombrants entreposés dans les communs ne fait pas partie des charges locatives,

— le remplacement des ampoules des parties communes de l’immeuble ne fait pas partie des charges locatives,

— la pose d’un détecteur de présence dans l’immeuble ne fait pas partie des charges locatives,

— la facturation d’une antenne («Lellou entreprise ») à hauteur de 1 118,50 euros ne fait pas partie des charges locatives,

— la taxe foncière doit être répartie entre les locataires sur la base d’une superficie de l’immeuble de 841,81 m².

Sur les demande de M^me Y, M^me Z et M. J K de remboursement de paiements indus au titre des charges :

Ces trois intimés ne sont plus locataires au sein de l’immeuble. Ils invoquent le fait que des provisions sur charges supérieures à celle prévue à leur bail leur ont été réclamées au fil des années et demandent le remboursement des provisions sur charges qu’ils ont payées.

Toutefois s’agissant d’exercice terminés la question n’est pas de savoir si des provisions supérieures à celles prévues au contrat ont été appelées.

Ces demandes sont donc sans objet et seront rejetées. et le jugement infirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à rembourser à M^me Y la somme de 1840 euros au titre de provision sur charges et à M^me Z la somme de 243,54 euros au titre de provision sur charges.

Il y aura lieu de faire les comptes entre les parties une fois les régularisations de charges produites.

Sur la demande de dommages-intérêts de M^me Z pour harcèlement

moral :

M^me Z établit avoir formulé (sa pièce 44) une réclamation en juin 2011 auprès de l’agence gérant l’immeuble en ce qui concerne l’augmentation des charges qu’elle estimait injustifiée.

La réponse qui lui a été apportée (sa pièce 43) n’était aucunement satisfaisante.

En janvier 2012, elle a formulé une réclamation en ce qui concerne l’accès à la cour de l’immeuble et le stationnement de son véhicule (sa pièce 22)

En début d’année 2013, le bailleur lui a fait savoir qu’il envisageait de demander la résiliation de son bail d’habitation au motif qu’elle exerçait dans les lieux une activité professionnelle

Le 18 juin 2014, le bailleur a indiqué à M^me Z qu’il lui donnait congé pour le 31 juillet 2014 pour non-respect du bail d’habitation et qu’il avisait des faits « les services fiscaux ».

Or, le bailleur savait parfaitement (sa pièce 22 : courriel du 11 janvier 2012) que M^me Z habitait les lieux.

La relation de cause à effet entre les réclamations de M^me Z relatives aux charges locatives et au stationnement et les menaces du bailleur de la dénoncer aux services fiscaux et le congé abusivement donné le 18 juin 2014 pour le 31 juillet 2014 est démontrée.

L’intimée caractérise un abus fautif du bailleur de l’exercice des voies de droit ayant pour finalité de se débarrasser d’une locataire revendiquant une régularisation correcte des charges locatives.

M^me Z démontre avoir été perturbée psychologiquement par ces faits ; elle a d’ailleurs quitté les lieux alors qu’elle y résidait depuis 1994.

Sa demande de dommages-intérêts est justifiée ; le montant alloué par le premier juge de 1 000 euros sera porté à 1 500 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. X :

Ce dernier a été destinataire en 2014 de demandes comminatoires du bailleur lui reprochant les déjections de son chat dans les parties communes de l’immeuble ainsi que le fait d’entreposer des objets sur son balcon, visant l’article 2.3.9 du bail.

M. X reconnaît posséder un chat et le bailleur était effectivement droit de lui demander de veiller à ce que son chat ne laisse pas de déjections dans les parties communes de l’immeuble.

Il reconnaît également avoir laissé une planche sur son balcon en infraction à l’article 2.3.9 du bail.

Il s’agit néanmoins de griefs relativement bénins qui ont, de façon évidente, servi de prétexte au bailleur pour exercer des pressions sur M. X en réplique à sa contestation des charges locatives et ainsi qu’à sa réclamation portant sur l’usage du parking.

L’usage abusif des voies de droit par le bailleur est ainsi constitué. Le montant des dommages-intérêts prononcés sera confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts de M^me Y :

Cette dernière a fait l’objet d’un commandement de payer le 30 juin 2015 visant la clause résolutoire du bail, le bailleur lui réclamait un arriéré de 158,52 euros sans plus de précision.

Précédemment, M^me Y s’était vue demander d’enlever les

« encombrants» présents sur son balcon : des jardinières, sources de «dégradation».

La délivrance d’un commandement de payer illicite dans ces conditions a été source évidente de contrariété sinon de stress pour M^me Y qui a finalement quitté les lieux.

Le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués ne rend pas compte de ces éléments de harcèlement fautif de la part du bailleur ; le montant des dommages-intérêts alloués à M^me Y sera porté à 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— ordonné à M. B A de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives au profit des quatre locataires demandeurs pour les exercices 2011 à 2015, assortie des justificatifs par exercice et du mode de répartition des charges par locataire

— ordonné à M. A de délivrer à M^me Y et à M. X les quittances de loyer depuis 2012,

— dit que l’ensemble de ces diligences devront être effectuées dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— déclaré nul le commandement de payer délivré le 30 juin 2015 à M^me Y,

— condamné M. B A à payer à M. X la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. A à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

Liquide l’astreinte à la somme de 33 350 euros arrêtée au 12 octobre 2020,

Condamne M. B A à payer ladite somme de 33 350 euros aux intimés pris ensemble,

Rappelle que l’astreinte continue à courir à compter du 13 octobre 2020 dès lors que le bailleur n’a pas complètement exécuté les dispositions du jugement assorties de l’astreinte,

Rejette les demandes de M^me Y, M^me Z et M. J K de remboursement de provisions sur charges,

Condamne M. A à payer à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral :

— à M^me H Z la somme de 1 500 euros,

— à M^me F Y la somme de 1 200 euros,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. B A à payer aux intimés la somme de 4 000 euros au titre de l’instance d’appel et le déboute de sa demande sur ce même fondement,

Condamne M. B A aux dépens de l’instance d’appel qui pourront être distraits au profit de M^e L M, avocat, sur son affirmation de droit.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,