Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 4 mai 2021, n° 18/00214

TI Bourgoin-Jallieu 21 novembre 2017

CA Grenoble
Infirmation 4 mai 2021

Arguments

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Accepté
Constat de non décence du logement
La cour a reconnu que le logement était non décent pendant 7 mois, justifiant ainsi une indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Diminution du loyer en raison de la non décence
La cour a ordonné la restitution d'une somme correspondant à la diminution du loyer pour la période concernée.
Rejeté
État des lieux et dégradations
La cour a estimé que les dégradations étaient dues à l'humidité préexistante et non à la faute des locataires, rejetant ainsi la demande de réparations.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 4 mai 2021, n° 18/00214
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	18/00214
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Bourgoin-Jallieu, 21 novembre 2017, N° 11-16-536
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Emanuele CARDONA, président
Avocat(s) :	Josselin CHAPUISNathalie GARNIER
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS GARNIER - BAELE
Parties :	SCI LES TROIS SAINTS

Texte intégral

N° RG 18/00214 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JLPE

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

la SCP GARNIER – BAELE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 04 MAI 2021

Appel d’un jugement (N° R.G. 11-16-536) rendu par le Tribunal d’Instance de BOURGOIN JALLIEU, en date du 21 novembre 2017, suivant déclaration d’appel du 08 Janvier 2018

APPELANTS :

M^me Z Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

M. B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

M^me D X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉE :

SCI LES TROIS SAINTS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Le Rocher

[…]

représentée par M^e Nathalie GARNIER de la SCP GARNIER – BAELE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle CARDONA, présidente

M^me Agnès DENJOY, conseillère

M. Laurent GRAVA, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Février 2021,

M^me Emmanuèle CARDONA, présidente qui a fait rapport, assistée de Frédéric STICKER, Greffier, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Par contrat du 13 juillet 2015 la SCI les Trois Saints a donné à bail à M. B X et M^me Z Y un logement […]., moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

M^me D X s’est portée caution solidaire par acte de la même date.

Par jugement du 21 novembre 2017 le tribunal d’instance de Bourgoin-Jallieu a :

• condamné solidairement M. X et M^me Y et M^me D X en qualité de caution à payer à la SCI :

— la somme de 2 739,57 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des loyers impayés,

— celle de 4 577,03 euros au titre des réparations locatives,

• débouté M. X et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts,

• rejeté toutes les autres demandes,

• condamné in solidum M. X et M^me Y et M^me D X à payer à la SCI la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge a notamment considéré que les locataires ne rapportaient pas la preuve de la non décence du logement et qu’ils avaient refusé d’effectuer l’état des lieux de sortie.

M^me Y et M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions par déclaration enregistrée le 8 janvier 2018.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées le 18 avril 2019, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement,

— condamner la SCI à payer à M. X et M^me Y la somme de 5 250 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI à payer aux appelants la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI aux dépens

— ordonner la compensation en cas de besoin.

Ils font valoir :

— qu’ils ont subi un dégât des eaux dès le 5 septembre 2016, après l’emménagement du 15 juillet 2015,

— que l’ADIL a visité le logement le 19 octobre 2016 et l’a déclaré non décent,

— que dès le 23 février 2017 M^me Y a demandé au propriétaire de constater que le toit était pourri, ainsi que la salle d’eau et les sanitaires,

— qu’ils ont été contraints de partir dès le 30 mars 2017, mais ont souhaité conserver les clé jusqu’à la contre visite de l’ADIL, intervenue le 3 mai 2017,

— que contrairement à ce qu’indique l’huissier, aucun autre dégât des eaux n’est survenu et que l’état des lieux n’est que la conséquence de l’humidité persistante dans les lieux,

— que le propriétaire n’a pas respecté ses obligations,

— qu’ils étaient fondés à stopper le paiement des loyers,

— que les réparations locatives réclamées ne sont pas justifiées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2019 la SCI demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient :

— qu’un commandement de payer les loyers a été délivré dès le 25 mai 2016,

— que l’assignation devant le tribunal d’instance a été délivrée le 26 juillet 2016,

— que les clés n’ont été remises que le 30 juin 2017, et qu’à défaut de congé le préavis de trois mois court à compter de cette date,

— que les locataires ne se sont jamais plaints de l’état du logement.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur l’insalubrité du logement

Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre aux locataires un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 20-1 de cette même loi prévoit la possibilité pour le juge de réduire le montant du loyer ou de supsendre son paiement et la durée du bail, jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, les locataires démontrent qu’un constat de non décence du logement loué a été dressé par l’Adil, le 19 octobre 2016, faisant état de présence d’humidité et de points de moisissures, des contours de la couverture en fibro ciment en très mauvais état et de la présence de taches d’humidité sur le mur arrière.

Des photographies prises de l’intérieur du logement et à l’extérieur sont jointes, démontrant le mauvais état de la toiture, une imbibation importante du mur extérieur et des traces d’humidité déjà présentes sur certains plafonds.

Ce constat corrobore les photographies produites par les appelants, qui seules n’auraient eu aucun caractère probant, démontrant notamment la présence d’insectes et l’état très dégradé de la toiture et du mur extérieur, ainsi que les traces d’humidité déjà présentes à l’intérieur.

Ce constat de non décence n’a été levé que lors de la contre visite effectuée le 3 mai 2017, la SCI ayant posé des barettes d’aération, les photographies prises à cette occasion démontrant cependant à nouveau les taches d’humidité présentes sur certains plafond et le mauvais état du mur extérieur.

Dès lors, le logement ayant été reconnu non décent pendant 7 mois, il convient de réduire le montant du loyer pendant ces 7 mois à 100 euros par mois.

Les locataires auraient pu se prévaloir de cette non décence du logement pour quitter les lieux sans préavis, mais à condition d’en aviser le propriétaire, ce qu’ils n’ont pas fait, préférant au contraire conserver les clés jusqu’à la contre-visite de l’Adil et ne restituant les clés que le 30 juin 2017, alors que depuis le 3 mai, le logement avait été déclaré décent.

Il y a donc lieu de faire application du bail et de dire qu’ils restent tenus des trois mois de préavis à compter du 30 juin 2017.

M. X et M^me Y ne démontrent pas avoir avisé leur propriétaire des troubles qu’ils

subissaient avant la visite de l’Adil en octobre 2016 et s’ils ont subi un indéniable préjudice de jouissance, celui-ci ne peut-être pris en compte qu’à compter du mois d’octobre 2016 et jusqu’au 30 mars 2017, date à laquelle ils ont reconnu par mail avoir quitté les lieux, soit pendant une période de 6 mois.

Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 200 euros par mois, portant leur indemnisation à la somme de 1 200 euros, à laquelle la SCI sera condamnée.

— sur les sommes dues au titre des loyers

Les clés n’ayant été rendues que le 30 juin 2017, le propriétaire peut prétendre aux trois mois de loyer commençant à courir à compter de cette date, soit à une somme de 1 200 euros.

S’agissant du montant des loyers dus, réclamés par la SCI pour 1 539, 57 euros, il n’est pas contesté par les appelants, mais doit être déduite de cette somme la somme de 2 100 euros (300 X 7) au titre de la diminution du loyer.

La SCI reste donc redevable de la somme de 560,43 euros à ce titre et le jugement sera donc infirmé sur ce point.

— sur les réparations locatives

Il ressort des pièces du dossier que l’état des lieux d’entrée, établi en juillet 2015, fait état d’un logement en bon état.

Cependant, très rapidement, dès le mois d’octobre 2016, le logement était déclaré non décent, notamment du fait de l’humidité présente dans les lieux.

Il apparaît donc que cette humidité constatée par l’Adil lors de ses deux visites a pu être aggravée par la non occupation du logement et son absence d’aération entre le 30 mars 2017, date du départ des locataires et le constat d’huissier en juillet 2017, sans qu’aucun dégât des eaux ne se soit produit, la réalité de cet évènement n’étant d’ailleurs pas démontrée par la SCI.

Les constatations de l’huissier concernant l’état de la toiture et des murs est compatible avec les traces d’humidité déjà actées par l’Adil, qui auraient été aggravées par l’absence d’entrée d’air.

Si l’humidité initiale ayant causé la dégradation des lieux ne peut donc être mise à la charge de M. X et de M^me Y, l’état du logement après deux mois seulement d’inoccupation démontrant à lui seul les problèmes d’humidité qu’ils invoquent, les locataires ont aggravé la situation en ne permettant pas au propriétaire de récupérer le logement et de l’aérer plus tôt que le 30 juin, alors qu’ils ne l’occupaient plus.

Ils ne peuvent donc être exonérés de toutes réparations locatives, le constat d’huissier établi en juillet 2017 démontrant un logement très dégradé par l’humidité, mais également laissé très sale et non débarrassé.

Il convient cependant de retirer de la somme réclamée la somme de 415 euros au titre du réfrigérateur, les documents d’entrée dans les lieux ne faisant pas état de la fourniture d’un tel équipement par la SCI et le fait qu’il soit fourni à d’autres locataires ne permettant pas de démontrer le contraire dans le bail de l’espèce.

Sur la somme restante de 4 162,03 euros il convient de dire que les appelants seront tenus à la somme de 1 500 euros au titre des réparations locatives, pour tenir compte de l’aggravation de la dégradation des lieux lié à leur retard à les restituer au propriétaire et de l’absence de nettoyage à leur

départ.

— sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant dans certaines de ses prétentions, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront également partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

Réduit à 100 euros pas mois le montant du loyer pour les mois d’octobre 2016 à mai 2017, du fait du caractère non décent du logement,

Condamne en conséquence la SCI Les Trois Saints à restituer la somme de 560,43 euros au titre des loyers à M. X et M^me Y,

Condamne la SCI Les Trois Saints à payer à M. X et M^me Y la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne solidairement M. X, M^me Y et M^me D X à payer à la SCI Les Trois Saints la somme de 1 500 euros au titre des réparations locatives,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens, qui seront partagés par moitié entre les appelants et l’intimée.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Sarah Djabli, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,